物业管理职能移交协议书.docx

物业管理职能移交协议书

 移交方:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下简称甲方）

 接收方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下简称乙方）

为进一步贯彻落实国务院国发(2016)19号、国办发（2016）45号文精神，根据国资厅发改革（2018）7号、11号文件最新要求，参照省、市相关规定，经甲乙双方自愿、平等的充分协商，现就如何按国务院要求的最后期限，完成“三供一业"的实质性交接；如何同步落实国家政策,精准实操物业管理职能、资产等交接的具体事宜，签订如下协议。
第一条、物管职能及移交范围
(一）物业管理职能的含义：在甲乙双方确定的移交区域内，按地方政府颁布的物业管理等级和标准，按服务面积收取物业管理费；对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、维护；对物管区域内的公共环境、公共秩序进行有序管理；实施业主需求的、和乙方服务等级相配套的家政服务。
（附件一：移交物业小区物业此前服务内容及收费标准及批件）
（二）移交范围：总计有职工住宅  栋，总建筑面积  万平方米，总户数  户.
分别坐落在XXXXXXXXXXX 等XX个街区：
各移交区域的坐落位置：(小区名称，地址,东、西、南、北街临XXXXX)
(附件二：物业移交范围平面示意图及住户明细表）
第二条、物业管理职能交接基准日
自本协议生效之日起，双方开始启动交接，XXXX年XX月XX日XX点，为完成职能交接工作基准日.此基准日之后，甲方不再承担以上区域物业管理及其相关责任。
第三条、关于维修改造补助资金
（一）经甲、乙依XXX市政府XXX文件测算，并报市国资委专家组审核确认，甲方应在本《协议》生效三个月内，给付乙方接收补助资金人民币X仟X佰X拾X万元(￥00，000，000.00元）。
（二）此费用作为乙方对接收区域的维修费和必要的改造费用,乙方有权依国家或地方的相关政府的相关政策，统一规划，统一招标，统一实施。
第四条、关于相关资产的移交
（一）物业管理用房：依国务院颁布的《物业管理条例》和地方政府有关规定,甲方按所交物管职能建筑面积的千分之三,于基准日15日前，向乙方提供移交各小区物业管理用房,总建筑面积约XXX平方米。
（附件三：移交房产明细及位置示意图，）
（二）未买断产权住宅：凡房改中未买断或未全部买断的永久固定性住户,其房屋产权的未买断部分，均移交给乙方，由乙方按有关规定实施管理。
（附件四：房改后未出售住宅明细表)
（三)履行物管职能的一般资产： 甲方向乙方移交用于物业管理区域内的全部公共服务设施、设备与低值易耗类物品。
（附件五：各家属区移交设施、设备、工具等低值易耗类明细表）
(四）物管区域内土地使用权属： 在业主已办住宅权属证分摊后余下土地（供生活区使用的道路、绿地、水景、庭院等,不含坐落在家属内公有建筑的投影土地），应属生活区不可分割部分，其土地使用权随小区一并移交。
（附件六：全部移交区域《土地使用权证》复印件）
第五条、关于人员移交
依据市国资委相关文件精神,经双方协商，甲方向乙方移交国有职工XXX名。
第六条、关于国有资产交接程序:
（一）本《协议》生效后,由甲方出具全部拟移交资产实物明细和财务清单，经双方协商认可后，与基准日前十日，各派相关职能部门,赴现场清点、核准，并签署《资产交接签署单》，以备甲乙双方后期账务处理。
（二）凡以上无偿划转资产，甲方应提供相关权属变更的法定要件，并协助乙方办理。完成交接后，甲方应协助乙方办理上述建筑用电、用水、用热等用户更名手续。
第七条、关于移交物业管理资料
（一）含移交区域内建筑物的全部物业管理收费台帐、产权资料。土建、水暖、电气、采暖、供水、燃气、通讯等图纸、内页等档案资料.
