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商业广场策划方案样本.doc
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1、江苏昆山永*广场策划投资五亿元开发商业航母“永*广场”,将是“永*”发展历程上浓墨重彩两笔,初即可逐步推向市场。昆山商业房地产XX商业广场整合策划方案目 录第一章 总体策划思绪一、策划定位、总体思绪二、项目背景三、企业资源分析、企业目标界定四、关键目标树立品牌五、项目开发总提议六、项目标优劣势SWOT分析 七市场机会发觉第二章 市场调研分析一、XXXX房地产市场发展概述二、市场消费心理三、区域价格及决定原因四、对配套市场需求第三章 项目产品定位开发汇报一、项目总体资金预算二、效益控制三、首期资金投入计划四、项目产品进入市场时机提议五、项目产品开发策略六、项目产品定位策略 第四章 对目前计划设计
2、提议一、 整体计划调整意见二、 项目策略总提议:附:产品提议三、配套调整提议第五章 项目整体组合营销策略设计汇报一、项目总体整合营销思绪二、总体操盘计划、步骤三、资源整合、资本运行计划四、营销团体搭建提议五、信心、决心和实现第六章 开盘前期营销推广策略设计汇报一、项目营销推广专题确实定二、项目营销推广专题内涵三、项目营销推广节奏四、项目营销推广模式五、项目营销推广实施方案第二章 市场调研分析一、 江苏XX房地产市场发展概述 XX房地产伴随XX市经济攀升得到快速发展,XX市1998年、1999年和商品房完工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米,为62.2万平方米。 X
3、X市商品房施工面积1998和1999年基础持平,分别为70.3万平方米;商品房施工面积达74.79万平方米,增幅为54.9%,为92.2万平方米,增幅最为显著。 伴随住房制度改革和深化,1998年商品房销售面积为28.46万平方米,1999年为28.18万平方米,为43.24万平方米,到了剧增为64.8万平方米。 自去年来XX市房地产价格连续上扬,楼市出现了空前火爆。有些项目刚刚破土动工,预定者已蜂拥而至,据统计商品房价格上升值为1800元/平米攀升到2300元/平米,增幅达27%,大大超出了13%年均增幅,部分楼盘甚至涨幅达成每平米千元以上。分析:房价大幅上扬,预示着XX居民已经开始将房地产
4、作为投资关键渠道,但也预示着昆山房地产市场存在部分少许泡沫成份,关键表现在:1.XX人均可支配收入增加缓慢;2.XX人均居住面积已超出国家标准,居住以不是昆山关键矛盾;3.投资和投机行为成为主导房价上涨关键原因;4.7月前国有土地买卖操作不规范,自后人为原因造成房价上涨原因较多;那幺,以上泡沫成份存在是否影响未来XX房地产价格走势?我们认为短期内(5年内)不会影响,这关键及和以下理由:1.XX地理优势事之成为上海腹地、苏州门庭、长江大三角喉结,其作为关键外资投资区域优势不会改变。所以,保障地产升值关键动能:资金、人流将继续存在;2.XX房价是上海1/2,苏州2/3,所以还有价格上升余地;而上海
5、申博成功,带动迁移资金流动,离上海最近XX肯定得到惠顾;XX当地企业也会意识到立即到来投资高潮,从投资环境和和成本分析角度看,XX已较苏州有更大优势,势必在XX打下坚实基础;3.关键依靠外来投资制成XX经济,有了可连续发展基础,那幺房地产投资回报也就有了保障,除非周围市场(上海、南京)发生重大转折,XX房地产市场将保持原有运行轨迹;4.苏州多年来火爆楼市也对XX楼市产生了影响,成为造成楼价提升原因;5.楼盘品质逐年提升和新型建材应用造成房地产开发成本增加,也市楼价上涨原因之一。昆山市商业概况: 商业业态XX经济以“外向型”为主,第三产业比重不停增加,商业发展呈蒸蒸日上之势。XX商业是以老城区为
6、基础向四面不停延伸,市场渗透力极强,表现为以沿街一条线形式呈“条状商业带”格局,现在,商业体系仍以人民路商业中心为主,整体发展属于“第二代商业”业态。 商业特征商业关键区相对较为集中,但就城市各区域发展需求来说商业区域相对偏少,现在仅以“人民路”和“亭*路”为主,且“亭*路”商业繁荣程度较弱;商业表现形式以沿街铺面为主,城市整体缺乏含有一定规模集购物、休闲、娱乐为一体综合性商业场所;商业层次相对较低,市场缺乏高级性、主导性和综合性商业气氛;商铺经营灵活性造成商业经营缺乏统一性,商业气氛形成仅依靠市场调整由经营者自发形成,商铺换租率表现频繁。 商铺市场市场供给量增大,市场投放集中。在售项目80%
7、以上全部有商业铺面,各项目对于商铺产品现在只做意向登记,没有明确市场报价,开盘时间不约而同地定在12月份;商铺投资意识强烈,需求市场旺盛。今年上六个月,市区非住宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%,交易量呈火爆之势,比去年同期翻了一倍还多,创历史最高水平;从产品方面来看,以独立商铺为主,商铺开间4-5米居多,进深通常在10米以上,以14米居多。出售方法均为一二层整体(上下层价格相同)出售,市场均价为8000元/左右。二、 市场消费心理-XX房地产市场关键用户群分析: 改善住房条件当地用户 外省市在昆山经商民营企业主、个体劳动者 合资企业及台资企业台籍干部 外资企业主管和白领阶层 近两年
