浅析我国房地产泡沫.doc
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1、 1/14 1.1.引言引言 随着上世纪 90 年代国家对城镇居民住房改革提出的各项政策性要求和我国城市化进程的不断推进,房地产这一个一度滞后的产业被推到了经济潮流的前端,成为现阶段我国国民经济的基础性支持行业,并且毋庸置疑的成为了中国GDP 增长率中的领头羊。但与此同时,地价和房价的疯狂上涨,广大人民群众对住房成本不断提高的忍受度受到了严峻的挑战。到底是过多的泡沫还是经济发展的润滑剂?如果确是泡沫为什么又能如此坚挺不破?我们不得不说这和中国的国情有着不可分割的紧密联系。2 2。房地产泡沫的理解房地产泡沫的理解和和判定判定 2 2。1.1.房地产泡沫的理解房地产泡沫的理解 美国著名经济学家查尔
2、斯P金德伯格认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性.目前学术界对房地产泡沫概念还没有明确的定义,具有代表性的定义的有以下几种:牛瑞斌、贺兵认为:房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,实际上很难得到实现,形成一种表面的虚假繁荣1。清华大学房地产研究所
3、刘琳、郑思齐、黄英认为:房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧的上涨,从市场交换的角度看,房地产泡沫是一种价格现象,是由于投机资本的持续增加,是一定范围内房地产的价格远远高于与之对应的实体价值(生产、流通等)的现象2。李俊认为:房地产泡沫实质上是房地产价格泡沫,房地产价格泡沫是指房地产价格处于不能持续的上涨,最终导致破裂的过程。李涛、伍建平认为:房地产泡沫是指由于房地产过度投机引起的房地产价格突然攀升,与其使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑的情况3。2/14 综上所述,我们可以看到相关学者对房地产泡沫概念从表象到实质均有一定的解释,并且说明了房地产成因,同时也揭示
4、了房地产泡沫现象是一种从膨胀到破灭的过程。房地产泡沫从产生、发展到破灭是一个复杂的体系,因此正确地把握房地产泡沫定义还需要一个复杂漫长的过程。2 2.2.2.房地产泡沫的判定房地产泡沫的判定 2 2。2 2。1.1.房价收入比房价收入比 房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例:2009年一套 4 环以内普通两居室新房 80 平米,按单价 2 万 5 千元计算,平均 200 万左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为 6000 元,则家庭月收入达到 12000 元,年收入为 14.4 万元。这样房价收入比则为 13.9,偏离了合理的房价收入比(标准为 4
5、 到 6 之间)。易居研究院全国 30 个省份房价收入比排行榜发布,2013 年全国商品住宅房价收入比为 7.3,接近 67 的合理区间,仍略偏高.2009 年以来,房价收入比持续回落,其中,2009 年 8.1,2010 年 7.8,2011 年 7.5,2012 年 7.3.整体来看,2013 年全国 30 个省、市、自治区的房价收入比分化严重,最高的北京达 14。5,最低的内蒙古仅 5.5。房价收入比最高的五个地区是北京、海 南、上海、浙江、福建,均超过 9。全国范围内,房价收入比呈东、中、西梯度递减的态势,且东部地区与中西部地区差距较悬殊。2.2.22.2.2。租价比(租售比)租价比(
6、租售比)租售比,一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例,通常我们所说的租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为 1:200 到 1:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。根据禧泰全国房地产数据中心公布的 2013 年 10 月全国城市房产静态投资回收期排行榜,参与排行的 100 个城市平均租售比为 1:387,其中有 8 个城市的租售比低于 1:500,大于 1:300 的城市只有 4 个,分别为中山市、遵义市、
7、长沙市和长春市,租售比最高的城市为温州市 1:585。以武汉、西安、大连、重庆、长春、吉林等为代表的部分二线城市,经济发展良好,房屋租售比基本上一直维持在 1:3501:300 的区间,它们是否能够代 3/14 表中国一般城市的的正常租售比水平,这似乎仍然需要更加深入的考证。2 2。2 2。3.3.空置率空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率
