池州市物业管理暂行办法(最终稿).doc

池州市主城区物业管理暂行办法（送审稿）
正 文
说 明
第一条为加强物业管理活动，规范市场秩序,切实提高物业服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于池州市主城区范围内的物业管理活动。
第三条 物业管理工作应当坚持“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条健全“市、区、街道、社区"四级管理体制,实行政府主导、市场运作、重心下移、扁平管理,建立健全“市住建部门强化管理、贵池区政府、街道办事处具体负责、各职能部门密切配合"的物业管理工作运行机制，把物业管理作为社区建设的载体和重要组成部分,推行社居委（楼道长)与业主委员会、物业服务企业“三位一体"的社区物业管理模式。
（一）市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建委)是全市物业管理的行业主管部门.主要职责是：负责研究制定本地物业管理规章制度；监督管理本地及外地来池物业服务企业资质和物业专项维修资金;制定检查考核标准;组织开展达标创优活动，建立物业服务企业信用档案,落实开发项目物业设施配套等工作.
市规划部门应加强新建物业的公共配套设施、市政基础设施、物业管理服务设施的规划管理,保障物业交付使用后物业管理的顺利进行。
物价、民政、城市管理行政执法、市容、环保、工商、公安(消防)等有关职能部门及供水、供气、供电等专业单位应当结合各自职能和职责分工，密切配合,齐抓共管，共同做好物业管理的有关工作.
(二）贵池区住房和城乡建设委员会（以下简称贵池区住房城乡建委)具体负责主城区范围内（含站前区、开发区、齐山平天湖旅游度假区)物业管理活动的监督管理工作.主要职责是：贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业服务企业进行指导和监督；负责物业专项维修资金使用初审、现场核实并组织实施；负责老旧小区综合整治的组织实施；负责指导业主大会和业主委员会的成立及备案工作;调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉；负责对街道、社区物业管理日常考核工作等。
(三)街道办事处成立物业管理办公室，具体负责物业管理工作,配备2-3名专兼职工作人员，明确一名科级分管领导负责。主要职责是：负责组织业主大会成立和业主委员会选举、改选、换届工作；负责物业服务企业的考核和备案工作；指导、监督业主委员会日常活动；负责社居委、业主委员会联席会议的召集;监督、指导辖区内物业服务企业按照物业服务合同履行义务;帮助物业服务企业解决在物业合同履行中遇到的困难和问题，调解物业管理中的纠纷,及时处理相关投诉,协调物业管理与社区建设之间的关系等。
(四）社区居民委员会应确定具体人员，做好物业日常管理工作。主要职责是：协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作；协助街道办事处对业主大会和业主委员会的活动进行日常指导、监督；及时调解物业管理中的纠纷,及时反映居民意见，指导和监督物业服务企业开展工作,指导和督促楼（道）长做好小区居民楼物业管理工作，维护社区居民的合法权益。
第五条 新建物业在预（销)售前应落实前期物业管理，制定前期物业管理方案及临时管理规约,并征询贵池区物业管理主管部门、物业所在地街道办事处、社居委意见。其中3万平方米以上的建设项目（包括市、区政府建设的廉租房、安置房项目），应通过公开招标方式选聘前期物业服务企业.前期物业服务等级、收费项目和收费标准等内容纳入商品房销售合同,临时管理规约由商品房买受人在签订商品房销售合同时一并签字确认。
第六条新建房地产开发项目,应当按照规划总建筑面积，按以下比例无偿提供物业服务用房,并由规划、国土部门纳入国有土地出让前置条件。规划总建筑面积在5万平方米以下的,按照不少于100平方米配置；5万以上25万平方米以下的,按照不少于2‰配置;25万平方米以上的，超过部分按1‰的标准配置。
物业服务用房应当是独用成套房屋,具有独立的使用通道,配备水、电、通讯等基础设施,具备办公条件。位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近.储藏室、值班室、警卫室等不得作为物业服务用房.
建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,纳入建设配套项目计划,与建设项目同步交付使用。规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业服务用房的位置和面积.房管部门要对物业服务用房独立测量、计算面积（其面积不计入公摊的公用建筑面积内）。
物业服务用房所有权归物业管理区域内的全体业主共有，用于物业服务活动和业主活动,任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。
第七条街道办事处要按照行政组织和业主自治相结合的原则和规定程序,建立健全业主委员会制度.业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。
首次业主大会、业主委员会的选举经费由房地产开发企业承担,业委会换届、改选所需经费，按每户3元计算，由市、区、街道办事处按照1:1:1比例分摊，经费归集由街道办事处负责.
业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责,确保工作正常运转。
第八条住宅小区物业管理应按照基础设施条件的不同，建立健全不同的管理模式，实行分类管理。
新建小区一律实行综合性、专业的物业管理，根据小区规模选聘具有相应资质的物业服务企业从事物业管理；基础设施不完善、管理不规范的小区,要强化考核监督，采取奖、罚并举的方式,规范运作.失地农民安置房小区(含廉租房小区）,按小区规划配建商业用房总建筑面积10％的标准，配置物业服务经营性用房，产权属政府所有，其经营所得用于补贴小区物业服务及管理养护费用的不足，由当地街道成立物业服务中心,提供保洁、保绿等基本的服务;无人管理的旧住宅区或零星建筑，统一纳入社区管理，由社区成立物业服务工作站，统筹做好小区清扫保洁等基本物业服务.具体办法由贵池区人民政府会同市住房城乡建委制定.
