成都王府花园策划方案样本.doc
《成都王府花园策划方案样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《成都王府花园策划方案样本.doc(13页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、成全部王府花园策划有为和无为 - 03月06日09:22 项目介绍 王府花园在成全部玉林小区芳草街,由成全部棠湖物业发展投资建造,99 年成全部十大明星楼盘,总占地面积87000平方米,为成城市区优质大型高尚住宅小区。小区内有43000平方米中西园林景观,1000平方米夏威夷园林游泳池,1000米生态运动步径。王府花园在成全部首创双会所配套、网球场、高尔夫练习场、多功效健身中心等30多项VIP服务,70米超宽楼距,最短楼距也达30米。王府花园是由法国建筑泰斗麦克朗指导和计划设计。38栋818层融汇欧陆现代建筑精华电梯高层住宅,巍然屹立在玉林小区芳草街,以多层次空间定格,流畅线条改变、典雅外飘阳
2、台、窗台、落地玻璃窗,组成丰富建筑立面层次。王府花园还发明了“一键通”小区智能服务中心。 一 成全部房地产市场综述 99年成全部房地产市场热点不停,高潮迭起: ()锦西宣言和城南“新成全部” 以锦西名宅文化节为关键内容锦西宣言,其内涵包含到生态、传统、人居等丰富战略观念。其中以金房集团开发“金房苑”占地500亩,根据可连续发展要求设计大型精品小区,成为锦西名宅战略中龙头项目,其它还有: 国家城市住宅试点小区一金房苑 国家小康工程示范小区一锦城苑 四川住宅建设示范小区一攀园、交大智能小区 国家安居工程示范小区一黄忠小区 而作为城南“新成全部”,这里被喻为富人区高级区域,不仅诞生了早期诸如“玉林小
3、区”、“锦绣花园”等名贵住宅。到了现在,高级住宅扎堆效应更是愈演愈烈,土地价格直线上升,我们所要分析王府花园就位列该区。另外还有锦宫新城、丽全部花园、三九雅阁等等。尽管在房屋经营上有着各自销售及推广手段,但其城南整体性价值还是决定了这是成全部房地产市场民心所向优质地段。 因为城南地段开发日益增多,成全部府南河沿岸也顺理成章地进入了房地产开发商视线,临河而居也便成了最关键诉求点。自豪斯物业发展企业推出极具个性化城市院宅“上河城”后,成全部金兴集团开发“兴顺苑”,成全部信特企业“雅典名义”、大连万达集团、成城市统建办、青羊区政府统建办联合开发,总投资逾20亿人民币,占地 1300亩,建筑面积达 1
4、00万平方米“成全部花园”等项目标相继进驻,使得河边缘岸景象万千。 (二)“蓉城好住宅” 99年成全部房地市场前景一片灿烂,在这种情形下,由成城市房地产开发企业协会,成全部房地产协会、成城市房地产交易中心联合组织教授及专门评审小组,从企业资信、小区规模及功效特征、楼宇质量、小区配套、物业管理、服务方法等方面评出了23家“99蓉城好住宅”、又将成城市场繁荣推向另一个高度。 (三)99成全部十大风云楼盘 成全部报业如同成全部房地产界一样活跃,报业之间竞争也集中表现在各自对房地产界紧密联络。继成全部几家政府部门联合进行“99年蓉城好住宅”评选以后,由成全部某媒体所评选99成全部十大风云楼盘”亦快速延
