一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后.doc
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1、一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后 一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。一般来说,只进行过一手交易的房子,就是一手房。还有一种情况,就是可以直接更名的房子,比如说:“张三买了在开发商手中一手买了这套房子,然后在产证没有办下来之前,又卖给了李四(需要协商)”。大家协商通过的情况下,这也是一手房,可直接更名。所谓二手房,是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产.新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”
2、。因此,“二手房是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。故此,二手房是房地产产权交易二级市场的俗称.相比于二手房退房双方相对平等的地位,一手房退房,购房人的对手是实力强大的开发商,购房人退房的官司更加难打。但是,打官司就是打证据,只要购房人掌握了开发商违约的证据,找出退房的一些法定依据,就不怕开发商不同意退。本律师结合自己多年的一手房退房经验,理出了如下二十几种常见的退房依据,供购房人参考。1、 由于不可抗力的因素导致商品房买卖合同不能履行的,买卖双方都有权主张解除合同.不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后,不是由于合同当事人的过失或
3、疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同,在我国民法通则民法通则上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。比如常见的地震、自然灾害等导致合同不能履行的,双方都可以请求解除合同而不承担违约责任。2、 由于情势变更导致商品房买卖合同不能履行;所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同.情势变更原则的意义,在于通过司法权力的介入,强行改变合同已经确定的条
4、款或撤销合同,在合同双方当事人订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,其追求的价值目标,是公平和公正.情势变更大多数情况下是政策变化所致,如买卖双方签订了商品房买卖合同以后,由于国家政策突然发生变化,购房人不再具有购房资格,购房人当然可以要求解除合同和退款. 3、 签订商品房买卖合同时发生了法律规定的可撤销合同撤销事由:重大误解、显失公平、欺诈、胁迫和乘人之危。以上四项也是在民法意思表示中仅可撤销的行为。是基于当事人依法享有的撤销权而产生的.享有撤销权的当事人可以对这四种行为行使撤销权.因当事人行使撤销权而使得该项行为不产生法律效力,其原理在于当事人所撤销的是该项行为。所谓
5、的撤销是原本存在的可撤销的行为归于消灭。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的行为。显失公平的合同是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等,经济利益上不平衡,因而违反了公平合理原则。法律规定显失公平的合同应予撤销,不仅是公平原则的具体体现,而且切实保障了公平原则的实现。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人的故意的错误陈述,发生认识上的错误而为意思表示,即构成因受欺诈而为的民事行为.为了保护受欺诈的
6、当事人的合法利益,使其不受因欺诈而为的意思表示的约束,法律允许受欺诈的一方当事人撤销该项民事行为, 欺诈也是致使民事行为无效的行为。胁迫是指威胁强迫签订合同可以撤销.最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第70条进一步明确了乘人之危的涵义,“一方当事人趁对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方做出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。”4、 开发商未取得商品房预售许可证而对外预售签订的商品房买卖合同无效。根据我国商品房销售管理办法的规定,商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种方式。商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款
7、的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为.预售商品房的,开发商必须具有该套商品房的预售许可证,否则与买房人签订的商品房买卖合同是无效的。但是,司法实践中还区分了两种合同,一种为商品房预售合同,一种为商品房预约合同。预售合同必须具有预售许可证,但是预约合同则不需要.预约合同一般是指预定书、预约书、认购书等预约协议。预约合同如果具有了商品房销售管理办法第十六条的主要内容,即可认定为预售合同。买房人在实践中一般不懂得这两种合同的区别,往往陷入误区,误以为如果开发商没有取得预售证,所签订的所有的协议都是无效的。5、商品房订购、认购或
8、预定后,因不可归责于买方的原因不能签订商品房买卖合同;或者由于买卖双方对合同条款无法达成一致导致无法签订商品房买卖合同,买房人可以要求解除合同。比如双方约定用按揭贷款方式付款,但是购房人属于银行限贷的对象无法办理贷款;或者双方对于即将要签订的商品房买卖合同的条款经协商后无法达成一致,双方均可要求解除预约合同。对于后一种情形,购房人想退房的,应该履行协商等程序,确实无法达成一致的方可要求解除合同。6、 开发商出售拆迁安置房,被拆迁人(即被安置人)请求优先取得的,被安置人有优先权.买房人如果与开发商签订了买卖拆迁安置房的,必须要求开发商出具优先权人放弃优先权的书面声明,没有优先权人放弃优先权的书面
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