商业广场策划案草案样本.doc

苏州瑞富广场策划方案（草案）

目录
一、 项目概况
二、 项目分析
三、 方向及定位
四、 目标用户
五、 业态计划
六、 价格提议
七、 招商策略

一、 项目概况
瑞富广场在苏州三大商圈之一南门商圈轴心位置，和苏州最高级商场之一泰华商场相邻。项目北接竹辉路，西靠人民路。项目地下两层为停车场，总共近6000平方米，约200个车位。地上一到三层计划为商业场所，第三层层高仅为2.7米。一层已入驻交通银行、必胜客、高级眼镜店毫克眼镜、百年老店三万昌茶叶，剩下400~500平方米未租售。二层和三层均未租售，每层面积约为3300平方米。四到七层计划为酒店式公寓，主力面积30~70平方米，基础已售，还剩70余套。
项目估计2月交工，5月前开业。

二、 项目分析
1、项目面临问题
（1）定位不明晰，难以统一专题宣传
（2）三楼层高2.7米，极难满足通常商铺层高要求
（3）先前对外宣传公寓已售磬
（4）项现在身经营不良，需要重建用户信心
2、项目拥有条件
（1）地段好，轴心位置
（2）苏州罕见大容量停车场
（3）商铺能够自由分割
（4）商业消费集中区
（5）交通便利
（6）现房
（7）项现在期宣传已经在受众中或多或少形成时尚、文化概念
3、需要处理问题
关键攻克二、三层商铺销售难关，消化公寓尾盘及一楼遗留商场部分。

三、 方向及定位
1、定位方向：
（1）地段决定档次
项目紧挨苏州主干道人民路，和泰华商城为邻，占据南门商圈关键位置。所以，本项目业态定位在中高级。
（2）符合所处商圈总体定位，和周围商业业态协调
为方便表述，先建立一个直角坐标系：以人民路为纵轴，新市路竹辉路一线为横轴。横轴以北文化气息浓：苏州图书馆、苏州中学、苏大南区、碑刻博物馆、文庙、四大宋碑、可园、沧浪亭、市美术馆、市工人文化宫等；横轴以南商业气息浓，以泰华商城为代表。项目和竹辉路隔街相望有爱琴海休闲中心、西北有西餐厅、西隔人民路有肯德基、南有麦当劳，项目一层有必胜客，“洋气”围绕。
瑞富广场为了保持和周围业态协调，商业业态应该突出时尚，并兼具文化气息。
（3）瑞富广场内招商业态类型相近，基调一致，专题统一。
2、定位：
考虑到泰华商城已经有市场地位和瑞富广场商业场所规模，假如和泰华商城正面竞争，业态求多求全，走“大而全”之路，竞争成本势必就高，风险就大。
所以，提议采取错位互补策略：人无我有，人有我优。泰华商城买不到东西，瑞富广场能够买到。或，针对某一业态，瑞富广场比泰华商城做得更深更细，走“小而精”之路。
提议定位：时尚阳光运动型中高级消费场所。整体专题为年轻·时尚·运动·文化。

四、 目标用户
瑞富广场目标用户就是泰华商城消费者，就是周围KFC、西餐厅、卖当劳消费者，就是瑞富广场周围来来往往人群。我们提议充足利用她人已经有用户群，将她们吸引到瑞富广场来。瑞富广场目标用户是现有周围消费者中“最时尚年轻运动族”。

