深国际武汉现代综合物流港项目可行性研究报告.doc

深国际·武汉现代综合物流港可行性研究报告
深国际·武汉现代综合物流港
可行性研究报告
深圳市万千物流咨询有限公司
二零一三年十一月
第71页
目录
第一章 项目总体概述 1
1。1项目基本情况 1
1。1.1项目名称 1
1。1.2项目概况 1
1.2投资单位概况 1
1.3 可行性研究依据 2
1。4 项目建设内容 2
1.5经济指标 4
1.6 项目研究结论 6
1.7 存在问题及建议 7
第二章 项目背景及必要性 9
2。1项目建设背景 9
2。1.1 国家支持现代物流业发展、鼓励现代公路物流港的建设 9
2。1.2 武汉打造国家物流中心，大力发展现代物流业 9
2.1.3 深国际布局全国现代综合物流港网络 10
2。1.4东西湖区大力支持深国际武汉项目 10
2。2项目建设必要性 11
第三章 项目宏观环境分析 13
3.1武汉区位及经济环境 13
3.1。1武汉的区位环境 13
3.1.2 武汉经济、产业、商贸发展现状 14
3。1.3 武汉鼓励优先发展现代物流业 16
3.2 东西湖区发展环境 18
3.2.1 东西湖区基本概况 18
3.2.2东西湖区经济基础雄厚 19
3。2.3东西湖区是武汉城市外扩的核心承接区域 19
3.2.4 东西湖区是武汉现代物流集聚区和重点发展区 22
3。2。5东西湖综合物流园是武汉规划和重点发展的物流园区 23
3。2.6东西湖大力发展现代物流、商贸流通业 24
3.3 武汉交通道路条件 25
3.4 项目宏观环境分析小结 28
第四章 项目市场环境分析 29
4。1 武汉公路货运市场分析 29
4。1.1 武汉公路货运市场圈分布 29
4.1.2 项目周边公路货运市场情况 31
4.1.3 物业情况、价格情况及客户需求 32
4.1。4公路货运市场机会和竞争分析 35
4.2 武汉物流信息交易市场分析 38
4。2。1 武汉物流信息交易市场情况 38
4。2.3 物业情况、价格情况及客户需求 41
4.2。4 物流信息交易市场机会和竞争分析 42
4.3 武汉仓储设施市场分析 43
4。3。1 武汉仓储设施市场整体情况 43
4。3.2 项目周边仓储园区和竞争情况 44
4.3。3 仓储设施市场机会分析 45
4.4 武汉电子商务物流分析 46
4。4.1 武汉电子商务物流情况 46
4。4。2 主要电子商务产业园 48
4。4.3 电商物流市场机会分析 50
4。5 项目市场机会分析小结 51
第五章 项目战略定位和功能 53
5.1 项目SWOT分析 53
5.1.1 项目优势 53
5。1.2 项目劣势 53
5.1.3 项目机会 54
5。1.4 项目威胁 55
5。2 项目定位思路 55
5。3 项目战略定位 56
5。4项目功能定位 57
5.4。1 公路货运集散中心 57
5.4.2 物流信息平台 57
5.4.3卡车航班快运网络 58
5.4.4 现代物流分拨中心 59
5.4.5 物流金融中心 59
5.4。6 综合增值服务 59
5。4.7 综合配套功能 60
5.5 项目客户群定位 60
5.6 项目竞争优势 62
第六章 项目选址和建设规划 64
6。1 项目选址分析 64
6.2 建设规划原则 67
6。3 功能设施规划 67
6。4 建设布局规划 70
6。5 项目建设指标 72
6.6 项目交通组织 72
第七章 项目组织和实施计划 75
7。1 项目实施进度 75
7.2 项目组织架构 75
第八章 项目投资和资金筹措 77
8.1 投资估算依据 77
8。2 总投资估算 77
8.3 项目投资计划 78
8。4 项目资金筹措 78
第九章 项目财务测算和评价 79
9.1 财务测算说明 79
9。2 营业收入预测 79
9。2.1 公路货运集散中心 79
9。2。2 物流仓储中心 81
9.2。3 物流信息交易席位 82
9。2。4 停车场 82
9.2。5 办公设施 83
9.2.6 汽车维修维护/包装加工设施 84
9。2。7 配套商业 84
9。2.8 配套宿舍 85
9。2.9 物业管理收入 86
9.2.10 其他服务(广告、过磅） 86
9.2.11 物业租金增长率说明 87
9.3 成本费用概算 88
9.3。1 营业税、房地产税、增值税及附加 88
9.3。2 经营管理费用 88
9.3。3 销售、市场费用 88
9。3.4 折旧摊销 88
9。4 经济效益评价 88
9。5敏感性分析 90
第十章 项目综合效益分析 92
