汇丰办公楼物业管理方案.doc

汇丰办公楼
物
业
管
理
方
案
泉州宝丰物业管理有限公司
2011年4月14日
目 录
第一章 项目分析、拟采取物业服务模式和机制
第二章 项目人员配置、选聘和劳资管理、培训
第三章 物业管理日常服务标准、承诺指标及措施
第四章 安全管理服务
第五章 保洁绿化养护管理
第六章 房屋及设备设施管理标准及措施
第七章 房屋及设施设备维护修缮计划及实施细则
第八章 项目接管验收方案
第九章 物业管理服务成本测算
第一章 项目分析、拟采取物业服务模式和机制
第一节 项目分析
一、项目概况和功能分析
汇丰集团办公大楼位于丰泽区东海街道宝山社区大埔村，与桃源山庄别墅区与迎宾馆相邻，由汇丰置业(中国）有限公司开发建设,占地面积801。2平方米，建筑面积_2600平方米，楼层五层.设备设施先进精良,主要设备：消防监控系统、安防监控系统、电子巡更系统、空调制冷系统、供配电系统、给排水系统，电梯系统等。
二、项目管理重点分析
根据上述项目概况和功能分析,汇丰办公楼项目有以下管理重点：
1、汇丰办公楼为汇丰集团公司的办公地,公司的各个部门集中在办公楼办公，也是公司对外接待及展现公司实力的窗口，物业管理服务的好坏,直接影响到公司的外在形象.因此物业管理服务要做到以下几点：
★确保办公楼区域内财产安全万无一失、保密工作万无一失、人身安全万无一失、消防管理万无一失；
★保障办公楼设施设备运行良好、维护保养有计划、按时间、保质量、有记录；
★做好办公楼的节能降耗工作，为公司节约资金；
★通过优质规范的物业管理服务树立公司节约、开放、亲和、文明的公众形象。
第二节 物业管理服务模式
物业公司在汇丰办公楼设立汇丰办公楼物业服务中心，实行以项目经理负责制为基础,公司统筹各部门协助为补充的管理模式。接受汇丰公司各部门的监督检查，为公司办公楼提供专业化的物业管理服务。
汇丰公司
宝丰物业管理有限公司

沟通
协调

监督
检查
监督
检查
指导

汇丰办公楼物业服务中心

监督、检查、指导

工程维修组
保洁绿化组

安全管理组

提供服务

汇丰公司及来访客户

第三节 物业管理服务机制
一、计划目标管理
1、物业公司将根据汇丰办公楼的具体情况和实际物业管理服务需求,制定各项详细的服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与物业服务中心签订《目标管理责任书》，并按《目标管理责任书》的内容检查、监督物业服务中心的工作，定期进行考评和验证，并依此对物业服务中心进行奖惩。
2、针对物业管理工作的具体内容，物业服务中心将目标和服务标准进行分解、量化为硬性指标，落实到各职能部门、班组和个人，进行量化考核。
二、行政监督管理
公司在物业项目现场采用以下管理方式对各职能部门、专业班组实施管理，保证服务工作的正常运行。
1、经济手段：公司与员工明确岗位职责,制定员工绩效考核制度及员工工作行为考核奖惩规定，以此调动员工工作积极性。公司与物业服务中心签订《管理目标责任书》，制定物业服务中心的管理目标、管理业绩和薪酬挂钩的考评制度，以此促进物业服务中心的主观能动性和创新精神.
2、规范管理:由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行,提高工作效率和工作质量。
3、日常行政管理：物业服务中心每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划,各职能部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作,明确工作目标，总结前一天的工作情况,分析存在的问题,提出解决办法。
4、宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益、员工个人发展与公司发展一致性的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平.
三、体系管理作业指导书
根据公司制订的ISO9001质量管理管理体系《作业手册》（含《工程作业手册》、《保安作业手册》、《保洁作业手册》、《绿化作业手册》)的要求和各项管理作业规程的规定,严格实施运行并持续改进,最大限度地提高客户满意程度,争取超越公司期望.
四、协调管理
1、用协调管理的方法，解决各类矛盾和冲突。
2、对员工实施人性化管理，遵循“只有为员工提供满意的工作和生活环境，员工才能够为业主方提供更满意的服务”的思想.保障员工的后勤生活服务,鼓励员工对服务工作和公司的管理提出意见和合理化建议,增加服务意识和管理凝聚力,把存在的问题逐一解决，让员工满意。
3、对因员工服务质量造成公司及客户投诉等问题,在了解实事、明确责任后，采取纪律、经济处罚，不思悔改或情节严重的，可采取行政方法直至法律手段予以解决。
五、管理工作的控制方法
1、严格岗位责任和管理作业规程的有效实施，实行责任目标控制。
2、由人力资源部采用量化考核办法，以严格的考核制度、竞争上岗制度和末位淘汰制度实行控制。
3、实行物业服务中心日检、公司周检、月检、监督、催办，使物业服务中心运作控制更为严谨。
4、用严格的标准和规范，通畅严密的运作流程,环环相扣实施控制.
5、保安24小时值班制度，保证各项工作及时完成。
6、物业服务中心每周召开一次工作例会，每月召开一次工作总结会，对各职能部门的服务工作进行总结评比。
第二章 项目人员配置、选聘和劳资管理、培训
第一节 项目人员配备及部门、岗位职责
针对汇丰办公楼项目的特点及管理服务要求和标准,在人员编制上我们坚持“管理层精练、高效,操作层专业、优质”的原则，以保证管理工作的有效落实,达到预期的管理目标.
一、岗位设置和人员编制（13人）
部门
职 位
配置说明
配置人数
物业服务中心
服务中心经理
由物业公司物业部副经理兼任
1人
安全
管理组
班长
由桃源山庄别墅区领班兼任