（二）近三年的大、中修资料：项目位置、项目名称、投入金额、竣工资料等。
（附件七：建筑档案类资料交接目录）
第八条、关于相关责任界定
(一）乙方对职能履行区域的维修改造负“统一规划,统一招标、统一实施"的责任；在乙方的集中改造期间，甲方应予积极配合，提供建设用地和线路通道，做好本企业职工思想政治工作,协助解决施工受阻等问题.
（二）凡甲方现物业管理中，有依规需移交至市政、社区管理的其它项目,基准日后,由乙方负责移交。甲方向乙方提供涉及移交范围内与环卫、园林、路灯管理部门签订的协议及业务范围界定的说明,基准日后由乙方继续履约；
(三）涉及甲方需向水、电、热等第三方移交，但尚未交出的职能，继续由甲方负责进行移交。甲方应向乙方及时提供拟定移交基准日等相关信息和相关资料。基准日后，乙方以小区物业管理者身份，对以上各方接收改造工程进行协调和必要的配合。
（附件八:物业管理职能与第三方联系与衔接的相关文书）
第九条、相关费用的责权界定
（一)甲方在以上移交物业区域预收取的物业等相关费用,以双方交接基准日为界，凡甲方已收基准日以后费用，应交付乙方。凡基准日之前和上述物管区域相关的债权、债务人，均为甲方。
（二)移交房产涉及到的水电费自交接之日按水表、电表显示的数据为准，之前发生的由甲方缴纳，之后发生的由乙方缴纳。
（三）用于住宅大修理的专项维修资金,按政府相关规定划转到乙方专项维修资金帐户。
(附件九：涉及到债权债务界定的相关资料）
第十条、双方保证移交进度质量的特别约定
（一）为确保交接基准日如期实现,本《协议》签订五日内,双方应就需双方同步履行义务的若干时空结合点，充分商榷、论证并签订《交接过渡期履约分解目标备忘录》（以下简称《备忘录》），并各负其违约责任。
（附件十：《交接过渡期履约分解目标备忘录》讨论稿
（二)甲方保证，基准日前依此《备忘录》，将乙方管理职能完全到位所需要的各类资产、设施设备、相关资料、移交费用,及时到位。同时甲方有义务对乙方所需了解的、和履行职能相关的全部问题,做出书面的、口头的说明或解释。
(三）双方必须在基准日15日前,完成应移交人员人事档案、工资关系、社会保险关系、组织关系的交接。
（四）乙方必须于基准日次日零点前,进入全面管理状态,做到全部体现物管职能的岗位，无遗漏，无空缺。并确保其服务质量不降低。接管后，应有计划的、有效使用维修改造补助资金，确保小区公共设施和公共环境提档升级。
第十一条、甲乙双方对移交人员待遇的承诺
（届时，视移交人员情况，决定此条留否）
第十二条、违约责任
（一）至本《协议》约定基准日之日，若甲方原因，费用和资产尚未交至乙方，甲方应按既有约定向乙方支付违约金，同时继续负担全部物业管理运行管理费用，直至其“移交主体"责任义务履行完毕.
（二）至本《协议》约定基准日之日，若乙方原因,造成甲方资产、职能等未能如期移交，乙方应按既有约定向甲方支付违约金，同时负担基准日后应接区域的全部物业管理运行管理费用。
第十三条、凡本《协议》未尽事宜或交接实操中的具体事宜，甲乙双方本着公平、公正、平等、自愿的原则,协商解决，签订《补充协议》或《备忘录》。
第十四条、凡本《协议》附件，或依本《协议》的《补充协议》、《备忘录》等，一经双方签字认可，和本《协议》具有同等法律效力.本《协议》附件,将通过双方具体协商，陆续补齐。
第十五条、本协议壹式七份，甲乙方各三份，市国资委一份.