10。1 带动和提升武汉物流业整体水平 92
10.2 整合资源，提高社会物流效率 92
10.3 提高土地集约利用，促进武汉的可持续发展 92
10.4 改善运输，优化交通 92
第十一章 项目风险及控制 93
11。1 政策风险及控制 93
11。2 市场风险及控制 93
11。3 竞争风险及控制 94
11。4 财务风险及控制 95
11。5 经营风险及控制 95
第十二章 研究结论和建议 97
12。1 研究结论 97
12.2 项目建议 97
附件 98
附表一:营业收入估算表 98
附表二:总成本费用估算表 99
附表三:损益表 100
附表四：自有投资现金流量表 101
附表五:资本金现金流量表(60%贷款) 102
第一章 项目总体概述
1。1项目基本情况
1.1.1项目名称
深国际•武汉现代综合物流港
1。1。2项目概况
Ø 项目投资单位:深圳市深国际物流发展有限公司(“深国际”）
Ø 项目建设地点：武汉市东西湖区走马岭，东吴大道以北，华祥路以西，新岭路以东地块。
Ø 项目建设规模：项目协议供地360亩，一期占地规模187亩(124,729平米),建筑面积126,256平米,容积率1.01。拟建设公路货运集散中心4.31万平米，现代仓储分拨中心2。58万平米，物流信息中心3。15万平米、大型停车场1.2万平米、综合配套中心2.25万平米、汽车维修维护/物流加工中心0.3万平米。
1.2投资单位概况
深圳市国际物流发展有限公司系深国际控股(深圳)有限公司的全资子公司，深国际控股为香港联合交易所主板上市的红筹公司（股份代码：0152.HK）,控股股东为深圳市国有资产监督管理委员会。作为深圳市政府物流与收费公路板块的旗舰企业,深国际主要从事物流基础设施的投资、建设与运营,在此基础上应用供应链管理技术及信息技术向客户提供高端物流增值服务。截止2012年底,公司总资产413亿港元，净资产181亿港元，利润总额超过30亿港元.深国际2012、2013年分别获三大国际信贷评级机构标准普尔、穆迪和惠誉授予投资级信贷评级，过去五年从境外资本市场融资累计超过100亿港元。
深国际计划于近5年内在中国华东、华南、华中、华北、东北、西南和西北等重要地区建成若干以公路物流为核心，结合区域分拨中心、电商物流中心、城市配送中心及物流信息中心等功能的现代综合物流港，初步形成网络并逐步实现覆盖全国的网络布局。
1.3 可行性研究依据
Ø 《武汉市国民经济与社会发展统计公报（2000-2012）》
Ø 《武汉市统计年鉴（2005—2012）》
Ø 《武汉城市总体规划（2010-2020年）》
Ø 《武汉城市圈总体规划纲要（2007—2020）》
Ø 《武汉市国民经济和社会发展十二五规划》
Ø 《武汉市现代物流业发展“十二五”规划》
Ø 《武汉市物流空间发展规划（2012-2020)》
Ø 《武汉市商业设施空间布局规划（2012—2020)》
Ø 《武汉市物流业调研报告汇编（2012年）》
Ø 《武汉市物流业发展工作材料汇编(2012年度）》
Ø 《关于开展国家电子商务示范基地创建工作的指导意见》
Ø 《武汉东西湖综合保税区发展战略研究及概念性规划》
Ø 《武汉地区2013年一季度建安工程造价及分析》
Ø 《建筑工程项目投资估算手册》
1。4 项目建设内容
Ø 项目地块位置
项目地块位于武汉市东西湖区走马岭，东吴大道以北，华祥路以西，新岭路以东。
项目处在武汉市六大物流园区之一东西湖综合物流园区,属于国家级开发区-武汉临空港经济技术开发区，周边是武汉重点规划和发展的商贸市场群-走马岭商贸物流新城。项目距离东西湖区政府15公里，市区三环线15公里，距离武汉机场35公里。
项目紧邻东吴大道，周边有107国道、京港澳高速、武汉外环高速、沪蓉高速等。项目离107国道800米、京港澳高速汉口北出入口仅4.5公里，上京港澳高速后5公里就可以转到沪蓉高速、武汉外环高速。项目可以快速通达武汉市区，也可以快速向外辐射，具有良好的对外、对内交通条件.
图1—1 项目区位图
Ø 项目战略定位
根据深国际现代综合物流港的发展战略，立足武汉，辐射华中，联通全国，建设为武汉业态先进、功能齐全的“公路货运集散中心、物流信息交易中心、现代物流分拨中心，提供货运集散、卡车航班、仓储分拨、物流信息、物流金融、综合增值服务、办公商务配套等功能"于一体的现代综合物流港，成为华中地区有一定影响力的现代物流港和武汉精品物流标杆项目。
Ø 项目建设内容
项目根据协议分两期拿地,一期供地187亩，本报告将以一期供地进行项目规划和财务测算.
