物业管理基本制度与政策课后复习思考题(1-3章).doc

第一章
第1题:如何认识物业管理概念?
答：《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施、设备和相关场进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。
第2题：怎样理解我国物业管理的产生和发展?
答：物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。物业管理的发展是市场推动物业管理法律法规的不断完善。
第3题：将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的和现实意义是什么?
答：将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： 一是强调业主在市场活动中的自主权.业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护； 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。物业管理企业为业主提供哪些服务,服务标准是什么，业主如何承担服务费用,以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任,都必须在物业服务合同中作出明确约定
第4题：如何理解物业管理的基本特征？
答：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。(1）物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自管的分撒管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。(2）物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。（3）市场化是物业管理最主要的特点。
第5题：如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用？
答：（一）实施物业管理有利促进经济增长。居住消费本身包含众多的消费环节，大致可归纳为四类基本消费支出：　购房消费支出、装饰装修支出、水电气暖长期消费支出、大中修设备改造及物业费支出；
　　（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量.重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”
　　（三)实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米物业管理面积，可增加5—8人就业)
　　(四)实施物业管理有利于维护社区稳定。维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
　　（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中,不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降.良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。
第6题:简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性?
答：1、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转
变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；
 2、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 
3、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定,需要政府从全局的高度进行必要的监管. 
4、无论是推动引导,还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并作好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。
第7题：比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征.
答：从20世纪90年代初到《条例》颁布前这一阶段，物业管理政策法规主要体现以下
特点： 
1,借鉴性：主要借鉴新加坡，香港特区等国家和地区的先进经验。 
2，过渡性：主要考虑传统管房模式的根深蒂固，采取循序渐进的方法进行改革。 
3，针对性：主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政
策和方法。 
2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入
新阶段.这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：
 1，配套性：主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落
实《条例》为基本指针。 
2，经验性：主要是总结物业管理实践中的经验教训，有针对性地作出制度安排。 
3，操作性：主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实
操作层面上得以实施。
第8题：如何理解«条例»的立法理念、指导思想和立法原则?
答：《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重，平衡利
益，保护弱者的立法理念。
《条例》立法的指导思想是： 
1、强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主共同利益的关系； 
2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 
3、强调物业管理企业与业主通过公平、公开和协商的方式处理物业管理事项。
立法原则是： 
1、物业管理权利和财产权利相对应的原则； 
2、维护全体业主合法权益的原则； 
3、现实性与前瞻性有机结合的原则; 
4、从实际出发，实事求是的原则。
第9题：《条例》确定了哪些基本制度?如何把握其内涵?
答：确立了7项制度：
1、业主大会；2、管理公约；3、前期物业管理招投标;4、物业承接验收；5、物业管理企业资质管理；6、物业管理从业人员职业资格；7、住宅专项维修资金等7项物业管理制度.
内涵：1、尊重和维护业主的财产权利；2、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；
3、《条例》的法律法规共同规范了物业管理活动；4、妥善处理市场和政府的关系.
第10题：《条例》涉及的主要问题有哪几方面？主要内容是什么？
答:1，总则,主要对条例的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制做了规定; 
2、业主及业主大会,规定了业主的概念、权利和义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责，业主大会、业主委员会和居民委员会的关系等内容; 
3、前期物业管理，规定了前期物业服务合同、临时公约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续，物业的保修责任等内容； 
4、物业服务管理，包括物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业的资质管理；
5、物业的使用与维修，对物业的使用与维修等相关问题进行了规范； 
6、法律责任，他是《条例》不可缺少的重要组成部分，包括了适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素； 
7、附则，确定了《条例》的生效日期，明确了条例自2003年9月1日执行。
第11题:《条》在“法律责任”的规定上有哪些特点？
答:1,行政责任，民事责任并存 ；
2、为了更好地处理行政处罚和承担民事责任的关系，条例在创设法律制度是遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不在设定行政处罚的原则。确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证,民事责任的承担，以充分体现优先保证全体业主利益的原则; 
3、体现了自我管理，自我监督的原则。
第12题：如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系?
答：1、业主相互之间的关系。业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体； 
2 、物业管理企业和业主之间的关系。业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务,业主支付服务费的等价交换关系,是一种真正的民事行为； 
3、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系，因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务实际上是建立在两个物业服务合同的基础上,一个是前期物业服务合同一个是商品房销售合同； 
4、供水、供电等单位与业主以及物业服务企业的关系，供电、供水等单位给业主提供产品服务,业主缴纳费用,他们之间存在合同关系，他们与物业管理企业不存在任何关系。 
5、社区居委会与业主，业主大会及物业管理企业的关系，居委会和业主大会之间无关系，物业管理企业与居委会法律上没有权利义务关系。 
6,物业管理各方与政府之间的关系.是一种行政法律关系
第二章
1、物业管理服务有哪些特点？
答：1，物业管理服务的公共性和综合性。 
2,物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。
3,物业管理服务的即时性和无形性。
4，物业管理服务的持续性和长期性。
2、物业管理服务内容有哪几类？
答：(1）房屋共用部位的维修、养护与管理； 
(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 
(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理 ;
(4)物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务 ；
（5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； 
（6)物业装饰装修管理服务； 
7）物业档案资料的管理 ；
8)专项维修资金的代管服务。 
以上是物业管理服务其次还有物业服务合同以外的服务。
3.《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行）》中界定的物业服务内容有几方面？其中一级、二级、三级服务标准的主要区别是什么?
答:中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》包含 
  1，物业管理服务的基本要求
  2，房屋管理
  3，共用设施设备的维修养护
  4，协助维护公共秩序
  5，保洁服务
  6，绿化养护管理  
其中一二三级服务标准的主要区别是：
1,物业管理服务基本要求中的服务电话 开通时间和急修到达时间要求不同，每年一次业主服务意见满意率不同。
2，房 屋管理巡查频次不同，楼道完好率不同
3，保洁服务每日清运垃圾次数不同，小区道路,广场，停车场每日清扫次数不同。 

