某商业项目物业—顾问及资产运营管理服务合同.doc

XXXXXX项目— 资产运营管理顾问服务合同
甲方:
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乙方:XXXXXXXXXXX物业管理有限公司
法定代表人:
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根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将自己持有的XXXXXXXX（商业项目）委托乙方进行资产营运管理顾问，双方经过友好协商，就商业项目资产运营管理顾问服务事宜达成一致意见,并签订本合同共同遵守。
一、总则
1. 物业基本情况
物业名称：XXXXXXXX
物业范围：XXXXXXXX(商场1F—7F及车库部份）（以下简称“该物业"）
2. 坐落位置：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
3. 甲方聘请乙方作为该物业的经营管理顾问，乙方以经营管理顾问身份就物业提供法律法规、租赁条款、管理公约（如有的话）、该物业管理制度和本合同所规定的所有管理服务,并行使经营管理顾问的所有职权和职责。
二、 委托管理事项及委托管理期限
1. 依据本合同乙方应实施的经营管理顾问的范围和领域包括以下各项：
1.1. 开业前工作内容
1.1.1. 装修管理
1.1.1.1. 制定承租户装修管理流程和各种文件范本。
1.1.1.2. 监控各商务装修进度及隐蔽工程情况.
1.1.1.3. 室内机电配置分配。
1.1.1.4. 组建二装协调团队，审检二装形象。
1.1.1.5. 协助组织商铺装修竣工验收和督促安排租户如期开业。
1.1.1.6. 与项目部协调各二次装修与各系统连接事宜
1.1.1.7. 项目工程建设协议建议。
1.1.2. 管理公司及管理制度的筹备
1.1.2.1. 租赁及管理公司的设立。
1.1.2.2. 启动初期部分相关费用预算建议。
1.1.2.3. 人力资源及行政制度建立.
1.1.2.4. 员工招聘、培训.
1.1.2.5. 制定各项管理规章制
1.1.3. 财务管理
1.1.3.1. 收银系统安排及使用.
1.1.3.2. 财务预算及年度现金流量结算。
1.1.4. 客户服务
1.1.4.1. 设计客户服务工作流程、内容。
1.1.4.2. 主要职能为协调各部门与租户或顾客诉愿,政府机构沟通.
1.1.4.3. 协助组建客户服务团队，指导如何处理消费者投诉.
1.1.4.4. 建立客户服务各项工作制度.
1.1.4.5. 制定相关工作详细流程及注意事项,如:铺位交收工作指引，各项费用收取工作作指引，商户装修管理工作指引等。
1.2. 开业后工作内容
1.2.1. 财务管理
1.2.1.1. 落实收银系统的正常使用。
1.2.1.2. 营运费用测算和调整。
1.2.2. 租赁管理
1.2.2.1. 租户调整策略.
1.2.2.2. 持续招商。
1.2.2.3. 租户续租管理.
1.2.2.4. 租赁合同管理及保管。
1.2.2.5. 品牌调整策略。
1.2.2.6. 业态优化调整组合策略.
1.2.3. 推广计划及执行
1.2.3.1. 制定年度活动档期排定、相应媒体投放计划、地区大型活动参与、与活动赞助商合作。
1.2.3.2. 相关媒体及政府部门公共关系维系,有效运用媒体资源。
1.2.3.3. 制定相关VIP系统及VIP活动规划和对于重复消费的激励计划与实施.
1.2.3.4. 推进购物中心的市场地位及影响力,提升其整体收益。
1.2.4. 客户服务
1.2.4.1. 日常客户监督与服务,对相关工作提供建议.
1.2.4.2. 工商、质检等政府相关部门工作协调。
1.2.4.3. 监督购物中心、商户各项管理制度。
1.2.4.4. 制定商场及租户管理的各项规章制度。
1.2.5. 行政及人力资源
1.2.5.1. 人力资源及行政制度建立。
1.2.5.2. 员工招聘、培训。
1.2.5.3. 员工保险、薪酬福利制度完善。
1.2.6. 日常营运及物业管理服务
1.2.6.1. 巡查商铺。
1.2.6.2. 客流与业绩分析。
1.2.6.3. 协助财务部门进行租金和物业管理费的催讨。
1.2.6.4. 基础物业管理服务
1.2.7. 风险评估及管理
1.2.7.1. 风险预测及应对策略。
