物业管理费测算确认版.docx

XX城市花园物业管理费测算
xx城市花园位于佛山市南海区大XXXX南路16号，临近广佛新干线、广佛X、XXXX步行街等,属于大沥新城市发展的中心城区项目。
项目由集休闲、娱乐于一体的商业广场及9栋小高层建筑组成，其中商业230户、住宅447户。项目配套有观光手扶电梯，采取商业步行街全开放的物业管理方式，其中商业广场主出入口2个、次出入口4个，住宅出入口9个，地下车库出入口2个。住宅实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务,商业广场、住宅设置监控、楼宇对讲、车辆出入管理系统、背景音乐等配套设施，独立设置物业服务中心、居委会、业主委员会用房.
一、项目经济指标：
总占地面积:19735.5M2
总建筑面积：90832。23M2 ，总户数：677户，住宅：447户,商铺：230户.
物业管理用房面积：180.56M2
其中物业收费面积：74013.58 M2
1、 住宅建筑面积：44811.61 M2
2、 商业面积:9771。97M2
3、 地下车位面积：19430M2
物业服务费测算标准：住宅、商铺、车位每平方米3。7元。
若按住宅、车位每平方米2。25元，商铺均平方米13。2元，计算公式：
1、 公式A：住宅、车位面积（64241。61M2）X2。25元=144543。62元
2、 公式B：住宅、车位、商业面积（74013。58M2）X3。7元=273850。24元
3、 公式B-公式A/商业面积（9771.97M2）=13.2元
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二、 人员编制
人员架构图
项目经理（1人）1人
(编制总共46人）

秩序维护部（29人）
客服部（4人）
工程部（3人）
财务部(2人)
保洁部（7人）

主管1人

主管、人事行政1人
领班1人

出纳
1人
财务
1人
维修员2人
工程领班1人

领班2人

前台2人
物管员1人
杂工1人
园林绿化1人
车库广场清洁工1人
楼宇清洁工3人
监控室2人
车库
门岗4人
广场门岗2人
楼宇
秩序维护员16人
机动巡逻2人

三、人员配备、薪酬、福利
序号
部门
职位
人员
单价（月·元）
金额
（月·元）
总价
（年·元）
备注
1
行政部
经理
1
7000
7000
84000

2
财务部
财务（会计）
1
3500
3500
42000

出纳（会计）
1
3500
3500
42000

3
客服部
客服主管
1
3500
3500
42000

客服人员
2
3200
6400
76800

物管员
1
3200
3200
38400

4
工程部
电工主管
1
4000
4000
48000

电工员
2
3500
7000
84000

5
保安部
保安主管
1
4000
4000
48000

保安领班
2
3800
7600
91200

保安员(广场门岗）
2
3500
7000
84000

保安员（广场与住宅区域防控岗)
16
3500
56000
672000

保安员（车库门岗）
2
3500
7000
84000

保安员（机动巡逻岗）
4
3500
14000
168000

保安员（监控岗）
2
3500
7000
84000

6
保洁部
保洁主管
1
3000
3000
36000

保洁员（楼宇）
3
2700
8100
97200

保洁员（广场、车库）
1
2700
2700
32400

保洁员（机动杂工）
1
2700
2700
32400

绿化工
1
3000
3000
36000

小 计A
46人

160200
1922400

节日加班费
国家规定的每年11天节日，需要加班的人员加班费用
5060
60720
110元/人/月
福利费
员工各项福利待遇,按上述1—6项总和的5%计提
8001.7
96020.4
173.95元/人/月
社会保障费、保险费
按参保人员购买社保、意外保险全员购买
23460
281520
510元/人/月
工作服
38人夏装冬装每人4套
1533。18
18398。16
33。33/人/月
小计B
38054.88
456658.56
827.28/人/月
小计（A+B)
198254.88
2379088.56

四、日常
1、公共设施、设备日常运行、维护费
支 出 项 目
说明
月 支 出（元)
备 注
1、日常维修材料费
弱电及公共设施小修小补材料费
1500

2、门禁楼宇可视对讲
未含材料
533
外包
3、风机房、发电机房维保
含柴油（30升）
260
外包
4、电梯维修保养
立梯、扶梯20台（350元/台）
7000
外包
5、电梯年检费（含保险）
立梯、扶梯20台(31.25元/台)
625

6、监控设备维护费
未含材料
533
外包
7、消防设施设备维护
含灭火器更换、应急灯、温（烟)感、消防控柜维修等材料
1250
外包
8、车辆道闸维护
未含材料
533