5、续了那种激情余热。尽管这只是出了某媒体单方面想法,但还是能够从中看出成全部“99楼市”不一样平常。 不管是政府部门参与,还是新闻媒体借势炒作,99年成全部房地市场无疑是成就了历年来地产开发销售一个高峰。这其中有开发商本身努力造市,政府部门大力支持,新闻媒体配合炒作,成全部房地市场已快速步入理性消费时期。 繁荣热闹99成全部房地市场过去以后,接下来除根据惯性继续保持一定市场态势之外,原先为表面所掩蔽下繁荣开始暴露出种种问题。 作为规律性冬季清盘春季开盘, 年初又出现了全方位广告热潮,各自所宣称“城镇概念”、“人居概念”、“教育概念”、“新房住概念”、“小康概念”等等,房地产营销策划成了实实在在概
6、念大比拼。 然而,在经过策划企业、广告企业精心炮制这些大量被滥用和相同概念包装时,广告只能让人感觉到它虚伪和夸张,简单包装意义上策划也永远只停留在短期行为和肤浅表面。很多房地产开发商以小博大,总期望单靠广告企业制 造“概念房子”来吸引消费者,以求取得市场认同和本身发展壮大。诸不知,在房地产消费越来越理性时代,开发商立身发展根本最终还是依据市场需要,将自己产品做好。 广告代理商是作为最终一个步骤跨入房产网络,其关键功效是传输和沟通。但存在问题是,广告商在传输过程中,怎样将开发商最初开发理念及连续性计划布署用最完美和最含有创意性手法加以完全沟通。这不仅需要广告企业对市场、对消费者有着敏锐洞察力和策
7、划实施力,而且还需要开发项目本身含有丰富内涵和优异品质特征。假如仅靠广告企业对部分概念制造而无视消费者深层次生理及酒神需求,那么这些空洞口号,就显示不出任何生命力,也就无法取得市场认同,项目标销售当然无从可谈。 所以成全部房地市场,在经过99概念炒作取得部分成功销售以后,伴随房地市场愈加理性时代到来,就显著地表现出单纯以概念炒作越来越不适应市场改变特征来。成全部房地产市场越来越让人感到阵阵寒意。 时至今日,成城市一部分发展商仍然抱有“博蒙”心态,幻想着经过部分漂亮外在包装,或是引发市场轰动新奇概念,和大规模广告配合,就能够成为市场上明星楼盘,就能够让消费者乖乖掏钱。她们总是认为,过往成功方法现
8、在还能够照样成功,成全部发展商这种心态在明年达成高潮,但在,有不少人吃了苦头。 二 接触王府花园 王府花园作为”年成全部明星楼盘,其发展高棠湖物业拥有在沿海开发地产经验,所以,不管是项目标开发理念和总体计划,全部胜出一般成全部发展商一筹,加之项目优越地理位置(处于成全部最早开发住宅小区一玉林小区内)和庞大规模,能够说,占据了天时、地利和人和。 王府花园第一期于99年中推出市场,取得了30天销售约200套辉煌业绩,一举成为成全部著名房地产项目。来王府花园参观人,无不对王府花园大门窗下深刻印象,王府花园作为成全部最早欧陆式豪宅代表,其斥资数百万建造欧陆风格豪华门廊(配图)取到了极其关键作用,能够这
9、么说,象王府花园这么花大力气进行现场包装房地产项目,在成全部还很少见。即使当肘王府花园楼没有建起来,其它营销工作组织也不够完善,不过“一使遮百丑”,王府花园大门根本征服了购房心态还不够成熟成全部置业者,配以巨量广告投放,王府花园首次发售,实现了开门红。 然而,到了 年,王府花园又进行了新一轮展销活动,令发展商百思不得其解是,这一次展销效果很不理想,不仅看楼人少,而且几乎极难成交。为何仅仅过了六个月,一个项目在市场上竞争力就会发生这么大改变呢?为何购房者就不在买你帐呢? 带着这么迷惑,王府花园发展商和凌峻进行了深入沟通。凌峻工作小组在进驻成全部,具体搜集了以下四个方面资料: 整体房地产市场现实状
