对保障性住房物业管理的思考.doc

对保障性住房物业管理的思考物业管理是当前社会一个叫人头疼的难点问题，业主抱怨物业服务不好、收费高;物业企业则叫苦说，物业费偏低而且还收不上来,企业亏损严重；政府主管部门接受物业投诉案件多，真是“剪不断、理还乱”。由于物业公司与业主的纠纷与矛盾日益增多和不断加深,出现了许多业主炒物业公司鱿鱼，或物业公司弃管小区的“双向选择现象。这些问题的困扰,使物业行业发展举步维艰。尽管这其中的原因很复杂,既有开发商的原因、也有物业公司的原因、还有业主的原因；有观念的原因、有体制和制度的原因，还有经济的原因。但最主要的原因是经济的原因，表象是一个 “钱字.业主想少花点儿钱，多享受些儿服务；物业公司想多收点儿费,少服务点儿；一些开发商卖完房子,就想拔出“针头，不愿再花钱为物业公司或者说为小区物业“输血”买单.如果我们再究其一下深层次的原因，就会发现物业管理在90年代初期由香港、新加坡等东南亚国家传人我国时，有些儿超前,超出我们的经济发展和人们的收入水平。“物业公司”一挂牌，许多人竟不知为何物。 物业管理与服务，是市场经济高度发展的产物。我国是发展中国家，市场经济发展水平不高，所以“早产”的物业管理，在我国发展一路坎坷,也是情理之中的了。虽说近年来,我国国民经济一直高速发展,被世人称为创造了“奇迹，但我们的经济还未发展到可以使物业小区“东风夜放花千树”的地步。这不仅是观念问题，更主要是经济发展水平问题。尽管如此，物业管理取得的成绩还是应该肯定的。事物总是具有两面性,“适度超前”的发展观，对新事物发展是有积极促进作用的。不仅解决“重建轻管”造成的房屋“一年新、二年旧、三年破和漏”，而且使房屋升值保值。同时,使人观念更新。物业服务也是商品，需要花钱买，已广被接受.应当说,当前物业行业出现的问题,是前进中的问题.随着国民经济的发展和社会的进步，这些问题会逐步被解决的。因本文要谈的重点,是保障性住房与物业管理问题，故对上述问题不作过多分析和讨论。 住房是民生重要组成部分、保障性住房是住房问题中的重中之重。随着我国经济和房地产业及物业行业的快速发展，特别是去年提出建立住房保障制度是政府公共服务的一项重要职责以来，各级政府高度关注民生、重视保障性住房体系建设,不断加大对棚户区改造步伐，廉租住房、政策性保障住房和经济适用住房，越建越多,份量越来越重.尤其是东北,由于众所周知的原因，棚户区改造的规模非常大、速度快。仅长春市,近两年来每年都是二百多万平方米的棚户区改造任务,沈阳、哈尔滨恐怕就更多了。于是，如何对保障性住房进行物业管理的问题开始凸现出来，应当引起我们的高度关注和认真思考。对这个问题的关注和思考，要有前瞻性，要未雨绸缪。前面提到，物业管理是当前社会一大难题。那么对保障性住房进行物业管理，更是一个难上加难的问题。如果，这个问题解决不好，不仅居住的房屋，会重蹈过去没有物业管理的“一年新、二年旧、三年破和漏”覆辙，而且居住环境还会重现昔日那种 “脏乱差”的状况，从而使保障房小区变成新的棚户区，还会使居住上的贫富差距进一步拉大，严重影响经济发展、和谐社会建设.人们常说安居才能乐业,对低收入者、中低收入者,不仅要有房住,还要住的环境好，才能使其乐业. 保障性住房物业管理与商品住房物业管理不一样，它不能完全靠市场运作，必须要靠政府给予特殊优惠政策扶持，才能生存和发展。政府要象帮助低收入者、中低收入者解决住房困难,提供保障性住房那样，帮助他们解决保障性住房物业管理的困难问题.否则，保障住房物业管理很难维持下去,更谈不上发展.因为低收人、中低收入的群体，经济承受能力比较脆弱，如果完全按照市场运作来收取物业费，他们确实难以承受，则物业企业更难收上物业费来.其纠纷和矛盾，会比其他商品住宅的物业管理更多,更令人头疼。结果,物业公司不仅无法维持正常物业管理开支，只好弃管走人.于是,住宅“一年新、二年旧、三年破和漏”就会旧景重现，棚户区又会“卷土重来”， 也就是人们担心的新棚户区出现.物业管理会出现严重贫富差距，影响和谐社会建设。怎样解决这个问题？除了加快经济发展，增加人们的收入，主要有以下几个途径: 一是，针对不同的收入者，采取不同的收费办法,搞活保障房物业管理。