不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷.docx

不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷发表时间:2011-111 16：41:34发表人：浏览次数:3836内容提要 根源于诚实信用原则的不可抗力制度和情势变更原则，其具体适用是重要的仲裁和审判实践问题。在房屋买卖合同纠纷的处理中，两者与商业风险的区分亦值得探讨.个案中应根据不可抗力对法律关系的实际影响而确定其效力，并需审慎适用情势变更原则。关键词 不可抗力 情势变更 诚实信用 房屋买卖一、问题的提出我们先来看一个案例：2007年4月15日，甲 （卖方)、乙以及乙妻(买方)及经纪方签订房屋买卖合同，约定由甲向乙夫妇出售某房屋,房屋价款为60万元.合同约定,在双方备齐所需证件的情况下，本次交易从2007年4月25日起一个半月内完成全部交易，但不可抗力的因素除外。如因乙夫妇的原因，导致此次交易无法完成，甲所收的定金不予退回.付款方式为按揭付款,乙夫妇须在2008年4月15日支付给甲定金1万元；乙夫妇应于递件成功当天支付给甲首期楼款17万元;乙夫妇应于2007年4月25日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）应于办妥交易过户后，由贷款银行划入甲在该贷款银行指定开设的帐户内。2007年4月15日，经纪方代收乙夫妇定金2万元，并开具收款收据。2007年5月8日，某银行A支行向甲发出同意购房抵押贷款通知书，表示批准乙夫妇购买涉案房屋的住房贷款42万元。其后由于银行贷款政策发生调整，致使银行批准的贷款额度降低至35万元.2007年5月15日，乙妻与其工作单位解除了劳动合同。2007年5月19日，乙与某银行A支行签订个人住房公积金抵押借款合同，约定该行向乙以及乙妻提供35万元的贷款，用于购买涉案房屋.由于乙妻失业,致使公积金贷款最终未获批准，合同至此未继续履行。2007年6月18日,甲方提起仲裁，要求解除合同,并要求乙夫妇承担违约责任。乙夫妇提出抗辩称在履行合同过程中，出现政府的贷款政策调整以及乙妻被单位解除劳动关系，致使不能申请到公积金贷款的不可抗力的事由,才导致本案合同暂不能履行。乙夫妇不存在无故不履行合同的事实,不应承担违约责任。乙夫妇一直有履约意愿，现在甲是由于房价升高才提出解除合同。由于情势变更，乙夫妇需要多支付20万元的首期房款，因此按原约定的时间支付确有困难，要求仲裁庭裁定合理的宽限期,待乙夫妇重新申请到商业贷款后，继续履行合同.对于该案例的处理，目前存在两种观点。一种观点认为，当事人在订立房屋买卖合同时均未预见到国家贷款政策调整，因此造成当事人贷款不成，虽然不属于不可抗力事由，但属于情势变更，故当事人据此要求解除合同，可予支持，当事人均不承担违约责任。另一种观点认为,我国现行法律法规对情势变更并无相应规定。当事人不得以情势变更为由要求解除合同。由于合同有约定不可抗力条款,则应审查是否构成不可抗力.国家政策调整不属于不可抗力。乙夫妇应当能够充分认识到申请贷款可能存在的风险,在此情况下其依然与甲方约定以部分贷款的形式付款，故贷款不成的风险在乙夫妇一方，其不能要求解除合同，若其实际不履约，应承担相应违约责任。上述案例是一个典型的房屋买卖合同纠纷。该类纠纷的产生具有特定的社会背景。近年来,为了解决住房价格上涨过快，房地产投机行为肆虐的形势,各地相继出台了一系列的行政、税收、金融政策来调节控制房地产市场。各大银行也纷纷提高购房人支付的首付款比例，加大对购房人的贷款审查力度,许多购房人因此无法按照原先的付款方式履行合同，加之售房人由于房价上升的利益驱使，也常籍故提出解除合同或者”反价”,从而导致大量房地产纠纷的产生.对于这类因宏观调控政策的出台造成当事人履约困难的房地产纠纷，我们应以何标准来判断不可抗力的范围和构成，又能否适用情势变更制度来加以调整？在实践中又该如何在个案判断中把握商业风险、不可抗力和情势变更的区分？