本项目一期占地面积187亩（124，729平米)，建筑面积126，256平方米，容积率1.01,建筑密度38。1%，绿化率15％。详细指标见下表：
表1-1 深国际•武汉现代综合物流港建设指标
Ø 项目建设周期
项目将一次性建设开发完成。
前期工作时间：12个月（2014年1—12月）
项目建设期：9个月（2015年1月—2015年9月）
项目试运营期：3个月(2015年10月—2015年12月）
1。5经济指标
Ø 项目投资
项目总投资为32，356万元，投资强度为173.0万/亩。
表1-2 深国际•武汉现代综合物流港项目总投资额
Ø 经济效益
自有资金的项目经济指标：
表1—3 深国际•武汉现代综合物流港项目主要财务指标
融资方案的项目经济指标：(60％贷款)
表1—4 深国际•武汉现代综合物流港项目主要财务指标
Ø 综合社会效益
本项目将以现代物流园区的先进经营理念,通过建设现代物流信息交易平台，将武汉市“小、差、低、乱”的物流园进行整合升级，促进武汉物流企业经营发展,提高武汉社会物流效率，有力支持东西湖区和武汉快速发展的产业和商贸流通；同时可以有效承接现有物流园搬迁,提高武汉公路货运物流行业水平,缓解货运市场对武汉市交通、城市环境造成的压力，减少环境污染；另外，本项目将贯彻土地集约化利用理念，通过建设现代化多层立体仓储、信息交易大厅等，提升土地利用效率。
1.6 项目研究结论
Ø 本项目符合深国际网络布局的战略要求
武汉作为中国中部地区的核心城市,是内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心,被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”，是全国公路货运物流的最主要市场之一和核心节点，是众多物流企业、公路货运物流企业必争之地和中部地区布局的首选之地.
深国际全国布局中心城市综合物流港，武汉项目的落地和实施可以推进深国际在中部地区的网点建设,尽快抢占庞大的中部地区物流市场；同时,可将深国际全国网络进行有效串联,符合深国际的战略发展要求.
Ø 本项目具有良好的市场支撑
武汉具有雄厚的经济基础,是全国重要的工业基地和商贸流通中心.目前武汉处于经济持续稳定发展的良好阶段,工业产业和商贸流通齐头并进，城市由单中心转向“1+6”(中心城市和6个城市副中心)的城市格局,整个城市处于转型升级的重大阶段。城市向外发展、工业产业快速提升和商贸流通大搬迁大转型推动了武汉物流的快速转型升级，传统物流正向现代物流模式转型，小、散的传统货运市场和物流园区向规模化、集约化、现代化物流园区转型升级.
东西湖是武汉长期传统形成的公路货运集散、发运、信息交易中心，承担着武汉主要的公路货运集散、分拨的功能，是武汉主要货运市场聚集地和现代物流运营中心.而目前东西湖的公路货运市场已经严重不能满足东西湖和武汉的公路货运物流需求，不论是硬件档次、场地条件、使用功能，还是规模、交通条件、运营服务都比较落后。并且由于和城市发展冲突，东西湖现有公路货运市场面临搬迁整合提升。而目前东西湖新建设的公路货运市场规模不大、业态传统，急需大型、现代、服务功能综合的公路货运物流港来承接现有市场搬迁，并引导武汉公路货运市场整合升级。目前东西湖区的公路货运专线企业数量多,项目潜在客户和市场需求大。另外东西湖区现代仓储设施供应短缺,不能满足东西湖区对现代仓储设施的旺盛需求。
所以，本项目既有良好的市场和客户支撑，又有区域现有项目搬迁整合的良好机会,发展潜力大。
Ø 本项目符合武汉产业发展方向、政府规划，获得政府大力支持
武汉大力打造国家物流中心，把现代物流业作为城市优先发展产业。在《武汉市现代物流业发展“十二五”规划》指出“确立物流业在我市建设国家中心城市中的支柱产业地位，到2015年末,建成一批物流总部基地和功能聚集区，基本形成具有重要支撑作用与带动发展功能的物流产业链和产业集群，基本建成国家物流中心”.为此，武汉成立武汉物流局，统一协调推进武汉物流业的发展，加强政策资金支持，实施“一事一议”的政策，为重点物流企业提供“一对一”的政策扶持,将加速武汉物流业的整合提升。本项目符合武汉市产业发展方向,可以获得良好政策支持。
深国际•武汉现代综合物流港位于武汉规划的东西湖区保税物流园内,属于武汉鼓励的物流发展区，符合武汉城市发展规划。
深国际通过前期大量工作,已经成功获得东西湖区政府的认可和对深国际•武汉现代综合物流港项目的支持,列入东西湖区优先支持发展的重点物流项目。
Ø 本项目具有良好的经营效益
项目年经营收入可以达到6，122。2万元，年均税后利润可达到2,483。2万元，投资利润率7。7％，全部投资的内部收益率为8。43％,净现值为1，230。4万，投资回报期为12。0年,具有较好的经营效益。
综上所述，本项目具备较好区位和交通优势、较好的地块条件、充分的市场潜力及政策支持,项目可行.