4.如何理解物业服务收费原则?
答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务 院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

5。物业服务收费的成本构成有哪些?
答：（1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用； 
（3)物业管理区域清洁卫生费用；
（4)物业管理区域绿化养护费用； 
（5)物业管理区域秩序维护费用; 
（6)办公费用； 
（7）物业管理企业固定资产折旧； 
（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用; 
（9)经业主同意的其他费用。 
物业共用部位，公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

6.比较分析包干制和酬金制的利弊。
答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定服务费用,其盈余或亏损均有物业服务企业享有和承担的物业服务计费方式。包括物业服务成本，法定税费及物 业管理企业利润.包干制是我国住宅物业服务收费普遍采用的方式。包干制收费形式下，物业管理企业的盈亏自负,无论收费率高低和物价波动，物业管理 企业都必须按照合同约定的标准提供相应服务这种收费形式简捷，但交易透 明度不高，在收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损，在市场不规范时,个别企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润,业主的权益可能受到。  
损害。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定的比例和数额提取酬金支付给物业企业,其余的全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均有业主享有和承 担的物业服务计费方式.实行酬金制的,预收服务资金包括物业服务支出和物业 管理企业的酬金。在非住宅物业管理项目中较多采用。酬金制要求业主按照经过  审议的预算和物业管理合同的约定,先行向物业服务企业预付物业服务支出.物业服务支出,为所缴纳的业主所有,物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代  管不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

7.如何认识《条例》关于物业管理企业代收代交各项费用的规定?
答：《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营 原则,对物业管理企业代收代缴各项公用事业费用,做出明确规定：物业管理区域内，水，电，气，暖，通讯，有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用.物业管理企业接受委托代收钱款等费用的，不得向业主收取手续费等额 外费用。《物业服务收费办法》进一步明确物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。其中，最终用户是指业主。
《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营 原则，对物业管理企业代收代缴各项公用事业费用，做出明确规定：物业管理区域内，水，电，气，暖,通讯，有线电视等单位应当向最终用户收取 有关费用.物业管理企业接受委托代收钱款等费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。《物业服务收费办法》进一步明确物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。其中，最终用户是指业主。

