物业管理工作中沟通的技巧和方法提要.doc

物业管理工作中沟通的技巧和方法提要：
首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识.必须做到以下几点:一、尊重不傲慢我们渴望得到人尊重
　　物业管理工作中沟通的技巧和方法
　　物业管理工作关键在于沟通.
　　何为沟通？沟通，就是信息交流，就是思想互动，通过“沟通”这座桥梁,我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点，进而达到相互理解，相互信任，最终到达和谐社区的理想彼岸。
　　那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢？
　　我以为，在物业管理中，沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧"就是这个道理。
　　首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识.必须做到以下几点：
　　一、尊重不傲慢
　　我们渴望得到人尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝,看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人,也得不到别人的尊重.
　　二、热情不冷漠
　　物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通”而言?
　　三、诚信不敷衍
　　在工作中，我们要以诚为本,说到就要做到，切不可“开大兴”、“掼浪头”，事后不兑现,敷衍了事。
　　四、礼貌不刻薄
　　礼貌是社交中的基本准则,更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻.
　　五、不呆板
　　在工作中坚持原则,按法律、法规办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量地予以变通、灵活.
　　六、负责不推诿
　　该是我们做的，我们就要做到；该是我们负责的，决不推诿。取信于民。
　　做到以上几点,是否就可“一沟就能"了呢?未必，有了正确的思想，还要有适当的工作方法。那么，在物业管理中“沟通"有哪些方法呢？
　　一、说服教育法
　　将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服，是我们在工作中最常用的方法,但往往也是效果比较差的方法,直观的，死板的说教是无能的表现。
　　讲法律、讲政策理所当然，但怎么讲，很有讲究。因此,本方法常常要和别的方法结合使用,方能奏效。
　　二、换位思考法
　　“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者，有时也要换个角度，如果“我是个业主”会怎么想？以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度,如果他是管理者，该如何做？将心比心，相互理解，解决矛盾。
　　三、入乡随俗法
　　在工作中讲普通话是基本要求，但是,根据服务对旬的不责骂,特别对一些老年人，用同样的方言来接待他们，往往会收到事半功倍的效果。“家乡音,一家亲”,同样的方言在情感上已得到了认同，还有什么不好说，不好商量呢？但切记：如果没有说方言的能力，还是说普通话，否则“鹦鹉学舌”,弄巧成拙，业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言，如“苏北话”，不要轻易模仿.
　　四、避实就虚法
　　有时直截了当，直奔主题,往往会使矛盾激化，双方弄僵。还不如避实就虚，先谈点和主题无关的话题,谈点天气，交通什么的，缓和一下气氛，然后再找机会，切入主题。
　　五、投其所好法
　　根据沟通对象的脾气、爱好，可以多聊聊对方感兴趣的话题.如欢喜棋牌，就谈谈牌局对弈；爱好旅游，就谈谈山水；钟爱子女，就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女，赞美她的孩子是沟通最快捷的路径，俗话说，母以子贵嘛！
　　六、以退为进法
　　有时谈僵了，切不可火上浇油，贪一时之快，把该讲的，不该讲的都发泄出来，这样只能把对方逼入对立境地；不如以退为进,来个缓兵之计，劝一句，消消火，待合适机会,或换别人再跟业主沟通.
　　七、委曲求全法
　　有时会遇上不讲理的业户,这时更需要总代表,宽容，大度，切不可以牙还牙、针锋相对，而更应该和颜悦色，轻声细语，即使被骂了也要能够忍耐，小不忍则乱大谋，古人之言不可不听。
　　除了以上各种方法，还可以利用一些非语言因素,更加强“沟通"效果。
　　一、离开冲突现场交谈
　　在冲突现场沟通，只能“触景生情"，越谈越气愤。心态无法平静，还可能有旁观好事者，添油加醋，扰乱局面，可能的话，劝其离开冲突现场，到其他场所交谈沟通较为有利。
　　二、坐下来谈
　　能坐下谈就不要站着，“请坐”不光是礼貌,也是融洽气氛，便于沟通的一个铺垫.
　　三、谈话时保持合适距离和位置
　　根据心理测试，一般人谈话,身体保持1米半的距离为宜，太近会感觉压迫，太远则有生疏之感，且交谈双方所站位置最好呈90度角，面对面有对抗之嫌。　　总之，物业管理人员应是一名“杂家”,上至天文地理,下至鸡手蒜皮，远至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一点，各种知识都要学习一点。厚积才能薄发，一旦需要时就能即兴发挥，潇洒自如。当然,最重要的是,物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为民服务”的思想，再掌握以上所言沟通的方法和技巧，才能是表里如一，长袖善舞,否则，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。
提升物业经理沟通能力的三项基本功 摘要组织、沟通、协调是物业经理不可或缺的三个重要素质而沟通能力又影响和制约着组织和协调能力.因此说话的技巧、倾听的技巧、谈判的技巧是物业经理提升沟通能力的三项基本功。一位合格的物业经理应该善于发挥说话的技巧不断学习倾听的技巧努力提高谈判的技巧. 物业管理所提供的服务涉及面广其专业性、社会性、政策性、群众性较强因此对物业经理的素质有着特殊的要求。
组织、沟通、协调是物业经理不可或缺的三个重要素质而沟通能力又影响和制约着组织和协调能力。 经过多年的工作实践笔者深深感到沟通的内涵十分丰富要搞好物业管理少不了与业主、商户的沟通少不了与员工的沟通少不了与有关单位、部门的沟通尽管沟通的对象包罗万象但提升沟通能力的基本功主要是说话的技巧、倾听的技巧、谈判的技巧这三项.