保安员
负责办公楼安全巡查1人×3班
3人
保安员
办公楼形象岗1人×3班
3人
小计

6人
保洁
绿化组

保洁领班
保洁绿化管理1人
1人
保洁员
一楼及外围1人、二、三楼1人、四、五楼1人
3人
绿化工
外围绿化及室内盆花养护1人
1人
小计

5人
工程
维修组
水电维修工
负责设备设施维护及日常报修处理
1人
小计

1人
物业服务中心合计

13人
二、部门职责及岗位职责
1、部门职责
★ 安全管理组
-—全面负责汇丰办公楼治安、消防安全管理工作。
——负责与政府治安、消防主管部门的协调。
-—负责汇丰办公楼内消防管理工作.
——负责公共房间备用钥匙的管理和公司委托钥匙的管理工作。
——负责治安、消防培训、演练和全面消防检查工作.
-—负责组织落实保安员人员的培训、考核工作.
—-完成上级安排的其它工作。
★ 工程维修组职责
——负责对涉及工程项目供方的评审和选择工作。
——负责办公楼委托管理的房屋及设备设施的管理工作。
——负责房屋及设备设施的标识管理工作。
--负责设备的管理、选型、检查、报废工作,组织对设备设施的更新改造。
——负责年度房屋完损等级的评定工作.
—-负责与物业有关的工程档案的管理工作。
—-负责汇丰办公楼项目低压配电室运行检查。
——负责运行值班记录的填写。
--负责设备室内的卫生、保洁工作。
--负责落实值班人员的培训工作。
——完成上级安排的其它工作。
2、岗位职责
★物业服务中心经理
--主持汇丰办公楼物业服务中心管理资源配备，贯彻公司总经理负责制的管理体制和层级管理原则，决定汇丰办公楼物业服务中心组织机构的设置及其职权与相互关系。
——负责汇丰办公楼物业服务中心管理资源配备，对经理以下员工的录用、考核、奖罚、晋升及人事变动有建议权。
——组织编制汇丰办公楼物业服务中心年/月度工作计划并组织实施，审批各职能部门的年/月度工作计划,并指导、监督其实施。
——审批汇丰办公楼物业服务中心预算，控制管理资金使用、费用开支、成本消耗、提高管理的经济效益。
——定期召开管理例会，听取工作汇报，及时处理职能部门反映的各种问题，协调各部门的工作关系,以利于各项工作的开展。
--与汇丰公司保持良好的沟通，听取各项合理化建议，不断完善汇丰办公楼物业服务中心的管理。
-—根据公司的总体安排组织制定汇丰办公楼物业服务中心员工内部管理制度，合理分配劳动报酬，调动员工积极性.
-—负责组织完成汇丰公司及物业公司交办的其它工作。
★ 保安班长岗位职责
-—负责组织、落实汇丰办公楼物业服务中心的安全、交通和消防管理等各项任务。
——负责汇丰办公楼物业服务中心保安员的思想教育、行政管理、违纪查处工作。
——负责汇丰办公楼物业服务中心保安员日常勤务的组织实施、检查、指导、讲评。
——负责安全管理组勤务值班，突发事件的组织指挥和各项处置方法的拟制、方案的演练。
——负责指导护卫人员贯彻执行职责、规范、标准。
—-负责汇丰办公楼物业服务中心保安队伍建设，帮助保安人员解决实际困难，定期组织培训学习,不断提高全员解决问题的能力和水平。
——负责消防管理工作，配备专管人员，配齐消防器材，经常检查，使消防器材始终保持良好状态，使紧急疏散通道畅通无阻，无任何火灾隐患.
——完成公司和上级领导安排的其它工作.
★ 水电维修工职责
1、维修电工必须熟练掌握各类设备操作、维修及保养规程。
2、每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作.
接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排.
3、处理各类故障须及时、准确,保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告物业服务中心及报修部门。
4、维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须可靠，不得疏忽大意.
5、配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及共它故障,各接点必须牢固接实。
6、各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效.
