房地产估价机构内部管理制度.doc

房地产估价内部管理制度
第一条    公司业务施行垂直集约管理,估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。
第二条    为保证房地产估价工作的客观公正，防范技术风险，规范估价人员的行为，提高估价报告质量,提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。
第三条   公司实行总经理负责制,总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作.   
总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作.
针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。
第四条   估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排；
第五条  为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制,估价流程执行《估价操作指导书》.
第六条  为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠,估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。
        经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息:包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。
针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档.
为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作,形成技术档案.所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件.
技术档案应每周向估价人员进行公布.
作为公司技术机密的一部分,估价作业人员应对技术档案保密,不对外泄漏.
第七条 撰写评估报告
1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件,同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。
2、报告中的数据,以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实,要特别注明,并在报告中予以披露.
3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。
报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式,针对估价业务具体类型,进行正确选择。遇到特殊报告形式,应与评估业部务经理协商后,再行确定。
4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记.由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。
5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。
6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法,项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通,项目评估师为估价报告的最终完成人。
7、报告的参数选择以及最终结果的确定,要有充分的依据.要时刻注意防范公司技术风险。
所有出具的正式评估报告注意衡量:
委托方有无诈骗嫌疑；
审核部门能否通过；
公司有无风险存在.
8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章;报告中应体现参加估价其他人员。
第八条 评估报告的三级审核
我公司对估价报告实行三级审核制度.包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核.
针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
对于涉案估价、咨询类估价、拆迁安置补偿估价、估价结果超过500万元及估价报告涉及2个以上使用方的估价项目，必须实行三级审核.
自审要求：项目级自审由参加该估价项目现场勘察及撰写估价报告的人员组成，对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查.其审核关注的重点是：
1、语句通畅，无错别字,排版整齐，字体规范,编号统一,报告文字表述是否准确、精炼,有无逻辑错误，评估方法正确，核实报告内容与委托方提交的各项资料等并对报告风险进行评价；
2、报告的格式和各部分内容的构成是否依据我公司提供的标准模板;
3、估价技术路线和估价方法选择是否正确;
4、估价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据,以及选择的各种参数和系数,是否确有依据，计算过程、结果是否正确；估价结果是否合理；
5、估价中发现的有关重大问题是否进行了披露。
部门主任二级审核关注的重点是:
1、进一步确认估价对象权属证明及其他估价依据资料的真实性和完整性，进一步确认采用了正确的估价技术思路和估价方法;
2、进一步确认估价测算过程步骤清晰，依据充分，计算正确，进一步确认估价结果的合理性；
3、进一步确认报告文字表述准确、精炼，无逻辑错误，报告中的区域的自然形态的描述是否准确，报告中专业术语是否恰当,报告排版、错别字及附件资料是否齐全,同时对报告风险进行评价；
4、进一步对估价中发现的有关重大问题进行披露；.
部门经理三级审核重点是：
1、自审和二审是否按本公司规定的有关程序和要求认真进行;
2、自审和二审中发现的问题是否已经解决;
3、对估价结果的合理性再次进行审核；
4、对估价结果报告中的关键内容(如估价结果报告中的致委托方函、估价的假设和限制条件等）的文字表述再次进行严格审查和推敲;特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题，如估价对象资料严重失实，委托方资信严重失真，估价结果严重偏差，以及估价技术思路、估价方法和估价测算过程严重错误,进行了解、审核和分析判断，同时对整体风险进行评价,最终决定如何要求估价人员补做工作,或者决定是否出具报告.
参加估价报告三级审核的人员对估价报告负连带责任，估价报告出现严重错误，应追究参加估价项目组、审核人员的相应责任，并予以相应的处罚。 详细见《奖惩管理规定》。
第九条 评估报告存档
    1、报告人对估价过程中有保存价值的各种资料进行整理并分类保存归档.存档内容包括:
    签字盖章的报告原件（必须含技术报告);
委托协议书；
评估业务控制表;
现场勘察记录;
照片、房产证、土地使用权证、他项权证明；
委托方提供资料、原件合同、其它资料、委托书、营业执照；
市场调查资料;
其它应存档的资料。