第十一章-房地产估价信息管理系统.doc

第十一章 房地产估价信息管理系统
本章应掌握房地产估价信息管理系统的基本概念、基本功能，了解房地产估价信息管理系统的实施和发展趋势，了解信息化技术在房地产估价中的应用，掌握基于地理信息系统GIS的房地产估价信息管理系统的特点，了解基于互联网的Web GIS房地产估价信息管理系统的功能及应用。
第一节 房地产估价信息管理系统含义和内容
一、 应用房地产估价信息管理系统的意义与作用
房地产估价是整个房地产经济活动过程中不可缺少的一项专业性、技术性工作，传统方法的估价信息管理、加工、传递、存储和分析还基本停留在手工阶段，致使工作效率难以提高,工作量大而烦琐，估价结果主观因素多、透明度不高,缺少客观性和科学性,因而很难满足现代房地产快速发展的需要，无法满足日益复杂的估价业务需要.建立房地产估价信息系统的意义就在于，使房地产估价工作科学化、规范化和高效化，为社会各界提供科学、客观、公正、合理的房地产价格，以满足房地产业快速发展的需要.引入信息化技术系统支持,建设房地产估价管理信息系统已成为房地产估价管理的当势需要,其作用在于：
1．应用估价信息管理系统进行全面现代化管理，它可以使房地产信息得到充分的利用，加强房地产估价从业人员的综合素质,提高房地产估价人员的工作效率。
2．增强了对房地产估价的控制和管理能力，促进了房地产估价管理简洁高效、合理合法,增强了房地产估价管理的透明度，提高了效率，减少了人为因素影响，避免了房地产估价中的暗箱操作。
3．可大力推动信息技术在房地产估价管理中的广泛、深入的运用，可以满足决策需要，增强房地产估价管理的宏观调控和管理能力.
4．利用估价信息系统可自上而下整合政府与行业、企业资源，打破社会上各个层面信息隔离的壁垒,运用现代化手段对房地产估价市场进行有效的规范和实时的监控，堵住房地产估价过程及估价产品运用过程中的各种漏洞，遏止房地产估价市场中存在的一些不正之风，体现出房地产估价行业在为规范整体房地产市场秩序，保障房地产市场稳步健康发展过程中的作用。
因此，针对房地产估价管理具有的综合性强、涉及面广、专业性和复杂性高、信息量大的特点，要实现房地产估价管理的现代化，就必须提高房地产估价信息处理的速度和利用效率,以信息化带动现代化,亦即建设和实现现代房地产估价管理的信息系统。
二、 房地产估价信息管理系统的含义与其基本功能
简单地说，房地产估价管理信息系统就是利用现代计算机技术，实现房地产估价信息的收集、传递、贮存、加工、分析、处理、维护和使用及对社会服务的操作性管理系统。概括地讲,房地产估价管理信息系统主要实现以下基本功能：
1．实现大量房地产估价技术信息的快速、高效的流动和处理，时信息的成本最低、效率最高。在信息系统的支持下房地产估价管理应市场经济的内在需求，运用高科技技术信息手段承担起为全社会提供房地产估价基础性资源信息服务的重要职责。
2．根据房地产估价工作的特征对房地产估价信息系统提出客观的要求,对系统进行科学严谨的数据库设计、结构设计和功能设计,能够利用指定的数学方法分析房地产估价统计数据，处理日常房地产估价管理，以解决现有估价系统的理论依据不严密、估价方法不科学、估价结论与客观实际价值背离、估价报告不严谨以及数据资料不共享等诸多问题,使房地产估价信息系统真正成为估价师的得力助手与参谋。
3．及时、全面、准确地提供房地产估价各种信息和数据，进行评价预测、技术分析，为领导提供决策和管理支持。
房地产价格具有多层次、多影响因素和时空变异的特点，要把客观实在的房地产价值通过估价活动人为地反映出来,是一项复杂的工作，并不是任何人都能够胜任的,而是需要具有一定理论水平和实践经验的专家才能完成。因此，房地产估价信息系统设计必须基于下述这一认识，即将之设汁成为面向房地产估价专家（估价师）的决策支持系统，换言之，即通过交互式的人机系统实现专家主观能动性和机器客观准确性的统一.