7、维修人员工作完毕后,须立即回到指定地点休息待命，除工需要外，不得在办公楼范围内走动。
8、维修人员不得在办公楼范围内高声喧哗,随地吐痰，乱扔扔废弃物。
★ 绿化工职责
1、负责对本物业管理辖区内的绿化工作实施全面管理，并制定养护计划.
2、熟悉掌握辖区绿化地面积和布局，花草树木的品种和数量、花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法。
3、根据季节、气候的变化，按时对辖区的绿地、花木进行适量浇水.
4、定期对绿地和花木进行修剪、整形、除杂草、施肥和灭虫等养护工作。
5、负责按计划进行绿化更新、改造培植，并能根据物业服务处大型活动和元旦五一、国庆、春节等节日花卉布景摆设，使办公楼区域环境优美。
6、阶段性学习业务技术知识，提高养护管理水平。
7、积极宣传爱护花草树木、公共绿化观念，维护辖区绿化不受人为破坏。
★ 保洁员职责
1、 按规定标准和操作程序，保质保量完成办公楼区域内的清洁保养工作，保持所辖区域的干净整洁；
2、 负责办公楼周围的通道、地面停车场、停车位、绿化带的清洁保养；
3、 负责楼宇首层至天台所有公共部分的清洁保养,汇丰公司各领导办公室的保洁工作；
4、 负责所辖办公楼区域内所有垃圾的收集清运,清理干净工作现场；
5、 积极参与公司和物业服务中心组织的各项活动 ；
6、 完成物业服务中心领导、部门主管及班长交办的其它工作及突发性工作.
★ 保安员岗位职责
1、上岗必须穿着统一制服,佩带规定装备和工作牌.认真检查设备设施,认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作,发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导，确保办公楼安全。
2、熟悉本岗位任务和工作程序，坚守岗位,提高警惕，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，对突发火灾、刑事案件等实施具体的应急工作。
3、爱护设施设备、公共财物，对汇丰办公楼内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉汇丰办公楼消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种消防器材的使用方法,遇到突发事件能正确进行处理。确保安全管理工作万无一失。
4、对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获并扭送公安机关处理。对发生在办公楼区内的刑事案件或治安案件，应保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况,但不得勘察现场。
5、在执行安全管理服务过程中，如遇违法分子不服制止,甚至行凶报复，可采取正当防卫措施。
6、对进出汇丰办公楼的外来人员、车辆及其携带、装载的物品，按汇丰办公楼规定进行验证,制止未经许可的人员进入汇丰办公楼.
7、树立良好的办公楼标兵岗形象,严格办公区域内照明的开关时间，节约公司能源.
8、严格执行交接班制度.
第二节 项目物业服务人员的配备和选聘
人员选聘、配备原则
1、坚持效率优先的原则：根据该项目人员配备需求和公司人力资源规划,面向社会和公司内部公开选聘,公平、公正，择优录取.
2、坚持确保质量的原则：立足于该项目的概况和特点，用优秀的企业文化、广阔的职业发展空间吸引优秀人才，注重人员的专业水平、发展潜力、综合素质、实践经验、求职动机和创新、进取、奉献精神。
3、坚持考评审批的原则:根据汇丰办公楼物业服务中心所需人员的不同层次和级别，采取不同的考评和审批方式,执行不同程序；
4、坚持持证上岗的原则：所有员工上岗前必须经过专业培训和考核,中层以上管理人员均持有物业上岗证,工程、特岗人员持证上岗率100%。
5、坚持动态适应的原则：在人员配备满足汇丰办公楼物业服务中心需求后，及时了解人员与岗位的适应程度，做必要调整，以达到人适应的基础上，充分发挥团体精神，取长补短，共同进步，创造良好的职业生涯，使企业增值。
第三节 项目人员的素质承诺
汇丰办公楼物业服务中心管理服务人员素质承诺