8。物业服务合同的主要内容有哪几项？
答：物业服务合同应当包括以下内容：
1、物业管理事项 。2、物业服务质量。。3、物业服务费用。 4、双方的权利和义务. 5、专项维修资金的管理和使用。6、物业管理用房 。7、合同期限。 8、违约责任。 

9。如何认识前期物业服务合同的特征和时效？
答：前期物业服务阶段，由建设单位与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同,称为前期物业服务合同。具有以下特征：1，前期物业服务合同具有过度性。  2，前期物业服务合同有建设单位和物业管理企业签订。  3,前期物业服务合同时要式合同前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。《条例》对此作出特别规定:前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

10。前期物业服务合同的主要内容有哪些？签订时应注意哪些问题？
  答：建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同（示范文本）》，根据该文本，前期物业服务合同包括以下内容：1，合同的当事人和物业的基本情况.2，物业服务内容和质量。3,物业服务收费方式。4，物业经营管理活动的内容。5，物业的承接查验。  6，物业的使用与维护   7，专项维修资金   8，违约责任   9其他事项  签订时注意事项：1，物业服务内容除8项常规服务外,具体承诺服务达到的服务水平和质量标准,要作为合同的附件另行签订。
2,在物业经营管理活动中，对停车场的管理服务，要与停车场的使用人另行签订书面停车管理服务协议，明确双方的权利义务。 3，对公共区域的会所经营，其他附属房屋经营及广告经营参照停车管理服务约定原则 明确义务，并与建设单位约定分配比例和数额。业主与物业管理企业经营项目的约定具体包括:1，物业经营活动项目的名称   2,物业 经营部位的权属界定    3，物业经营项目的收费标准    4，业主和物业管理企业关于物业经营项目收费或利润的分成比例。

11 、物业管理企业维护物业管理秩序的主要方式是什么？
  答:为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域违反治安环保，物业装饰装修和使用方法等方面法律法规规定的行为，物业管理企业履行以下义务职责：1,履行告知义务     2,履行制止义务    3，履行报告义务。

12 、物业管理企业在安全事故中的法定义务有哪几项?   
答：《条例》规定了物业管理管理企业在安全防范工作中的地位是协助。协助相关主管部门做好安全防范工作，在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务。1，发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。  2,及时向有关行政主管部门报告事故。  3,协助做好救助工作。

13 、如何认识物业管理企业安全防范协助义务？   
答：在安全事故防范工作中的地位是协助，它不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。 发生安全事故时，物业企业是协助相关部门做好救助工作，采取紧急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告,协助做好各方面的善后工作。 

14 、怎样理解物业管理企业对业主人身损害的法律责任?   
答：《条例》规定，物业管理企业服务合同的约定，导致业主人身,财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身，财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业亦不应因此承担法律责任.值得注意的是,物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身财产受到损害的，依法承担的是相应的法律责任，所谓依法是指依照《民法通则》《合同法》《刑法》以及条例等法律法规规定,所谓相应有两层含义：1，根据不同的情况,承担不同类型的责任. 2，根据物业合同的不同约定，承担不同的责任。 

15、《条例》是如何规范各方主体使用和维护物业行为的？ 
   答： 1，公共建筑，共用设施规划用途不得擅自改变。 
   2，物业管理区域内道路场地不得擅自占用和挖掘. 
   3，公益事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修，养护责任 
   4，业主装饰装修房屋应当依法规范。
   5，利用物业共用部位，共用设施设备经营应当遵守有关规定。 