其设计应以房地产估价基本理论和方法为依据，遵循软件系统工程和专业信息系统设计的要求进行。即通过对房地产市场交易资料的充分分析和提取建立起先验数据库；通过对房地产价值影响因素的深人分析，采用各种计量分析模型建立起估价方法库;通过对区域自然环境和社会经济定性定量数据的搜集和房地产经济要素的获取建立起估价知识库;然后通过推理机构对委估房地产与数据库、方法库和知识库中数据关系的集中处理以及一定的专家决策判断实现估价测算;同时采用先进的软件开发方式，实现系统的集成。
第二节 房地产估价信息管理系统的应用和实施
一、 房地产估价信息管理系统的应用模式
在房地产估价管理领域中，一些新研制的应用软件在逐步的发挥其作用，这些软件为减少各级房地产估价部门的数据处理工作量和提高管理水平起到积极的作用。与此同时,仍然存在很多问题，主要有：缺乏统一战略性规划;部门所有、条块分割所据，造成信息收集与处理的大量冗余;功能性弱，推广性和移植性差。目前,一些应用软件除在房地产估价统计和房地产估价管理中有些使用外，其他尚未得到很好的利用。
各地房地产估价管理信息系统的建立都是为了各自管理上的需要，自行开发研制的适合本地特点和管理需求的地方性房地产估价管理信息系统及软件.但各地技术系统由于缺乏战略上的总体规划，独立开发都有困难,因而也不易推广。另外，各地信息系统采用的技术比较落后，基本上是停滞在文件服务，方式、界面也不够好,信息不能充分共享。
房地产估价管理信息系统在系统开发的理论技术、实际操作等方面不妨作以下有益的尝试:
1．强调信息系统的实用性
在房地产估价管理信息系统开发中不仅要坚持从实际出发,保证输入、输出格式与现行房地产估价管理内容要求的一致性,而且，在组织上要让信息系统开发人员、房地产估价管理各方面人员共同参与，以保证房地产估价信息技术系统开发后的整体性和实用性。
2．提高数据的系统性和一致性
正对目前信息多头收集，数据的冗余和不一致现象等问题，在信息系统数据库设计中应用规范式理论来设计数据库的结构，以达到有效地消除数据冗余.同时，加强信息技术数据库建设,坚持数据可持续利用原则，以保证信息技术工作的连续性。
3．注重技术上的先进性
信息系统的技术要求必须以其是否具有很好的开放性和扩展性为前提,以保证信息及处理的便利性和先进性。
二、 房地产估价信息管理系统的实施
总体上看，房地产估价管理信息系统基本属研究系统,侧重于现实状态向信息模型的转换和各项技术在一定范围内应用的探索.这样的探索虽然某些方面达到了较高的水平，但由于时间、资金等因素的限制,应缺乏大型信息系统开发经验，系统的整体性较差，各子系统难以实现交流与互连的贯通。一个好的房地产管理信息系统,应针对房地产估价管理工作的实际情况，从大处着眼，从小处着手。应注重信息系统的整体性、应用性,充分考虑信息系统间的连结及上级信息系统的衔接。
1.科学地分析房地产估价管理信息系统要求。
针对房地产估价管理信息化、现代化要求进行分析、设计，构建技术平台，设置各项子系统，使房地产估价管理信息系统保持前瞻性、可持续性、可操作性。
2.房地产估价管理信息系统开发的关键是做好系统的信息分析与技术设计。
科学地进行这一复杂系统的信息分析和技术设计对于整个房地产估价管理信息系统的开发建设是很重要的。一般来说，在系统信息分析或技术设计阶段造成的错误,在后续阶段往往要花两倍寻找,花五倍时间去纠正.
3。房地产估价管理信息系统的信息分析与技术设计要解决的首要问题。
信息系统的信息分析与技术设计要解决的首要问题，是要将房地产估价上级的政策指标、房地产估价内部纷杂的管理业务、房地产估价频繁的数据传递、房地产估价各部门只能的分工与交错、房地产估价整体目标的实现及社会经济与房地产估价协调持续发展等等方面融汇协调在一起，以科学技术管理为手段，充分发挥房地产估价管理技术、信息、资源的作用。
4.最符合自己要求的系统才是最好的系统
房地产估价管理信息系统必须从实际出发，针对计算机应用的各种功能性要求,房地产估价管理信息系统要具有开放性、可扩充性、可移植性、可操作性与可维护性。
5。选择恰当的软、硬件及适当的运作方式.