笔者拟通过对上述问题的分析，对不可抗力和情势变更在房屋买卖合同纠纷处理中的适用进行浅略阐述和探讨。二、不可抗力与情势变更原则的区别和联系(一)不可抗力的定义、构成要件与判断标准不可抗力一词起源于法国民法典，后被德国民法理论界所接受.随着国际贸易的发展，英美等普通法系国家在贸易实务上也接受了这一概念和制度，但它却不是英美合同法上的固有概念，而各国立法对其构成要件的设置上却是非常相似的。我国民事立法对不可抗力也有明确规定。如中华人民共和国民法通则第153条规定：不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观现象。第107条规定：”因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任；中华人民共和国合同法第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外.在法律上，确立不可抗力制度的意义在于：一方面，有利于保护无过错当事人的利益，维护过错原则作为民事责任制度中基于归责原则的实现,体现民法的意思自治理念；另一方面，可以促使人们在从事交易时，充分预测未来可能发生的风险，并在风险发生后合理地解决风险损失的分担问题，从而达到合理规避风险、鼓励交易的目的。不可抗力的要件一般要分主观要件和客观要件.主观要件强调作为不可抗力的客观现象的不能预见性，即不以人的意志为转移,这是判断当事人主观上是否存在过错的关键因素，如果造成合同履行困难的客观现象或致人损害的行为是当事人能够预见到的,而他仍然一意为之，则按照过错原则的要求,在发生损失后进行归责时,当事人的故意就成为责任要件中的主观要件,因而对当事人不能免责，这一客观现象也就不成为不可抗力.所以，不可抗力的主观要件就是指”不能预见。客观要件强调作为不可抗力的客观现象的不能避免和不能克服的特性,即当事人无法对这种客观现象的发生与否、发生程度等作出安排或处置，在某种意义上说当事人只能听天由命。这些客观要件中实际上也包含了判断当事人主观过错的客观因素，即当事人的能力不足以避免和克服那些影响合同履行或导致侵权行为发生的自然力和社会力的客观事实。不可抗力的两个要件从主客观两个方面完整构成了不可抗力这一法定免责制度的整体，任何一方面都不可偏废。不可抗力的判断标准，即是在某个个案中，如何判断某种状态或者事件是属于当事人所”不能预见、不能避免、不能克服”的。对客观现象的预见能力与预见程度是随着人类智慧和科技水平的不断发展而提高的，但正如前述，迄今为止自然界仍有许多客观现象是人类无法预见的;不仅如此，人文与政治社会中的某些事件也是私法行为中的主体所难以预测的。但不能预见到底是指某些客观现象对整个人类都是不能预见的,还是指某一具体的行为中对具体的当事人是不能预见的?因为每一个人的认知能力与预见能力是不同的，这就需要确立一个从主体上判断不能预见性的一般性标准,即明确不能预见到底是指谁不能预见.依据民法原理，不可抗力作为法定免责事由,按照权利义务一致性的原则,合同双方都要承担预知和合理趋避的义务,如果以当事人一方的认知能力与预见能力作为标准来判断不可抗力，显然不公.因此,笔者认为不可抗力的预见主体应为一般公众,即善意一般人.即不能预见是指善意一般人都无法预见，而不是有的人能预见而有的人却不能预见。但,值得注意的是，基于对于商业主体在从事商业行为应有的审慎以及注意义务，笔者认为在具体的个案判断中，并不能由于双方当事人专业知识的不对等而轻易降低”一般人”(如普通购房人）的”预见标准,而提高”业内人士(如中介公司或者房地产开发商）的”预见”标准.这是因为”不可抗力”应限定在根本不能预见的客观现象以及属于不能准确预见的客观现象，而应与一般的知识、信息的不对称性无关。对于不能避免与不能克服的判断标准，不能避免和不能克服则说明了不可抗力对客观性和必然性的要求。必然性是由客观规律所决定的不以人的意志为转移的确定不移的趋势.