住宅项目前期策划方案纲要样本.doc
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1、上海某住宅项目前期策划纲要第一部分:市场分析一、杨浦区房产市场特点 1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应,使环外规模楼盘成为一大热点,并注入文化概念,吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地用户,部分领先楼盘平均价格靠近4800元/平方米。依据上海市房产交易中心成交数据,黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城成交均价全部已突破4000元/平方米,其汉字化佳园成交均价高达4800元/平方米,是杨浦环外热销楼盘中房价最高。杨浦环内楼盘大部分见缝插针,规模较小,以同济绿园为代表,售价不停提升,使喜爱地段、讲究邻里品质用户得到满足。环内交易量居前楼盘,成交价关键集中在4000-4400元/平方米,如星惠
2、佳苑、上海大花园、华升新苑、现代星洲城等。其中江浦路上星惠佳苑价格略低,为4000元/平方米,现在已全部售完。2、比价较低 和虹口相比,杨浦房产历来价格较低,含有价格优势,能承接部分虹口区、黄浦区、浦东新区用户。杨浦区环内楼盘价格和虹口区环外部分楼盘售价相当。所以,外区尤其是虹口区房价走势对杨浦区楼盘价格影响较大。 估计虹口区环内楼盘受到北外滩、四川路、多伦路等地域高级楼盘推出影响,价格将有所上扬,打破现在和环外楼盘价格差不大格局。而和虹口交界杨浦区部分楼盘价格将受到拉动。 同时,一部分高端用户流向外区。塑造品牌楼盘、注入更多文化理念,才能留住这部分用户。 3、环内缺乏品牌楼盘 除环外主打绿地
3、、文化品牌大盘之外,环内仅同济绿园依靠著名高校,受到热烈追捧,但宣传力度不强,降低了想象空间和价格空间。这么,更使杨浦区环内楼盘缺乏和相临虹口区楼盘相竞争。 4、大型企业职员购房百分比较大 杨浦区及周围区域有很多大型企业、单位,如上海卷烟厂、宝山钢铁厂、上海贝尔企业、新华医院和很多著名大学,其中人员素质、收入均较高,外加最近新货币式分房政策立即出台,利好显著。据相关楼盘成交用户统计,大型企业职员购房集中于三房,讲究舒适度,并对房屋使用有不一样要求,个性化上和职业特点相一致。所以,部分楼盘针对这些用户推出优惠方案,东方名园也在各大企业进行巡回推展,取得良好效果,并建立了亲密联络。 5、后续楼盘乘
4、势而上 受到房产行情火爆启发,后续供给关键有三个关键:沿江板块,形成滨江居住区,因为配套、环境等原因,估计售价4000-5000元/平方米,估量有极少数顶级豪宅供给;环外板块,依靠工人新村和五角场,以中等住宅为主;环内后续楼盘供给较集中,关键受到同济绿园热销影响,在控江路、鞍山路等推出中等规模楼盘,定价5200元/平方米左右,已相继动工。1、二房面积对比瑞虹新城将香港房产开发理念移植到上海,设计点式楼、压缩面积、全装修、高质量物业管理等特点曾经引发烧销,但很快被结合地域市场需求产品取而代之。2、三房面积对比虹口现代公寓设计了错层,并设计了弧形观景窗,受到市场欢迎,但部分景观较差、面积较大三房滞
5、销。后续供给楼盘面积有放大趋势,三房市场竞争将很猛烈。3、二房总价对比天宝绿洲高单价、高总价造成其二房总价和部分楼盘三房总价相近,销售受阻,而其它在销楼盘二房消化速度较快,说明购置二房用户对价格敏感度较高。所以,本案应加大二房数量百分比、控制二房面积。4、三房总价对比可见,三房总价在70万元左右楼盘供给较集中,在销楼盘部分三房销售放缓。但含有景观、相对位置优势三房却含有较高价格弹性,受到市场追捧。第二部分:产品分析一 、产品定位:东上海“市场领先者”角色 中海一贯饰演是区域市场领先者角色,这一点从中海每个个案产品计划和价格便能够感受到。象中海以前个案一样,本案将在环境设计、建筑设计、智能化设计
6、、会所设计及物业管理上组建“梦之队”,担当东上海“市场领先者”角色。二、产品提议 要想完美地做好市场领先者,我们仍提议以下几点完善:1 独特小区卖点:东上海第一家拥有公园景观电梯小区在东上海,要想完整地拥有一个公园小区,从地块贮备情况看,可能性微乎其微,而不仅在家里能俯视公园全景,况且在乘电梯时也能观赏风景,体验上上下下享受,则非中海和平花苑二期莫属。如此产品计划,在目前市场情况下,含有独特征和领先性。2生态环境保护型建材广泛使用伴随生活水平提升,大家对生活质量要求越来越讲究,不仅要住得舒适,还要住得惬意,健康。生态型环境保护建材能很好地从用户心理需求切入,做市场新宠。但至现在为止,真正把生态