1、管理人员：所有管理人员要求大专以上学历，持物业上岗证或其它相关管理岗位资格证书，有五年以上相关管理经验，工作任劳任怨，熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，善于沟通和协调、分析、处理问题，与汇丰公司处理好各种关系。
2、工程人员：持有相关岗位证书，具有扎实的专业基础、丰富的实践经验、较强的操作能力，责任心强，能吃苦耐劳。派往该项目的工程人员需要有2年以上的相关工作经验，持有专业技术证书。
3、保安员：年龄20—35岁,身高1。72米以上，初中以上文化,部队退伍军人优先,为招录原则,保证保安员品行端正,素质过硬.
4、保洁绿化工：年龄30—45岁,身高1。6米以上，初中以上文化，有多年的保洁绿化或酒店、物业行业工作经历.
第四节 项目人员的劳资管理
一、汇丰办公楼物业服务中心严格按照《劳动法》及泉州市有关劳动保障法规要求和公司的《人力资源管理办法》的规定，对人员的招聘和录用、试用转正定级、内部调动、调薪、任职、薪酬、福利、员工的培训、员工的辞(离）职等进行严格管理。
二、按照《劳动法》和社会保险相关管理规定，协助公司对汇丰办公楼物业服务中心人员进行社会保险的管理工作。
三、公司将与汇丰办公楼物业服务中心所有员工均签订定期《劳动合同》,明确岗位职责和内容，规范双方的权利和义务。劳资按不同技术工种、不同级别分别实行月薪制。
四、公司将与汇丰办公楼物业服务中心领班以上人员签订《目标管理责任书》。实行工资与管理业绩挂钩的方式,以此促进员工的主观能动性和创新精神。
五、对所有转正保安、保洁、绿化、水电维修人员均进行人身意外伤害保险的参保.
第五节 项目物业服务人员的岗位培训和考核
一、人员的岗位培训
根据该项目的概况和汇丰办公楼物业服务中心人员的层次、特点，遵循按需施教、学以致用、全员教育培训和重点提高相结合、严格考核和择优奖励的原则,按照层次化、统一化、系统化的培训标准,通过组织入职培训、在岗培训、外派培训、针对项目特点的针对性培训，提高全员综合素质,实现“管理层精练、高效,操作层专业、优质”的培训目标，为物业服务中心提供充足的人力资源。
1、新员工入职培训
结合入职培训基础性、适应性、非个性化的特点,由人力资源部集中组织或各部门自行组织培训,要求新员工培训考核合格后方能上岗。
★ 培训内容：公司概况、企业精神、质量方针、目标、服务理念、《员工手册》、安全知识、职业道德、岗位操作指导书书及各项管理规章制度。
★ 培训时间；入职后7天内.
★ 培训方式:采取公开课和专业课、理论和实操分别授课和自学相结合的方式。
2、在岗培训
★ 培训内容：岗位职责、专业技能（包括服务、维修、绿化、消防、交通等）、紧急情况应变措施、相关岗位证书的取得。
★ 培训时间：每周至少组织一次,具体时间据实际工作情况定.
★ 培训方法：采取理论授课和实操演练、内部培训和外派取证相结合的方式。
3、结合该项目实际情况,组织汇丰办公楼物业服务中心全体员工进行岗前培训。
★ 培训内容：项目基本情况、项目物业管理各项要求、方法及标准、项目重点问题的解决方案、相应岗位的技能见习、汇丰办公楼物业服务中心各项规章制度、各岗岗位作业指导书、专业技能、职业道德规范等;
★ 培训时间：据具体接管时间定
★ 培训方式：拟进入汇丰办公楼物业服务中心的全体员工参加统一授课，采取公开课和专业课、理论和实践相结合、理论讲解和现场操作相结合的方式进行.
4、培训目标
★ 管理人员持证上岗率100%；
★ 工程、特岗人员持证上岗率100%；
★ 其它人员达到岗位技术要求。
二、人员的岗位考核
通过组织定期考核，充分发挥激励、提高的作用,优胜劣汰，从而增强员工的危机意识和进取精神，推动物业管理工作水平的提高。
1、月度考核
★ 考核时间:每月8日前完成上月度的考核、评定.
★ 考核内容:各职能部门领班以上人员填写《月度考核绩效报告》，参加汇丰办公楼物业服务中心统一考核；各操作岗人员均由各职能部门分系列制定《月度绩效考核表》进行考核。
★ 考核程序：参加考核人员每月15日前填写《月度绩效报告》，由直接领导和汇丰办公楼物业服务中心领导进行公正的、实事求是的考核、评定；各操作岗员工于每月8日前填写《月度绩效考核表》，由领班和职能部门主管进行考核、评定。
★ 考核方式：采取自我月度工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相结合的方式。
