物业全年工作计划.doc

加强规范化管理 提供优质高效服务
——物业xx年工作计划
一、 指导思想
xx年，物业将以注重细节，强化落实为原则，大胆、积极、稳妥地推进物业改革与发展，总的思想是：围绕一个核心、抓住二个关键，严守三条红线， 强化4个提升。一个核心即以xx单位经济效益为核心，二个关键即收入、成本和用工控制，三条红线：严守质量、安全环保、廉洁从业。四个提升：（1）业主服务优质高效。（2）维修工的技能提高。（3)设备管理上水平。（4)绿化保洁服务更标准化、专业化.
二、 总体思路和工作目标
以xx单位十二五发展规划为引领，以优质服务为龙头,建立一套科学、完整、规范的物业管理机制，带好管理队伍、员工队伍，实现五个目标，做好六项工作,确保物业工作安全、稳定、高效运行.
经营目标:实现内外部营业收入 万元，成本费用控制在 万元，按照xx单位下达经营指标，细化后下达到各个班组岗位,力争完成xx单位下达的各项经营指标。
物业服务目标：小区管理达标率100%，服务综合满意率98%以上,维修及时率95％
设备管理目标:主要设备巡检率达到100％,设备完好率95%,设备保养率100%，设备利用率95%。
安全环保目标：实现“六个杜绝，一个不超，两个确保”，完成xx单位下达的安全环保指标。
内部管理目标：按照xx单位管理提升的计划，加强三基，夯实管理基础,推进精细化管理，完成xx单位管理提升目标。
三、 具体措施
xx年主要抓好6个方面的工作：
（一）、注重细节,使管理走向规范化,全面提高物业服务质量。
提升服务质量从点滴做起，每一点改善都带给业主更大的实惠和满意。“勿以善小而不为,勿以恶小而为之"，改善服务中的每一个细节，把它们当作大事切实落实。主要从以下几点做起：
1、加强维修跟踪和回访，切实提高维修及时率和满意率.
完善报修、派单、回访、工单统计等各个环节,物业每周一、周五召开例会，业主中心和质量监督岗位对住户和宾馆的报修在会上做通报和点评,不能及时维修的找出原因，通过长期不懈的跟踪督促，提高维修服务满意率和及时率。
2、细化各个班组工作标准和检查标准，加强规范化管理.
物业管理各项工作虽然一直平稳运行，但是缺乏严格的工作标准和检查标准。如保洁工作，仍然停留在简单的卫生清洁层面，没有形成专业化、规范化的操作模式。物业将逐步把各项制度表格化、数据化，简洁明了，易操作,用科学的方法衡量、评判工作的优劣，使得物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循、有法可依，避免因人为因素造成工作操作上的随意性。
3、加强质检力度，严格考核制度.
标准必须通过有效的检查和监督才能转化为成绩,物业管理服务的提高，必须有严格的管理措施和检查措施，按照操作标准进行检查，并且留有详细的检查记录。物业将充分发挥质检岗位和各管理人员的监督职能，并且检查结果和每位员工绩效考核挂钩，充分调动每一位员工的工作积极性。
4、保障常规服务的同时，充分挖掘个性化服务,逐步引入酒店式物业管理模式。
一站式服务大厅建成，将为我们的物业服务提供更大的空间和平台。我站在提供常规服务的同时，逐步把酒店管理的模式和服务意识融入到物业服务，结合自身的特点，为业主提供全方位的贴心服务。如商务服务:代客打印、复印、传真、预定车票、飞机票、预约出租车等服务；管家式服务:家居清洁维护服务、车辆清洗、家电维修、洗衣服务、订餐服务、报刊订阅服务、代订鲜花等；个性化服务：公众代办性服务（电视、电话费代缴服务)、房屋租赁服务等。引入酒店式的物业管理模式，对我们的员工也提出更高的要求，无论是员工的礼仪礼节、语言行为规范，还是员工的业务素质和技能，都要像星级酒店的员工一样严格、专业、规范。
（二)、有效控制成本，寻找新的经济增长点,确保经营收入.
