一个工程可行性研究报告.doc

XXX工程可行性研究报告一、项目概况（一）项目建设单位情况北京XXX建设工程由北京西鲁置业有限公司开发建设。北京西鲁置业有限公司成立于2011年2月14日，注册资本金为3.3亿元,该公司是由西鲁集团、西鲁房地产有限责任公司共同投资组建的房地产开发有限公司，出资比例为各占50股份，注册地在 北京 xxx路870号，法定代表人苟加军.(二）项目基本状况该项目位于 北京瑞海北路17号，距离北京市火车北站不足2公里，毗邻XX大道.该项目总规划用地面积55418平方米,总建筑面积147039平方米，其中地上116380平方米，地下30659平方米,框架剪力墙结构。共分二期建设。我公司洽谈工程情况如下：1、工程名称:北京XXX建设工程；2、建设地点:后海欢乐城内;3、工程情况:7号楼3层、5、8楼6层，13楼11层，4、9#楼14层,6、10楼18层,11#、12#楼27、28层，地下车库一层.4、工程承包范围：施工图纸内的全部土建以及安装工程（发包人另行发包的除外）；5、合同价款：暂定2。2亿元（含甲供材），最终以双方认可的竣工结算价款为准。二、承揽项目的基本条件(一）本工程采用可调价格合同，即执行现行有关定额标准及配套文件据实结算，具体结算方式如下：1、结算依据:施工图纸、图纸答疑纪要、设计变更、联络单、工程签证、施工合同、施工合同补充协议及其他洽商文件等资料，依照现行的 省建筑、安装工程消耗量定额（2003年）及相应配套的定额解释及补充定额， 省建筑、安装工程量计算规则， 省建设工程费用项目组成及计算规则（2011年）， 省建筑工程价目表（2011年），北京市建筑、安装工程价目表（2011年），机械单价执行 省建设工程价目表材料机械单价（2011年），建筑面积按GB/T503532005建筑工程建筑面积计算规范计算；北京市工程结算资料汇编（2011年）。2、结算方式：按实结算.在计取税金前，所有需下浮的项目先下浮5，然后与不需下浮的项目(发包人供材、发包人确定综合单价项目、发包人定价材料及总包协调、配合、保护费不下浮）合并计取税金作为工程结算价款（即承包人需开据发票的数额）,工程决算价款扣除发包人供应材料、设备价款后的余额作为承包人应得含税工程价款。3、人工单价土建、安装:56元/工日，装饰：60元/工.4、工程类别的确定：全部车库土建工程为类工程，其他工程类别按定额规定执行。5、承包人结算范围：土建工程至残疾人坡道、台阶 、花池、散水；安装工程至建筑物外墙皮1。5m处,但紧邻建筑物外墙有台阶、花池、坡道等构筑物的，应出构筑物外沿1。5m。6、发包人分包项目：土石方、桩基础、塑钢门窗、防火门、消防门、入户门、栏杆(楼梯栏杆除外）、电梯及电梯安装工程、楼宇对讲系统（含单元防盗门)、弱电系统、智能化系统、自动喷淋系统、火灾报警及消防连动系统、通风排烟系统。但楼宇对讲系统、弱电系统和智能化系统的埋设穿线管及嵌入墙内的接线盒、空箱体安装工程计入单体楼承包人结算中。自动喷淋、火灾报警及消防连动、通风排烟等系统的穿墙、穿楼板预留洞及穿外墙预埋套管均由单体楼承包人施工，计入单体楼承包人结算中。7、承包人应发包人的要求配合好上述全部分包工程的施工，发包人按建筑面积5元/m为承包人计取保护、配合、服务费.8、费用计取：社会保障费、工程排污费由发包人交纳，承包人不计取;已完工程保护费、总承包服务费按23。2(4)条约定计取；住房公积金、环境保护费、二次搬运费、夜间施工费、冬雨季施工增加费、危险作业意外伤害费按定额规定计取，与实体工程同等下浮;文明施工费、安全施工费、临时设施费按定额规定计取，内容涵盖省发布的安全防护、文明施工措施项目清单中的所有内容，其中文明施工费、临时设施费与实体工程一同下浮，安全施工费不再下浮。9、商品砼泵送:本项目混凝土工程均采用商品混凝土。