1.2.7.2. 商户和租赁法律纠纷。
2. 委托管理期限:
第一阶段采取顾问形式处理（以下简称＂第一阶段＂)，即XXXX年XX月XX日起至开业前六个月:由XXXX年XX月XX日至开业前六个月。
第二阶段采取全权委托形式处理（以下简称＂第二阶段＂）,开业前第六个月至开业后.
三、 权利义务
1. 甲方之权利义务
1.1. 甲方有签约商家、租赁合同条款的最终决定权.
1.2. 甲方应及时向乙方支付本合同中约定的各项费用。
1.3. 审核乙方申报的运营预算、费用支出申请。
1.4. 审定乙方制定的营运管理方案、预算及相关收取标准；
1.5. 检查监督乙方资产管理工作的实施及制度的执行情况;
1.6. 审议乙方在年度管理计划、资金使用计划及决算报告，审定乙方提出的管理服务年度计划、财务预算及决算。
2. 乙方之权利义务：
2.1. 根据甲方的委托范围提供经营管理服务，并接受甲方的监管与考核。
2.2. 乙方按预算提出该物业经营管理人员聘用方案和计划给甲方，聘用方案中包括职位要求、员工工资及相关法规要求之费用；乙方对该相关选聘成功的人员负责指导及培养。
2.3. 按月提交经营管理顾问报告;
2.4. 制作年度经营管理计划,包括市场推广计划、调整或更新空置单元租户及经营管理年度工作计划等；
2.5. 制定所有价目，收费及价格,及与此有关的监督和控制该物业营运管理中的任何性质收入，或各类服务的收费标准,及收据事项等,报甲方审批同意。
2.6. 建立健全的该物业经营管理档案并负责及时记载有关变更情况。
2.7. 当本合同终止时，如果乙方未被继续聘用，则乙方应协助相关各方做好交接及善后的一切工作；
2.8. 乙方在本合同期内制订的所有与项目相关的经营策略方针均需报甲方备案,以供甲方行使监督的权力；
2.9. 乙方应按照双方协议的规定提供专业服务团队
2.10. 乙方进行各项服务行为须规范且符合国家与地方相关法规规定，如乙方因为操作不当违反法规规定，或者致使甲方违反法规规定,则由乙方自行承担由此引起的法律后果及赔偿，并同时赔偿甲方因此承担的全部损失。
2.11. 乙方代表甲方对外签署和发布的任何文件资料均应事先通过甲方书面同意，
否则乙方对此承担责任。
2.12. 乙方应保证在合同有效期内具有履行本合同的合法资质，乙方在合同有效期内丧失资质的，甲方有权立即解除本合同。
四、运营管理顾问及全权委托服务费用
1. 服务费用
1.1. 第一阶段费用:
l 乙方按第二条提供前期经营管理顾问工作的每月顾问费用（含税）为人民币叁万元 [RMB30，000。00］ （下称 “服务费”)。于本协签署之日由甲方向乙方支付首２个月服务费（即人民币陆万元 ［RMB60，000.00]作为初次费用，本合同才视作正式生效，其后的每月顾问费应于次月10日前向乙方支付.
l 乙方人员到场的住宿由甲方直接安排与提供。
1.2. 第二阶段费用：
l 乙方按第二条提供全权委托经营管理工作的每月酬金（含税）为人民币捌万元 ［RMB80，000。00］ (下称 “固定酬金”）。其余项目涉及所需开支由甲方支付，前题为乙方需于进入第二阶段前3个月提供针对项目的经营管理预算供甲方审批，乙方可于已得甲方同意的预算范围内进行开销，并向甲方以实报实销形式处理相关费用。届时,甲乙双方将另定协议处理相关经营管理预算及操作方式及处理细则。
收款方全称:
银行：
银行账号：
银行地址：
2. 根据已被甲方同意之预算,所有资产营运支出费用均全部由业主方所收取之管理费、推广费、能耗费及或其他相关费用中承担。
五、工作方式
1. 乙方应按甲方的要求安排相关主要人员参与与乙方服务范围有关的会议。
1.1. 第一階段：乙方每10天1次（每次不少于2天）派遣合适人员到该物业提供顾问服务。召开双方定期会议，就相关事宜提供深入及可行性建议，会议时间暂定为每10天一次；
1.2. 第二阶段：乙方提供全权委托管理服务，并派遣专责项目经理1名驻守该物业提供相应服务；
1.3. 在委托期间，乙方提供相关工作人员到场提供服务（见本条1。1项),并就该商场的具体问题和建议采取会议、电话、传真、电子邮件等联系方式与甲方保持联系，并随时为甲方提供专业性的指导意见;
1.4. 在合理情况下，甲方可以在需要增加讨论时向乙方提出增加会议的要求，乙方应尽全力配合,安排相关人员参与会议；
1.5. 甲方需提前两个工作日通知乙方相关的会议内容及流程，以方便乙方作出相应的人员安排。
六、知识产权