8、在 20%以上为商品房严重积压区。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心今年 6 月 10 日发布的这组调查数据,中国“2013 年城镇住房空置率高达 22.4,全国有近 4898 万套城镇住房处于空置状态。美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心主任,甘犁发文称,空置率最高的是商品房,高达 26.3,自建房空置率仅为 18。4.甘犁指出,“一方面是大量的新建商品房空置,另一方面是很多家庭买不起或不愿买商品房。任志强、杨红旭及国家统计局科研所数据质量研究室余根钱主任都认为,统计数据中的城镇住房竣工面积仅包括房地产开发经营法人单
9、位申报的面积,不包括自建房。非房地产开发经营法人单位所建的房屋,也不在统计范围内。2 2。2.4.2.4.房地房地产占固定资产投资比重产占固定资产投资比重 投资房地产是稳增长利器,房地产投资又是固定资产投资的支柱之一,因此不难理解,许多省份的经济都高度依赖房地产投资。第一财经日报统计各省(区、直辖市)的今年上半年房地产投资占固定资产投资的比重后发现,固投中对于地产投资依赖度排名前十的分别是上海(55%)、北京(52)、海南(46%)、贵州(33%)、重庆(33)、广东(32)、浙江(30)、福建(26%)、云南(26)、辽宁(22).同时统计发现,如果以房地产投资占 GDP 的比重来排,前十则
10、为海南(36)、贵州(27)、云南(25%)、重庆(24)、福建(22%)、辽宁(21%)、宁夏(21%)、安徽(21%)、浙江(18%)、四川(16%)。2 2。2 2。5 5。房地产价格增长率实际房地产价格增长率实际 GDPGDP 增长率增长率 4/14 房价增长率与 GDP 增长率之比,主要测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。房价增长率与 GDP 增长率比值一般指标值在 1 以内属于合理范围,1-2 泡沫预警,2 以上房价虚涨泡沫显现。按照国家统计局的数据进行计算。以上海为例,2003 年上海商品房销售均价为 5118 元/平,以此为基准至 2012 年,上海房价 10 年间,上涨幅度
11、为174.71%。同样广州、北京、深圳的数据分别为 212.58%、259.35%、213.09%。全国 15 个重点城市房价 10 年涨幅:中国 GDP(单位百万)从 2003 年1,640,966 到 2012 年$8,349,263 十年涨幅达 408.8%,好像远超上表中房价涨幅。但就我了解,重庆市南岸区我住所对面的小区从2003年的1000/平方米的售价到现在5700+/平方米的二手房价格,还不包括近两年房价略微的回落,涨幅已经接近 500。统计局数字与居民感受的差异大部分是由 10 年来成交结构变化而导致的结果.10 年来随着城市人口的不断增长,城市的规模也在不断的扩张,其成交结构
12、也发生了天翻地覆的变化,以上海为例,我们依然拿 2003 年的数据为样本,在全年商品房成交面积结构中,市中心的黄浦、长宁、普陀、徐汇,其成交面积占全市成交面积的比例,分别为 2.39%、4.63、7。08%和 2。99%。而到了 2012 年,成交结构已发生了明显的变化,黄浦的占比降为 0.61、长宁为 1。10、普陀为 4。64。而郊区外围的区域,如宝山、嘉定占比则从原先的 6.18%、3.97%,上升为 11。44和 14。66。正是成交结构的变化,郊区代替市中心区域,导致成交价格与百姓心中的“市中心”房价产生了巨大的鸿沟。但仅从技术及研究而言,统计局的数据并未失真。但数字的实用性真需要大
13、打折扣。2 2。2.6.2.6.住宅价值与住宅价值与 GDPGDP 比值比值 2008中国证券报报道,通过看起来逻辑凿凿的推算,估计目前国内住房总价值已达 91。48 万亿元,中国 2008 年度国内生产总值(GDP)为 31。4 万亿元,因此文中得出结论:全国住房存量总价值是 2008 年国内生产总值的 3 倍。2009 年上海 GDP 为 14901 亿元,2010 年将达到 16391 亿元。第一太平戴维斯数据,2010 年第三季度末,上海住宅价值合计为 8。4 万亿元。这样上海去年 5/14 住宅市值与 GDP 之比为 5.12 倍。美国次贷危机的最高点是 1。7 倍;日本在房地产泡沫
14、破灭之前,最高不过为 4 倍.从以上的数据来看,表明中国房地产泡沫不少。但中国并未出现其它发达国家经历的房地产泡沫破碎和由此引发的经济危机,这和中国房地产泡沫的成因密切相关,并和中国国情与国策紧密相连.3 3。房地产泡沫的形成原因房地产泡沫的形成原因 3 3。1 1。制度制度 3 3。1.11.1.地方财政重要来源地方财政重要来源 在房地产市场上,地方政府获得了最大的收益,因此不能回避相应的责任。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据,从 2001 年到 2003 年,地方政府的土地出让收入为 9100 亿元。而在 1998 年,这个数据不过区区 67 亿元。同时,在整个房地产建设、交易过程中,