房地产估价管理信息系统要选择恰当的软、硬件及适当的运作方式,以保证房地产估价管理信息系统沿着正确的轨道有秩序地运行。
三、 我国房地产估价业的现代化水平
随着房地产估价的应用范围不断拓展，参与房地产估价的专业人员和经济组织不断增加，信息技术（IT即Information Technology）开始应用于房地产估价中。
我国房地产估价中应用信息技术具有如下特点：
1．总体水平低。目前大多数估价机构在工作中，估价报告一般是通过微软的文字处理软件Word完成的，估价计算还仅仅是应用Excel模版去完成,还没有使用基于数据库平台开发的专业性房地产估价软件。最好的技术也只是通过宏将 Excel与Word联系起来,达到一定程度的自动化水平。
2．专业性差。目前市场上可以见到或者购买到的基于数据库的评估软件可以完成大部分评估工作，例如可以通过三大经典方法——比较法、收益法和成本法评估房地产价值，有些软件可以采用派生评估方法——假设开发法、净现金流法等评估房地产价值。这些软件通常将评估过程简单地程序化,并没有将房地产估价的专业特点与计算机技术充分融合起来,评估软件缺乏足够灵活性和创造性。这一方面是因为评估软件的开发太过拘泥于房地产估价规范，另一方面是因为软件开发者对房地产估价没有完全理解造成的。
3．发展不均衡。表现为国内外房地产估价机构之间、大陆和港台房地产估价机构之间发展不均衡。国外以及港台房地产估价机构在评估中应用信息技术的程度和广度都较高，例如戴德梁行拥有网络评估系统，世联地产顾问有限公司也开发了公司内部使用的网络化评估软件。与此相反，国内大多数房地产估价机构还没有这样专业性房地产估价软件.
4．缺乏商业性运作.尽管个别房地产估价机构开发了房地产估价软件，但是由于缺乏商业性运作,其影响力很有限。软件之间缺乏比较和竞争,这不利于房地产估价软件的发展.
四、 房地产估价信息管理系统的发展趋势
当今,房地产估价管理正面临着现代科学技术突飞猛进的巨大压力，要实现新体制下房地产估价管理的政府职能，只有依靠现代科学技术，革新管理手段，提高管理水平,才能实现房地产估价管理立体化综合管理的工作目标.因此，必须从基础入手,搞好房地产估价管理信息系统基础设施建设，这是庞大而复杂的系统工程，其技术要求包括高速传输,宽带交换、网络管理和传输等几乎所有的现代通信技术和大量的计算机与软件技术，以及高度统一的通信规程、技术规范、信息格式,这不仅需要大量的人力、物力和财力，还要有相关部门的密切配合.为把房地产估价管理信息系统基础设施建设好，首先要加大投入力度,要搞好各级房地产估价管理部门的协调发展，统一技术标准，有计划、有步骤地推进房地产估价管理信息系统基础设施建设。其次,各级房地产估价管理部门都应该成立房地产估价信息中心，自上而下、自下而上形成一个协同发展的信息体系，打破由于条块分割、技术落后所形成的房地产估价信息被割裂、内部结构支离破碎的局面。
1.结合实际，因地制宜，建立适合国情的房地产估价管理信息系统。
房地产估价管理信息系统是为房地产估价爱管理服务的，这一原则在系统开发建设和运行实践中必须贯彻始终。我们需要借鉴国外技术经验,但更重要的是因地制宜、适合中国国情，切忌照搬照抄,盲目发展。
2.统筹规划，合理布局,建设面向未来的房地产估价信息管理系统。
未来的房地产估价管理信息系统是系统性的，要在国内形成中央——地方一体，功能覆盖全国的房地产信息网络，并考虑与国际接轨的可能.广泛收集信息、及时发布信息，创建内容丰富、统一、权威的房地产估价信息发布窗口，实现信息服务社会化.建立起以县(市）级房地产估价信息为基础、以省级房地产估价信息中心为枢纽的上下贯通、横向联系、多层次、立体式的统一的房地产估价信息网络。这样,各种房地产估价信息就可以在房地产估价信息网络上快速流动。地方房地产估价部门可以随时得到上级房地产估价部门及至中央的最新指示,上级房地产估价部门也可以随时通过计算机快速获得各地的房地产估价信息，从而做出最符合当前房地产估价实际的决策。实现未来的房地产估价管理工作简便、快捷、高效。
3。统一标准，注重实用，建设规范化的房地产估价管理信息系统。
国土资源系统的开发必须注重规范化要求和各项标准及相互兼容等问题，以此保证房地产估价信息数据的可靠性、一致性，只有这样，才能有效地保证房地产估价信息系统的实用性和信息利用的可靠性。
4。科技领先，追求完善，建设现代化的房地产估价管理信息系统。
“兼收并蓄”避开发达国家已走过的弯路，辨证地利用现代最先进的技术,建成功能完善、运行可靠、管理方便的房地产估价管理信息系统，发挥房地产估价技术信息的乖数作用，是房地产估价爱管理工作更加方便、直观、快捷、有效.
5.人才培养,组织保障,是实现房地产估价管理信息系统的必要条件。
信息系统是一代人的事业,需要在组织上进行有力的保证。一方面，要培养一批满足现代化信息化房地产估价管理血药的复合性专业人才，他们既熟悉房地产估价管理业务又擅长房地产估价信息技术，作为房地产估价管理信息系统建设的主力军；另一方面，充分发挥信息中心的作用,把信息资源的建设最为自身工作的重中之重，强化房地产估价信息技术层次管理，全面推动房地产估价管理信息化、现代化的进程.
