上半年湖南省房地产估价师理论与方法假设开发法总结和运用举例考试题.doc
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1、2015年上半年湖南省房地产估价师理论与方法:假设开发法总结和运用举例考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格.一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年,该建筑物经济寿命为50年,残值率为2,用直线法计算该建筑物的成新率为【2004年考题】 A:80 B:82 C:83% D:92 E:工业用地的监测点评估价格 2、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为70
2、0万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为()。 A10。0 B14.0% C25.0 D35。03、在房地产开发过程中,主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。 A:建筑师 B:工程师 C:造价工程师 D:估价师及物业代理 E:借款合同 4、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。 A:政府政策性资金 B:国内外企业入股的资金 C:个人人股的资金 D:资产变现的资金 E:借款合同5、土地增值税以为计税依据. A:纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B:纳税人出租房地产
3、所取得的土地增值额 C:纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D:纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E:执行层的组织协调 6、某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40,安全利率假定为6,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为【2004年考题】 A:368万元 B:552万元 C:561万元 D:920万元 E:工业用地的监测点评估价格 7、城市总体规划的期限一般为年. A:5 B:10 C:15 D:20 E:房地产估价机构必须加盖公章 8、必须经承兑才能生效的金融工具是_. A本票 B商业汇票 C银行券 D支票 9、
4、一个估价项目中的估价目的,本质上是由决定的。 A:估价机构 B:估价师 C:估价报告使用者 D:估价委托人的估价需要 E:工业用地的监测点评估价格 10、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值,通常把成本法求得的价格简称为_。 A成本价格 B市场价格 C比准价格 D积算价格11、建筑密度通常以控制。 A:上限 B:下限 C:中限 D:上、下限 E:执行层的组织协调 12、成本法最基本的公式是_。 A房地产价值=房地产重新购建价格建筑物折旧 B房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C房地产价值=重新购建价格建筑物折旧 D房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 13、世
5、界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是. A:中央银行 B:政策性银行 C:商业银行 D:非银行金融机构 E:执行层的组织协调14、拍卖实务中,拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。 A:7 B:10 C:15 D:20 E:执行层的组织协调 15、下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是()。 A了解某宗房地产的出租人权益价值 B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C了解某地区地震后房地产价值的变化 D了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 16、以下求取报酬率的方法中,使用试错法和线性插入法的是. A:累加法 B:市场提取法 C:风险报酬法 D:投资报酬率排序插入法 E:
6、工业用地的监测点评估价格 17、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险 18、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 19、在城市房屋拆迁行政裁决中,被拆迁人是房屋拆迁管理部门的,由_裁决。 A上级房屋拆迁管理部门 B人民法院 C县级以上人民政府 D同级人民
7、政府 20、下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是()。 A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 21、镇总体规划的期限一般为年. A:5 B:10 C:20 D:30 E:执行层的组织协调 22、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是. A:估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在 B:估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在 C:估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去 D:估价对象状况为现在,房地产市场状
8、况为过去 E:工业用地的监测点评估价格23、拆除公益事业房屋,通常采用评估。 A:市场法 B:路线价法 C:假设开发法 D:成本法 E:房地产估价机构必须加盖公章 24、在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为。 A:0。95 B:0.99 C:1。01 D:1.05 E:工业用地的监测点评估价格25、设计方案评价原则中,下列关于考虑项目全寿命费用的原则,说法错误的是。 A:所谓项目全寿命费用,就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B
9、:项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分 C:项目全寿命费用包括建设过程的投资成本,即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本 D:坚持考虑项目全寿命费用的原则,就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程,力求项目全寿命费用最高 E:执行层的组织协调二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分) 1、证券一般具有的特点包括。 A:买卖时不存在证券交易价格 B:可以依法转让 C:票面上标有具体金额,代表一定的财产权利,并能给持有者带来收益 D:证券又是一种资本,可以为持有者带来一定的收益
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