  （签署页略)
试论“三供一业”分离移交工作
存在的问题、原因与对策
众所周知,为保证“2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区‘三供一业’承担相关费用"，五年来，国家采取一系列措施并拨付巨额资金,使“三供一业”分离移交工作力度空前。
但笔者在考察了二十几个大中城市和部分央企的分离移交工作后发现,目前状态,尚不容盲目乐观，如不采取有效措施迅速纠偏与规范，肯定的说,此项改革很难在2018年底完成。
本文力求通过对存在主要问题的分析，找到一些行之有效的对策建议。

一、 问 题 表 象 
(一） 从移交成本上看
“维修为主，改造为辅”的原则，被冷落和回避；“改造"似乎成了“三供一业”分离移交的主要工作;甚至有悖国情的对整个家属区设施全面新建也成为天经地义；部分可继续运行的有效资源被无端废弃；五花八门的擅自增项,巧立名目收费现象愈演愈烈，有一个企业的单项移交成本，同比五年前央企试点时增加近十倍;一些经济上无力负担的国企（甚至是央企）因此陷入进退两难;仅负担央企补贴的中央财政预算,势必出现很大缺口……。
（二） 从移交步骤上看
“先移交,后改造"的原则被改写，很多城市出台的《实施细则》,尽管也优先强调了“先移交,后改造”原则，但在“实施步骤"上，依然有总量过半的改造项目（甚至个别行业的全部改造项目)，你移交方不按要求做完，接收方就是不接收!
尤其需要强调的是,那些事实上由接收方操控的“先改造”。本质上，是把接收方一项复杂的、有着很多不确定因素的、甚至隐藏着“猫腻”和风险的工程项目，强行捆绑在移交方的“职能移交"移交工作上！这种模式,无可置疑的在免责拖延着党中央、国务院分离企业办社会职能的既定预期。
（三）从移交程序上看
一些原本应该很清晰的交接程序,被人为繁琐化、扭曲化，致使移交进程艰难、坎坷，无端拖延。
如有的城市把供电职能分离,搞成了“三条线":第一条线把移交区域视为新增用户，必须走用电申请、论证、批准程序，并收取一笔可观的费用；第二条线是改造，必须依供电方要求设计施工,并由移交方办理相关手续、结清工程费等等，供电方才决定是否送电；第三条线才是分离移交,由移交方委托审计机构确认工程决算，资产转固，协商移交……等等. 甚至还有的省会城市对移交方提出：危房彻底解危、违章建筑全部拆除、加收过渡期管理费和保证金、装修物管用房等数十项要求，而后方能谈移交
 (四）从移交进度上看                     
个别地方政府的不作为,慢作为，正在严重的影响、拖延着全局。
不知为什么，有的省刚刚才出台方案，而且基本上是照抄上头文件。有一家国内五百强企业，明年六月底要完成“混改”试点,因此前必须处理主辅分离问题,其坐落在该省各地的二级企业,赴相关市、县对接，竟毫无结果……。
尽管45号文强调要“简化程序”“建立绿色通道”等等,但在很多城市里，仍按部就班，层层设卡，甚至“雁过拔毛”乱收费、垄断诸如路面等恢复工程“一口价”没商量等等。

二、原 因 分 析 
（一）移交企业严重缺失话语权，而对接收单位缺少要求和限制.
既然本项目名称叫“‘三供一业’分离移交”，那么相关文件的总体要求、国家补贴、完成期限等，也自然主要都针对移交方提出要求。
问题是，当进入实操后，接受方势必高筑“门槛”，对“必要的改造”等范围的界定,移交成本的确认，移交企业基本上没用话语权。
这种交、接双方权利的严重不对等,平等公正的协商机制根本无法形成。于是，接收方苛刻离谱的要求，在政府无能力否定所谓“专业要求”的情况下,便演变为地方政策。致使有悖国情、甚至有悖国家政策的要求，成为可能。
（二)地方政府有悖国情的“双刃剑”倾向，没有得到及时的纠正。
基于各地经济发展状况的差异，由各地方政府“接地气”的制订本地区的具体政策,“一手托两家”的参与分离全过程的协调和管理，本无可非议.
