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浅谈如何做好地产公司的管理工作
秦皇岛森源房地产开发公司 王翔
房地产开发公司是一个专业性很强的管理型的公司,管理工作至关重要，下面简单谈一下房地产公司的管理。
房地产公司的管理大致分为以下几个方面：制度建设、团队建设、项目管理、销售管理、财务管理。下面分别进行阐述.
第一、制度建设
一个成熟的企业，必须有适合本企业的管理制度、组织机构、岗位职责、工作流程等。制度建设必须适应企业的发展。管理制度,组织机构、岗位职责、工作流程要结合公司的实际情况和企业性质，业务的要求制定，既要满足企业先进管理的要求，又要符合公司的现实情况及发展的要求，要具有先进性、实用性，可操作性。
要将制度进行贯彻，执行。要对新员工进行培训，要让公司的每个人都了解公司的各项管理制度，了解自己的岗位职责,熟悉与自己有关的工作流程。制度的执行要严格、公正，制度面前人人平等，不管是谁，只要违反了公司的管理制度都要进行处理。每个员工都要做到履职尽责。都要严格按流程办事。
每个企业都有自己的组织机构，组织机构的配备要结合公司自身的特点（性质、规模、)，切不可照抄照搬。组织机构要健全，要满足企业高效运行的需要。
第二、团队建设
一个企业要想健康的高效运行必须有一只优秀的团队，有人说：“团队”从字义上分析，是一个有才能的人带领一些用耳朵听的人来完成某项任务。我认为这句话说得有一定的道理。一个优秀的团队应该由一个德才兼备的领头人和一些责任心强、服从领导、忠于职守的人员组成。团队既要考虑单兵作战能力又要考虑综合作战能力，两者要有机结合，相辅相成。那么如何打造一支优秀的团队呢？我认为应该从以下几个方面入手：
（一）凝聚力建设.一个优秀的团队首先必须有凝聚力，如果没有凝聚力，那就会是一盘散沙，团队就没有战斗力。那么，如何才能是团队具有凝聚力呢?本人认为，应该做到以下几点：
1、团队领导做事要公平公正,领导应率先遵守企业的规章制度。
2、责任明确，赏罚严明。
3、做好亲情化管理,使员工感受到如家一样的温暖。
4、经常举办一些有助于增强员工凝聚力的活动。
(二）提升职工素质及业务能力的建设。要经常举办业务知识学习,开展业务技能比赛，提升职工的业务水平，提升整体工作能力。搞好职工培训工作,提高职工的整体素质.
(三)执行力建设.执行力是企业贯彻落实领导决策，及时有效的解决问题的能力。执行力是企业管理在实践过程中原则性和灵活性相互结合的重要体现，执行力是决定企业成败的关键因素，是构成企业核心竞争力的重要环节是企业生存和发展的关键。提高职工的执行力，使企业的各项重大战力决策和工作部署能够不折不扣的贯彻执行是至关重要的。提高职工的执行力可以从以下几个方面落手：
1、建立良好的工作氛围和机制，良好的工作方法和习惯。建立良好地沟通机制。导致执行力不能很好地执行的原因很多，下面几种是在工作中比较常见的：
（1）在上级传达了决策内容后，执行者出于畏惧或其他考虑,不懂得地方没有及时询问；
(2）在上级传达了决策内容后,执行者没有认真的思考，想当然认为理解了，没有及时了解细节和重点；
（3）在上级传达了决策内容后,执行者发现了问题或者有疑问,但不愿意提出来。
(4)执行者对决策的内容根本就不理解，无法执行。
因此，这就要就我们在企业内部必须建立良好的工作氛围和机制，建立良好的沟通机制.决策者与执行者之间能够很好地沟通，执行者要善于发现问题，提出问题，充分理解决策者的意图，树立良好的工作方法和习惯，不懂的地方要善于询问,不要不懂装懂,想当然。
2、提升员工的工作能力。要想将决策执行到位，执行者必须具有一定的素质和能力。做为一名执行力强的员工在工作中要注重学习新知识,新理念，要自我加压、奋发进取,补充新的血液,提升自己的提升自己的素质和能力。
3、激发员工的工作潜能。执行者要主动工作，要转变工作方式，把“要我工作”转变为“我要工作”，要富有激情的去执行领导的决策，要勇于创新，不断进取,充分发挥自己的主观能动性和创造性，想尽一切办法把工作做好,把领导的各项决策执行到位.
4、对员工进行综合能力培训，加强责任意识教育，员工在执行中要克服“粗心"“麻痹大意”的思想，注重细节，细节决定成败,1%的失误，会造成100％的失败。做每一件工作要力求完美,要精于求精。
第三、项目管理
项目管理是开发企业的重点管理工作，项目是否成功决定了企业的兴衰,因此项目管理是非常重要的。开发企业的项目管理工作主要体现在以下几个方面：项目前期管理,项目建设过程管理、项目竣工后的管理工作。
一、项目的前期管理；项目前期的管理工作主要是项目的策划定位及项目的设计工作。
（一）项目的策划定位
项目的策划定位是项目成功与否的关键，它决定了项目的规模、风格、品位。决定了项目的功能，应根据市场的需求，当地的社会、人文,经济环境来进行项目策划及定位。项目定位前应进行充分的市场调研，深刻细致的研究市场的需求及发展方向。项目定位应组织前期策划,销售、经营（预算人员）反复讨论及论证,每个部门都应从自己的专业角度拿出方案及意见，汇总后由决策层进行决定.