1。7 存在问题及建议
通过对武汉工业、商贸和物流市场的充分调研和分析,我们认为本项目的市场风险、竞争风险和经营风险不大，招商也较为乐观。
项目主要问题在于土地供应规模不大。东西湖区政府目前对所有项目的供地采取谨慎原则，一期给深国际187亩已经是当地最大规模的供地；但相对于武汉的物流机会和深国际的战略定位,该项目的规模对于现代综合物流港相对偏小，不足以形成规模优势。目前项目体量也不足以承接东西湖区大部分的货运业户搬迁，深国际需要向东西湖区争取，获得东西湖区支持，扩大项目规模以能统一满足市场的需要。
因此,建议本项目要以先进、差异化的功能业务形态,通过信息平台的利用，及信息与深国际网络的有效结合，将本项目打造成为武汉市精品和标杆项目；同时，加强与政府的沟通，积极争取项目的二期用地。
另外，目前东西湖区众多的公路货运市场已开始进入到搬迁整合时期,三环内至金山大道之间的货运市场将在2015年前后搬迁。因此，深国际需加快项目建设进度，提前进行招商，并加强与政府沟通,形成政企联动，把握好现有市场搬迁的时间节点,争取将本项目成为东西湖区公路货运市场指定承接基地，从而减少项目的竞争，加速该项目的隆市，为二期拿地创建良好的企业形象。
第三，虽然本项目面临的市场形势较为有利，不过众多国际国内企业都在申报各类物流项目,争取获得东西湖区政府的立项和批准，深国际占有先机，需要尽快落实和推进本项目，以态度和行动获得政府充分认可和信任，限制其他类似项目进入。
第二章 项目背景及必要性
2.1项目建设背景
2。1。1 国家支持现代物流业发展、鼓励现代公路物流港的建设
现代物流业作为国民经济重要的基础性、先导性和服务性产业，其发展水平已经成为衡量一个国家和地区社会分工水平、产业发展阶段以及综合竞争能力的重要标志。
我国物流业运行形势总体良好，但是社会物流总费用依然偏高。2012年，社会物流总费用与GDP的比率为18％，与发达国家物流成本占GDP的比重平均约为10%左右的水平差距还很大。
随着我国产业转型升级和内需规模的扩大，作为基础性的物流服务产业也必将转型升级，特别是公路货运市场.2011年，交通局公布的《交通运输十二五发展规划》中指出，““十二五”期间要推进国家公路运输枢纽货运站场建设，优化与主要港口、铁路站场之间的运输组织，注重与产业园区、商贸市场、国际口岸的有效对接，统筹公路枢纽、港口、机场、铁路站场及邮政、快递作业枢纽的规划建设。拓展公路货运枢纽功能，以促进现代物流发展为重点任务，促进其向物流园区转型.”
在《交通运输部投资补助物流园区项目管理办法》中,明确提出“计划优先扶持全国200个左右的公路货运枢纽站场（物流园区）项目建设,给予审批通过的项目给予3,000万-5，000万的投资补贴。"
2013年4月,国家发改委、国土资源部、住建部、交通运输部等五部委联合发出《关于推广“公路港”物流经验的通知》（发改委经贸（2013）811号），进一步加大政策支持。
2。1。2 武汉打造国家物流中心,大力发展现代物流业
武汉打造国家物流中心,把现代物流业作为城市优先发展产业。在《武汉市现代物流业发展“十二五”规划》指出“确立物流业在我市建设国家中心城市中的支柱产业地位，到2015年末，建成一批物流总部基地和功能聚集区,基本形成具有重要支撑作用与带动发展功能的物流产业链和产业集群,基本建成国家物流中心”。
武汉物流业虽有长足发展，但目前还是存在物流企业“小、散、弱”，资源凝聚能力较弱，区域服务效率不高，物流服务水平较低等问题。按照武汉市城市发展规划、武汉“十二五”物流发展规划和物流空间布局规划,武汉将现代物流业作为城市重点发展产业，大力支持武汉现代物流业发展和提升，武汉市物流园区、公路货运市场进入搬迁整合提升的重大发展阶段。
东西湖区是武汉公路货运物流的核心区域,是武汉传统公路货运市场集聚区，占据武汉公路零担货运发运量近70%规模。但是区内主要物流园区和公路货运市场普遍存在规模小、分布散、设施陈旧、建设档次低、场地拥挤、周边交通堵塞等情况，已经严重滞后于现代生产企业、商贸企业经营发展的需要。因此，东西湖区迫切需要具有现代化、集约化、信息化理念的公路物流园区对现有的公路货运市场进行整合升级，以满足产业、城市升级转型的需要.