10、况及趋势; 竞争楼盘营销策略和成交情况; 目标买家深度访谈; 王府花园项目标深入挖掘。 经过具体市场调查和各方面访谈,我们得到了以下基础见解: 1、 王府花园所面临问题不是单独一个楼盘所碰到,而是整体成全部房地产市场所面临共同课题,99 年辉煌, 年滑落,不只是王府,还有很多其它项目; 2、成全部发展商很善于学习,到沿海甚至出国考察全部是常见,在这么情况下,沿海楼盘部分常见包装手法和营销技巧,大量被引入成全部,王府花园六个月前处于优势,到现在却已经不再突出; 3、 和此同肘,成全部真正做出来好住宅小区,几乎没有。我们认为,成全部发展商靠概念包装项目能够做很好,但把房子做好能力却相对较弱; 4、
11、 99年开始房地产广告大战,加上一浪高过一浪概念炒作,成全部购房者正在以惊人速度走向成熟,假如还是抱着消费者轻易蒙心态来开发项目,是很危险。 我们认为,王府花园现在所面临困难是临时。从总体上来讲,王府花园起、点仍然是相当高,仍然足以在市场上占据有利位置。现在困难关键是因为王府花园在六个月内改变不大,现场包装缺乏对买家感染力,造成宣传上停留于大而空层面,无法和消费群达至良好沟通。 三 王府花园两大课题 理想营销策划方案和现实方案往往存在很大落差。 从道理上说,王府花园要再次展现首次销售时旺势,就必需在现场包装、工程进度、园林绿化等多方面进行大量投入,让买家感受到王府花园确实在发生改变,真实感受到
12、在王府花园生活方方面面,如此,是最理想情况。 不过,要做好这么布署需要相当初间,而对于王府花园来讲,因为第二次展销不理想,急需经过好方法能够实现快速销售,回笼资金。 具体而言,王府花园现在有以下两大课题: 1.1-5号楼货层单位销售、 1-5号楼是王府花园首期推出单位,经过大六个月销售,售出率已超出70% ,发展商期望在推出新单位之前,能够基础将1-5号楼售馨。 仔细分析1-5号楼单位,关键分成两种:一是朝向和景观相对较差单位,因为周围竞争楼盘推出,对比起来,使得这些单位显得售价偏贵,假如不抓紧时间立即出货,以后销售困难还会更大;二是顶层部分复式单位,面积在200400平方之间,很显然,因为总
13、价过大,这些单位基础上极难售出,发展商已经做好了长久销售计划。 2.6-7号楼全新单位推出 6-7号楼是王府花园准备全新推出两栋、其特点是全部采取错层设计,户型以160 平方米四房二厅二卫为主、售价大约在60万左右。 单独评定6-7号楼户到应该说设计相当不错,不管是功效分区、空间安排还是景观朝向等指标在成全部全部是领先。不过6-7号楼也存在以下显著销售困难: 远期楼花:6号楼刚刚打桩,7号楼刚刚平地,平均交楼时间约需2年,要消费者即时购置难度较大。 户型单一:即使单体户型设计不错,不过户型过分单一是显而易见难题,这直接造成消费面过窄,尤其是150平方左右户型是市场竞争焦点,供给量尤其大,买家选
14、择面广,销售速度较难加紧。 小区形象:其实王府花园最大优势是在于它总体计划,但因为整体小区建设速度相对较慢,影响潜在买家信心。尤其是买 160平方米买家,往往全部是属于二次置业,相当挑剔,在小区形象还未完善之时,推出远期楼花,难度肯定很大。 对于凌峻来讲,现在问题是要帮助用户立即地出货和回笼资金,这包含15号楼货尾清货,也包含全新单位推出,考虑到两种不一样单位差异,我们决定将王府花园新一轮市场推广运动分成两个布骤: 第一步:以创新方法直接进行尾货促销,时间约为两周; 第二步:重新进行王府花园形象包装,并同时推出6-7号楼,时间约为两周。 四 一场漂亮促销战 促销看似轻易,其实并不简单。降价是最
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 成都 王府 花园 策划 方案 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。