五、 业态计划
业态计划努力争取填补项目所在商圈市场空白——没有专业运动休闲用具商场，并充足利用泰华商城人气资源。
一楼未租售部分：品牌休闲、运动类衣饰
二楼：体育用具、运动衣饰、旅游用具、休闲衣饰等专卖店、精品店
三楼：健身房、美容院（招商对象为成长型企业）
基于三层楼高限制，故三楼不计划为商铺。若健身房、美容院招商不够理想，也可参考计划茶室、咖啡厅等。但不宜计划KTV等影响四楼居住高音量业态。
体育用具、运动衣饰区配以欧美风格运动展示画面，营造运动、时尚气氛；旅游休闲用具区设置各地文化风景点展示画面，营造文化、自然、休闲气氛。经过整体包装二楼提供不仅仅是购物场所，还有运动、旅游、休闲、时尚购物体验。
一楼、二楼、三楼用户群是交叉，相互联动，促进销售。提议三楼健身房、美容院给四到七楼酒店式公寓业主发放贵宾卡，使其成为固定用户一部分。

六、 价格提议
1、参考其它商铺价格，并结合项目本身实际情况，暂定：
一楼售价27000元/平方米，租金2160元/平方米
二楼售价18000元/平方米，租金1440元/平方米
三楼售价为7500元/平方米，租金600元/平方米
售价依据本企业深入市场调研和后期操作市场反应，可能略做调整。
2、价格变动策略：低开高走。项目标前身经营不良，目标用户对项目品质存有疑虑。即使本企业提出了系列后期填补性方法（详见七、招商策略），不过仍不能完全消除用户疑虑。所以提议以较保守价位起步，逐步提升售价。
3、付款方法：
（1） 一次性付款
（2） 银行按揭

七、 招商策略
1、招商整体思绪
（1）先关键公关品牌企业进驻，再引导其它企业跟随入驻。
（2）优先选择大投资者。首先大投资者通常比小投资者经营经验丰富，更能确保商铺长久盈利，首先大投资者投资规模大，产权更集中，便于统一管理。
（3）先吸引苏州当地投资，再吸引外地投资。
（4）利用裕兴企业品牌效应促进招商，并由裕兴企业负责后期商业管理。
2、广告
针对投资用户做理性和感性诉求，配合销售策略、现场炒作气氛及专业销售人员实施（本企业培训一线销售人员经验丰富，能够代为培训），以期达成预期销售指标：
（1）报纸发表项目招商广告及软文
（2）苏州裕兴20多家门店整体宣传（四到七层酒店式公寓同时宣传）
（3）营造现场气氛：
★工地现场广告
★人民路公交站灯箱广告、
★人民路、竹辉路旗帜广告
★人民路地下过道挂板广告
3、活动
（1）组织品牌厂商说明会
（2）参与异地房交会，并组织安排看房

（3）裕兴企业不定时组织房产教授讲座、用户联谊等活动，活动上可另作推荐
（4）虚拟运行：选择人气旺盛时期，无偿提供给意向企业一周时间商铺试运行
说明：广告宣传主推时尚概念，兼顾文化概念。广告策略保持和前期宣传连续性，充足唤醒项现在身宣传留给目标用户印象，降低宣传成本。项目后期能否成功运行，最关键问题不是出在宣传概念上，而是项现在身不良经营带给用户对后期经营前景担忧。
前期造成目标用户对项目标疑虑已经极难消除，通常广告宣传极难奏效。最有效可行手段是“虚拟运行”，用事实说话，用实实在在经营业绩抵消用户疑虑和重建用户信心。抓住节假日促销机会，充足利用泰华商城人气，经过多种手段——比如报纸广告、项目巨幅广告看板、户外演艺节目、散发资料等——将人流吸引到瑞富广场消费。集中资源制造两三天热销，要比确保连续热销轻易得多。
同时，选择品牌代理企业也是提升用户信心有效手段。裕兴房产是全国八大房产中介品牌之一，裕兴企业苏州分企业有20多家。利用裕兴企业在苏州影响力，本项目更轻易修复和提升用户信心。

本企业服务范围：
■业态定位提议
■售价水平提议
■销售人员培训
■销售策略制订

（1）
■广告设计及投放
■组织品牌厂商说明会
■参与房交会
■组织虚拟运行

合作时间表
1月20日 提交策划草案
1月25日到2月5日 市场调研
2月25日 提交策划操作方案