1、加大成本控制力度，降低能源消耗。
能源消耗一直在我们的成本中占最大比重，如何控制水、电、气的成本直接关系到物业的经济收益。首先，培养节能意识与习惯，不仅鼓励员工积极参与，而且在业主中广泛宣传，让节能降耗成为一种社会活动,成为对xx单位、业主、社会的一项“多赢”事业。其次,建立完善的节能管理机制，我站下一步将详细制定节能计划和方案,并且配有评估方法与奖惩措施.如计算各个区域用水、用电、用气标准，根据实际情况制定各个区域的空调温度标准，每日做好能耗记录，维修班和保安巡检人员发现跑冒滴漏想象及时处理，制定公共区域照明启停时间和标准等,这些都将列入日常节能计划。再次，选用节能设备和采用节能技术手段降低能源消耗。用电设备尽量使用变频技术,像锅炉、空调、水泵、风机、电梯等，如给电梯加装变频调速装置。对电系统和水系统进行节能改造，如限制电力高峰，优化设备启停,电力设备交替运行。循环利用水资源，用蓄水代替流水的方式做清洁，减少消防系统、喷淋系统漏水等。
2、开展形式多样的物业服务，优化资源,增加新的服务项目。
随着一些个性化服务的逐步推出,物业将增加一些有偿服务项目，制定合理的价格收费标准，让住户得到实惠的同时，增加物业经营收入.另外，物业将进一步挖掘可利用的现有资源，如院内地下车库停车费收入,因院内很多都是出租户，只有白天在地下车库停车，到夜间车库有很多空闲车位，造成了很大的资源浪费,物业将想办法提高夜间停车数量，增加收入。
3、加强人工成本控制，合理配置人力资源。
通过今年的经营分析，可以看出物业很大一部分成本是人工成本。占到总成本的20%左右，因此强化对物业自身的科学管理，通过人力的合理利用来进一步降低管理成本，提高经济效益，是十分必要的。尤其是管理人员和技术类人员的合理配置，让现有人员充分发挥潜能并且做到一专多能,确保组织机构的精简和运转的高效。我站将对维修班实行工单及工时计价法，工单中对维修范围、使用材料、修旧利废等做明确描述，实行计价工资，多劳多得，打破“吃大锅饭"的局面，对业务能力及水平差的人员逐个淘汰，形成有效的激励机制。
(三)、通过丰富多样的培训方式，提高员工的业务技能和服务水平.
针对各个岗位的实际情况制定出详细的培训计划，按照计划大表有步骤地进行，并且进行反复强化和检查。尤其通过总结各个班组工作中存在的问题，进行专项重点培训，如保安需加强礼仪礼节和安全知识的培训，保洁需加强服务工作标准的培训，维修人员需加强维修技能的培训，运行班需加强设备管理和安全培训。
采用部门培训、班组培训、外出培训、实地考察培训、影像资料观看等多种丰富多彩的形式，对员工进行全方面、多角度的培训。在维修班和运行班开展岗位练兵及技术比武，选拔各种技术能手和行业标兵，与xx单位绩效考核工资挂钩，培养一批业务能力强，服务态度好的维修队伍.同时,我们也鼓励员工进行专业培训及专业资格认证，今年，我站已经有9名员工取得了物业管理从业证书,这为物业整体专业素质提高打下良好的基础。
（四)、按照xx单位管理提升的具体要求,加强三基,提高管理效能。
把管理提升作为明年的一项重点工作，结合对标工作的开展，彻底理顺物业站管理中的漏洞,比对同类地方物业公司，针对物业存在的突出问题，在班组中深入开展“找差距，抓整改活动”，积极想对策，抓落实。在全面自查和诊断的基础上，着力加强基层建设、基础工作和基本素质.具体的做法是本着“简化工作流程，提高效率”的原则，对原有的规章制度进行梳理，修订、完善，结合xx单位十六字大检查，每个月对物业各班组的基础工作进行检查，出现问题及时进行整改。深入推进以“三划小”为核心的精细化管理工作，把部门指标层层分解下达到每位员工，详细划分责任区，把重点能耗设备，灯源等按区域划分到各个班组，落实到个人，并且建立内部量化考核体系。同时，充分发挥我站党员的带头作用，全面推进管理提升工作,增强员工的凝聚力和执行力。