五、 目前制约我国房地产估价领域信息技术应用的主要因素分析
制约我国房地产估价现代化的主要障碍表现在以下几个方面:
1．缺乏正确认识。很多人认为房地产估价主要依赖于估价师的专业知识和经验,房地产估价是一项艺术，房地产估价中的经验和艺术成分很难用信息技术解决或替代。基于这样错误的认识很多评估机构和组织对房地产估价现代化不重视，甚至存在偏见，这严重地影响了信息技术在评估中的应用。目前信息技术能否成功地应用在房地产估价领域已经不再是个需要讨论的问题了。
2．评估方法不规范：评估方法规范与否是决定信息技术能否成功地运用于评估的另一个关键因素。目前在我国所应用的评估方法还不十分规范,例如收益法中运营成本的扣除项目还存在探讨的必要,拆迁评估全国各地的做法不统一。不规范的方法很难通过计算机语言编程实现。
3．评估规范不健全：评估规范是评估工作的指导性文件,该文件质量好坏同样是制约评估现代化的重要因素。现行的《房地产估价规程》还存在许多亟需修订之处，这同样影响信息技术在评估中的应用.
4．缺乏专业性IT企业参与：基于上述原因目前房地产估价还不被专业IT企业看好,专业性IT企业不愿意介入。因此，国内大多数评估软件都不是通过专业性 IT企业开发实现的。尽管有些软件实现了评估工作的基本功能，但是在设计和开发等方面还存在许多问题，亟待解决和完善。
5．缺少技术人才:这个问题与上面的问题具有相似之处，这里主要是指缺少既熟悉房地产估价，又精通计算机技术的专门人才。只有将两种专业知识集于一身的专业人才才能确保信息技术高质量地应用于房地产估价领域。
六、 国际上评估领域信息化技术的发展现状
在国外信息技术应用于房地产估价起源于上个世纪 60年代，到目前为止已经取得了长足的发展。从市场上可以见到或者购买到的房地产估价软件基本上分为三大类：
1．简单的评估计算软件，例如 Excel 模版评估计算表格，通过 VB 或者 C++开发的非基于数据库评估软件.这些软件开发简单,甚至评估师自己就可以做到。因此,这些软件的功能就很有限,不能解决评估中的全部问题,一般适用于一些简单的评估计算，或者作为高级评估软件的补充,用于解决一些特殊的、不规范的评估问题。常见的应用为现金流计算、建筑造价估算、旅馆营业租金计算等。
2．基于微软 Microsoft Access 数据库或者一般数据库通过高级语言开发的评估软件，例如德国北部州银行委托开发的NORDVal房地产抵押贷款评估软件。这样的软件具备了高级房地产估价软件的基本功能，例如网络化，数据共享，对评估案例实施统计分析，自动出具评估报告等.
3．基于Oracle、Informix等专业性关系型数据库软件通过高级语言 VC++或者 Delphi 开发的专业性评估软件，例如德国 Simon＆Reinhold,Partner 评估公司开发的房地产基金评估软件AssetManagement.因为这些专业化评估软件的开发是以强大的专业化数据库为基础的,因而具备了数据库强大的数据管理功能,例如对数据可以实施丰富的查询、维护、输出输入等功能。由于专业化数据库目前都具备网络功能，基于这样的数据库开发的评估软件自然而然就延续了网络功能，使得房地产异地评估、办公室外评估都成为可能.这些软件特别适合于大型的房地产估价公司或者大型跨地区企业内部评估部门使用。基于网络化的评估软件可以保证企业内部评估数据库的统一性、完整性,公司内评估作业标准化,所出具评估报告标准化和统一化,从而保证评估报告质量的均一化。此类评估软件代表了目前世界上评估软件的最高水平。
第三节 房地产估价信息管理系统的应用
一、 房地产估价信息管理系统的应用分类
1．估价信息管理系统与数据库结合
从所周知，房地产估价是建立在客观、有效的估价参数上的，而估价参数需利用大量的市场数据，并通过特定的数据模型测得，故将数据库与估价信息管理系统结合，将使估价信息管理系统实现真正意义上的房地产估价自动化.