保障住房的居住群体,有最低收入者、低收入者、中低收入者和中等收入者,收入明显不同,对物业的需求也不尽相同,因此，物业服务的项目和收费标准也不同,不能“一刀切.对最低收入者即低保户，物业管理费全免，这笔费用由政府负担；对低收入者和中低收入者,政府视具体情况，给予适当物业管理费用补贴. 二是，明晰房屋产权人和使用人的权益，使保障房物业缴费合理。保障性住房产权比较复杂，有的只是具有使用权，如廉租住房；有的是拥有不完全产权，如政策性保障住房、经济适用住房;有的是拥有完全产权,如限价商品住宅.房屋产权不同，居住者的身份、权益不同,物业收费也应有区别.要理清保障性住房物业管理的复杂性，采取灵活多样的政策和方法，为低收入、中低收入群体营造良好的居住环境.我们知道,物业管理的一个重要内容,就是使房屋保值增值。显然，物业管理使房屋保值增值的部分，是产权人获益，这部分物业费应由获益的产权人承担，而不应由房屋使用人买单。如果，让房屋使用人交纳由房屋产权人收益的那部分物业费用，显然不太合理，有失公允。 三是，开征资源占有费，补贴保障住房物业管理.当前社会,资源越来越紧缺。一些国家采取征收资源税的办法，谁多占和多消费资源，谁就要多付出代价，一方面维护公平，一方面促进资源节约和境环保护。住房和物业也是这样，政府可以从大户型、大面积高档商品住宅尤其是别墅的交易中收取税费,或直接开征物业税或土地资源占有税中收取，给低收入和中低收入群体物业服务费适当补贴。这是公平的、合理的。因为土地资源、自然和人文景观资源是公共的，是全体市民乃至整个国民共享的。这些稀有紧缺的宝贵土地和环境资源,被有钱人通过买别墅等高档商品住宅,更多地占有了，而一般居住在90平方米的中小户型、中低价位的普通商品住宅、特别是居住在更小面积的廉租政策性保障住房和经济适用住房的低收入、中低收入群体，相对地占有少了。也就是说购买大户型、大面积、高档商品住宅的有钱人，多占了居住小户型、小面积和中小户型、中低价位商品住宅，及经济适用住房、政策性保障住房的低收入、中低收入群体的自然和人文环境资源。那么，政府通过征收物业税或资源占有税，从有钱人手里多收点钱，再通过对物业管理补贴的方式，补偿给低收入和中低收入者，是比较公平合理的。 四是，减少保障房的居住成本，改善保障房的物业管理。许多地方的保障住房,大都建在城市的边缘地带，离市区很偏远，而且城市基础配套设施差，交通极不便利.住在那里,上班、上学、看病、买药都比较困难,大大增加了低收入和中低收入群体的居住成本。有些城市的住房困难户“朝也盼，晚也盼”,终于盼到了保障房，最终还得忍痛放弃好不容易得到的房子。因为，他们承受不了“额外的居住成本.试想，住进这样的保障住房的群体，本来经济比较困难,又增加了居住成本和支出，有些儿不堪“重负”，再增加一笔物业费,真是雪上加霜.因此，搞好保障房的物业管理，先要考虑减少保障住房的居住成本。尽量把保障住房建在交通方便的市区，使低收入和中低收入者,方便就近工作、上学和看病等,节约交通费用的开支，使其安居乐业。保障性住房建设与棚户区改造结合起来,可以很好解决这个问题。因为,棚户区大多在老城区里.当然，棚户区改造不能只建保障住房,还要建造许多商品房,甚至是高档商品房。这样混合的居住区，有利于和谐社会的建设，远远胜过人为划分的“富人区、“穷人区”。 五是，加强保障房的质量监管,保障物业管理正常开展。物业管理能否正常开展，很重要一点,取决于房屋质量. 实际上,许多业主与物业公司的矛盾与纠纷，源于开发商遗留的房屋质量问题。这个问题找物业公司负责，显然打错了板子，矛盾难以解决.所以,要使保障房物业管理顺利开展，首先保障房的质量要有保障.建设保障住房政府的责无旁贷的责任，因此政府要切实抓好建筑质量的监管。其中,很重要一条,在选择保障房开发建设单位关键环节中，政府要严把审查关,不能有一丝疏忽。否则,千里大堤会溃于蚁穴。参与保障房建设的开发商，应是信誉高、实力强、规模大、业绩好的品牌开发商.当然，开发商也要负起社会责任，把建好保障房作为一项光荣使命，努力做好。要坚持做到，标准不高质量高、占地不多环境好，面积不大功能全.如果做到这一点，物业管理的纠纷与矛盾就会大大减少,保障房的物业管理就会健康发展。(作者为长春市房地产协会秘书长）