2.1.3 深国际布局全国现代综合物流港网络
深国际是深圳国有控股企业、香港主板上市公司,主要从事物流基础设施的投资、建设与经营，并依托拥有的基础设施及信息服务平台向客户提供各类物流增值服务。深国际具有丰富的物流园区开发和运营经验，在深圳、南京、烟台等地区和城市投资和运营多个大型物流园区和物流中心。
针对城镇化不断发展、电子商务迅猛扩张,深国际未来将重点拓展“现代综合物流港”商业模式，该模式将以公路集运分拨中心为核心功能,以物流信息平台为依托，组合城市配送中心、仓储中心、电商后台物流基地、多式联运中心、供应链运营管理中心等，构建“设施+运力+资源+服务”的物流产业链，为客户、合作伙伴等提供高效率、多功能一站式的服务平台。为充分发挥网络化的优势，深国际计划在2013-2017年，在中国华东、华南、华中、华北、东北、西南和西北等重要地区建成若干枢纽中心和重要节点，初步形成网络，并逐步实现覆盖全国的网络布局。
2.1.4东西湖区大力支持深国际武汉项目
东西湖区是武汉市规划的物流业发展重点区域，现代物流业是东西湖区的三大主导产业之一。众多的国际、国内大型物流企业正在力争进入东西湖区,积极申请、立项、争取土地,可以说东西湖区是武汉物流项目竞争最激烈的地区。
深国际通过合作伙伴和前期大量工作,深国际现代综合物流港的运营理念已经成功获得东西湖区的认可，东西湖区对本项目高度支持，将本项目列入东西湖物流项目第一优先梯队。
2。2项目建设必要性
本项目建设不仅是深国际战略布局的需要，也符合武汉当地政府和产业转型升级发展的需要。
Ø 是实现深国际全国网络布局，全国网络联动的关键节点城市
武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，中国的经济地理中心，是交通物流的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势，是国家级公路货运枢纽和和一级物流园区布局城市，是物流企业在全国网络化布局的必争之地和首选之地.
该项目的建设不仅是实现深国际网络战略布局的核心节点，也是实现深国际华南网点、华东网点、西南网点、华北网点之间的互联互通，形成相互借力，加快促进深国际网络平台之间的共振加倍效用的关键城市。若未能在全国网络一盘棋中拿下“天王山”之称的武汉,则深国际区域之间将缺乏有效连接,不利于深国际全国平台的资源整合。
Ø 是深国际抢占武汉公路货运市场高地的需要
东西湖区是武汉物流企业核心聚集地，是武汉公路货运市场的至高点.抢占东西湖区稀缺的物流土地资源已经成为物流企业众矢之的，而目前在市场条件最好、最成熟的东西湖区,还缺乏大型、有竞争力的公路物流港项目，加快推进该项目是深国际在武汉抢先布局，获得稀缺资源,抢占武汉公路货运市场、建立竞争优势的最佳时机。
Ø 是顺应政府规划，加快推进武汉物流业和公路货运市场转型升级的需要
东西湖区乃至整个武汉的物流业正处于由传统、粗放、小、散模式向现代化、大型化、集中化模式转型阶段。建设运营理念先进、现代化的物流平台是推动武汉公路货运市场的转型升级的关键举措。
本项目的实施不仅可以满足物流企业对高规格、标准化、服务优异的现代物流基础服务设施的需求,而且与武汉市政府整合目前众多“小、散、差”的货运市场的规划高度吻合，提升武汉物流和公路货运市场整体服务水平和经营模式。
Ø 是促进武汉市产业、城市的转型升级的需要
随着武汉城市发展、工业、商贸产业的升级转型，传统的物流园已经难以适应产业和城市转型升级的需求,亟需具有现代化、集约化、信息化、规模化的现代综合物流平台，推动物流服务水平的提升,以满足产业转型升级的需要；同时,该项目将大大缓解武汉市城市交通环境。
第三章 项目宏观环境分析
3。1武汉区位及经济环境
3.1。1武汉的区位环境
武汉位于中国腹地中心、湖北省东部、长江与汉江交汇处,是中部六省中唯一的副省级城市。
武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽。它距离北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市都在1,000公里左右，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、吸引四面、辐射八方的区位优势，是全国重要的商贸流通、物流枢纽城市
在国家打造以“现代物流园区、物流中心、配送中心为节点”的现代物流体系内，武汉以其优越的区位优势和交通优势,在联接国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现.