2、年度考核
★ 考核时间：每年的元月15日前完成上年度的考核、评定。
★ 考核内容：结合各岗位员工的月度考核成绩，分层次、分系列制定《年度绩效考核表》,进行全员性的考核。
★ 考核程序：各岗员工完成自我工作总结、鉴定，由直接领导和主管领导进行考评、评定（具体按年度考核实施办法执行).
★ 考核方式：采取自我工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相结合的方式(具体按年度考核实施办法执行）.
3、考核结果的处理
组织考核的目的是不断激励、改进、提高员工队伍,优化管理服务水平，提高管理服务质量。因此，在考核结果的处理上，汇丰办公楼物业服务中心采取晋升、调薪、奖励绩效工资和降级、降薪、扣发月度绩效工资或实行“末位淘汰制"的方式。
7、 月度考核
-—对在月度工作中，表现突出，受到业主表扬、对公司做出贡献等人员，月度考核连续三次被评定前列，将依据公司相关的《奖惩规定》给予奖励。
——对在月度工作中,连续出现工作失误、造成业主有效投诉、给公司声誉造成一定影响等人员，月度考核将被评定为“C级、B-级"的员工,汇丰办公楼物业服务中心将进行降级或换岗的处理；对因月度工作失误,连续两个月以上被评定为“C级”的员工,汇丰办公楼物业服务中心将按照“末位淘汰制”对其淘汰或留岗察看一个月，同时完成补岗工作。
8、 年度考核
——年度综合考核评定为“A级、B+级”的员工,可作为年终表彰先进个人的候选人,作为晋级、加薪的参考条件.
—— 年度综合考核评定为“B级”的员工,继续在现岗工作。
-—年度综合考核评定为“B-级"的员工，做留职察看处理，对其提出不足之处及改进措施,限期改正.
—-年度综合考核评定为“C级”的员工,汇丰办公楼物业服务中心将按照“末位淘汰制"予以淘汰，同时完成补岗工作。
第三章 物业管理日常服务标准、承诺指标及措施
第一节 管理总目标及承诺
物业公司承诺在汇丰办公楼实施物业管理服务中，在硬件和配套设施满足条件的前提下：
1、 按照“市级优秀管理大厦”标准管理；
2、 为汇丰公司创造良好、可靠的办公楼工作环境;
3、 为在办公楼上班员工创造文明、洁净的工作环境;
4、 为在办公楼上班员工提供舒适、温馨的综合服务；
5、 为汇丰公司外来客户及人员提供热情、周到的接待服务;
6、 为汇丰公司树立办公楼的良好形象.
第二节 承诺指标及采取措施
序号
服务
项目
标准或
承诺指标
拟 采 取 的 措 施
1
综
合
服
务
物业管理的
客户满意率
95％
1、物业服务中心每天与汇丰公司交流和沟通,了解服务情况并及时改进不足，对外来参观人员在接待登记时随时征询意见.
服务有效投诉率≤1％，
投诉处理率100％
1、建立健全的投诉处理机制,设立咨询及投诉接待处，随时处理汇丰公司意见；物业服务中心定期组织投诉处理的培训和考核,保证服务质量达到标准.
2
工
程
管
理
设备、设施
完 好 率
100％
1、制定严格详细的设备设施维修保养和检查制度及划分责任区,定期巡检、维护和保养,建立维保登记台账,保证设备、设施的完好无损和正常使用。
2、工程部负责监督各项工作的落实情况，并跟踪验证。
智能化
系统运行
正常率98%
1、制定详细的弱电系统管理规定，非专业人员严禁操作.
2、落实责任人负责对智能化系统进行定期维保和日常运行维护，确保系统运行正常率达98％。
房屋完好率
100％
1、由各工程部根据普查结果制定维修计划并组织各技术工种人员实施，每年对房屋及设备设施进行安全普查.
2、严格日常监督管理，确保无人为损坏。
3、落实日常养护管理制度,发现有损坏及时维修。
日常小修、
报修及时率
100％,
返修率≤1%
1、实行24小时接待报修服务,维修人员在接到报修后10分钟内到达现场。
2、根据维修特点库存相关工程材料，并保证进库物品合格.
3、加强维修人员专业知识培训,操作人员持证上岗,严格按技术操作规程作业.
4、物业服务中心对维修情况进行回访和确认，保证维修及时率和维修工程合格率.
5、较复杂的维修项目需制定施工方案，报请汇丰公司审批后施工。
3
保
安
管
理
安全保障满意率100％
1、严格标兵岗岗位责任制和巡逻制度,安全保障内容、标准和要求明确；
2、保安班长每小时不少于一次巡视，随时发现问题并纠正。
