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写字楼公共设施设备管理方案
一、日常管理任务与总体策划
本项目公共设施、设备管理包含“六大”工作任务：
一是指智能化系统、公共设备、设施的日常运转管理；二是设施、设备故障与应急处理；三是智能化系统、设施、设备的日常维修和定期保养管理；四是设备、设施的日常节电节水管理;五是设备、设施的技术改造、更新；六是技术资料的收集、管理、使用.
对公共设备设施管理我们将以科学管理为基础，结合华发物业管理服务有限公司多年来从事公共设备设施管理的经验，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行.
在设备管理中， 我公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、高效、无故障运行。
二、中央空调机组管理方案
1、日常运行管理
全球通大厦安装中央空调机组2台套（麦克维尔312RT）、冷冻泵3台、冷却塔2台、风机盘管机组200多台套，该空调机组是目前较先进的中央空调机组之一，技术先进、自动化程度高.根据本项目中央空调机组的特点及我公司管理类似中央空调机组（拱北口岸4台约克600RT机组、2台约克200RT机组、珠海市建行2台水冷式中央空调机组、15台柜式中央空调、中级人民法院3台凯利中央空调机组等）的经验，制定中央空调的运转方案如下：
· 实行按运转时间要求专人值班制。值班人员负责中央空调的巡视、检查、记录运转参数，按工作负荷大小、气候条件选择最佳运转参数,随时发现设备运转中出现的问题并及时进行处理。
· 制定中央空调运转管理规程、操作管理规程等设备运行管理规程,严格按制度管理设备，使设备始终保持最佳工作状态，防止误操作和发生安全问题。
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· 实行运转看守与日常保养相结合，值班人员在设备运转前、运转中、运转后对所管辖设备进行必要的保养，如预热、缓冲停车、设备擦拭、加油等到工作，定期进行风柜过滤网清洗、阀门养护、水泵养护、设备与机房保洁等工作，使设备始终得到良好保养，减少设备故障，延长设备的使用寿命.
· 采用中性水质处理技术，每月检测冷冻水水质,发现问题及时处理。
· 对中央空调各供冷点设置温度、湿度等参数感应器或仪器，随时监控供冷环境状况，节约能源，减少电耗；有条件时采用系统节能技术或变频节能技术,大幅度减少中央空调机组的能源消耗。
· 严格实现交接班制度和设备运行管理责任制.
· 建立设备台帐及维修保养记录、零配件与材料档案.
中央空调运转具体方案见下表:
序号
项目
人员
配置
工作
地点
时间
安排
工作
频次
实施方法
质量标准
1

工人早中班轮值
空调机房
开机前1小时至关机后1小时。
值班
专职看守
坚守岗位,及时准确记录设备运转参数，及时排除设备隐患或故障,做好日常设备保养工作.
2
巡检
工人早中班轮值
空调机房
空调运转时间
每隔15分钟巡检一遍
采用“看、闻、摸、听、测"等保养方法,检查设备是否正常，及时排除设备隐患或故障。
设备无异常声音、焦味，运转参数正常无滴漏现象，无责任设备故障。
3
调整
工人早中班轮值
空调机房
空调运转时间
依工作环境及需求决定.
根据气温、湿度负荷大小等要素,适时调整开机台数、出水温度、预冷利用时间，掺鲜风量、排风风量。
合理、科学设定空调机组参数及开机台数，保持室温度适宜,节约电力消耗.
4
保养

空调运转时间及关机后
每班

保洁机房、设备,适时添加润滑油、黄油、处理滴水现象，清除转轮、皮带等积尘,清洗风柜过滤网(每月一次)等.
设备处于完好、高效运转状态，整洁、无故障、无隐患,机房温度适宜.
5
其它