不能避免是指对于不可抗力事件的发生，当事人虽然尽了合理的注意，仍不能阻止这一事件的发生;不能克服则指当事人对于不可抗力事件虽已尽了最大努力,仍不能克服之，并因此而致合同不能履行或因此发生侵权损害。关于不可抗力现象的范围，是实践中争议最大的问题。首先,关于约定不可抗力的效力问题。开篇的案例中，当事人约定了不可抗力作为免责条款。在我国的立法例中,1985年颁布的中华人民共和国涉外经济合同法第一次对不可抗力的概念、效力作出了规定，该法第24条第3款规定：”不可抗力是当事人在订立合同时不能预见,对其发生和后果不能避免并不能克服的事件.不可抗力事件的范围，可以在合同中约定。”该条款规定了不可抗力的范围可以由当事人在合同中加以约定，从而确立了不可抗力的范围由法定范围和约定范围两部分组成的模式。而中华人民共和国合同法对不可抗力的定义沿用了中华人民共和国合同法民法通则的表述,既未列举不可抗力事件的类型，也未规定当事人可以在合同中约定不可抗力的范围。对此，笔者认为，由于法定不可抗力具有适用的强制性,当事人是否在合同中作出约定并不影响其适用，当事人更不能在合同中约定排除法定不可抗力的适用。对于现存的法定不可抗力，自罗马法以来的私法发展及其实践基本上已经总结全面，并以成文法条的形式规定于各国民商法之中,所谓当事人有权约定不可抗力，其实质在于，对一些不违反法律规定的、当事人协商同意的不能控制事件作为免责条款的规定在合同中，更适当的说法应是约定的免责条款，不能一概称为不可抗力。比如若同一案例中，当事人约定信贷政策的变化属于不可抗力,则应视为免责条款,而不能因约定而认定该情形属于法定的不可抗力事由。因为严格来说,约定不可抗力必须符合不可抗力的一般构成要素与判断标准，只能在法定不可抗力的范围内进行约定而不能扩大,否则就不是约定不可抗力,而是约定的其它免责条款.也许正是基于这一原因，现行的中华人民共和国合同法未再保留原涉外经济合同法和技术合同法中关于约定不可抗力的规定.而在实际适用中，笔者认为，如果当事人在合同中约定的事项超出了不可抗力已经约定俗成的范围,只要其合乎法律规定,则应视为约定的免责条款，而不能一概笼统地称为不可抗力；如果当事人在合同中排除了法定不可抗力的某一种情况，由于这一规定违反了法律的强制性规定，约定的不可抗力无效,因此，所谓约定的不可抗力既不能扩大不可抗力的范围，也不能缩小不可抗力的范围。其次，关于不可抗力的种类。按照通说，典型的不可抗力主要有以下两类：1。自然灾害.自然灾害是我国立法和学术界认同的最典型的不可抗力现象，具体包括地震、海啸、台风、洪水、泥石流等。但需注意,并非一切自然灾害都能作为不可抗力而成为免责理由，一些轻微的、并未给当事人的义务履行造成重大影响的自然灾害，不构成不可抗力。2。社会异常事件。社会异常事件既不是自然灾害,亦非政府行为，而是社会中团体政治行为引致的事件,如战争、武斗冲突、罢工、劳动力缺乏、骚乱、暴动等,这些事件对发动者或制造者而言是能预见与避免的，而对私法行为的当事人而言则是既不能预见也不能避免与克服的.再次,关于政府行为应否视为不可抗力。在不可抗力的范围中,最具争议的即是政府行为应否构成不可抗力。广义上的政府行为既指由立法机关颁布制定法的行为，又包括由行政机构或司法机构发布命令的行为,狭义上的政府行为仅指行政机关的行政行为,此处采狭义之意,即政府的行政行为。笔者不赞同将政府行为列入不可抗力的范围，理由如下：首先，与不可抗力事件相比较，政府行为出现的次数太过频繁，如果把政府行为列为不可抗力，容易导致对不可抗力制度的滥用，从而严重影响经济秩序，不利于契约精神以及公平原则的贯彻。政府行为不同于立法和司法行为，其内容极为庞杂，其范围涉及国家政治管理、社会管理、经济管理、文化和科学技术管理等各个领域，其形式表现为行政法规、行政规章及其他规范性文件，加之其部门种类繁多，事实上政府行为已经渗透到合同当事人的订约与履约行为中,当事人自协商订立合同之日起，就无时无刻不在受到政府行为的管理与调控,合同各方是在必须承受政府行为的基础上缔约、履约的，如果以政府行为作为不可抗力请求免责,使得履约行为失去可预期性.