16 、利用物业共用部位,共用设施设备进行经营活动的原则是什么？   
答：《条例》对利用物业共用部位，共用设施设备进行经营活动，主要做以下三方面规定：
   1,原则规定了利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的办理程序。 
   2，明确相关业主，业主大会，物业管理企业对利用公用部位，共用设施设备进行经营的事前否决权。 
   3,确定了业主由于物业公用部位，公用设施设备经营所得收益的使用方向。
第三章
第1题：《条》规定的业主的权利和义务有哪些？
答:权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
(2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 
（4）参加业主大会会议，行使投票权 
(5）选举业主委员会委员,并享有被选举权 
（6）监督业主委员会的工作 
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同 
（8）对物业共用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 
(9）监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用 
(10)法律、法规规定的其他权利 
义务:
（1)遵守业主公约、业主大会议事规则 
（2)遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 
（3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 
(4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金 
（5）按时缴纳物业服务费用 
（6）法律、法规规定的其他义务
2。简述首次业主大会的筹备内容和工作程序。
答:1、在一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50％时,可以成立业主大会。
2、拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府和旗、县、区主管部门。
3、街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到书面告知后60日内,负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组.
4、筹备组由5名以上成员组成，有居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表、其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业管理区域内公告.
5、旗、县、区主管部门应当指导筹备组开展工作.物业服务企业应配合、支持筹备组开展工作。
6、筹备组的主要职责如下:
（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(3)草拟管理规约、业主大会议事规则；
(4）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（5）制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单；
（6）、制定业主委员会选举办法;
（7)、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告.
7、筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，在物业所在地的旗、县、区主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
8、业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
9、业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员由5至11人的单数组成。
10、业主委员会应当自选举之日起7日内组织召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任和副主任。首次业主委员会会议结束后,筹备组自行解散。
11、业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权.
12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的旗、县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续.

3。业主大会的职责和表决规则有哪些?
答:业主大会的职责： 
     1，制定，修改业主公约和业主大会意识规则、 
     2，选举，更换业主委员会的委员，监督业主委员会的工作。 
     3，选聘，解聘物业管理企业。 
     4，决定专项维修资金的使用和续筹方案,并监督其实施。 
     5，制定，修改物业管理区域公用部位，共用设施设备，公共秩序和环境卫
生维护等方面的规章制度 
     6,法律法规和业主大会议事规则规定的其他的物业管理的职责。     
表决规则:
     1，业主大会做出的一般决定，实行简单多数制表决原则,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。 
     2，业主大会做出制定或修改业主公约，业主大会议事规则，选聘或解聘，业管理企业，住宅专项维修资金的使用和续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内所有业主所持投票权三分之二以上通过。

4.业主委员会的职责有哪些?
答:召集业主大会大会会议，报告物业管理的实施情况。 
代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 
及时了解业主，物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行实施物业合同. 
4，监督业主公约的实施。 
 5，业主大会赋予的其他职责。

5.终止业主委员会委员资格的条件是什么?
答： 1，因物业转让,灭失不再是业主的。 
 2，无故缺席业主委员会会议三次以上的。 
 3，因疾病等原因丧失履行职责能力的。 
 4，有犯罪行为的。 
 5，以书面方式提出辞呈的. 
 6，拒不履行业主义务的。 
 7,其他原因不在适宜担任业主委员会委员的。
6.如何理解业主公约的概念、内容和法律效力？
答:业主临时公约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 
内容：
（1)有关物业的使用、维护、管理。 
（2）业主的共同利益 
(3）业主应当履行的义务 
(4）违法公约应当承担的责任 
法律效力:业主临时公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力，从以下两点理解
（1)业主公约对物业使用人也发生法律效力 
（2）业主公约对物业的继受人（既业主）自动产生效力

7.业主临时公约应具备哪些主要内容?
答：业主临时公约是指在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约。主要内
容有：
物业的自然情况和权属情况. 
业主使用物业应当遵守的规则.（1.遵守相邻权规定。  2。遵守房屋装 饰装修规定。  3。公用部位公用设施设备的使用规定。  4.使用物业的禁止性规定.)   
三，维护养护物业应当遵守的规定。(1.物业维修养护中业主应当互相协助和配合。  2。涉及公共利益公共安全的维修养护.  3。保修责任和专项维修资金的缴存，使用,管理。）  
四，涉及业主共 同利益的事项.（1，全体业主授予物业管理企业行使的管理权力利。 2，业主承诺按时足额缴纳物业服务费用.   3，利用公用部位，公用设施设备经营的约定。）  
五,违约责任.