3、定期组织培训和考核,保证每位上岗保安人员达到安保素质要求；
4、密切联系所在区域安全管理部门，随时掌握安保防范信息，保证有目的的做好安全防范工作。
无因物业管理责任引发的治安、火灾责任事故和刑事案件
1、保证保安员提供专业化、优质安全的管理和服务。
2、制定并组织落实治安、消防、车辆、交通管理制度，制定各种有效的紧急情况预案并定期组织培训和演练.
说明:表中未列指标,按“物业管理示范大厦"标准执行.
第四章 安全管理服务
第一节 保安服务范围
一、汇丰办公楼项目保安服务范围
1、负责汇丰办公楼大门以内所有部位区域安全管理.
2、负责对汇丰办公楼大门以内的治安巡逻及公共秩序的维护，劝阻各种不当行为.
3、负责对来访人员及参观的通报、登记工作，维护汇丰办公楼的安全,负责检验进出人员所携带的物品.
4、24小时对汇丰办公楼实施全封闭式管理并设固定岗和楼内巡逻岗进行有机结合.负责汇丰办公楼楼内的治安、消防、安全管理维护，发现问题及时报告处理。
5、负责对汇丰办公楼可疑情况的查、问，并及时向有关部门报告处理。
6、制定汇丰办公楼各类安全应急防护预案，并组织演练和实施。
7、负责汇丰办公楼治安监控设备的有效运行，发现问题及时处理并上报.
8、负责办公楼范围照明定时开关工作。
9、负责办公楼停车场停车及交通秩序维护管理。
第二节 整体安全防范措施
一、的整体安全防范
针对该项目的不同特点，安全防范总体原则手段为：全面布控，区域分隔,重点设岗与不间断巡查相结合，人防与技防相结合进行管理。
辖区内安全管理设置监控岗、固定形象岗、巡视岗,同时制定全面、严格的管理制度和科学、有效的作业程序,以确保汇丰办公楼整体安全防范工作。针对各种可能发生的突发时间制定具体的应急方案,经常组织保安人员进行专业训练和消防演练，提高保安员的综合素质，对人员、物品进行严格管理和提供安保服务,做到在物业管理责任范围内“安放设施无故障、监视控制无死角、巡视检查无遗漏、执勤上岗无杂念"，保证无因管理责任引发治安，火灾责任事故和刑事案件.
第三节 保安员岗位管理
一、形象岗管理
1、负责对进出汇丰办公楼人员的管理登记，严禁推销及闲杂人员进入.
2、负责落实汇丰办公楼公司领导对大门岗安全管理的其他要求.
3、负责维护管辖区域的防火安全，维护公共秩序，负责对可疑人员的礼貌查、问并及时上报处理.
4、负责对携带物品出入的外来车辆、外来人员进行登记管理.
5、严守值班制度，负责各类异常情况的处理，维护信息控制中心安全。
6、按照规定时间站立形象岗.
二、监控岗管理（迎宾馆负责)
1、治安监控室实行24小时值班制度。
2、严格按治安监控操作规程进行操作，没有上级指示,不得私自更改操作程序。
3、认真监视监控画面，发现可疑情况立即报告并妥善处理.
4、熟练掌握监控系统的功能和操作方法。
5、爱护设备器材，认真维护保养，发现故障及时报告,保持室内设备整洁有序。
6、坚守岗位，认真负责，未完成交接班手续不能离岗。
三、巡逻岗管理
1、制定细致、科学、全面的巡逻路线和巡视作业规程，并由物业服务中心保安领班监督实施。
2、制定有效可行的巡查问题处理流程和突发事件处理预案，明确巡查的重点部位，对发现的问题及时处理上报。
3、巡视发现问题-值班室-启动突发事件处理预案—报告值班负责人—指挥行动（必要时通知业汇丰公司或报警)-处理记录和总结分析。
4、巡查保安员对管辖区内实行不间断巡视管理,严格控制可疑人员出入和不安全因素的产生,并建立详细的巡查记录。
5、严格执行本区域内的巡查制度，检查各层卫生间、茶水间、停车场、消防通道、现场施工人员公共设施等重点部位，做到及时发现不安全隐患，果断处理或报告上级领导.
第四节 消防管理
结合汇丰办公楼的特殊性和重要性，我们将消防安全管理工作列为该项目的安全防范重点工作，摆放在各类安全防范工作的首位.为了确保该项目的安全,针对消防安全管理工作制定如下措施：
一、消防管理机构及安全检查
1、成立以物业服务中心经理为组长的消防责任领导机构:组建一支由全体保安员为主的义务消防队伍和物业服务中心全体员工参与的消防安全知识宣传防范队伍，24小时待命，根据该项目的特点，制定相应的防火应急预案，如遇突发情况,保证做到组织指挥有序、通信联络畅通、判断问题准确，物资保障到位，处置问题果断，任务分工明确,确保该项目的防火安全。