7、环境保护型建材应用得好开发商极少,用户对此了解也不全方面,这就为本案用好生态环境保护型建材提供了一个机会点。 ?表现生态环境保护方法 目标:全力塑造生态环境 1) 生态环境系统指标 A 能源系统 进入住宅小区能源在通常情况下有电、燃气、煤。对这些常规能源要进行分析优化,方便从系统上采取优化方案,避免多条动力 管道入户。对住宅围护结构和供热、空调系统要进行节能设计,建筑节能最少要达成50%以上。 B 水环境系统 对于住宅小区水系统,要考虑水质和水量两个问题。用于水景工程景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区供水设施宜采取节水节能型,要强制淘汰耗水型室内用水器具,推行节水型器具
8、。并同时计划设计管道直饮水系统,方便提供优质直饮水。 C 气环境系统 住宅小区气环境系统包含室外和室内两方面,室外空气质量要求达成二级标准。居室内达成自然通风,卫生间含有通风换气设施,厨房设有烟气集中排放系统,达成居室内空气质量标准,确保居民卫生和健康。 D 绿化系统 住宅小区绿化系统应含有三个功效:一是生态环境功效,二是休闲活动功效,三是景观文化功效。 E 废弃物管理和处理系统 住宅小区生活垃圾包含搜集和处理两部分。即生活垃圾搜集要全部袋装,密闭容器存放,搜集率应达成100%;垃圾应实施分类搜集,分类率应达成50%。 F 绿色建筑材料系统 要提倡使用3R材料(可反复使用、可循环使用、可再生使
9、用);要选择无毒、无害、不污染环境材料和产品;宜采取取得国家环境标志材料产品。 2)落实方法 A 环境保护建材设备 健康生活起源于健康生活环境和生活方法,从“运动就在家门口”到“科学地运动”再到“健康管理”,奥林匹克花园走出了一条小区和体育联姻道路。健康是大家最大财富意识早已深入人心,本案作为一个规模适中楼盘,可从环境保护角度表现对业主健康关心。 B 健康窗 采取双层中空玻璃起到隔音、保温作用。降低氟利昂排放及噪音污染。提议在朝北卧室窗户一侧墙上,设置20cm*20cm面积上下,正方形小窗,上下四个纵向排列,略有间隔,这么就能让窗户把握室外气候改变,主动调整通风效果,白天开大窗,晚上开小窗,风
10、大时开小窗,风小时开大窗;还能有效地保护卧室私密性。 C 垃圾分类处理站 杜绝生活垃圾污染 D 灭蚊灯 以“灭蚊灯”替换通常草坪照明灯,可在夜间提供照明同时杀灭蚊蝇。 E 木屑覆盖裸土 降低尘土污染。 F 网上医疗 小区局域网上医疗、心理咨询服务。 G 种植健康树 植物不仅仅是吸收二氧化碳,释放出氧气,有些植物还含有特定功效,能吸收有害物质,散发出多种不一样气体,能够经过肌部及皮肤进入人体,起到防病、强身、益寿作用,有些植物还有杀菌素、抗生素、化学物质,能抑制和杀死病毒、细菌。如樟树能散发出芳香性帮助大家祛风湿、止痛等;松柏类植物枝叶散发出气体,对结核病等细菌有防治作用,金银花:又名忍冬,有清
11、热解毒之功效,为较强广谱抗菌中药。银杏:落叶乔木,绿化观赏性强,也具治心血管疾病,同时是一个植物活化石,含有美好象征意义。紫丁香:著名气观赏植物,有芳香,象征浪漫。合欢、椿树等,对人体脾胃有显著养生作用。 另外如喜树、三尖杉、长春花等植物可抗癌及抑制癌细胞生长,由此可见,住宅绿化重心应是探索建设人体保健植物群落结构,既能发挥多种有益于人体气体,调整人体健康功效,又可发明美观绿化景观。住宅小区绿化建设要上台阶,应以“生态+保健+美观”为向导,以新观念,新方法形成“科学内涵,文化底蕴,园林外观,艺术结构”新景观。 H 推出生命绿卡工程 可和周围医院联合推出生命绿卡工程,如业主可享受定时教授体检等服
12、务。 3售楼处和景观样板区极品组合我们策略是:首先要从心理上占领用户,其次要从产品上震撼用户,对属于高品质、高价位本案,现场装修上应别具一格,售楼处整体上以高雅气派为主风格。景观样板房依据不一样用户需求装修不一样风格菜单式装修样板房总量在10套以上。三、产品特征 1代表“新中海精神”个案在地产和住宅成为热门话题今天,中海外企业本身就是一个焦点。“中海”二字就是一笔巨大无形资产和宝贵资源,就是一个无形巨大号召力和市场优胜力,本案完全能够借足这一资源,号召用户从和平南苑这个项目去发觉中海、了解中海,找寻部分尚不为大众所知中海文化和中海对人性认识感人点。而中海外本身也应该引导用户去认知“新中海”和开
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