其次，部分政府行为是可以预见的,例如国务院及其各部委、地方政府颁布行政法规和其他规范性文件时，必然要通过新闻媒体予以公布的和进行宣传,合同当事人应有时间通过各种途径获知,因此,不能对政府行为一概而论的认为不能预见.再次，部分政府行为是可以克服的，如错误的具体行政行为可以通过行政复议和行政诉讼而获得救济。这些都说明了政府行为并非全部不能预见、不能避免与不能克服,因而不符合不可抗力的构成要件.但是,由于政府行为的频繁性与强制性，而大部分的政府行为对当事人而言又的确具有不能预见、不能避免与不能克服的特征，使得某些情形下政府行为极深地影响着合同关系和当事人的权利，而当事人主观上并无过错因素，所以法律应考虑设置一定的免责制度,或者对合同进行变更或解除，以平衡各方利益。能够满足这一要求的不是不可抗力制度，而是情势变更制度。情势变更制度具有其自身的独特功能外，它也是对不可抗力制度的重要补充，并共同构成了在合同当事人都无过错，而由客观外因而引致的合同履行障碍情况下，免除当事人责任的法律制度。（二）情势变更的定义与公平、诚信原则在合同法领城中的适用 通说认为,情势变更制度是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使当事人之间的利益重大失衡,应当允许当事人终止合同或变更合同.任何合同在缔结之际,无论其当事人是否意识到，均是以当时所存在的法律秩序、经济秩序、货币的特定购买力、通常的交易条件等特定的一般关系或者环境为前提的，因此一旦这些关系和环境不可预见地发生了显著的变化，造成了严重的后果,使当事人之间的利益关系处在了一种严重失衡的状态，就需要灵活适用法律来加以调整,以实现和谐的社会生活秩序。而情势变更制度正是公平原则与诚信原则的进一步具体化，通过赋予裁判机构以直接干预合同关系的”公平裁判权，使法律能够适应社会经济情况的变化，来更好地协调当事人之间的利益冲突,维护经济流转的正常秩序。情势变更制度虽在实现法律制度的价值方面具有重大意义，但如何对情势变更作出科学的界定,如何划清情势变更与商业风险的界限，显然是实践中的一个难题。1999年我国在制定中华人民共和国合同法时，对情势变更制度进行了深入的研究和探讨,虽也有意见主张在合同法中规定情势变更制度，但立法机关考虑制度适用的可操作性，最终没有对情势变更制度作出具体规定.2009年5月13日，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）中，首次明确了情势变更的规定。该解释（二)第26条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除.这一解释弥补了我国国内立法关于情势变更原则的立法漏洞，同时也给审判以及仲裁裁决情势变更的案件提供了法律依据与参考.若合同订立后发生非常特殊的情势，致使合同当事人之间利益严重失衡,也不妨酌情予以调整,是谓民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。但从另一方面而言，情势变更制度意味着对当事人合同法锁”的解除,对原有合同状态和合同效力的颠覆与否定，与我国合同法维护有效合同的法律效力，稳定社会秩序的目标和宗旨相违背,故不得作为一项普适性原则和制度而存在;另一方面依公平与诚信原则,在合同订立时的情势发生非常特殊的变化时，也应当针对个案，对特定当事人的利益状态进行个别调整，审慎、严格地适用情势变更原则。（三)不可抗力、情势变更与商业风险的区别与商业风险相比,不可抗力各种客观现象所引致的风险有自身的特点：1.一般是有形的风险。如洪水、冰雹、台风、地震、战争等,都是有形的。而商业风险则一般是以市场需求与价格变化为主要特征的，如银行利率、外汇汇率、供求关系、价格以及政策变化等无形的风险。2.多为客观的静态风险。不可抗力诸现象所引致的风险一般是由于自然力的作用或变化对社会财富和经济活动所形成的破坏性的风险因素，而商业风险则多是人类有意识的社会行为对社会财富和经济活动所形成的破坏性风险，如市场结构的调整、银行利率的变化、投资环境的改变等，是一种主观的动态风险。