2．估价信息管理系统与GIS系统结合
目前市场上的GIS技术已较成熟，在估价信息管理系统中引进GIS,具有重要意义，GIS可为估价人员提供具体区位的周边配套信息、交通情况、楼盘的分布情况等等，为估价人员的工作提供便利，并可核实现场勘察资料。
3．估价信息管理系统与公司决策密切联系
利用估价信息管理系统所汇集的数据资源,开发有利于公司决策的数据分析模块，使房地产估价公司决策者可通过操作估价信息管理系统，得到不同时期、不同类型、不同地区的房地产市场分析结果，还可以得出公司的各部门支出情况、公司的整体经营情况。
二、 房地产估价信息管理系统的应用规划
不少房地产估价机构为了自身专业的沉淀积累，以及改进传统估价作业方式，进一步提高估价工作的效率与精度等，也纷纷着手打造与本机构的估价信息系统。规模较小的评估机构重点在于建设估价案例库以及内部估价作业流程系统等，规模较大的评估机构除了满足自身应用的需要外，更将开发研制的估价信息系统应用于外界，或者帮助广大客户快速自动估价以及物业信息的查询需要:或是成为评估机构与重点客户之间信息日常沟通的重要途径,打破隔阂，形成两者间的良性互动.
可以看出,对估价信息系统各个方面都是相当重视并投入了大量的人力物力进行开发建设的,但不同的主体对各自的估价信息系统都有各自不同的数据格式和应用范围，如政府及行业组织的估价信息系统主要在估价机构年审时发挥作用，估价机构的估价信息系统主要在估价业务方面发挥作用.部分地区的评估机构除自行进行内部信息系统的登记外，还要应对地方主管部门要求的估价报告资料上报以及行业组织要求的估价业绩上报，三者分属不同系统，但所提供的资料大同小异却无法只录一次,长此以往不免认为耗时耗力，各个估价信息系统间并没有形成自上而下的合力，共同在规范房地产估价市场以及提高房地产估价行业的专业度方面发挥作用。
1。搭好框架，做好总体规划
房地产估价信息管理系统是个复杂、庞大和十分综合的系统，在开发之前必须充分考虑到系统的各种要求和各种细节，包括系统开发选用的平台和开发语言等。目前,此类系统选用的数据库软件开发平台为 Oracle,这已经是一种潮流。编程的语言很多，采用 B/S 结构的设计一般选用 Java 作为开发语言,这样的选择可以保障系统通用性和跨平台性，即不受限于微软的视窗平台.此外，系统的硬件也需要做好总体规划，需要在充分调查数据量的基础上，选择适当的服务器级别，做到既不浪费资金,又能够保障运行效率.总体规划还必须对系统的总体功能进行详细规划，注重理论研究和探讨。
2。注重实际,切忌大而全
大型系统开发常犯的错误就是片面追求大而全，因为软件开发公司的技术人员不懂估价专业知识，为了能够获得政府部门的系统开发合同，往往将待开发系统描述得非常美好，强调功能强大。殊不知，他们忽略了数据质量问题和系统运行需要的基础信息问题，最后开发的系统不实用，又可能浪费很多资金。要选好平台，注意与其它系统的衔接,估价系统提供的信息和数据必须能为其他系统所利用,保障估价信息系统发挥最大的功能。
3。利用 GIS 技术，研究整体房地产市场价格空间特点
估价信息系统的分析和研究对象是房地产及其价格,而房地产最大的特点是分布的空间性，忽略空间特点就不能正确把握房地产市场特点。GIS 正是解决这个问题的最好工具。因此，从长远和未来来看,估价信息系统必须借助 GIS 技术。在估价信息系统中应用 GIS 技术主要是解决课税估价分区问题。估价在具体应用上，一个难点就是价格分区。GIS 可以较好地解决此类问题,再结合一些数学方法,例如聚类分析等，基本上可以实现自动化分区的目标。
4. 保证系统的开放性，注意数据格式的通用性
系统开发必须保证系统的开放性，使得系统能够根据需要不断地完善和更新。客观上要求估价信息系统提供的数据能够为其他部门所应用，并为其他分析软件所分析。因此，在系统开发时必须注意数据格式的通用性。
三、 房地产估价信息管理系统的应用标准
一般来说，估价信息管理系统的应用须满足的基本要求：
1．用户控制要求.用户可以根据需要通过键盘和鼠标控制评估过程。评估软件在该项功能设计上主要有两种方式，一种是固定化的评估程序,用户必须按照设计好的程序流程使用软件,对评估参数可以控制和修改；另外一种是用户可以根据需要选择不同的评估步骤，对评估可以实现全程控制。第一种模式对于新接触软件的人而言比较适合，因为他只需要根据程序一步一步做就行了。第二种设计适合于有经验的、具备较好计算机知识的评估师，这些评估师不仅要求完成既定的评估工作，还要求对评估全过程的各个步骤根据需要进行个性化调整，他们对评估软件的灵活性要求很高。