1. 乙方或乙方代表，根据本合同代理服务内容直接向甲方提出建议之所有资料或文件均应视为甲方的财产。前述资料的所有权，其所含有的知识产权归甲方所有，乙方不得将相关资料用于与履行本合同无关的任何用途。
2. 甲方提供给乙方参考的有关项目的所有资料以及客户资料的所有权归甲方所有，乙方未经甲方书面同意,不得任意使用、发布或向第三方提供项目一切相关资料。
3. 在任何情况下，甲方和乙方各自拥有的商标权都不得受到对方和任何第三方的侵害。
4. 乙方保证对向甲方提供的咨询意见、设计成果、文件资料不会侵犯任何第三人合法权利，甲方在使用过程中不会被第三人主张任何权利；甲方保证乙方在依照本合同约定使用由甲方单独制作的文件资料时不会致使乙方遭受第三人主张权利。如发生上述事由,由相关责任方负责解决和承担责任.
七、保密条款
1. 乙方承诺,对因履行本合同而知悉的甲方及其关联公司的商业秘密承担保密义务(所谓商业秘密指甲方及其关联公司未公开的各种技术或非技术信息，包括但不限于：材料、工具、设备、设计包装、工序、程序、项目、产品、开支、财政数据、营销计划、客户信息、供应商名单或经营计划、管理文件、标准、图纸、流程、价格等）,对于上述商业秘密和载体,乙方在未经甲方及其关联公司书面授权的情况下不得转让、外泄、出售、出租或以其他任何方式使第三人知悉或使用,乙方也不得在本合同业务范围之外使用,并应在本合同签署15日内与相关雇员签署保密协议，采取相应措施保证其雇员遵守保密义务。对于乙方雇员的非职务泄密行为和/或解除劳动合同后的泄密行为给甲方造成的损失，乙方亦需承担连带赔偿责任。保密期限截止相关信息可被公众通过合法途径获取之日。
2. 乙方承诺妥善保管所有属于甲方的文档资料。若本合同因任何理由终止或未予延长，乙方须在本合同终止日或期满日或双方协商之日期无条件交回所有由其保管的文档资料给甲方，同时递交资料交接清单供甲方核查，而文檔内容应由双方在之前进行协商.
3. 对于任何一方所获知的与该物业或另一方或其各自的客户，消费者或供应商有关的任何秘密信息，在任何时候该方都应始终尽力保密并不应使用或不应使其泄露（而且应促使其各自的职员和代理人保密和不应使用或不应使其泄露）,除非:
3.1. 事先取得另一方的书面同意;
3.2. 符合有管辖权法院的命令,主管机关按合法权限发布的命令或任何相关管理机构(包括但不限于任何有关的证券交易所)的规章和规则；
3.3. 为且仅为该物业的所有权、管理、经营、推广、营销或维护的目的而使用或仅仅在实施管理或经营中每一具体情况所需的范围内(按具体情况）而使用,前提是每一个情况中如果公司需透漏该等信息，则应签订适当的保密协议,并且公司应采取适当的其他措施,包括与信息传播，参观该物业和其他相关事务有关的措施，以保守秘密及该信息所享有的知识产权，并确保该等信息不应被利用除为该物业及其扩充部分的需要之外的目的；
3.4. 当该等信息成为公共信息，但因任何的一方(或其代理人或职员)的故意、过失或疏忽行为造成的除外；或在该等信息泄露前一方已在通常的商业过程中了解、拥有并使用。
4. 在任何时候,所有秘密信息的所有权都应始终属于提供该等信息的一方，并且该等信息应当在提供该等信息的目的终止时立刻归还该方。于此，任何情况都不应被视为对任何一方依任何法令或习惯法所享有的信息保密的权利的减损或背离。
八、合同修改、终止、违约责任、生效
1. 本合同所涉工作内容，可能未臻全面,若有增加或修改，双方协商解决并签订补充协议。
2. 本合同履行过程中，乙方出现以下情况的，甲方有权单方面解除本合同：
2.1. 乙方超越授权范围对外发布甲方或甲方项目信息的;
2.2. 乙方全责造成之营运/租赁过程中的错误,而经甲方调查后以书面要求改善后14天仍未作出相应行动者;
2.3. 乙方违反本合同义务,经甲方书面通知整改后7天内仍未履行的;
2.4. 甲方基于乙方专业素质和良好信誉选聘乙方为甲方的代理人，乙方应保持自身良好的信誉，若乙方被政府部分记载不诚信行为达2次以上或乙方被媒体进行负面曝光达3次以上的,甲方有权立即解除本合同.
2.5. 乙方不按租赁条款、车库条例或管理公约（如有的话)的约定管理，致使的物业达不到租赁条款、车库条例或管理公约（如有的话）、该物业管理制度的要求并且物业状况严重恶化，经甲方书面通知后，甲方有权解除本合同,但应提前30天书面通知乙方.
3. 除本合同另有约定外，任何一方擅自解除本合同的，擅自解除方应承担违约责任，违约金为相等于本合同2个月的服务费 / 固定酬金支付给守约方。