商品混凝土优先采用汽车泵泵送，采用汽车泵泵送时，不再套用泵送配合子目，但相关配合工作仍由承包人负责，汽车泵泵送费用按发包人定价,由发包人承担;在无法采用汽车泵泵送的情况下方可采用地泵泵送（现场根据实际情况办理签证），泵送费用按定额套用，与单体楼工程一同下浮.10、水电费:水、电由发包方提供并先行代缴费用，承包人必须装表计量。工程竣工时，发包方、承包方共同认可确定总水、电表用量（考虑线路的损耗)，结算时按以下两种情况办理:若表的计量总水、电用量小于结算中的定额水、电用量，按表的计量水、电用量乘以政府有关部门规定收取的水、电价格计入税前，扣除结算中的定额水、电费数额，再将结算中的定额水、电费数额与表的计量水、电费数额的差额80计入税前。若表的计量总水、电用量大于定额结算水、电用量，则按结算中的定额水、电用量及政府有关部门规定收取的价格据实调差. 11、合同签订以后,合同执行期间出现的工程定额及费用的政策性调整和人工、材料、机械台班价格的变化一律不再调整.12、本工程如发生零星用工100元/工日计取,数量根据现场实际签证（二）、材料设备采购、供应1、发包人供应材料设备1。1、发包人供应材料范围:钢筋、水泥、设备、开关、插座、电线电缆、桥架、配电箱、弱电箱、水暖管材（含雨水、冷凝水管材，不含钢制管件及地暖管材、管件)、暖气片、消防箱。1。2承包人按发包人供应价格计入结算中，除设备外,可按结算中发包人供材料价款的2.5%的40%计取采保费,除此之外不再计取其他费用(因发包人供材价格为落地价,如发生发包人委托承包人卸车时，另按实计取卸车费),并在税后扣除发包人供材料价款。若发包人供材料量大于承包人实际结算量，按实际结算量找差价，若发包人供材料量小于承包人实际结算量，按发包人供材料量找差价.2、承包人供应材料设备 2。1、承包供应不含施工费用的发包人定价材料：商品砼、直螺纹套筒、砖、瓦、竹（木）胶板、内墙腻子、内墙乳胶漆、外墙防水保护板、屋面保温板、屋面地砖、地面砖、花岗岩板、加气砼砌块、排烟道、钢丝网、电气配管、接线盒、灯具、镀锌扁钢、安装工程中的保温材料等。2。2、发包人确定综合单价项目：外墙保温、地下室顶板保温、外墙涂料、外墙石材、外墙面砖、内墙面保温颗粒、防水工程、内墙界面剂、内墙抹灰抗裂网、地暖、吊顶等。 2。3、其他主要材料(含地材价格）:模板材、砂、石、珍珠岩按施工期间北京工程造价北京材价上的北京市区价格作为完全预算价格调差。（三）、 工程款的支付1、 多层工程工程进度款拨付控制点分为：1。1 主体完工付至已完工程量基准价款的75；1.2 其他建筑工程和安装工程完成总工程量的50付至已完工程量基准价款的70%；1.3 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83。2、11、12高层住宅工程款拨付控制点分为:2。1 首次付款为主体工程完成9层（含地下车库）、其余主体工程每5层一次均付至已完工程量基准价款的70；2。2 主体结构（不含砌筑）完工付至已完工程量基准价款的75；2.3 其他建筑工程和安装工程每完成三分之一，付至已完工程量基准价款的70;2。4 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83%。3、其他小高层、高层住宅工程款拨付控制点分为：3。1 首次付款为主体结构达到0。00，付至已完工程量基准价款的70%；3.2 其余主体工程每5层一次均付至已完工程量基准价款的70%；3。3 主体结构（不含砌筑)完工付至已完工程量基准价款的75；3.4 其他建筑工程和安装工程每完成三分之一,付至已完工程量基准价款的70;3。5 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83；4、备案验收完成且工程结算完毕10日内拨付至承包人应得工程结算价款的95，余款为工程质量保修金。5、自保修期起算满两年后，付清除防水和外墙保温外质保金;保修期满付清质保金.三、成本测算及分析（一）土建工程测算1、实体部分成本测算1）在分包班组价格的基础上计取10的分包管理费组成分包劳务价格。