8.如何认识前期物业管理招标投标活动的意义与原则?
答:前期物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。意义：1，建设单位可以对各物业企业的竞争报价和其他条件予以综合比较,从中选择报价低,技术力量强，管理行为规范,信誉好，服务质量有保障的物业业中标。 2，前期物业管理招投标活动,要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为.3，前期物业管理实现招投标制度，有利于创造物业管理公平市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能低满足物业招标人的合理要求,体现了机会均等的市场原则。     
物业管理招投标活动必须遵循“公开，公正，公平和诚实信用”的原则。

9。如何认识住宅前期物业管理实施招投标的强制性规定？
答：《条例》特别要求,住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管理企业。而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制性规定.
《条例》又例外规定：对于规模较小的住宅物业，采用招投标的程序相对复杂,费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人小于3个的,由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议方式选聘物业管理企业.但是，为了规范这些以协议方式选聘物业管理企业的情况，《条例》特别规定,应当通过物业所在地的区，县房地产行政主管部门的批准,才可以进行.另外，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，因此，无论是采取招投标方式还是协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。 

10.投标文件应包括哪些内容?
答:投标文件应当包括以下内容：1，投标函     2,投标报价   3，物业管理方案   4,招标文件要求通过的其他材料。

11。如何把握物业管理招投标的评标规则?
答：评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人.

12.简述物业承接查验制度的意义。 
答：《条例》第28条规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施设备进行查验.其现实意义：
       1，物业管理企业在承接物业时对物业共用部位，共用设施设备和档案资料进行认真清点验收,各方共同确认交接内容和交接结果,有利于明确各方的责，权，利，对维护建设单位,业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。 
      2，实行物业承接查验制度,可以督促建设单位根据建设规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位，共用设施设备的建设,对通过建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。 
      3，实行物业承接查验制度,可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设和物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。在新老物业企业交接时实行物业查验制度，有利于界定物业共用部位,共用设施设备的管理责任。 

13.物业承接查验的主要内容是什么？
答：物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分.物业管理资料移交:
1，竣工验收资料（竣工总平面图，单体建筑，结构，设备竣工图，配套实施，地下管网工程竣工图）  2，技术资料  。3，物业质量保修文件盒物业使用说明文件 . 4，物业管理需要的其他资料物业现场验收：1，业共用部位共用设施设备验收     2,物业管理区域环境验收。

  14、建设单位应向物业管理企业移交的物业资料有哪些? 
    答：1、验收资料（竣工总平面图，单体建筑，结构，设备竣工图，配套实施,地下管网工程竣工图)。2,技术资料（设施设备的安装，使用和维护保养等资料)。3，物业质量保修文件盒物业使用说明文件.4，物业管理需要的其他资料（物业的规划,建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，各种工程验收的签证，记录，证明)。

15。如何理解前期物业管理中物业管理企业的查验义务？
答：接验收时物业管理工作的基础工作。为了明确开发建设单位，业主和物业管理企业的责，权,利，减少物业管理矛盾和纠纷,并促使开发建设单位提高建设质量,加强物业建设与物业管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接承接物业，应当对物业公用部位，共用设施设备进行查验，应当与建设单位和业主委员会办理承接验收手续,同时规定建设单位，业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

16.规范物业保修责任的法律规定有哪些? 
答：保修责任是指建设单位对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修修复的责任.主要法律规定有《建筑法》《建筑工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《物业管理条例》《商品住宅实行住房质量保证书和住宅使用说明制度的规定》。
17。物业管理企业资质管理的必要性是什么?
答：第一，针对当前我国物业管理的发展和现状,有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关。 
第二,针对物业管理企业的管理服务特性,有必要对物业管理企业建立市场准入和清除制度。 
第三,针对物业管理的专业特性，需要实习企业资质审批制度。