3。对不可抗力引致的风险损失可以通过保险来加以避免，如国际海上货运保险中就有平安险、水渍险、一切险等，而商业风险则一般不能投保，因为有损人利己、冒险获利的赌博性质.与不可抗力一样，商业风险的发生对合同当事人而言主观上都是没有过错的,但任何一方当事人都不得以商业风险给自己带来损失为由不履行合同并要求免责，这是因为商业风险是当事人自愿承受的，是签订合同的理性人应当预期的一般风险。正是基于自愿承受这一风险,双方才达成合意，换言之，商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的应有之意。此外，由于商业风险具有投机性，当事人可能受损，也可能从中获利，所以承担由商业风险带来的损失是合理的与公平的。商业风险范畴过于广泛，在某种程度上涵盖了情势变更情形，而且其边缘过于模糊,超出了纯粹的法律范畴。商业风险范畴应包括在民事商业活动中所有的不利因素，包括主观因素和客观因素.主观因素特指当事人主观上的失误,如投资失误、错误估计行情等，而情势变更则是合同订立后出现的不可预期的事由，当事人在订立合同过程中是不可能预期到的。因此,情势变更与商业风险主观因素较易分辨。客观因素较为复杂，也是与情势变更原则最为模糊的界限。实践中，客观方面出现了一定程度的情势变更（如物价上涨、政策调整等)，这时应认定为情势变更原则的适用，给予当事人变更合同的权利，还是应认定属于商业风险范围，由当事人自行承担因此产生的经济利益减损?这在实践中是个难题。笔者认为，欲解决此问题,可以引入度”的概念-以减损程度来衡量是否可以适用情势变更原则.具体分为两步：首先，以事变对合同基础的影响程度进行考察,判断事变是否完全撼动了合同的目的和根本。如该事变已造成合同完全履行不能或是违背合同目的，则可认定适用情势变更原则，否则,只能属于商业风险,损益由当事人自负。然后，对合同成本和收益进行经济上的考量，分别对合同履行成本损益和同时期市场价格比较，如该事变已使履行成本大大超过合理范畴，同时与市场价格偏差过大，从结果看，应符合显失公平，即可适用情势变更原则去变更或解除合同，否则，应属于商业风险，由当事人自负损益.三、不可抗力和情势变更的联系、区别与适用不可抗力与情势变更均属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但二者也存在明显的区别：1。表现形式不同.不可抗力既可以表现为自然灾害,如地震、洪水、风暴,也可以表现为社会异常行为,如罢工、战争等，而情势变更只表现为社会经济形势的巨变,如国家经济政策的变化，计划变更，物价暴涨或暴跌，货币贬值等。2.延续性不同。不可抗力一般具有突发性与暂时性，而情势变更各因素一般具有慢发性与延续性，并自变更时起，一直延续下来，影响也一直持续，如国家政策的调整,会在很长时间内持续存在.3.直接造成的结果不同。不可抗力是已经造成他人人身和财产的损害，或合同的不能履行,而情势变更一般只是造成合同履行的显失公平,即一方必须付出高昂代价，继续按原合同内容履行对其明显不公平，只有在发生政府行为时才可能导致合同履行的不能.4。法律后果不同。出现不可抗力以后，当事人只要依法取得了确切证据，履行了法定的相关义务，如通知义务，防止损害扩大的义务，则可以免予承担违约责任，但在出现情势变更以后，当事人主张适用情势变更原则，必须请求裁判机构作出裁判，而非当然导致合同的变更和解除，如果法院或者仲裁机构驳回了该当事人的请求,则该当事人仍应继续履行合同义务.不可抗力是情势变更的一种特殊情况,但传统民法上它仅是对合同履行不能或部分履行不能的一种免责，一般来说,不包括变更合同,这就缺少情势变更原则变更合同的灵活性.我国合同法中并没有明文规定情势变更原则，如僵化适用不可抗力,将会产生”比英美合同法更为严格的严格责任”，因为英美法至少还有”合同落空”这个大范畴的概念来调节严格责任。笔者认为,在我国现有法律框架内，如将两者适用范畴混同,则可能造成违背诚信原则的结果.