下半年重庆省房地产估价师经营与管理市场定位的含义试题.doc

2016年下半年重庆省房地产估价师《经营与管理》：市场定位的含义试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
2、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年,申报价格分别为2700元／㎡和2800元／㎡，该类房地产的报酬率为10％，则两宗土地价格比较.
A：甲比乙高
B：甲比乙低
C：甲乙基本一样
D：无法判断孰高孰低
E:工业用地的监测点评估价格
3、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__.
A．买方代理
B．卖方代理
C．联合代理
D．双重代理
4、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。
A．30
B．25
C．20
D．15
5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。
A:市场价值
B:清算价值
C:快速变现价值
D：投资价值
E:工业用地的监测点评估价格
6、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元,资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
7、某仓库房地产土地面积为1000㎡,容积率为0。8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡,则理论上应补地价的数额为万元.
A：93。75
B：115
C：293。75
D:315
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__.
A．开发商
B．承包商
C．相关的政府部门
D．监理单位
9、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为4％，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0。4，那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为__。
A．6%
B．8。4%
C．11%
D．15％
10、某宗房地产的土地面积300m2,建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积300元，残值为每平米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A．62500
B．72500
C．82500
D．92500
11、关于估价对象状况描述的说法,正确的是.
A：对估价对象范围的描述就是说明其四至
B:对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
E：工业用地的监测点评估价格
12、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时,商场无力清偿贷款,拍卖房屋所得100万元应由__.
A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
13、下列征收补偿中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是.
A:房屋价值补偿费
B：搬迁补偿费
C：停产停业损失补偿费
D：土地补偿费
E：借款合同
14、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金
B．债券+股票
C．投资基金+债券+股票
D．债券+投资基金
15、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上.
A：2
B：3
C：4
D:6
E：执行层的组织协调
16、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__.
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
17、物业管理实施原则是。
A:业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
B:业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
C:业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
D:业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
E:执行层的组织协调
18、__国务院颁布了《物业管理条例》。
A．2000年6月8日
B．2001年6月8日
C．2002年6月8日
D．2003年6月8日
19、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25％
C．15%～20％
D．10％～15％
20、按照谨慎原则,运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般采用的收益估计值。
A:较高
B：较低
C：最高
D：最低
E：工业用地的监测点评估价格
21、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元,装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年,改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%.该地区不适合拆除重建，根据上述资料,该宗房地产的最佳利用应是。
A：维持现状
B:改变用途
C：重新装修
D:重新开发
E:工业用地的监测点评估价格
22、一般来说，人口越多，收入越高,房地产市场需求量就__.
A．越大
B．越小
C．坚挺
D．疲软
23、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街,其前街路线价（土地单价)为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。
A．18%
B．20％
C．15％
D．25%
24、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过确定是否进行投资。
A：等待投资型期权估价
B:放弃型期权估价
C：成长型期权估价
D：柔性期权估价
E：借款合同
25、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。
A:股份
B：股票
C：股单
D：公司债券
E:执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。
A．前期工程资料
B．土建资料
C．安装方面的资料
D．设计文件
E．竣工图
2、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于__能力指标。
A．短期偿债
B．中期偿债
C．长期偿债
D．远期偿债
3、房地产估价规范的内容包括__.
A．评估制度
B．估价原则
C．估价程序
D．估价报告
E．职业道德
4、按照税率和税基的关系划分，税率主要有.
A：固定税率
B:比例税率
C：累进税率
D：定额税率
E：递减税率
5、。2008年11月,w房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设土地使用权，项目开发总投资1600万元，建设工期为16个月。w房地产开发公司通过招标方式，选择了H施工企业，工程合同价为1100万元。按照规定，w房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于万元。
A：300
B：330
C：550
D:600
E：执行层的组织协调
6、在运用成本法时,其中最主要的是要注意。
A：应采用实际成本而不是客观成本
B:应采用客观成本而不是实际成本
C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整
D:应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整
E:应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整
7、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
8、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
9、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
10、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致,不得随意变更的原则是__。
A．客观性原则
B．一贯性原则
C．持续性原则
D．相关性原则
11、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（)分析.
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
12、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解()的市场和需求。
A．期望
B．最好
C．潜在
D．过去
13、间接融资的局限性主要表现在__。
A．隔断了资金供求双方的直接联系
B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多
E．融资风险大
14、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是.
A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
B:土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人
C:土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税
D:拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳
E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税
15、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。
A：基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B：基础租金一般高于市场租金
C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
16、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。
A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B:随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C:随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D:当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用,因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用,因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率
17、某三层楼房，每层建筑面积相等,房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍,三层价值是二层价值的0.7倍.若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33。33%
B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％
C:按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
D:按土地价值分摊二层占有土地的份额为17。57％
E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失.造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
19、属于债券基本要素的是。
A：债券的票面价值
B:债券的发行时间
C：债券的价格
D:债券的利率
E：债券的补偿期限
20、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％.在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（)元/m2。
A．2020。80
B．2214。29
C．2336.45
D．2447。37
21、法的分类中，按法所规定的内容不同分为.
A：实体法
B:普通法
C：特殊法
D:程序法
E:一般法
22、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。
A．特殊
B．另类
C．吉芬
D．个性
23、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。
A：未来预期收益变化
B：获得金融机构融资的难易程度
C:政府税收政策的影响
D：土地供给的变化
E：原用于其他方面资金的介入
24、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__,就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．差距较大
D．大致接近
25、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是。
A:0。25
B：0。50
C：1。50
D:2。00
E：借款合同