4. 本协议将在下列情况终止：
4.1. 若本合同约定的经营顾问期限期满，任一方需续订，应在期满前三个月以书面形式通知对方，否则合同期满本合同即时终止。
4.2. 甲方无故拖欠乙方本合同约定1个月的服务费 / 固定酬金，经乙方书面催告后一个月内,甲方仍未采取适当措施加以纠正的，乙方可即时终止本合同，但并不影响乙方在本合同及中国法律下所享有向甲方追讨赔偿之权利。
4.3. 若任何一方清盘，不论是自动清盘还是被迫清盘 （为重组或合并者除外)，又或接管人已获委任处理其全部或部份资产，又或任何一方转让其权益予债权人，或与债权人达成和解协议，或任何一方威吓要进行以上任何事宜。
九、附则
1. 适用法律和争议解决
1.1. 本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请该物业所在地法院管辖诉讼解决。
2. 免责
2.1. 因下列事由直接或间接导致的损害，均构成对乙方的免责事由,乙方均不负赔偿之责：
2.1.1. 不可抗力事件所造成的损害；
2.1.2. 该物业本身固有瑕疵所造成的损害；
2.1.3. 甲方、业主、该物业任何单元的使用人或任何其他方的故意或过失行为导致的损害;
2.1.4. 甲方和业主自用部分的火灾或盗窃等造成的损害;
3. 乙方需根据法律法规、该物业管理合约条款、《公约》而作出适当的行为、措施及事项.乙方在履行本合同义务过程中，因其自身和/或其雇员、代理人的故意、过失或疏忽的行为而被法院或仲裁机构裁定向任何人士之索偿负责则不属于免责范围。
4. 乙方对于因履行本协议而获得的甲方和/或甲方关联公司的经营状况信息、商业秘密及客户资料予以严格保密，不论该经营状况信息或商业秘密是乙方从甲方直接获得还是通过进行经营管理顾问而获得.此保密义务于本合同因任何原因终止后一年内继续有效。
5. 在本合同有效期内，为履行本合同以及实施本合同所规定的物业管理，甲方可以在有关宣传中使用乙方的名称和商标。未经乙方书面同意,甲方不得将乙方的名称和商标用于本合同以外的或与物业之管理无关的任何目的。
6. 甲方与乙方工作人员不因本合同的签署而产生雇佣关系，乙方应依法劳动法规规定的用人单位责任。
7. 乙方必须遵从国家与地方关于劳动合同、用人单位以及雇员保险的相关法律、政策规定，并负责承担有关的费用,且对其雇员的意外或伤亡负全责。
8. 甲方对于乙方任何雇员的意外或伤亡皆不负任何法律上的赔偿责任，若甲方因此而遭受损失，乙方应负责赔偿。
9. 按本合同规定发出的任何要约、书信或通知，应以航空挂号信、或以使用回执的电子邮件、或以传真、或以专人发送。如以航空挂号信寄出，于邮戳日期后的第七天被视为送达收件方；如以使用回执的电子邮件发出,则在收到收件方的读信回条之时被视为送达；如以传真发出,则在确认传真获成功发送到收件方的传真号时被视为送达；如以专人发送，则于签收确认之日被视为送达日期.
一切通知和通讯均应发往下列地址、电邮地址或传真号码：
甲方：
注册地址：
电话：
传真：
电邮地址:
收件人：
乙方：
注册地址：
电话：
传真：
电邮地址：
收件人：
10. 如双方以上通讯信息有所变更,变更一方应于变更前15日内以书面形式通知对方新的通讯地址。
11. 本合同执行期间,如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
12. 除本合同特别声明外，本合同部分条款或条款的部分内容无效，并不影响其它条款或条款的其它部分的效力。本合同全部或部分终止，并不解除任何一方当事人在本合同全部或部分终止以前已产生或由于终止而产生的保密义务及任何法律赔偿责任。
13. 本合同之附件均为本合同不可分割的有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未予明确约定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
14. 本合同自双方授权代表签字并加盖公章后生效。本合同一式贰份，合同各方各执壹份,各份文本具有同等法律效力.
（此页为签署页）
甲方:

乙方:

公司盖章及代表签字：

公司盖章及代表签字：

见证人:

见证人:
日期:年月日

日期:年月日
签署地点：

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