笔者认为，利用诚实信用原则是情势变更的上位概念，而扩大解释诚信原则来弥补情势变更在合同法中的缺位。笔者认为，由于合同法范畴内的情势变更原则和不可抗力制度都根源于诚实信用原则,则具体界定两者的关系应是同一问题的两个层次:情势变更原则是不可抗力的上位概念，不可抗力是情势变更原则的一个具体情形.两者的共同点是合同订立后出现了不可归责于当事人的原因而发生重大变更，致使合同的基础动摇或丧失;本质区别在于情势变更相对于不可抗力的受影响程度较小，并非完全不能履行合同，而是继续履行将会显失公平.情势变更原则完全可以不可抗力扩大解释来适用,将不可抗力分为两个层面：第一,事变程度使合同基础完全丧失的，可赋予合同当事人解除权；第二，事变的程度没有达到完全破坏合同成立基础和目的，可赋予合同当事人变更权,通过法官或仲裁庭行使自由裁量变更达到合同履行的圆满以及当事人利益的平衡。值得注意的是，适用不可抗力和情势变更原则都是以无过错为前提的.”无过错包括两层含义:首先,事变不是在有过错的当事人延迟期间发生，否则即可推定因当事人延迟而导致履行的不能，不利益人不能免责；然后，发生事变后不利益人应立即通知对方当事人，否则会因未尽到通知义务而被推定有过错，须对因此而产生的损失负责。在当今世界经济的动荡时期,情势变更原则的适用有着重要的价值.由于整个社会处于高速发展的环境中，一些从未发生过的事件、情况层出不穷.因此,因为情况发生重大变化,出于趋利，大批违约合同纠纷出现，困扰着司法和仲裁实务部门。因而引入情势变更原则的价值在于，当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时，予以法律的救济。本文所讨论的案例及与其类似的因政策调整所引起的纠纷，从形式上看，它们是符合”情势变更”的要求的.当事人之间缔结合同，进行交易的一个重要的前提，是当时的银行贷款政策的相对宽松,购房的首付款比例相对比较低。当出台了一系列宏观调控政策后，使得这种交易的客观环境发生了重大的变更，相关的当事人无法从银行获得原先预定的贷款，无法继续按约定履行原有的合同，履约的前提发生了动摇.因此可以说”情势”发生了变更。然正如上文所述，情势发生了变更需要法律依法予以调整的，须当事人继续履约比较困难,继续维持原有的合同效力会使得双方当事人的利益状态处于一种严重失衡、显失公平的境地。这里的显失公平，主要是从结果意义上而言。指一旦要求当事人继续履行原有的合同,会出现一方严重获益，而另一方严重受损的利益格局.关于如何判断是否”失衡”，并无统一的判断标准，各国立法例也不一致.如英国的判例认为价格上涨20%33%是普通的商业风险,超出该比例就可以认为合同落空；法国民法典第1674条则规定:出卖人因低价所受的损失超过不动产价金额的7/12时，达到利益关系严重失衡标准；国际商事合同通则第6.2.2条解释：履行费用或者价值如果能用金钱计算,应当达到或超过50%，即一方的给付要增加50%，或另一方的利益要减少50以上，认为达到严重失衡标准.我国目前立法的规定就仅有最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第26条的规定。在审判和仲裁实践中，应当根据公平原则,从严掌握失衡”的判断标准。就近期国家和地方政府出台的包括银行贷款政策调整在内的宏观调控政策效果而言，显然并没有导致房地产市场价格出现较大幅度的波动，从而也不会导致房屋买卖双方利益的严重失衡状态.以所讨论的案例为例，即使继续维持原合同的效力,乙方继续支付剩余的购房款,这也是乙方应尽的合同义务.虽然这样可能会使得乙方处于不利境地而造成其履约困难,甚至一时的履约不能,但作为合同相对方的甲方,却并没有基于乙方的履行而获得经济上的暴利。相反，获得乙方的正常履行，仅仅是甲方的一种合理的合同期待而已。从这一角度来看，即使继续维持合同的原有效力，让当事人继续履行合同义务也不会出现当事人利益上显失公平即一方严重获益,而一方严重受损的结果。