2、建立消防安全检查制度；有物业服务中心保安组依据项目消防管理制度,定期进行防火巡查；工程人员依据《消防系统设备设施维修保养计划》定期进行维护，定期对项目电器设备进行防火检查;保洁人员负责随时对项目废弃易燃物品的清理;做到物业服务中心人员全员参与，确保该项目防火安全。
3、每班保安员负责对管辖区域内的消防设施进行巡查一次;每周组织对管辖区域内的消防器材、设施巡查一次；物业公司每月组织各部门对消防设施进行一次防火普查对查出有问题的及时纠正，并认真按标准分被填写《消防安全日检记录》、《消防安全周检、月检记录》，记录统一由物业服务中心存档。
4、每月组织一次消防知识培训,每季度组织一次消防演练，贯彻“全员参与、预防为主、防消结合"的防火管理措施，并严格执行。
7、定期组织有汇丰公司员工参加的大型消防演习,宣传消防知识，提高物业管理人员和员工的防火自救能力和安全消防知识。
8、配合上级部门的检查和抽查，保证符合公安消防部门的要求。
二、消防设备的检查、维护、保养
1、消防泵、喷淋泵.电源是否正常，主阀门是否处于常开状态，逆流阀关闭是否正常(喷淋泵还要检查水压是否正常），清洁情况如何,消防联动柜直接启动是否正常，每年年底做一次流量试验。
2、疏散出口指示灯.检查指示灯安装是否牢固，指示灯下玻璃面板有无划伤或破裂现象，电源指示灯是否亮，然后断开交流电，如果显示屏发光,说明该灯是好的。
3、、烟感器、温感器.检查与底座接触是否良好，外观是否干净,安装倾斜度不大于45度，烟感器无遮挡,处于良好状态，抽检10％，完好率达100%。
4、喷淋头。检查有无漏水情况,外观是否正常，观察监控主机喷淋系统是否良好.
5、消防栓。检查栓门是否良好，封条是否完整，拴内部件是否齐全，固定是否良好。
6、、防火门。检查开关是否良好，周围无物品堵塞，防火门状态良好。
7、紧急广播。检查电源是否正常，处于运行中按动楼层键后电压正常,测试音响正常。
8、灭火器.检查压力、重量是否符合要求,喷管有无破损，检查外观有无明显锈蚀,推车式灭火器需检查行驶机件是否灵活，伸展胶关有无破损。
9、消防通道。检查通道是否畅通无阻，无任何物品堵塞.
第五节 管理规定和管理作业规程
为达到规范安全管理服务和严格的管理要求，公司在ISO9001质量体系要求的基础上制定一系列安全管理、消防管理和制度，编制了主要制度(包括但不限以下内容),具体内容见附件：
★ 安全管理、消防组综合制度
A安全管理概述
一、定义：为了物业范围内人身和财产的安全,由物业管理企业负责实施的，协助维持正常的治安、交通秩序，防止发生各种人为或非人为事故的系统工作.
二、性质：物业管理是服务行业，安全管理是物业管理的内容之一,他所提供的产品仍然是无形的产品——服务,是服务性质的工作。安全管理工作不具备警察、军队等国家机器的职能，不具备强制性.安全管理工作是在本物业的管理范围内，协助维持维护正常的治安交通秩序，对公安机关的工作起到协助作用.
三、任务:防火、防盗、防自然灾害、防意外事故、防坏人破坏，维持正常秩序。
四、原则:以防为主，防重于治。
五、途径：人防技防相结合，以人防为主。
1、人防方面:
①建立高素质的保安员队伍,实行不断的思想教育和各种技术操作能力培训，增强保安员主动服务意识,具有高超的服务技能，热忱的服务态度，高度的责任感和敬业精神。
②建立合理、精干、有效的管理组织。达到组织反应迅速，信息反馈畅通.
③建立健全各项规章制度、程序、规程。使任何情况应对自如。
④合理而严密的岗位设置,使治安防范有效及各项管理服务到位，同时防止人力资源浪费，降低管理成本。
⑤人性化的管理，创造一个企业内部员工和外部的服务对象，人人心情舒畅和谐共处,齐心努力共创文明社会秩序的局面。
2、技防方面：
①积极采用先进的科学技术，开拓服务领域，改进服务手段，提高服务质量。
②认真维护各种技防设施设备，保证其处于良好的运行状态。
③技防手段会提高安全防范的效率和效果，减少人防的投入。
④人的因素第一,技防设施靠人掌握使用,是人防的辅助手段。重视人的作用。
六、控制：
1、公司制定管理目标,编制各种作业指导书，监督检查指导一线各物业服务中心的安全管理服务工作。
2、物业服务中心结合具体物业的特点,根据公司制定的质量方针和管理思路以及规范，编制符合具体物业实际的管理规程并予实施。
3、公司通过质量管理体系的运作不断促进一线保安安全管理工作，实现安全管理的目标;同时一线的实践又促进公司管理体制的提高和完善。