武汉全境总面积达8,494平方公里，总人口1，012万人。
武汉由主城区(江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区七区）和六个新城区（东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区）组成。
图3-2 武汉行政区划图
主城区依托“两江交汇、三镇鼎立"的自然格局,以长江、汉水及东西向山系为纽带，形成汉口、武昌、汉阳相对独立的城市功能体系,并在此基础上构建三镇一体化发展的总体格局。
3.1。2 武汉经济、产业、商贸发展现状
2012年，武汉实现国民生产总值8,003。8亿元，比上年增长11.4％.武汉经济总量名列省会城市第三位，副省级城市第四位，中国大陆城市第九位，其经济总量位居华中之首。
图3-3 武汉历年GDP增长情况
武汉是全国重要的先进制造业中心、综合性国家高新技术产业基地。武汉主要支柱产业包括：汽车及零部件、电子信息、装备制造、能源与环保、食品烟草、钢铁及深加工、石油化工、日用轻工、建材、生物医药、纺织服装等。其中汽车及零部件、电子信息、装备制造、能源与环保、食品烟草5大行业产值过千亿，分别实现工业产值1,669.8亿元、1,158。0亿元、1,228。5亿元、1，238.4亿元、1，050.1亿元。
图3—4 武汉历年工业增加值增长情况
图3-5 武汉历年工业总产值增长情况
武汉历来为商贾之地，是华中地区重要的商贸流通中心。武汉商贸业一直非常发达,批发零售业在武汉服务业中排名第一，2012年武汉批发零售业增加值达到752。0亿元,同比增长9.6％，武汉全年社会消费品零售总额3,432.4亿元，比上年增长16.0%，规模在全国排名第七，中部地区排名第一。
图3—6 武汉社会消费品零售总额增长情况
武汉商品交易市场发达,全国知名的大型商品交易市场包括白沙洲农副产品大市场、汉正街服装服饰小商品市场集群、舵落口大市场、竹叶山钢材、汽车市场等。2012年，武汉商品交易市场有598个,年交易额807。6亿元，其中亿元以上商品交易市场69个，交易额726亿元,占武汉商品交易市场年交易额的近90％.
武汉经济发展迅速,工业产业和商贸流通业发展情况好，为武汉物流发展提供了良好的市场支撑。
3。1.3 武汉鼓励优先发展现代物流业
1. 发展现状
现代物流业是武汉鼓励重点发展的产业，在政府大力支持下，武汉物流业发展非常迅速。近年来武汉的社会物流总额年均增长超过30％,明显高于全国21％的平均增长水平；2012年,武汉物流业增加值815亿元,占GDP的比重为10.2%，高于全国6.8％的平均水平;各项物流发展主要指标均位于全国副省级城市前列。
表3-1 武汉物流业增加值增长情况
2012年，武汉市全社会货运量43，892.5万吨，增长4。4％；货物周转量2，910。2亿吨公里，增长12.4%.
图3—7 武汉历年货运量增长
在武汉总货运量中，公路货运量占55.5％，铁路占20。9%，水路占23.6％.2012年，武汉完成公路货运量24，345万吨，同比增长8。52％,增幅明显高于铁路、水路.
图3—8 武汉历年公路货运量增长
根据武汉市物流局的统计，武汉目前有各类物流运输企业3000余家，年营业收入在1000万元以上的物流企业220家，其中亿元以上的58家。武汉市有A级物流企业78家,其中:5A物流企业4家、4A物流企业25家、3A物流企业28家、2A物流企业17家、1A物流企业4家，在中西部城市中处于前列。
武汉物流业在中部地区具有领先地位，但是从整体水平来看还存在如下问题：
Ø 企业小、散、弱,总体经营规模和水平不高，缺乏综合性、网络化和辐射力强的领军企业；
Ø 资源积聚能力弱，物流园区缺乏专业组织与服务特色,经营创新滞后，尚未找到突破发展“瓶颈”的途径；
Ø 产业组织化程度不高,未形成区域辐射发展格局；运输服务水平低，对物流服务创新、物流区域辐射缺少高效率、低成本支持；
Ø 物流基础设施投资建设不足，企业引进培育的发展方向不明确。
2。 武汉市物流发展规划
武汉历来将现代物流作为发展重点为促进武汉现代物流业发展，武汉先后出台《武汉市现代物流业发展规划》、《关于促进我市现代物流企业发展的意见》、《武汉市物流业调整和振兴实施方案》、《武汉市加快现代物流产业发展实施方案》、《武汉市人民政府关于进一步搞活流通扩大消费的意见》、《武汉市物流业空间发展规划（2012—2020）》等一系列支持政策文件，明确武汉物流定位、发展目标和措施,努力营造现代物流业发展环境,
（1）武汉物流定位：国际供应链体系的重点节点、全国物流枢纽和物流信息中心。武汉市确立物流业为支柱产业。
（2）发展目标：到2015年末，建成一批物流总部基地和功能聚集区，基本形成具有重要支撑作用与带动发展功能的物流产业链和产业集群，基本建成国家物流中心.规划到2015年末，武汉物流业增加值达1，200亿，占GDP的比重达到12％，社会物流总费用占GDP的比重下降到14％;到2020年末，武汉物流业增加值达2,300亿，占GDP的比重达到14％，社会物流总费用占GDP的比重下降到12％。
（3）具体举措：
①比照工业用地政策，优先安排重点物流项目用地.