18。申报各资质等级物业管理企业的条件有哪些? 
答:管理企业资质等级分为一，二,三级。各资质等级物业管理企业条件如下：    
一级：1，注册资本人民币500万元以上.
2,物业管理专业人员一级工程，管理,经济等相关专业类的专业管理和技术人员达30人以上。其中，具有中级以上职称的人员不少于20 人，工程，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 
           3,物业管理专业人员按国家有关规定取得执业资格证书. 
           4,管理两种以上类型物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分之和不低于百分百。（1。多层住宅200万平米    2.高层住宅100万平米   3.独立式住宅别墅15万平米    4.办公楼，厂房和其他物业50万平米  |)      
    5，建立并严格执行服务质量，服务收费等企业规章制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。     
二级：1，注册资本人民币300万元以上。 
           2,物业管理专业人员一级工程,管理,经济等相关专业类的专业管理和技术人员达20人以上.其中，具有中级以上职称人员不少于10 人，工程,财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 
           3，物业管理专业人员按国家有关规定取得执业资格证书。 
           4，管理两种以上类型物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分之和不低于百分百。（1.多层住宅100万平米    2.高层住宅50万平米   3.独立式住宅别墅8万平米    4.办公楼，厂房和其他物业20万平米  ｜） 
           5，建立并严格执行服务质量,服务收费等企业规章制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。     
三级：1,注册资本人民币50万元以上。        
     2，物业管理专业人员一级工程，管理经济等相关专业类的专业管理和技术人员达10人以上.其中，具有中级以上职称的人员不少于5 人，工程,财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 
           3，物业管理专业人员按国家有关规定取得执业资格证书。 
           4,有委托的物业管理项目. 
           5，建立并严格执行服务质量，服务收费等企业规章制度和标准，建立企业信用档案系统。 

19.申报物业管理企业资质等级的程序有哪些？     
答：申请核定资质等级的物业管理企业，向工商注册所在地直辖市，设区的市人民政府房地产主管部门提交以下材料：1、企业资质等级申报表.2，营业执照。3,企业资质证书正,副本  。4、物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程，财务负责人的职称证书和劳动合同.5，物业服务合同. 6，物业管理业绩材料。
 20 资质审批部门不予批准核定资质等级的物业管理企业违规行为有哪些？   
  答：1、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 。 2,将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的。3、挪用专项维修资金的。 4，擅自改变物业管理用房用途的 。5,擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和共用设施用途的。 6,擅自占有，挖掘物业管理区域内道路，场地，损害业主公共利益的。 7，擅自利用公共部位,共用设施设备进行经营的。 8， 物业合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料的。9，与物业管理招标人和其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的  。10,不履行物业服务合同，投诉较多，经查证属实的。11,超越资质承接物业管理业务的。12,出租，出借,转让资质证书的。13，发生重大责任事故的
。 
 21、物业管理职业道德的主要内容有哪些？
     答： 1,守法经营。  2,诚信经营(1.诚信订立合同 2.认真履行合同）  3,尽职尽责胜任本职工作  4，努力学习,掌握专业技能      5，团结协助,公平竞争 。
  22、 建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义？ 
     答:1, 建立物业管理职业资格证书制度是贯彻落实国家要求，规范发展物业管理的需要. 2，是物业管理行业的特殊性质的需要.     3，是发挥物业管理社会效益的需要，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。 

23、物业管理师注册管理有哪些规定？ 
      答：1，取得《物业管理资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业,申请注册的人员，必须受聘于一个具有物业管理资质的企业。  2，建设部位物业管理师资格注册审批机构,省,自治区，直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。 3，取得《资格证书》人员初始申请注册者，应自取得《资格证书》起1年内提出初始注册申请，并提交以下材料： 1.<中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》    2.资格证书   3。与聘用单位的劳动合同。 4，申请延续注册:  物业管理师注册有效期为3年。注册有效期届满需要继续执业的，必须在有效期届满前30个工作日内向注册审查机构申请延续注册. 5，办理变更注册：在注册有效期内，物业管理师变更执业单位的，应当向注册审查机构办理变更注册手续。 6，申请注册人有下列情形之一的,不予注册：1。不具备完全民事行为能力。2.刑事处罚尚未执行完毕的.   3。在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑罚执行完毕之日到申请注册之日不满2年。 4.法律法规规定不予注册的其他情形。 

 24、 物业管理师应具备哪些执业能力？ 
     答： 1，掌握物业管理，建筑工程，房地产开发与经营等专业知识.