B保安员的职责权限
1、对发现的杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等犯罪嫌疑人，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财物及罚款的权力。
2、对发生在管理区域内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。
3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入管理区域内。
4、对出入大厦的外来人员、车辆及其携带、装载的物品,按公司规定进行验证、检查。
5、按照公司规定进行安全防范检查。在执行护卫服务过程中,如遇违法分子不服制止，甚至行凶报复，可采取正当防卫措施.
6、宣传法制,做好“五防”工作,落实各项安全防范措施，发现不安全因素要及时报告和整改。
7、对发现携带匕首、三棱刀等管制刀具或自制火药枪及其他形迹可疑的人,有权进行盘查、监视，制止进入办公楼区域，并报告当地公安机关处理.
8、对正在实施违反治安物业服务中心罚条例行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有处罚的权力.
9、对正在发生的违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权力。
10、对有违法犯罪行为的嫌疑人，可以监视、检举、报告,但无侦察、扣押、搜查等权力。
11、如有损坏公物的情况发生,必须责令责任人照价赔偿或报告领导,但无扣押证照、物品或处以罚款的权力。
C安全管理服务流程
1。0目的：为了加强对安全管理服务的全过程进行有效控制，确保大厦的安全，制定本流程。
2。0范围:本公司安全管理系统作业.
3。0内容：
3.1 公司安全管理部门是保安部
3。1。1在公司经理的直接领导下,对公司的安全管理工作进行督导.
3.1。2 制定年度保安员培训计划,并对各物业服务中心落实培训计划情况实施指导、监督和考核.
3.1.3 对各物业服务中心的安全管理工作定期或不定期进行检查考核。
3。2 物业服务中心
3。2。1 安全主管具体贯彻落实公司制定的各项安全管理规章。
3。2。2 具体组织实施本物业服务中心的安全管理工作.
3。2.3 处理安全管理服务过程中出现的不合格。
3.3 保安班组
3。3。1安全管理服务具体操作由保安班组负责。
办公楼物业服务中心下设三个班，即：保安一、二、三班。每班分为2个岗,即:固定形象岗,巡逻岗。
特殊情况下，可增（减)班、组设置。
3.3.3 实行三班轮流，二十四小时全天候值班制，早班8时到16时;中班16时到24时；夜班24时到次日8时，特殊情况报公司审批调整。
3。3。4 早、中、晚三班每7天依次轮换一次，即：每周日为轮换日，特殊情况可自行调整.
3。4 固定形象岗作业流程
3.4.1做好作业前准备工作，按照规定时间站立门岗.
3。4。2 来人来访登记。
3。4。2。1 对外来人员一律实行凭有效身份证件登记后进出大厦的制度。
3.4。2。2 按有关应急规程妥善处理不登记强行进入大厦等意外情况。
3。4。3 当搬运物品出入大厦或遇火情应严密监控出入人员，并严格按照物品搬出的管理程序实行控制。
3。4。3。1当发生刑事案件等必须封锁人员外出时,应对电控门采取封锁措施。
3。4。3.2 严密监控大堂和电梯,保证大堂秩序井然，电梯运行正常.
3.5巡逻岗作业流程
3.5。1车辆保管。
3.5.2下班时间后车辆进出库场，必须认真履行规定手续并做好记录。
3.5。3 每班不定时的巡查车况,发现问题，做好记录，及时处理。
3。5。4 每班对车场内防盗、防火设施检查一次。
3.5.5 保持车场的清洁卫生。
3.5。6每班按照规定时间巡楼打卡.
D物品出入管理制度
1。0目的
为了加强对物品出入的管理，确保大厦的正常工作秩序和公司的财产安全，特制定本规定。
2。0 适用范围
本制度适用于对汇丰办公楼的物品出入的管理与控制。
3.0 职责
3.1 保安主管督促并规定的贯彻落实。
3。2 保安班长负责对执行过程实施监控。
3。3 各保安岗具体操作执行。
4。0管理规定
4。1物品的搬入
4。1。1当公司员