9、高压电房维保
（涉及大、中修材料申请维修基金或业户分摊）
1250
外包
10、水泵房维保
（涉及大、中修材料申请维修基金或业户分摊）
1250
外包
11、生活水池清洁费
一年两次
266。6

12、公共管道疏通
高压水车疏通
400

13、发粪池、污水井道掏空
吸粪车掏空
400

14、广场、车库排水泵维保
浮子开关、水泵维修等
65

小 计A
15865。6元
2、绿化养护费
支 出 项 目
说明
月 支 出（元）
备 注
1、绿化养护费
绿化药物、补种
108.33

2、绿化工具
剪草机、剪刀等工具
300

小 计B
408。33元
3、卫生保洁费
支 出 项 目
说明
月 支 出（元）
备 注
1、消杀药品
不锈钢清洁剂、消毒药水
13。3

2、易耗工具及劳保
30元/月×7人（扫把、水桶、地拖、抹布）
210

3、生活垃圾清运
市政按桶或按公斤计收
3600

小 计C
3823。3元
4、办公费及用品
支 出 项 目
说明
月 支 出（元)
备 注
1、办公设备维护及通讯费
复印机、打印机(租金包维修），
监控室、物业中心(话费、网费）
930

2、文具
纸巾、A4纸、笔、过塑纸、
130

3、各种资料印刷费
一切工作登记表印刷
230

3、节日布景费
灯笼、横幅
70

4、水电费
物业中心及支付的电费及绿化水费
3500

5、安保对讲机
16台
426.6

6、安保对讲机维修

21.6

7、公共交际费
公安、居委、消防及业户社区活动
500

小 计D
5808.2元
小计（A+B+C+D)
25905。43元
五、 税金及附加费
支 出 项 目
计 算 式
月 支 出（元）
备 注
1、税金及附加费
(三)+（四）224160.31×6％
13449。61

小计
13449。61元
六、其它
支 出 项 目
说明
月 支 出（元)
备 注
1、固定资产折旧
空调、电脑、柜类等按3年
416.6

2、不可预见费
（三)+（四）224160.31×3％
13449。61

3、管理佣金
(三）+（四）224160。31×10%
22416。03

4、项目公众责任险

693.33

小 计
36975.57元
七、费用总支出
支 出 项 目
计 算 式
月 支 出（元）
备 注
项目物业中心
（三）+（四）+（五）+(六）
274485.49

小计
274485.49元
合计（年）: 3295025。08元
八、物业费构成测算
项目费用月度总支出(274485.49)/项目实收费面积(74013。58）=3。7元/平方米/月.
测算按实收面积收取管理费（收取率100%):
收 入 项 目
计 算 公 式
月收入（元）
年收入（元)
1、住宅综合管理费
44811.61㎡×3。7元
165802。95
1989635。4
2、商业综合管理费
9771.97㎡×3.7元
36896。28
442755。36
3、停车场管理费用
19430㎡×3.7元
71891
862692
合 计
274590.23
3295082。76
九、对照表
住宅、车位按2。25元，商铺按10元:
收 入 项 目
计 算 公 式
月收入(元）
年收入（元)
1、住宅综合管理费
44811.61㎡×2.25元
100826。12
1209913。44
2、商业综合管理费
9771。97㎡×10元:
97719.7
1172636。4
3、停车场管理费用
19430㎡×2。25元
43717。5
524610
合 计
242263.32
2907159.84
住宅、车位按2.25元，商铺按15元：
收 入 项 目
计 算 公 式
月收入（元）
年收入（元)
1、住宅综合管理费
44811.61㎡×2。25元
100826.12
1209913。44
2、商业综合管理费
9771.97㎡×15元
146579。55
1758954。6
3、停车场管理费用
19430㎡×2。25元
43717.5
524610
合 计
291123。17
3493478.04
商铺、住宅、车位按3。7元：
收 入 项 目
计 算 公 式
月收入（元）
年收入（元）
1、住宅综合管理费
44811。61㎡×3。7元
165802.95
1989635.4
2、商业综合管理费
9771.97㎡×3.7元
36896。28
442755。36
3、停车场管理费用
19430㎡×3.7元
71891
862692
合 计
274590.23
3295082。76
住宅、车位按2。25元，商铺13。2元：
收 入 项 目
计 算 公 式
月收入(元)
年收入(元）
1、住宅综合管理费
44811。61㎡×2。25元
100826。12
1209913。44
2、商业综合管理费
9771.97㎡×13。2元
128990
1547880.04
3、停车场管理费用
19430㎡×2.25元
43717.5
524610
合 计
273533.62
3282403.48