②扩大物流企业税收试点,使物流企业最大程度享受国家税收优惠政策。
③完善物流配送车辆管理办法,保障重点物流配送车辆通行和农产品“绿色通道”畅通.
④扶持和发展物流中介组织,清理和废除不适应现代物流业发展的行政规章。
⑤设立各类现代物流业发展扶持资金：设立“现代物流业发展扶持资金”，对列入规划的物流基础设施和重点物流项目建设，给予补贴；为吸引物流龙头企业总部在汉落户，武汉提出9条引进扶持政策，对物流龙头企业总部在汉落户提供包括税收、办公用房补助、土地保障等措施。
3。2 东西湖区发展环境
3。2.1 东西湖区基本概况
东西湖区是武汉市的“西大门”，位于武汉西北近郊，西接孝感紧靠江汉平原腹地，东隔张公堤和机场高速与汉口主城相连,南隔汉江与汉阳区相连。东西湖区面积499.71平方公里，常住人口48.86万人。
东西湖区于1992年创办吴家山开发区,市政府次年批准设立武汉吴家山台商投资区；2000年,吴家山开发区升为省级经济开发区;2010年，这个经济开发区跻身国家级经济技术开发区；2013年，经商务部会同有关部门研究,国务院批准,武汉吴家山经济技术开发区,正式更名为武汉临空港经济技术开发区,成为湖北首个发展临空经济的国家级功能区。目前，东西湖区与武汉临空港经济技术开发区“区区合一”。
东西湖区具有良好的区位优势,距汉口商务中心15公里,汉口火车站11公里，阳逻深水港40公里。在公路方面:沪渝高铁、武广高铁、京港澳高速、沪蓉高速、兰杭高速及107国道等交通要道穿境而过，通达全国27个省、市、区。
3.2.2东西湖区经济基础雄厚
近年来，东西湖区经济发展速度较快,位居武汉市各区县前列.2012年全区完成生产总值404。7亿元，比2005年增加了5倍之多,在湖北省各县级市中GDP总量排名十一，人均GDP为84，204元，排名第二,仅次于江汉区。2012年全区人口财政收入与同级别区域相比排名第三,人均财政收入在全省排名第一。
图3-9 东西湖区历年GDP增长情况
3。2.3东西湖区是武汉城市外扩的核心承接区域
1. 东西湖区是中心城市商业和人口外迁的重点区域
武汉城市发展扩张将不再走层层建设环线的老路，而是构建武汉“1+6”的城市格局，即中心城区控制在三环线以内,6个远城区各集中规划建设一座新城,形成“主城+新城组群”的城市空间总体构架。
随着旧城改造的进行，主城区人口将被逐渐疏解，越来越多的主城居民将会迁至新城。东西湖区是武汉六大新城组群之一，处在西部新城组群，是中心城区商业和人口外迁的重点区域。
图3—10 武汉“1+6"城市格局
2. 东西湖区是武汉规划发展四大产业集聚区之一
根据武汉市工业布局发展规划，未来武汉工业布局不再“处处点火"，而是依托地域和现有产业形成四大产业集聚发展区。其中本项目所在东西湖区是武汉规划的四大产业集聚区之一，东西湖区联合天河国际机场、黄陂区主攻电子电器、航天航空、新能源和食品加工业.
本项目周边产业集聚发展为本项目提供了直接的、持续增长的物流需求和市场支撑.