第九条物业服务企业要按照物业服务合同约定，做好物业的综合管理服务、公共区域卫生保洁、园林绿化养护与管理、公共秩序维护及安全防范管理、共用设施设备维修养护等方面的基本服务.
小区商住楼一类的商业用房不得从事有污染、噪声、有毒、收废品等影响市容市貌、影响居民生活质量的经营活动；小区住宅用房严禁改为餐饮、旅馆、棋牌室等使用用途。
第十条申请新设立物业服务企业应当在贵池区工商部门登记注册，已成立的物业服务企业应当依法按要求进行工商变更登记。物业服务企业资质年检初审和升级时，应经所属社居委、街道办事处以及贵池区住房城乡建委签署具体意见后，方可报市住建部门备案或审批。
第十一条 街道办事处是城区物业管理的主体，应当组织好辖区物业管理工作的实施和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系，赋予社居委相应的职责，理顺社居委与物业服务企业的工作运行机制。
社居委应当主动参与，依照各自职责和约定，互相支持和配合，力争使物业管理在社区管理中达到制度化、规范化、标准化的要求，结合社区建设与管理,创造性地开展社区物业管理工作。
第十二条 住宅物业服务的收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,应依据业主委员会委托的物业管理事项，明确服务项目、内容，根据物价、物业管理主管部门制定的指导价范围,经物价部门审定或听证后确定，并报贵池区物业管理主管部门备案。严格执行收费许可证制度，亮证收费.物业服务企业应在服务区域内张榜公示物业服务内容、标准以及收费项目和收费标准,接受业主委员会和广大业主的监督。
第十三条实行物业服务企业的依法进入和退出机制。具体办法由贵池区政府会同市住房城乡建委另行制定.
实行物业服务质量履约保证合同制度。物业服务企业进入小区接管前,应当与业主委员会或开发建设单位签订物业服务质量保证合同，保证合同中应约定按小区建设规模的一定比例缴纳履约保证金、保证金专户存储管理、退还等事项.具体办法由贵池区政府会同市住房城乡建委另行制定.
提前解聘物业服务企业,由业主委员会组织实施，未成立业主委员会的由所属社居委代为行使.物业服务合同到期，物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第十四条开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：
(一）住宅区规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图,地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料;
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑工地物、场地、设施设备清单;
（五）园林施工图纸及树种清单；
(六）业主名册;
（七）物业使用、维护、管理的其他必要资料。
业主委员会应在签订物业服务合同后十日内,将上述规定的资料交物业服务企业保管。物业服务企业应当在物业服务合同终止或解除后的十日内,向业主委员会移交原保管的资料.
第十五条 房屋竣工综合验收管理.市住建部门在办理新建房地产项目的公共设施工程竣工综合验收备案时,应通知贵池区物业管理主管部门、项目所属街道办事处或社居委派员参加。
第十六条 建立物业服务考核制度。贵池区物业管理主管部门应当每季度不少于一次组织贵池区市容局、贵池区城市管理行政执法分局等有关职能部门和街道办事处、社居委对物业服务企业情况进行全面考核检查，量化考评。市住房城乡建委对物业服务企业进行年度考评。对考评不达标的限期整改并通报批评，记入不良记录，录入物业服务企业信用档案.具体考核办法由贵池区政府会同市住房城乡建委另行制定。
第十七条奖罚措施。对经营管理好的物业服务企业，在初审和年检、资质升级中,在符合资质管理的前提下给予优先考虑，同时在企业的后期发展中要给予大力扶持，着力培养壮大物业服务企业.
贵池区政府设立奖励基金,对每年度管理服务好的物业服务企业进行表彰奖励。
对物业服务企业管理混乱、经营不善、损害业主利益的,严格按照有关规定依法给予处罚，情节严重的限期整改；整改不合格的，依法不得参加物业管理招投标活动。
第十八条 本办法由市住房和城乡建设委员会负责解释，自印发之日起生效.
制定本《办法》的目的、依据
本《办法》的适用范围
依据《安徽省物业管理条例》第五条、第六条、第六十五条
依据《安徽省物业管理条例》第三十四条、第三十六条
依据《安徽省物业管理条例》第四十二条、四十三条、四十四条
依据《安徽省物业管理条例》第十八条、第二十八条、第三十条
依据《安徽省物业管理条例》第二条、三十四条
依据《安徽省物业管理条例》第二条、第五十三条
依据《安徽省物业管理条例》第五条、第六条
依据《安徽省物业管理条例》第五十七条、第五十八条
依据《安徽省物业管理条例》第三十四条、第五十五条、第五十六条
。
依据《安徽省物业管理条例》第四十八条、第三十六条
依据《安徽省物业管理条例》第五条、第六条
依据《安徽省物业管理条例》第五条、第六条
第六十三条
依据《安徽省物业管理条例》第四条，建设部《物业管理企业资质管理办法》第十一条