2．评估计算要求.计算要求主要体现在数据输入方式、计算过程中参数的修改、用户自定义计算函数、用户自定义参数的改变与更新以及普适性检查等方面。数据输入方式主要有两种，第一种采取的是表格式设计，根据评估报告格式将各种必要的数据输入设计成表格形式,例如在采用收益法评估计算毛收益时，根据房地产产生收益的不同位置的租金水平和面积数据设计成数据输入表格，数据输入一目了然，而且计算结果可以随时在屏幕上显示出来；第二种采取非表格输入设计,评估结果和报告格式只有在完成全部必要数据输入之后才能够在屏幕上看到.第二个计算要求体现在参数输入和修改上，不仅要求参数输入灵活方便，而且要求在全部计算过程可以对参数随时进行修改，并且在修改之后立即对相关计算结果进行更新计算。第三个计算要求体现在根据用户需要进行的个性化计算函数设计上，一方面用户在实施评估计算过程中有着计算必要参数等附属计算的需求，另一方面评估师可能需要采用特殊的评估方法评估特殊房地产价值或权力价值，例如对道路通行权的评估,拆迁评估等。这个要求可以通过软件本身提供的特殊功能实现，例如在软件的某些位置可以允许用户自定义计算内容。第四个计算要求是用户自定义参数改变和更新,用户可以将其自身的评估经验及所掌握的经验参数存储到评估系统中,并且随时可以改变和更新。因为很多评估参数都是与地点紧密相关的,因此在选取参数时必须根据房地产本身特点选取.这就要求评估软件必须为评估师提供这样的功能，使评估师拥有自己的”参数辞典”，并可以根据需要更新。对评估计算的最后一个要求是普适性检查，具体体现在数据输入检核以及对评估结果根据经验所做出的评判。根据经验对数据输入设置一定的取值区间——上限和下限，当输入数据不符合这个要求时系统会发出警告，提示用户对所输入的数据进行检查。对评估结果的普适性检查体现在每平方米居住面积或者建筑面积市场价值，评估师对这个单位价值是有一定的经验的。此外，对不同评估方法所得出的评估结果之间差别也需要进行一定的普适性检查，例如成本价与收益价之差与成本价之比不应该超过 20％，如果超过这个比例系统就应该提示用户检查.一个好的评估软件还应该针对评估结果计算必要的经验参数，例如收益倍数等。
3．评估模型要求。基本上可以将评估模式分为两大类,既简化评估与完整评估.简化评估只需给出必要的与评估结果相关的参数选取和计算过程，最终结果为简化评估报告。完整评估则包括全部评估过程,包括评估技术路线、具体的评估方法选择、地点表述等内容,最终结果是一个完整的评估报告。两种评估模式都应该为用户提供各种评估模型.最基本的是三种经典评估模型，此外还应该具备其它常用的模型，例如净现金流法、假设开发法等。在计算折旧时除了直线折旧模型外，还应该提供其他的折旧模型，例如罗斯折旧模型。
4．文字处理要求.评估软件对文字的处理有三种方式，第一种是随着计算过程将解释性的文字自动应用在评估报告中,不需要人为干预，可以称之为"程序控制文字"。这种文字反映的是标准化的专业内容，例如对评估方法的描述,选择评估方法的原因等。第二种是评估师将固定化的文字描述通过复制和拷贝的方式插入评估报告中，例如地点描述，文献索引和对可以标准化的专业内容的说明等。这些文字被存储在数据库中，可以在评估报告任何位置被调用和加工。第三种称为独立性的文字描述，一般是针对特定的评估标的物由评估师直接写入.一个好的评估软件应该具备对文字进行处理和选取格式的功能，例如选择文字类型、粗体字、斜体字、加下划线等功能。
5．数据管理要求。所有的评估软件都应该具备对存储在数据库中的数据和评估报告进行管理的功能，例如通过一定的特征(合同号、地址、邮政编码、房地产类型、估价期日等）对评估报告进行检索。数据管理的目的之一就是查询、调用和修改评估报告。数据管理的另外一个目的是对数据库中的数据进行统计分析，以期得出评估经验参数。这是数据管理的高级功能,一般的评估软件还不具备这样的功能.
6．使用方便性要求。这不仅体现在软件的用户界面应该友好，便于操作，而且应该具有帮助功能。软件设计应该符合评估师的工作习惯，并且可以满足评估师根据需要对界面进行调整的要求。键盘应该设置热键帮助，并配合鼠标应用。
7．兼容性要求。包括软件和硬件兼容两个方面.软件兼容指的是与各种不同操作系统之间的兼容，例如与Windows、Macintosh、Linux等操作系统的兼容。对于Windows 而言也存在一定的兼容问题，例如对于不同版本的Windows操作系统是否兼容.目前至少要求与Windows NT、Windows2000、Windows ME、Windows XP 等版本之间要兼容,因为这些 Windows操作系统应用的较广泛。硬件兼容指的是与各种市场上主流硬件设备之间应该兼容,包括支持各种打印机、扫描仪、存储设备等。除了对硬件和软件兼容要求之外还应该考虑数据格式上的兼容性，例如数据和评估案例的存储格式需要考虑到其他数据库的格式，通过数据导入和导出功能可以实现与Microsoft Office之间数据共享，可以实现使用同一评估软件的不同公司或机构之间数据的传输与转换。
8．网络要求。具体包括对局域网和广域网的要求。对于一个评估公司而言，评估软件应该是基于公司局域网运行的,评估案例和数据统一存放在位于服务器上的数据库中。在软件设计和开发上必须充分考虑到网络运行速度和安全。为了适应房地产估价的工作特点，特别是在对评估物进行踏勘时，能够将野外收集到的数据通过络送到系统数据库中，评估软件应该具有广域网的功能。除此之外广域网还可以满足评估人员通过互联网在公司外应用评估软件。
9．图形处理要求.可以对评估的房地产的照片进行存储、编辑、加工和处理。
10．系统稳定性要求。系统运行应该稳定可靠,网络环境应该安全高效.