图3—11 武汉工业空间布局图
3. 东西湖区是武汉规划和发展的重点商品市场群区域
武汉传统的商品交易市场集中分布在城市中心区域。随着城市发展，商品交易市场已经和周边环境、交通形成较大的冲突和矛盾，如交通堵塞、消防安全等问题突出.另外,这些传统的商品交易市场建设档次较低、交通物流配套不足,越来越不能满足商户经营和发展需要。
为强化武汉商贸流通的区域中心地位，武汉2012年公布了《武汉商业设施空间布局规划(2012-2020）》，提出至2020年，打造立足中部、面向全国的现代化商贸中心。武汉商品市场规划将结合公路、铁路、港口等货运站场设置,构建区域性物流市场群和大中型交易市场区，逐步引导小型市场向专业店和仓储式商场转变，引导内环线范围内的商品交易市场外迁，形成15个商品批发市场。 其中，区域性物流市场群主要设阳逻、北湖、郑店、常福、走马岭、武汉空港、汉口北等7个市场群；大中型交易市场区主要设丹水池、后湖、舵落口、汉西、十升、白沙洲、关山、和平等8个市场区。
武汉商品交易市场进入快速调整阶段，大迁徙、大发展、大市场成为武汉商品交易市场发展的主基调，以汉口北、东西湖、郑店等为首的新的市场群将是武汉未来商贸市场的主要发展区,也是未来物流市场的重点区域。
图3-12 武汉商业设施空间布局规划及发展方向
本项目位于武汉规划的走马岭商品市场群区域，周边不断建设、增加的商品交易市场将为项目提供最直接的物流市场支撑，吸引庞大的物流企业集聚。
3。2.4 东西湖区是武汉现代物流集聚区和重点发展区
东西湖区是武汉现代物流核心区、集聚区和发展区,是武汉公路货运传统的集散和发运区。
根据对武汉市物流局的调研访谈，目前注册于东西湖区的物流企业多达2400多家，占武汉市注册物流企业70％以上，东西湖区公路零担货运发货量占到全市的70%，武汉最大的城际货运专线货运市场(汉正西物流园）、最大省内专线货运市场（舵落口大市场物流中心)、最大物流信息交易中心（汇通物流园）都位于东西湖区，东西湖沿107国道分布有近30个大大小小的公路货运市场.
同时，由于东西湖区优越的区位和交通条件,吸引众多物流知名企业入驻东西湖区（包括天地华宇、顺丰、德班、盛辉、苏宁、中铁、中邮等）,形成浓厚的物流市场氛围,已经成为武汉公路货运物流和现代第三方物流、电商物流的集中区和发展区。
3。2。5东西湖综合物流园是武汉重点规划和发展的园区
按照武汉市物流设施空间布局规划，武汉将重点形成“一港、六园、八中心”的物流空间体系。其中六园之首为东西湖综合物流园。依托东西湖保税物流中心、铁路集装箱中心站以及107国道、京港澳、沪蓉高速公路之间走马岭区域，规划园区总面积951.52公顷，物流仓储用地面积333.74公顷.主要发展以保税物流、电子商务及快递物流、铁路集装箱联运等功能。
本项目位于武汉重点规划的东西湖综合物流园区，符合武汉市规划，符合武汉物流业空间发展的重点方向。
图3-13 武汉物流设施空间布局规划
3。2。6东西湖大力发展现代物流、商贸流通业
东西湖区对以现代物流、商贸流通业为主的现代服务业非常重视，在东西湖区“十二五”规划中重点指出要以发挥自身优势为特点，奋力推进现代服务业新发展，率先建成武汉西部的商贸物流大区。到2015年，全行业增加值达到270.1亿元，年均增长28%。
依托保税物流中心和铁路集装箱中心站形成的中部地区最大陆地港，推进多式联运物流基础设施项目建设,提高铁路、公路、航空、港口与保税物流中心口岸的通关设施水平，强化与天河机场、阳逻深水港、沌口出口加工区的联动发展。发展物流服务外包,集聚一批大型、专业物流企业.推进物流业西迁，建设物流新城（即本项目所在的走马岭街道）。利用现代信息手段提升传统物流企业附加值。建成武汉东西湖综合物流枢纽公共信息平台.“十二五"期间，策划、实施现代物流业项目48项，投资额149亿元。2015年,物流业总收入231。4亿元，年均递增16％。
建设商贸商务重要集聚区。依托保税物流中心和武汉海关，加快专业市场建设，促进进出口贸易。大力发展总部经济。推进地标式商业中心、商务中心建设，发展新型商业业态和现代集成服务,引进一批大型商贸企业、知名中介企业和文化娱乐服务企业。加快发展以亚马逊、京东电子为代表的网上购物，培育一批专业网络购物企业，大力引进国内国际知名的电子商务企业，形成电子商务集群.到2015年，全区社会消费品零售总额达到152。3亿元,年均递增17%.
按照最新的《武汉东西湖保税物流园控制性详细规划（2