一、要善于发挥说话的技巧 说话是物业经理直接与公众交往的主要形式把说话技巧发挥到恰到好处便是展现个人才华和风采、树立领导形象的重要一步. 物业经理每天都得和人打交道.外出洽谈在办公室安排工作都离不开说话的技巧。说话不光是一个人口才的表现也是一个人思想、个性和智慧的表露。物业经理在对员工发表演讲时一次好的演讲或交谈可以起到鼓舞人、激励人、教育人的作用。如果当经理在演讲时出现与听众观点相反的情况要采取迂回的策略耐心地表达观念和思想凭着智慧和勇气来说服听众。 物业管理公司的工作性质是为业主提供服务工作内容有时是极为繁琐和细微的。这就要求每个员工学会尊重人、理解人、关心人把业主的需要当成第一需要树立“服务至上”的意识主动并不断地了解业主的需求并努力使他们满足.业主在使用房屋的过程中对房屋的设计、发展规划、楼宇的质量等一系列售前遗留问题习惯一古脑地推给物业管理公司。面对业主的报怨、不满物业管理公司一方面要耐心向业主解释清楚情况另一方面要主动与有关责任部门联系、沟通求得问题的合理解决。 物业管理公司经理的组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质具备这项素质物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无.注重与业主的沟通。这种沟通的功夫更多体现在日常工作中我们提倡及时地、真诚而有效的沟通而不仅仅局限于一年两、三次的业主意见征询活动注重与员工的沟通。现代团队中的成员需要规范的管理也需要文化的滋润沟通体现了尊重沟通营造了健康、和谐的气氛沟通是调动积极性的重要手段注重与有关单位、部门和上级主管沟通.沟通与协调是一种顾全大局的意识是一种境界也是信息社会对职业经理人的必然要求在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果.
二、要不断学习倾听的技巧 倾听是一种技巧这种技巧的第一信条就是给予对方全然的注意当有人与你交谈时不要让任何事务打断你的注意即使是处在拥挤的房间内和人说话也要尽量摒除其他事务的干扰让对方觉得你是惟一的在场者。 许多管理人员在和员工建立上司与雇员的关系时犯了一个大错就是把这种关系变成教师和学生的关系。虽然老师一般都是包办大部分的说话时间但一位好老师也知道如何去倾听学生的话。优秀的管理人也应该如此物业经理对下属扮演权威者的角色不但谈话效果不如人意其个人形象也会受到损害。 业主能向管理公司投诉表明业主对物业管理公司还持信任态度物业经理要有“闻过则喜”的度量对业主的信任表示感谢并从另外一个角度检讨、反思公司的各项工作完善和改进服务工作。此时若一味解释或反驳业主的投诉业主会认为物业管理公司不尊重其意见而加剧对立情绪甚至产生冲突.所以要倾听要耐心听业主“诉苦”并进行记录使业主感觉到物业管理公司领导的虚心态度随着诉说的结束其怨气也会逐渐消除。业主投诉的问题无论大小轻重都要认真对待和重视设身处地站在业主立场拉近与业主的心理距离。
三、要努力提高谈判的技巧 企业和业主之间的有效沟通可化解矛盾和纠纷。作为服务合同的双方业主与物业管理公司理应是平等地位的双方.有的业主错误认为“我是主人物业管理公司是我请回来的仆人"动辄就要撤换物业管理公司或干预公司的日常管理工作。而有些物业管理公司以“管理者”自居将业主视为“被管理的”把管理物业扩大为“管人”可谓“管你没商量"。这种“主人与仆人”、“管理与被管理”的错误观念造成角色错位物业投诉和纠纷自然就增多。 业主对物业管理公司不满最经常的表现在拖交、欠交物业费上业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用物业管理公司应当通过合法途径进行追索通过有关部门的协调、甚至通过法律途径维护自身权益。 在所有催交物业费的方法中物业经理与业主的谈判是“化干戈为玉帛”的最佳方式也是一场高智商的较量既然是谈判就难免冲突如何既化解冲突又能维护企业的合法权利避免冲突带来的不良影响是展现经理人际交往技巧的一个重要方面。在诸多方法中以软化硬、以柔克刚的柔术谈判手法是十分有效的。
1。 以软化硬谈判人员在没有找到说服对方有效办法前应尽量避免正面回答问题和做出实质性的答复极力回避对对方的观点、建议做出肯定或否定的表示不攻击对方的主张不为自己的想法辩解将对方对自己的批评变成对问题的磋商以软化硬从而达到自己的目的。
2。 必要的回避。有时冲突只不过是一种毫无价值的惩罚行为如果缠住不放反而会造成僵局.这时采取必要的回避和退却对处理事情反而有好处.这种策略适用于发生以下情况冲突起因是琐碎事冲突各方缺乏双赢的协商技巧冲突在潜在利害中得不偿失没有足够时间解决冲突.
3。 适当的安抚。执行这一策略的人更多的是关注人而不是完成工作任务。他们努力平息或淡化冲突只求皆大欢喜。他们认为公开的冲突具有破坏性.为了维持和平必要时可以屈从别人的意愿。这种策略适合于以下情形不及痛痒的问题关系的损害会伤及冲突各方面的利益有必要暂且缓冲冲突以便取得更有利的形势冲突双方情绪太过激动根本不可能取得进展。
4. 妥协双赢。妥协不见得就是退让何时该做妥协事实上妥协往往是找出大家都接受的方案。问题的解决往往不在于坚持了什么而是有了人人都能接受的方案。如果妥协能使双方都获益无须非要理想而又难以实施的解决方案。