但事实证明，一些地市级地方政府，更多的站在了地方和接收方的立场上，尤其在对待驻区央企相关职能的接收上，甚至有捆绑移交方和中央财政博弈之举。
笔者在和一部分国企移交方领导座谈时,曾遇到这样的质询：“我们也知道我们那的政策和45号文有抵触,但依45号文我们应当执行所在地的政策呀！上面不纠正！我们怎么办?”
（三）政策制定层面有关文件中的具体表述,被偷换概念，各取所需.
如财资(2016）38号文，对国家补助金的拨发与清算，提出“维修改造和分离移交完成后”,应当及时申请清算，并要求提供竣工决算《审计报告》。笔者理解,这是狭指事实上“先改造”的个案。但接收方和地方政府可以理解为：“改造"是与国家“清算”补贴的前提。于是,“先改造"找到了政策依据；国办45号文的“先移交”被束之高阁。可见，行文的严谨性事关全局。
  这种因利益驱动，曲解政策的案例，各地各层面均不同程度存在。
(四)由于以上因素，当新一轮分离移交企业进入工作状态后,他们顿感一头雾水,对错难辨，无所适从。
面对超出了他们预想和承受能力的接收条件，欲就范内心别扭，欲抗争底气不足,因为那些突破政策底线的要求，大都表现在红头文件上.于是，本应有的主见、有底线、有担当的去依据国家政策抓落实。而现在的国家政策,对他们来说却是“远水不解近渴”。无奈、无助和困惑，常常让他们怨声载道……。
总之，哪里缺少制约，缺少“制衡”，缺少交接双方平等关系,哪里必然公正难求，项目“跑偏"在所难免。

三、对 策 建 议 
（一）必须凸显和保证“职能”移交这个核心,以防止喧宾夺主本末倒置。
“三供一业”分离移交从本质上看，就是运行“职能”的分离!至于其它,都是“职能”移交的需要和衍生。只有运行“职能”的分离，国企不再为它企业产品负担成本,才是这项改革的核心问题。
试想，如果交接双方都能回到这个初衷上来，完全可以先确定一个完成运行职能交接的基准日，就运行中的水、电、热，你接收方的抄表、收费、意外抢修能力，什么时间到位？从第一批央企试点结果看,此移交协议模式，《移交协议》签订后，短则三个月,多则半年，足以完成！
应当说，五年来我们的文件、方案、会议布置，对确保“职能"移交这个核心问题，强调和凸显的不够。
（二)必须为“分离移交”行为性质科学准确定位，以避免节外生枝。
 必须强调，“三供一业”分离移交，不是一般的企业行为;双方所签《移交协议》,仅仅是交接双方同步执行国家政令的一个约定；由此决定，移交方支付的全部款项，只是为了将来运行质量，不至于低于“平均水平”的一次性补偿，财政部的表述叫“费用性支出”。所以，此款在移交方手里，不是扩大再生产的投资，也不是什么“工程款",支出性质绝不属于经营活动.
由此推理：移交方先改造，不是移交职能的必然和必须;双方约定的移交费应全额支付给接收方;接收方无需出具发票（资金结转收据即可）；这个环节，不存在纳税问题，不存在工程决算审计问题……。
因为，实事求是讲,你移交方根本不具备这个专业改造的责任能力；从教训上看，完全是在荒自己的地，种别人田，人为抻长移交周期！
（三）加大对移交方的支持力度,进一步对地方政府和接收方，提出必要的要求。
如何以最低的成本，最简捷的程序,最短的周期，把这个历史遗留问题处理的不再有遗留。这是移交企业的最基本意愿。应当说,移交方的立场和意愿，最能表达和体现党中央、国务院对这项改革的初衷与预期.