四、 信息化技术在估价领域的应用前景
将信息化技术应用于房地产估价，不仅提高了评估效率，改进了评估质量，同时也给评估带来了新的机遇。信息技术在估价领域中的应用前景主要体现在下列部门和专业领域之中.
1．评估公司.信息技术的应用将为评估公司带来更多的业务，不断拓宽公司的服务领域,增强公司竞争力。
2．金融保险机构。信息技术的应用将保证金融保险机构更快、更好地评估用于融资和保险的房地产价值，减少不良资产的发生,切实保障金融安全和公民的财产安全。目前越来越多的国外金融机构已经开发和应用了房地产估价信息系统。
3．政府部门.信息技术的应用可以使政府部门更好地掌握当地房地产市场及价格变动状态，及时更新房地产价格信息，例如基准地价年度自动更新,从而确保当地房地产市场更加透明和健康。德国城市高级估价委员会已经在近几年内实现了基准地价网上查询,任何经济组织和个人只需支付少量费用就可以查询到他所感兴趣的地价信息。
4．商业数据公司.近几年出现了一种新型的IT公司——商业数据公司，专门从事数据采集、整理、建库、分析和提供数据信息等服务.有的公司甚至打算将全国房地产估价信息和基础数据信息（数字地形图、地籍图、数字航空影像图、卫星遥感照片等）整体建库,并通过互联网向市场提供全部房地产数据，房地产估价属于此类商业数据中的一种。
5．GIS 与 Web 技术的综合应用.近几年随着 GIS 与 Web 技术的迅速发展,此项技术也越来越多地被应用在房地产估价领域,例如在运用市场比较法评估房地产时采用 GIS 技术辅助选取比较交易案例。
第四节 基于互联网的房地产估价信息管理系统
一、 传统估价模式信息管理存在的问题分析
由于传统的评估业中对评估资产相关信息掌握不全面、获取不准等因素，评估业务自身往往不能客观、合理、公正地评估物业价格。究其原因，是由于对评估物业周边环境信息缺乏了解,使估价师在工作中很难有一个完整正确的参照,而导致评估价不能准确反映其实际价值。传统估价业中的凭经验和手工作业等低效率的工作方式已难以适应在ＩＴ浪潮席卷的信息时代的要求。
目前,我国的房地产估价有着以下亟待改进和提高的地方：
1.缺乏系统性、统一性;
2.效率低下,操作成本高；
3。评估成果质量难以保证;
4。人为因素介入过多,缺乏客观公正性；
5.信息传播不及时，资源信息不能共享。
二、 房地产估价信息传递和沟通分析
信息沟通就是交换和共享数据、信息和知识的过程，可以定义为在房地产估价全过程中,运用现代住处和通信技术及其他合适的手段，相互传递、交流和共享信息和知识的行为及过程。
房地产估价的信息化不仅能为项目策划、投资分析、市场定位、市场预测、营销决策提供准确的市场信息和先进分析工具,而且可以增强企业形象,提高企业竞争力.
1．建立重要的市场信息：在现有估价信息系统的基础上设置各类估价信息库如地价信息库、市场案例库（含租售价格）等。
2．建立技术参数的分析模型：大量基础信息要经过提炼和整理才能够发挥更大的作用，虽然各类估价方法已经有了一些既定的计算方法，但随着社会的发展所遇到的估价问题更呈多样化发展的趋势，各家评估机构在应对现实估价问题时会总结出一定的分析模型来，也是值得进行专业共享的。而基础信息通过合理的分析模型得出的技术参数可以在估价作业过程中起到权威的指导作用。
3．对疑难技术问题的信息传递和沟通分析：激励估价师日常就技术问题积极探讨交流，利用集体的智慧随时发现问题随时解决,避免产生局限性.