1、定期轮换运转机组；
2、制定设备运行、操作制度等作业规程；
3、严格实行交接班制度；
4、实行设备养护责任制；
5、建立设备档案等台帐；
6、定期统计分析记录资料，发现问题及时研究解决。
1、分工合理、责任明确。
2、制度完善、执行到位.
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2、中央空调节能管理方案
本项目中央空调机组总负荷约569。08 千瓦,由于中央空调机组功率大，运行时间长，一般其耗能量可占大厦总耗电量的60% 至70％，因此中央空调的节能工作显得特别重要，对降低大厦运作成本具有举足轻重的地位。我公司拟制定如下节能措施：
(1)减少空调开机时间：根据用户办公时间安排，制定全年度空调运行时间表（经用户审批)指导全年中央空调运行的开启关闭与运行;通过试验测定合理的预先开机（预冷）时间，一般30~50分钟;在下班前提前关闭空调主机等，利用冷冻余冷进行维持室内温度,一般可节省30～50分钟.
(2）减少空调负荷:采取有效措施（如每月巡检）关闭常闭门窗和空置空调送风点，与用户方一起，共同加强对办公室室内送风机(盘管风机）的管理，避免无人办公时开启空调室内机；根据气温、温度等气候条件（在大厦内安装多个气温、温度信号采集点），合理调节冷冻水出水温度，避免室内温度过冷或过热；合理确定参新风流量，新鲜风流量太大将导致负荷增加,过小则影响空气质量，可加强对中央空调送风点的空气质量监测，灵活调整渗新风流量.
(3）提高中央空调效率。采用先进的中性环保水质处理技术，保持冷冻机、冷却水良好的水质,定期清洗主机冷冻水管(俗称“通炮”)，减少水管壁结垢，提高热交换效率。
（4）减少机组开启台数：根据气候条件,在不太影响室内环境舒适度的前提下,尽可能少开空调机组。
（5）建议采用“中央空调节能控制系统”:由于中央空调的日负荷值与年热点负荷率变化很大（如下图所示)
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目前,中央空调系统是按建筑物做大热负荷来设计的,并再乘以一个安全系数，设备选型均按可能出现的最不利情况考虑。因此，中央空调系统一般都有较大的制冷余量。据统计,建筑物在全年90%的运行时间里,实际负荷低于设计负荷的75％.
为了使中央空调机组达到科学运转,最大限度节约能源，建议用户对中央空调主机安装“智能控制系统",对冷却泵、冷冻泵安装“变频调速器系统“,预计采用这节能方案,一年可节省电费约15％，整个项目投资约40万元，预计2—3年可收回投资。
3、中央空调机组的维护保养
详见第五部分“物业维修和养护计划”
三、供电设备的管理方案
1、运行管理
供电设备保证24小时正常运作，着重抓好如下几个关键环节：
· 全球通大厦和通信中心实行二十四小时值班制度，负责全程监控和预防性检测和检修。
· 完善变配电房的安全防护设施，如避雷装置、防鼠板、接地网、绝缘胶垫、绝缘鞋、手套、开关工具等.
· 制定并严格执行变配电设备运行管理制度,如电房管理规定、变电房操作规程等，值班人员保持高度警惕,按频次采用闻、看、听、摸、测等综合手段，仔细巡查设备、设施运转情况,如实记录设备运行参数，及时发现运转中存在的问题并及时报告或处理.
· 严格实行交接班制度和设备运行责任制.
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· 柴油发电机组每半月进行一次试运转（一次空载、一次带负荷)，检查机组各参数是否正常，设备是否完好可随时投入使用。
供电设备的运转实施方案见下表：
供电设备运转实施方案
序号
项目
人员
配置
工作
地点
时间
安排
工作
频次
实施方法
质量标准
1
运行
工人早班轮值
变配
电房
早班
值班
专职看守
坚守岗位，及时准确记录设备运转参数,及时排除设备隐患或故障，做好设备日常保养工作。
2
巡检
专人早班轮值
变配电房
早班
每隔15分钟巡检一次
采用“看、闻、摸、听、测”等保养方法,检查设备是否正常，及时分析、排除设备隐患或故障。
设备无异常声音、焦味,运转参数正常,无隐患、无故障。
3
保养
工人早班轮值
变配电房
早班
每班
保洁机房、设备，紧固噪音等,保持室内设备工作环境良好，修复变配电房安全设施。
设备处于良好、高效运转状态，整洁无故障,无隐患，机房温度适宜。
4
其它