（五）、加强预防性计划保养，完善设备档案，提高设备管理水平。
设备管理是我站工作的薄弱环节，设备管理的好坏，直接关系到设备的使用寿命和业主的生命安全。今年,高层电梯频频出现故障，给我们敲响了警钟，过去，我们重运行维修,轻预测保养,设备经常出现问题,给我们的工作造成很大被动。今后，我们会在设备运行保养上多化功夫，对xx单位范围内的所有设施设备进行逐一排查，根据设施设备的性能、运行状况、新旧程度、使用环境和使用要求、历史保养记录制定详细的设备维护保养计划，做到以预防为主,坚持日常保养与科学计划维修相结合，坚持做到“三好、四会、五定”。“三好"即对设备用好、修好、管理好：“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。从设备的运行的长远性出发，加强日常人工巡检,随时关注设备运行参数。切实做好设备的运行状态检测和故障预测工作。
完善设备台账，对台账缺失、新增的，通过现场逐个检测，重新建立台账，及时更新,如实反映设施设备的的实际情况,规范填写保养记录，并严格、妥善保管.确保有设备必须有台账，有台账必须有保养计划，有保养计划必须有原始保养记录,有记录必须实际作业，对任何一个设备的管理监督检查可以从每个环节入手。
（六）、狠抓安全基础工作，加大监督检查力度,确保xx单位安全平稳运行.
紧密围绕“安全第一、预防为主”的方针,认真贯彻落实油田公司的安全管理规定，进一步完善各项安全管理制度.具体做法：一是根据xx单位对各工作岗位人员的调整，对安委会成员做相应的调整。认真组织开展安全检查，着力消除安全隐患，做好相关安全检查记录，及时反馈工作情况和存在问题。实行安全生产目标管理责任制。按照“谁经营、谁主管，谁负责”、“属地管理”的原则，严格按照工作目标任务，签订安全生产责任书，建立健全各项安全生产责任制和安全管理制度.二是加强专项检查整治，确保安全生产.2013年,我部门安全检查将全面覆盖，从消防安全整治、危险化学品整治、到xx单位车辆的检查、驾驶员安全教育、高层出租房的安全隐患等.三是加强应急管理,提高防范和处置事故的能力,进一步修订和完善安全生产应急救援预案，落实应急救援责任和防范措施.督促各部门根据各自的经营工作特点，制定完善相应的应急预案和防范措施。在xx单位定期开展安全知识培训和消防应急演练，使xx单位主管以上人员保安、维修班、运行班熟知安全应急预案.做到重点岗位所有操作人员必须熟知应急预案内容，并将应急预案演练列入年度部门对重点岗位考核中去。通过以上措施,提升部门在突发事件发生时的处理反应能力。
四、需xx单位协调解决的问题
1、购置维修作业登高平台。维修班经常高空作业，而现有梯子有其缺陷，如高度不够，不能移动.为了提高工作效率、希xx单位能给与解决.
2、物业需配备一台复印机。现用复印机还是原来的复印机,已经老化，经常出问题，影响工作效率，申请配备一台新的打印、复印一体机。
3、建议对高层AB座冷热水实行插卡式计量。住户采用预充的方式,和电卡一样,在终端可以看到购买水量和剩余水量等信息，住户也可以清楚地了解用水量.
4、建议在xx单位三楼平台搭建花房,对会议室、办公室及公共区域的绿植统一进行维护、保养。
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