2）分包班组价格 钢筋650元/t 砼25元/m3 砌筑190元/m2抹灰16元/m2 楼地面细石水泥砂浆13元/m2钢筋砼地面25元/m2 屋面找平找坡保温9元/每层3）根据分包劳务价格、定额含量材料费、定额含量机械费组成人材机，在人材机的基础上计取10的管理费及利润.4）大临及安全文明根据工期及进度，临时设施摊销及维护、安全文明投入测算。（二）安装工程测算根据同类工程，按常规考虑16毛率预计。（三）、测算结果1、11楼27层、12#楼28层,檐口高度为80.5米，工程类别为一类，建筑面积35713.95m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5378.9万元，成本测算4868.57万元，净利率9.49,毛利率12。81；2、6楼18层、10楼18层，檐口高度为52。2米,工程类别为二类，建筑面积36342.18m2，根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5281.33万元,成本测算4961。48万元，净利率6。06,毛利率8。20%;3、4#楼14层、9楼14层，檐口高度为40.6米，工程类别为二类，建筑面积25192.19m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入3631。02万元，成本测算3437.73万元，净利率5.32，毛利率7。46；4、1楼11层、2楼11层、3#楼11层,檐口高度为31。9米，工程类别为二类，建筑面积37183。52m2，根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5306。57万元，成本测算5072。97万元，净利率4.4%,毛利率6。52；5、5楼6层、8楼6层、7#楼3层，檐口高度为17。4米,工程类别为三类，建筑面积12607。06m2，根据同类结构形式反测本工程测算合同收入1413。0万元，成本测算1390。4万元，净利率1。6，毛利率4.96;6、综上各楼座测算结果，XXX项目整体合同收入测算为21010。92万元，成本测算为19731。16万元，净利率6.09%，毛利率9.57；四、项目经营状况的分析1、营业收入的分析：该项目按定额计算预计营业收入21010。92万元.2、效益的预测：预计营业总成本支出19731。16万元，其中材料费11415.23万元、机械使用费1900.02万元、其他直接费570。76万元、间接费用380。51万元,人工费(包括劳务分包成本)4752。37万元，税金712。27万元。预计毛利：2010。75（万元)预计毛利率：9.57%预计纯利润：1279。57(万元)五、现金流的分析：1、项目本身现金流情况：该项目合同工期628天,预计2013年4月开工， 2014年10月完工。预计2013年9月前可收回826。74万元,现金流出1113。26万元。2014年2月前可收回2795.78万元，现金流出2779。01万元。2014年5月前可收回2228。24万元，现金流出1855。3万元。2014年11月前可收回1889。67万元,现金流出3066.52万元。2014年12月至2015年2月之间收回3885.61万元，现金流出1699.7万元。2、项目对公司现金流影响情况的分析根据项目本身现金流情况分析，该项目过程中需要部分垫资。对于此部分垫资款，北京分公司将根据自身情况,加强清欠工作力度,积极筹措资金。六、项目对公司资产质量影响的分析根据大约75%收款比例和垫资条款考虑，2013年年底应收账款和存货-已完未结余额会增加4800万元，分公司资产总额会增加4800万元。七、综合评价该项目预计效益符合总公司相关要求,施工过程中需要部分垫资。如果充分利用较有实力的分包和材料供应商,垫资额度会降低,效益情况也会更好.