15、政府税、费收入占到房地产价格的 30%到 40%左右.如果再加上占房地产价格 20%到 40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的 50到 80%.在欧美国家,地价、税费相加大约只占住房价格的 20%左右。地方政府既然在房地产行业中获得了很大的收益,自然成了推动房地产泡沫的第一把手.3 3.1.2.1.2.税收制度不完善税收制度不完善,交易和持有成本低交易和持有成本低 在中国房产持有成本几乎为零。以我自己居住的的小区为例:100 平米的房子按每平方米 7500 计算,房屋总价值为 75 万。如果每年房产增值 10,就是75000 元。需要的维持费用只有小区物管费,按 1 元
16、计算,如果房子空置,还只需要加纳 50的物管费,一年空置下来费用才 600 元.和 75000 的收益来说简直等于零。以美国为例,2011 年的社区调查显示,2011 年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是 1059美元,约占每月家庭收入的 21.据美国“21世纪红木地产”房屋中介公司房产经纪人阿拉斯布塔斯介绍,出售住房的资本利得税最高可达约 30。如果是转手租赁,也需要对出租收入征收相应的资本利得税.房产赠与方面,美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元,终身赠与税免征额为 525 万美元,超过部分最高税率按 40%计算。房产遗产税方面,免征额同样为 525 万美元,超过
17、部分最高税率也达 40。在美国,房产的主要开支是 6/14 房产税。计税依据为房屋评估价值.房屋评估价值由两部分组成:一是房屋本身的价值,二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定,各地区差别很大,大部分年税率为房屋评估价值的 1%至 3%,分上、下半年两次缴纳。由此可以看出,在美国炒房的成本非常高。3 3.1.3.1.3.信贷过度信贷过度 房地产企业开发贷款。近年来,我国银行对房地产企业发放的开发贷款在整个房地产开发资金中占比一直保持在 23%左右。个人住房贷款方面,我国通过发放个人住房贷款,将居民的潜在住房需求(包括自住需求和投资需求)直接转变为现实可能。1998 年以来,我国个人住房贷款余
18、额迅速上升。2001 年末比 1997年末增加了 5425。95 亿元,增长了 32.55 倍;到 2002 年 6 月底,金融机构个人住房贷款余额已达 6630.1 亿元.个人住房贷款的迅速增长带来了住房销售的快速增长,个人商品住宅销售增长远远超出商品房建设增长速度4.由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金,随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。从银行的角度出发,大量的放贷有利于银行的收益,房价的上涨也便于银行顺利的收回贷款,不会形成呆账死账。所有银行从一定程度上是希望看到房地产行业兴兴向荣的假象的。3 3。2 2.
19、需求需求 3 3.2.2。1 1.巨大的住房需求巨大的住房需求 我国本身是世界第一人口大国,随着我国政治、经济体制的改革,原有的城乡二元户籍壁垒被打破,我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展,聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大,使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善,大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代,住房消费潜力被激发。随着两亿多进城务工的农民工和去其他城市的异地工作者的租房需求,租房市场进一步活跃,租房市场的活跃促使了房屋销售市场的活跃,所有这一切都使得城市对住房的需求急增,加剧了房地产泡沫的增加。特别是在北京上海等特大城市,春节期间人烟萧条,小区寂静的场面
20、和春运的火爆形成了鲜明的对照,充分证明了中国流动人口对出生地和工作城市存在巨大的双重住房需求。7/14 3 3.2.2.2.2.投资投资与投机与投机需求需求 我国经济高速发展,居民手中积累了大量的货币资金。而我国的金融证券市场又存在严重不健全现象,股票等投资渠道让人谈股色变,不能反应上市企业的真实盈亏情况。很多上市企业大把挣钱利润丰厚的同时,股民却血本无归,90年代末期熊市大行,使得住房消费和投资成为了新的热点。住房价格呈现稳定的增长,住房消费兼具消费和投资双重功能,这进一步促进了房地产市场的繁荣.我国居民本就有购房置业的习惯,为了扩大内需,鼓励先富起来的家庭购买第二或第三套住房,这就使得房地
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