故因银行贷款政策调整可能导致当事人履约困难，但不会造成当事人之间利益严重失衡(因房屋市场价格并没有相应的大幅度波动)，法律一般不宜予以调整。为了抑制房地产市场的过度投资，稳定房地产交易价格，各地相继出台了一系列银行贷款、财政税收等宏观调控政策，由此而产生了大量的因政策调整而导致履约困难的房地产纠纷。对于这类纠纷，虽如上文所述不宜用情势变更制度来解决，一般也不宜用公平、诚信原则予以调整，但我们也不宜一概地追求法律效果,要求违约方承担完全的违约责任。因为购房者中存在很大比例的因市政拆迁或其他原因为解决自身居住需要而购房的弱势群体，该部分群体若因政策调整致使无法从银行申请到相应的贷款，鉴于他们的经济状况和支付能力,是不适宜再继续履行原购房合同的,故要求其继续履行合同或承担严格的违约责任,会危及到一些人基本生活的维持，甚至危及到其基本生存权的实现,可能并不利于问题的解决，甚至有可能激化社会矛盾。对于这类案件，我们尽量可以在查清事实、明确责任的基础上以调解的方式结案。如果当事人坚持要求依法裁决的，法官或者仲裁庭可从个案角度，依据诚信和公平原则，对当事人之间的利益状态进行一定的调整。具体而言,可从交易主体及交易的目的两个层次入手进行具体考察、区别对待.对于交易主体一方为房地产开发企业的情况，最高人民法院于2003年6月1日公布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第23条规定：”商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据该规定，当购房者因无法向银行申请贷款而无力继续履行原有的购房协议时，我们可以判令解除双方当事人之间的买卖合同,然后再根据交易的具体情况决定是给予相对方一定的经济赔偿还是返还其购房款本金及其利息或者定金。而在交易主体双方都是个人购房者的纠纷中，类似本案的案例中，对于购房是为了满足自身住房需求而进行的房地产交易,则可以从维护社会成员的基本生存需要、生存权及维护社会秩序的稳定角度出发，尽量遵循公平的原则与理念，依据民法通则和合同法的相关条文精神,对当事人的利益状态进行适当的调整-判令解除合同的同时，根据有关不履行当事人的实际经济状况、交易标的的大小等综合因素，判令不履行方承担一定的赔偿责任,实现当事人之间利益的平衡。Study on the Application of Force Majeure and the Circumstances Change Principle in the Sale of Housing Contract DisputesBy Zou YanjueAbstract： Rooted in the force majeure system and variation situation of the principles of good faith， the specific application is important to arbitration and trial practice。 In the contract for the sale of housing disputes processed, the distinction of both and the commercial risk is also need to discuss。 The single case should be based on the actual impact to determine their effectiveness and the need to carefully apply the principle of variation situation。Key Words： force majeure，variation situation，good faith，the sale of housing（责任编辑:陆奕兰) 广州仲裁委员会办案秘书. 叶林：论不可抗力”，载北方法学2007年第5期。 罗结珍译，法国民法典,中国法制出版社1999年版,第383页。