1、制定设备运行、操作、保养制度，并严格实施;
2、严格实行交接班制度;
3、实行设备养护责任制;
4、建立设备档案与台帐；
5、统计分析原始记录资料，发现问题及时研究处理。
1、分工合理，责任明确；
2、制度完善、执行到位。
2、维护保养
详见第五部分“物业维修和养护计划”
四、消防系统的管理方案
消防系统是整个大厦消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班制度。
对消防系统的维护采取巡检制度，每天对消防系统进行巡检,如实记录管压、消防设备数量、消防设施、设备的完好情况等参数。
消防系统的日常维护委托具备专业资质的公司进行。认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针,采取中央集中调度与“三级检查”相结合，平时火警预防工作，采取分级检查制度,第一级
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由值班保安负责日检工作，第二级由管理处组织消防月检工作,第三级由物业公司组织季检工作。此外，落实消防工作责任制，从检查、整改、验收各个环节落实责任人，做到环环相扣，责任清晰。
五、电梯运转管理
电梯运行与维修保养由我公司下属华发电梯工程有限公司（三级资质）实行专业化管理.电梯运行由顾客自行操作，由电梯公司制定电梯使用规定并指导顾客正确使用电梯.平时按电梯运行管理规程进行管理,加强电梯的维护与保养,确保电梯安全、高效运行。
电梯运转管理具体方案见下表:
电梯运转实施方案
序号
项目
人员
配置
工作地点
时间
安排
工作
频次
实施方法
质量标准
1
运转方式
客户自行使用
在电梯安装点
早班
晚班

早班按需要全开或部分开启,中晚班开一至二台,节假日按需确定开启台数。
按客流量确定开启电梯台数，减少电能消耗.
2
检查
1
在电梯安装点
一般早班
日检周检
每天巡检电梯轿箱一次，发现问题及时处理，每二周检查电梯机房及设备、轿箱一次，发现问题及时分析处理。
电梯按时开启，设备运行状态良好,照明、通风良好，操作按钮灵敏，设备无隐患，无故障。记录及时、准确齐全。
3
保养
2

一般早班
二周
在例行定期或不定期检查时，进行日常例行保养、保洁机房、设备、适时添加润滑剂、紧固零配件、修复安全装置,保持主机房环境良好。
设备处于完好、高效运转状态，整洁无故障，无隐患，机房温度适宜。
4
其它