（二）项目的规划设计阶段及施工图设计阶段管理
(1）项目规划设计是策划方案的具体体现,是决定项目品质的重要阶段，是决定投资成本的重要阶段。建设单位应对规划方案进行全过程的管理。有些人认为，规划方案是设计单位的事，只要符合规划设计条件，符合规划部门及消防部门的要求就可以了，这些认识是浅显的，不太正确的。规划方案在设计过程中由于规划条件及其他有关规定的限制会和策划方案的内容有差别,建设单位要全程参与规划方案的设计工作,及时与设计单位沟通，使规划方案最大限度地满足策划的要求,并且做到成本最低。规划方案应进行多次优化，形成最佳的规划成果。
(2）施工图设计阶段.施工图设计的依据是规划方案，施工图设计阶段是控制建筑成本的关键阶段。建设的单位要对施工图的设计质量进行把关，控制建筑成本，尽量使用一些新材料，一些当地能够采购到的材料，建设单位参与设计阶段的管理工作,从源头上做好成本控制。建设单位参与施工图设计阶段的管理，是施工图即满足规划方案的要求，有节约成本，并且还得便于施工.
二、项目建设过程管理;建设过程中的管理主要是进度管理、质量管理和成本控制.
（一） 进度管理
1项目开工前应编制总进度计划、年度进度计划，项目开工后,应将进度计划目标进行分解，编制月计划和周计划。
2每周将实际进度与计划进度进行比较，找出偏差,并分析造成进度迟后的原因,协调影响进度的各种因素，对施工单位进行调度，采取措施,保证月进度计划的实施。
3每月召开进度调度会，对月进度进行总结，找出偏差及对偏差的原因进行分析，采取措施，根据实际完成情况，调整下个月的进度计划，本月耽误的工期，应在下个月进行补齐，保证年进度计划的顺利实施，保证项目按期完工。
（二）质量管理
“百年大计、质量第一”是一句说了很久的老话，这句话说了很多年,到现在仍是个永恒的话题.尤其是近几年出现的楼歪歪，楼水水，楼漏漏现象,更要求加强对施工过程的质量管理工作。目前，虽然工地有监理工程师对工程的施工质量进行监督,但作为建设单位不能放松对施工质量的管理。就目前社会上出现的楼房质量问题来说,有问题的楼房都经过监理工程师的监督并且都是经过监理工程师验收过的工程，这样说不是说我们的监理队伍不行，而是由于目前监理单位所用的人员素质参差不齐，可以说真正在工地上的监理人员是老的老，小的小。因此单靠监理人员来控制工程质量可能会出现问题，建设单位应该派专业工程师对工程质量进行监督.那么作为建设单位如何对工程质量进行监督呢?为了保证项目的工程质量，应该做好以下几个方面：
1、检查施工单位的质量计划及质量保证体系，看看与投标书的承诺是否有出入.施工单位项目部制定的质量计划和质量保证体系必须与投标书的内容一致，现场的质量管理人员配备也应该和投标书的内容一致。如有不一致或人员不全，要求施工单位在规定的时间内进行改正并将人员配齐.
2、结合监理人员对所有进入现场的原材料，成品及半成品进行检查，并按规定进行复验，不合格的材料及成品、半成品不允许使用。
3、对施工过程进行全面监督，对每一道工序,每一个检验批都进行检查,上道工序不合格，不能进行下一步工程施工.
4、参加隐蔽工程的验收工作，每一项隐蔽工程在隐蔽前都要经过严格的检查,不合格的隐蔽工程必须要求施工单位进行整改,并再此进行检查,验收合格后才能进行下道工序施工。
5、建设单位的现场人员要做到“三勤”即腿勤、手勤、嘴勤.要经常对工程进行巡回检查，对整个施工过程进行监督，这就要求“腿勤”；对一些需要实测的项目要亲自动手进行测量，看看到底合格不合格，遇到问题不要模棱两可.这就要求“手勤”。发现问题要及时通知施工单位进行改正，需要给上级汇报的，要及时汇报。要运用管理的手段做好现场的管理，这就要求“嘴勤”。
6、充分利用监理人员，做好旁站监理，发挥监理人员的能量，控制好工程实体的工程质量.
(三）成本控制；建设过程的成本控制建设单位应做好以下几个方面的工作：
1、在招投标阶段要充分了解市场的材料价格、设备租赁价格、人工费价格，制定的清单要详细，完整，拦标价要合理。要让合理低价的投标单位中标。
2、组织好图纸会审工作，在开工前将图纸中存在的问题进行处理，减少施工过程中的变更。
3、将合同价款进行分解,严格按合同约定和实际进度支付工程款，做到不超额、不透支。
4、认真审批工程签证，防范工程索赔。
5、对一些需要建设单位认质认价的材料及甲供材料要严格掌握,严格控制，要及时了解市场价格,并且实行招标采购。
6、要做好对专业分包工程的管理，控制分包工程的造价.
三、项目竣工后的管理;项目竣工后建设单位要及时做好有关资料的收集、整理工作，要做好决算的审核工作,要进行财务结算，将决算与预算进行对比，决算价与合同价进行对比,计划成本与实际成本进行对比，财务结算与工程决算进行对比，通过对比,分析造价增加的原因,最后的实际成本是否超出计划成本，评价成本控制工作。
1、项目竣工后要及时组织竣工验收及各专项验收工作，做好建设工程备案工作，做好给用户的交房工作。
第四、销售管理、财务管理工作
销售,财务是房地产公司的关键工作，因此必须加强对这两项工作的投入及管理，它关系着项目的成败及企业的生存。对这两项工作的管理我就不再叙说了。