但是，作为接收方，一般不会这么想；作为地方政府，也会把地方政府可能面对的风险,努力降到最低。所以，移交方作为这项分离移交中的弱势群体，亟待一种能凌驾在各利益主体之上的、公平公正的协调与裁决。
为此，十分有必要对地方政府和接收企业重申国家政策，对地方文件中各类“跑偏”倾向，坚决予以纠正；对达不到单方条件就拒绝接收的接收企业，应采取必要措施.
（四）必须面对我们的国情，守住政策底线，有效控制改革成本
如:地方政府出台政策,有无与中央政策相抵触的或不一致的?地方政府《实施细则》中,对中央政策有无抽象肯定具体否定的条款？地方政府有没有生拉强联“坐蹭车”收费，增加移交成本的？公共设施改造中,有没有为了新建，无端的毁掉可运行设施的？地方制定的移交费用标准，有无超国家参考标准一倍以上的?地方增加的改造项目、收费项目和其它接收要求，没有中央政策做直接依据的,究竟有多少？理由与根据是否方充分？
建议国务院及各省国资委，加强督查或抽检力度，一旦发现无视国家政策，擅自增加改造范围、无端废弃有效资源、肆意抬高移交成本，人为制造分离难度、查实后应及时处理,并在相应范围通报，以扶正驱偏。
(五）必须限制“先改造"“大改造”趋势蔓延，有效遏制移交预期的继续拖延。
如何有效缩短移交周期？我们必须理顺“移交职能”和“设施改造",在时空上的逻辑顺序.故笔者建议：
第一，基于接收方主持改造更专业、更规范，而且竣工后由他们运行管理。那么，就应当结束那种权、责错位的改造模式，还接收方一个改造主体的定位。
第二，这个定位完全不影响，交接双方就现有运行系统,先明确一个完成“运行责任"交接的基准日.
第三,接收方作为改造主体方，可以在基准日前完成，也可以分期改上它几年，以避免突击改造埋下质量隐患，我们已经有了这方面的沉痛教训(一家驻东北试点央企，由于供电改造路径勘测可研仓促，五年之久，主电源至今尚未接通）。
第四，如果走“先移交”模式，移交方按约定支付了全部费用并完成移交，审计清算就和接收方无关了。接收方完全有权本着“急则治标，缓则治本”的原则,有选择的做局部改造.这样，即实事求是的维持了设施运行的“平均水平”，避免了运行中有效资源的浪费，又可以用这笔“移交费”，在未来几年有计划的做几件大事。这才是一个优秀国企领导人的明智之举、开明所为。
（六)清理、简化没有实际意义的改造或审批程序,让政府“绿色通道”名副其实.
据一家央企子公司的移交实操人统计，分离移交全程先后向集团、地方政府及其它相关方，送达各类申请、报告、方案、公函等达三百份之多，而其中大部分属实际意义不大的的无效劳动.如最近看一集团对所属单位资产移交的程序要求：要先后五次向集团呈交报告及报表。两次行不行?
建议:凡对分离移交没用任何实际意义的程序要求（如对移交方欲无偿划拨出去的资产提出的评估要求等)，应予取消；凡在本次分离交接全程，参照（地产置业、买卖交易等）经营活动的审批、立项、缴费、纳税程序的，应予调整；凡无国家政策依据,偷梁换柱制造的有碍分离进程的任何程序（如某市规定凡改造破坏一、二类街道，必须由城管局收费并指定施工方），应坚决叫停。
地方各级政府开辟“绿色通道”，至少有两层的含义：一是要打破常规程序,最大限度减轻国企负担，实施特事特办，以确保国家规定的完成时间结点。二是当交接陷入僵局，或按国家要求的常规模式无法完成时,应有担当的、创造性的另辟新径。如北京、陕西等地由政府搭建接收平台，优先将国企的职能移交完成，而后再逐步分解消化相关事宜.