在电梯安装点

监督专营公司制定和落实各项电梯管理制度,监督其运行管理、日常养护质量。
制定完善、执行标准，运行与维保质量高.
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六、水泵运行管理
水泵运行采取巡检制度，每天对水泵进行巡检，如实记录运转参数，对水泵运行状况采用听、闻、看、摸、测等综合手段进行检查，随时发现问题并及时处理;对消防水泵每月进行二次试运转（控制压力)，确保消防水泵能随时投入使用；备用泵与工作泵采取交替使用的办法，做到每台水泵均衡使用，确保每台水泵处于完好状态，安全、高效运转.
七、公共设施各系统的日常运行管理
1、给排水、排污系统
建立用水、供水管理制度，并按规定，定期对给水管进行全面检查，杜绝隐性跑水现象。当发生运行故障时,维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。
节水方案:
（1)建议用户对大院内各供水一级支管安装计量水表，由物业管理处每天（或定期)抄录大院总水表和支管水表,对抄录数据进行统计分析，及时发现局部地下水管漏水情况；
（2）绘制水量每日变化曲线图，随时掌握用水量变化情况，及时发现异常情况，防止管网漏水或不合理用水。
（3）每月使用声音探测器对地下管网进行漏水点探测,确保及时发现漏水情况；
（4）工程用水、洗车用水、绿化用水安装计量水表,实行定额供水,超罚节奖;
（5）加强对用水设施的巡查及时发现跑、冒、滴漏点，定期保养各类用水闸阀，延长设施使用寿命并减少漏水
定期清理排雨、排污渠道、管井、化粪池，保持排雨、排污系统畅通。每天检查洗手间实施完好情况，确保卫生洁具正常使用.
2、照明系统
照明系统质量的好坏直接影响到办公场所的整体形象.照明系统管理做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员每天必须巡视检查室内的公共照明，发现损坏立即更换。依据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过控制系统对公共照明进行开/关控制。
照明系统是本项目第二大用电负荷。由于照明系统一般按照照明度较高级别设计,其节能的潜力是非常可观的。我公司在接管本项目后拟采取管理措施和技术措施二方面节约照明用电:
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（1)制定全年分类照明运行时间表(经甲方审批），并以此指导全年度照明系统运行及开关。
（2）对现有照明系统合理进行分组控制，根据有无自然采光和用户对照明的实际需要,合理开启必要的照明灯，关闭或少开无须照明的区域灯光。
（3）非办公时间只开启安全照明和预防事故必要的少量照明灯；
（4）装饰灯、广告灯与甲方商定的时间与数量.
（5）采用钟控开关按计划开启分组照明。
（6)采用高效节能灯具。
3、空调送风系统
空调送风系统遍布大厦内各办公室、会议室及公共场所，日常运转着重做好如下关键环节：空调各分水器开关、压力表是否处于正常位置或范围，根据各支路负荷情况适时调整各支路冷冻水流量;定期检查冷冻水管隔热层完好情况，发现破损及时进行修补；定期检查各送风点盘管风机及控制开关；定期清洗盘管空气过滤网；及时维修、更换易损部件。
八、主要公共设备设施的故障应急处理方案
1、故障分类
设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障,凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
重大故障包括:人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个办公室、服务厅停水、停电、停空调、发生火灾等。
除上述重大故障外，其他为一般故障.
2、故障处理原则
发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后做好记录.紧急故障应一边处理，一边汇报,无法处理的应尽快报告维修部主管.
根据表计的指示和设备的外部特征，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员与设备安全的因素.
最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。
处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不违反安全规程。
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管理处经理是处理故障的全面领导人,负责调动、安排有关人员采取相关措施。
对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施做好.
3、重大故障处理
凡发生重大故障,由值班人员立即通知维修部并按相关应急处理程序采取措施。维修部主管接到报告后应立即到现场指挥故障处理,并上报管理处经理,管理处经理应尽快赶赴现场，负责全面指挥。
4、一般故障处理
对于一般故障，可由维修部主管处理，工程部应及时报告并做好有关故障发生和处理记录.
(1）、停电故障处理
电源故障分以下几种情况处理：
ａ、在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应立即通知关联的服务厅各负责人.
ｂ、正常情况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。
ｃ、如因办公楼内故障引起供电回路停电，应尽快排除故障后恢复送电.
ｄ、如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并继续观察,采取相应措施。
（２）、停水故障处理
ａ、接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应立即转告办公室、服务厅各负责人，并积极采取贮水保障措施,减少停水影响.
ｂ、若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、停水范围等.
（３)、给排水设备故障一般处理
ａ、若供水管网出现故障时、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知维修人员抢修。
b、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不畅、浸水等,立即组织人员疏通.
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九、技术改造、更新
在楼宇落成并投入使用后，随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:
·设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。
·设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命.
·随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的要求也相应提高，楼宇内部功能发生变化调整，设备必须改造才能适应需要。
·设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段：
1、论证立项
选择改造对象，确定改造目标，根据设备实际情况,结合长远规划，考虑现有人力、物力、财力，在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:
(１）扩大设备应用范围
（２）改善设备主要性能指标
（３）提高设备工作效率
（４）提高设备可靠性和可维修性
（５)提高设备安全性能和环保性能
(６)降低设备运行能耗
２、方案设计
设备改造成败及效果如何,关键是设计.设计水平决定了改造的技术经济效果.根据原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验，安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间，使改造方案切实可行.
３、组织实施
设备改造可单独进行,也可结合大修理进行.改造结合大修可节省工时、材料、费用，减少停机时间，具有较高的经济性.小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施，但要注意改造质量控制，加强现场监理,注意指挥协调，精心组织施工，防止意外故障危及运行安全。
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４、整理改造技术资料
改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细的记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。
５、验收移交
改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。
６、费用来源
技术改造、更新的费用来自用户拨款。
十、技术资料的收集、管理、使用
技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。
１、收集设备管理法规政策
政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具有法律效力,设备管理必须不折不扣的贯彻执行。　
２、建立技术档案
各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案:
(１）所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。
（２）将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台账.
（３）每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实际工作。
（４）大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。
３、做好技术资料收集、管理工作
我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：
(１)竣工资料
（２）运行资料及值班记录
（３）大修改造资料
(4）二次装修图纸及审批资料
（5)设备故障处理资料
（6)区内市政设施资料
（7）检查、验收、年审资料
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(8）计算机软件及录像资料