云南省房地产估价师制度与政策集体土地征收模拟试题.doc

云南省房地产估价师《制度与政策》：集体土地征收模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。
A．0.5
B．1。0
C．1。1
D．1。2
2、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％.在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方__元/m2。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336。45
D．2447。37
3、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构,维护银行业的合法、稳健运行的是__。
A．中国人民银行
B．中国银行业监督管理机构
C．中国保险业监督管理机构
D．中国证券业监督管理机构
4、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。(2008年试题)
A：条形基础
B:桩基础
C：箱形基础
D：整体式筏式基础
E：执行层的组织协调
5、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。
A：5％
B：8％
C:10%
D：15％
E：执行层的组织协调
6、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是（）。
A．在建工程抵押估价
B．房地产损害赔偿估价
C．期房市场价值评估
D．房地产估价的复核估价
7、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A：5
B：10
C：15
D：30
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。
A：委托财产总值
B:信托范围
C：信托收益
D：信托信用等级
E:执行层的组织协调
9、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。
A：10．0
B：12．5
C:13．5
D：40．0
E：工业用地的监测点评估价格
10、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
11、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡,甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排,甲占有的土地份额为。
A：1%
B：1.5%
C：2％
D:2.5％
E：工业用地的监测点评估价格
12、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。
A．人身保险
B．责任保险
C．财产损失保险
D．信用保证保险
13、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600,而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。
A:3．6%
B：4％
C：36％
D:40%
E：执行层的组织协调
14、生产理论是主要研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系
B:基数效用论和序数效用论的关系
C:消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量
D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题
E：执行层的组织协调
15、某套住宅建筑面积为l00m2,套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（)元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
16、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是.
A：有租约限制下的价值
B:共有房地产的价值
C:无租约限制下的价值
D：承租人权益的价值
E:工业用地的监测点评估价格
17、对于开发—持有-出租—出售模式和购买—持有—出租-出售模式来说,两者的共同点是.
A：现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B:现金流入都包括销售收入和销售税费
C:现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D：现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本
E：借款合同
18、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是.
A：收益递增原理
B：收益递减原理
C：最佳效益原理
D：适合原理
E:工业用地的监测点评估价格
19、下列关于物业经营中现金流的表达方式,正确的是．(2008年试题)
A:税前现金流=有效毛收入-经营费用
B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息
C：税后现金流=税前现金流-所得税
D:税后现金流=税前现金流—准备金-所得税
E：借款合同
20、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
21、w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元.开发建设一段时间后,w公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案,即拿出5h的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程（价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意,并委托乙公司代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续.请回答以下问题:下列关于w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，说法正确的是.
A：由A省人民政府批准农用地转用,同时由A省人民政府办理征地审批手续
B:由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续
C：由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批
D：由国务院批准农用地转用,不再另行办理征地审批
E:执行层的组织协调
22、注册结构工程师注册有效期为年。
A：1
B：2
C:3
D：5
E:房地产估价机构必须加盖公章
23、投资项目资本金是指__。
A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额,对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资,但不得以任何方式抽出
B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
C．在投资项目总投资中,由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额,对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
24、甲房地产尚可使用年限为50年,单价为1050元/m2,乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2,资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．B或C
25、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。
A：0．8%
B:1．6％
C：2．4％
D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。
A：公用设施的维修费
B:人员的工资
C:抵押贷款还本付息额
D:房产税
E:保险费
2、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。
A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
3、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）.
A．潜在毛租金收
B．有效毛收
C．净运营收益
D．税前现金流量
E．税后现金流量
4、下列关于电梯，表述正确的是。
A:高层建筑应设消防电梯
B:一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯
C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯
D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等
E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成
5、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。
A．上市
B．增发新股
C．发行企业债券
D．住房抵押贷款
E．信用贷款
6、关于投资项目资本金的表述错误的是__。
A．投资者可以转让其出资
B．投资者享有所有者权益
C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
7、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。
A．未依法取得房地产产权证书的
B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C．以出让方式取得土地使用权的
D．国家依法收回土地使用权的
E．以划拨方式取得国有土地使用权的
8、建筑材料的性质有等。
A:物理性质
B：力学性质
C:耐久性
D：耐热性
E：耐湿性
9、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得__后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地.
A．建设项目《选址意见书》
B．《建设用地规划许可证》
C．《土地使用权证》
D．《建设工程规划许可证》
10、有关房地产周期循环的原因，不正确的是。
A：供需因素的影响
B：经济因素的影响
C:政策因素的影响
D：制度因素的影响
E：借款合同
11、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2.如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m.
A．22
B．28
C．38
D．50
12、下列行业中,（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
13、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A:大型商场
B：旅游设施
C：部队营房
D：高速公路
E:高尔夫球场
14、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．土地购置贷款
B．建设贷款
C．土地开发贷款
D．房地产抵押贷款
15、房地产是三者的结合物.
A：实物
B：权益
C：区位
D:价值
E:用途
16、下列费用中，不属于土地费用的是__。
A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
17、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为。
A:时点指标
B:相对指标
C：时期指标
D:平均指标
E：执行层的组织协调
18、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡,每间客房的综合投资为14万元.则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。
A：1800
B：2040
C：2100
D:2380
E：借款合同
19、债券按发行方式分类，可分为__。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
20、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__.
A．负债
B．收入
C．费用
D．资产
E．所有者权益
21、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能,包括__。
A．分散风险职能
B．融通资金职能
C．组织经济补偿职能
D．防灾防损职能
E．分配职能
22、成本法中，在计算投资利息时,应计息项目包括。
A:土地取得成本
B:开发成本
C:管理费用
D:销售费用
E：销售税费
23、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于(）。
A．社会平均利润率
B．资本供求状况
C．国家宏观信贷政策
D．目标收益率
E．风险大小
24、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖.
A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
25、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。
A．10000
B．11000
C．7800
D．9200