8、存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘 来自全国各地及境外投资客商(台湾最大半导体企业台机电入驻上海、台联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷纷在周围设厂,并延伸至房地产业)消费者项目认知程度概况 消费者90%采取银行按揭贷款方法买房,所以比较认可楼花预售方法; 消费者注意原因依次为:价格、楼盘质量设计、环境、出租率、地产商实力、物业管理; 消费者普遍对楼盘买卖各项国家要求比较忽略,极少注意开发商五证是否齐全。三、 区域价格及决定原因1. 昆山市各区域楼盘售价市中心区平均价: 多层2900元/平米高层3000元/平米城西平均价: 多层2300-2500元/平米别墅3000-4000元/
9、平米城北平均价: 多层-2800元/平米城东平均价: 多层2500-2800元/平米高层2700-3300元/平米2. XX市各城区关键楼盘分布图四、 对配套市场需求商铺产品设计和周围能源情况,包含面宽、进深、层高及对消费有效引导,还有商铺水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上原因对商铺功效影响很大,投资者考虑范围较大。商场楼层功效定位说明 :逛、购、娱、食功效统一 大型购物中心以流感人口为销售对象,客流是它生命线。购物中心客流是由购物、休闲、旅游三个部分组成。通常情况下各占1/3,但因为休闲,旅游者存在着即兴购置。所以,实际购物人数会适度提升,约占40%。依据相关部门测算,通常情况下,儿童
10、疲惫时间为4060分钟,成人为90150分钟。按此推算:用户在商场停留时间不会超出2.5小时,超出这个时间就处于疲惫状态,造成用户离开购物环境,终止购物活动。 基于上述两点,购物中心不仅要商品齐全,设施完善,服务上乘,而且要有众多休闲空间和娱乐活动。用户能够在里面购物、就餐、游乐。这么就消除了用户疲惫,延长了用户停留时间。尤其是有小孩家庭,能够全家前来,大人购物、小孩玩乐,各得其所,这是现在很多百货商店所不能比拟。 专题式商场概念 多年来,中国大型商场经济效益不佳,有些人把关键原因归结为大型商场增建过多,分流了购置力。但也有教授认为中国大型商场普遍经营无特色,价格偏高是生意冷淡关键原因。 专题
11、式商场是围绕着某一类商品展开服务,强化了消费者特定购物意识。比如“黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场:占地4000平方米“文化城”是一个展现图书、文化、文具专题商场;“时尚坊”网罗了世界各地时装名牌;“良缘阁”包含了结婚所需一切内容,从地产代理、室内设计装修、家俱、电器和床上用具,乃至婚纱摄影、蜜月旅游应有尽有;“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心;“中央汽车世界广场”只卖一个商品汽车。 这种商场将同一类商品集中起来,比较轻易塑造出商场个性,提供了一个舒适购物环境,使购物成为一个消闲,增加了用户购置爱好和欲望。总来说,专题式商场有一定发展空间。第三章 项目产品定位开发汇报一、项目总体资金预算二
12、、效益控制三、首期资金投入计划四、项目产品进入市场时机提议五、 项目产品开发策略:商业业态包含百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(专题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各关键业态选址和经营特征以下。 1、百货店 百货店是指在一个大建筑物内,依据不一样商品部门设销售区,开展进货、管理、运行,满足用户对时尚商品多样化选择需求零售业态。 (1) (2)(3)(4)(5) (6)(7)2、超级市场 超级市场指采取自选销售方法、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用具为主,满足用户每日生活需求零售业态。 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)3、大型综合超市 大型综合超市是
13、指采取自选销售方法,以销售大众化实用具为主,满足用户一次性购足需求零售业态。 (1)(2)(3)(4) (5) 4、便利店(方便店) 便利店是满足用户便利性需求为关键目标零售业态。 (1)(2)(3)(4)(5)(6)5、购物中心 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运行各类零售业态、服务设施集合体。 (1)(2)(3) (4)(5)(6)(7)6、仓储式商场 仓储式商场指以经营生活资料为主,储销一体、低价销售、提供有限服务零售业态(其中有采取会员制形式,只为会员服务)。 (1)在城镇结合部、交通要道。 (2)商店营业面积大,通常为10000平方米左右。 (3)目标用户以中小零售商、餐饮店、
14、集团购置和有交通工具消费者为主。 (4)商品结构关键以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用具、体育用具、服装衣料、文具、家用电器、汽车用具、室内用具等为主。 (5)店堂设施简单、实用。 (6)采取仓储式陈列。 (7)开展自选式销售。 (8)设有较大规模停车场。 从选址、规模、目标用户、商品结构、店堂设施、经营方法、服务功效等原因开发商基础对拟开发商业地产有定性判定,该物业计划做什幺即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化竞争策略。六、 项目产品定位策略:序言:伴随经济发展和人民生活水平提升,商品零售类别和结构发生了新改变:家居装饰用具及家用电器成为新消费热点,居民文化需求提升,娱乐类、文体用具类零
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