利用估价信息系统，根据标准格式持续上传经专业人员筛选后的市场数据，在数据量足够且可靠的情况下才有可能提炼出对评估有重要意义的指标性数据来，有了权威的专业数据才有利于估价行业地位和社会公信力的提升。
三、 基于地理信息系统GIS的估价机构信息化建设
地理信息系统GIS以其庞大的数据库技术,强大的计算机图形处理和空间分析能力将为现代房地产估价提供一个“高、大、全”式的信息技术平台，使房地产估价业插上信息化的翅膀腾飞。空间数据库是地理信息系统建设的核心,地理信息系统几次重大的技术转折都与空间数据库管理系统技术的突破相关.
地理信息系统GIS是综合分析空间数据的一种技术系统,它包括空间数据的采集、存储、管理和分析.数据是地理信息系统的重要组成部分,地理信息系统中的数据包括空间数据和非空间数据。空间数据是与空间地理位置相关的数据，包括遥感平台获得并经处理的遥感图像、电子地图等。作为数据处理的核心部分,空间数据管理显得尤为重要.
基于GIS的空间数据库的技术引入到估价机构信息动态管理系统中，实现了不同城市电子底图、土地级别图、动态监测点、市场交易样点等资料采集、管理、查询功能.公司通过信息化基础平台的建设,整合信息资源，为客户提供优质服务奠定了可靠的基础。
四、 基于Web GIS的房地产估价信息管理系统的功能
Web GIS是建立在Internet上具有浏览器/服务器体系结构（Ｃ/Ｓ)或（Ｂ/Ｓ）的网络GIS，是利用万维网技术对传统GIS的改造和发展,它改变了传统GIS的运行模式，使用户可以借助方便、廉价的Internet网，通过Brower这一统一的图形用户界面,访问位于不同地区不同类型的空间信息资源.从Web的任意一个节点上，用户使用浏览器（如IE、Netscape等)就可以浏览Web GIS站点中的空间数据、制作专题地图,进行地理信息的空间查询、空间分析，甚至预测和决策,从而给Ｗｅｂ的信息发布赋予了GIS这一直观工具,使人们通过Ｗｅｂ浏览查询信息更加方便，也使GIS的功能通过Ｗｅｂ得到普及和扩展,真正成为大众使用的技术和工具。
基于GIS的房地产估价方法把定量和定位结合起来,既准确地估算了房地产的价格又能显示房地产的空间位置。基于GIS的房地产估价方法是指在GIS数据库的基础上建立估价模型,对房地产进行估价并用图形或图像方式输出估价结果的估价方法。房地产估价分为以下几个步骤阶段:收集资料,建立农用地信息数据库,选择估价方法，用多种方法具体估价,比较分析估价结果。估价流程如图1表示。
GIS房地产自动估价系统成功地将地理信息系统(GIS)与物业估价相结合,以独一无二的直观性、实时性、自助性和客观公正性，彻底实现了足不出户即可完成如估价报告、策划调研、研究数据收集、个人理财等一系列活动和工作。它既是房地产专业人员便利的必备工具,也是普通市民贴身的地产顾问。可进入该系统进行住宅物业自动估价、自动生成评估报告；查询物业信息;查询历年来的住宅物业、写字楼物业、商业物业以及土地市场交易等案例。
Web GIS应用于房地产估价中主要有以下特点:
1．地价信息向社会公示，有利于促进和加强政府对城市土地价格的管理，提高地价评估专业机构评估地价的科学性和客观性,有利于房地产开发企业进行房地产开发投资的科学决策和老百姓进行房地产交易的明白消费.
2．房地产信息发布需借助一定的载体，如广播、电视、报刊、互联网。而通过互联网发布房产信息更符合现代信息社会发展的要求,是房地产评估适应信息时代要求，实现信息化、自动化、集成化、智能化的重要技术手段。
3．房地产估价涉及到土地价格、业主的经济收益、建造费用、实点性、区域性等多种因素的制约。基于土地价格的动态性,城市地价形成和影响的作用机制与因素的变化，必然要求对房产信息适时更新并及时发布。
4．估价过程自动化、网络化。房地产自动化估价系统的开发、网络评估（远程估价)的建立和应用,使得计算机自动估价成为可能.通过计算机从物业档案和交易案例数据库中调用与委估物业相关的数据进行分析，在很短时间内实现住宅物业的自动估价。GIS自动估价的准确与否取决于市场资料的获取，网络技术可以达到对市场数据的收集和归类，使数据库信息动态反映房地产市场状况.由此,在房地产市场日益成熟、规范的前提下，实现自动化估价既可以帮助估价师大大提升专业判断和表现能力,又可以满足消费者的需求。
五、 基于互联网的房地产估价信息管理系统在房地产估价中的应用意义
通过Web GIS,用户能对空间对象进行输入、输出、编辑、修改、查询。图形信