盈江县房地产.doc
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1、盈江县房地产市场调查报告及评估2012年9月07日目录一、前言3二、盈江县概况3-4三、盈江县房地产市场现状411四、商业环境分析12五、投资前景预测14-16六、评估结论16-18前言调查内容:本次市场调查主要针对盈江县房地产市场,并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析,供投资者参考.调查时间:调查时间紧迫,调查历时仅为2天(2012年9月5日至9月6日),本次市场调查以走谈的形式进行.调查目的:1、主要征对房地产商业行情的调查,住宅作为辅助调查内容,过程中主要了解在售商铺的价格、客户的组成及当前盈江县房地产政策和走势;为确保做好保障性住房的商业实施可行性方案打好基础.2、调查现有经
2、营商铺的租金;从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势.更好的了解市场经济状况、商业环境。3、调查房地产开发商的销售模式及营销理念,学习并创新,为销售做一些好的借鉴.二、盈江县基本概况地理位置:盈江县地处祖国西南边陲,是中国东盟自由贸易区的南大门,是通往缅甸、印度枢纽要塞,国家二级口岸。“盈八”、“盈密”公路的建筑,将大大开拓滇西南乃至大西南广阔的商贸前景。县城平原镇,又 名象城,距省会昆明864公里,距州府芒市151公里(潞盈路);距缅甸密支那197公里、八莫131公里.从秦代开始,这一地区就是中国内地通往缅甸、印巴各国的主要商道.县城被列为省级开放口岸,是滇西南各省区对
3、外进行经贸活动的重要枢纽。行政区划: 盈江县位于云南省西部,德宏傣族景颇族自治州西北部,居东经97319816,北纬24242020之间,总面积4429平方公里,占德宏州总面积的三分之一.其东北面与腾冲县为邻,东南面与梁河县接壤,南面与陇川县相连,其西、西南和西北三方与缅甸为界,国境线长214.6公里。人口民族:全县辖8镇7乡,共99个行政村。全县总人口27万人,世居少数民族为傣族、景颇族、傈僳族和德昂族,占总人口的59.71%。人口密度每平方公里61人。盈江城市建成区面积45平方公里,预期人口规模达到12.57万人左右(现有3.72多万人,据2011年最近了解到约6-8万人)区域城镇化水平为
4、51.4左右。三、房地产市场现状我们通过对盈江县整个房地产市场的供需对比,从产品形态,销售价格,供给量及销售率等分析得出盈江县房地产目前的基本供需态势。盈江县部分楼盘的基本情况(以下内容调查表附后):1.金色旺角风尚国际购物城项目地址:永盛路与象城路黄金交叉口,售楼部位置:盈江县赏建路126号开发商:云南邦实房地产开发经营有限公司楼盘属性:商住一体项目概况:项目总占地面积46000平方米,总建筑面积67000平方米,商铺面积25200,层高3。9米,首创“天街+内街+外街“街庭式消费模式,集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、住宅为多功能业体的小型城市综合体.位置正处盈江城市核心区域,必将成为引领未
5、来盈江财富趋势的贵胄之地。业态定位:一层外街、内街:风尚品牌街,二层1-3号:女人淘宝街,二层2号花园休闲驿站,2号三、四层铂金酒店(酒店式公寓、快捷酒店)参考价格:商铺一层8000元/2。6万元/,现有商铺均价约19000元/,二层4000元/5000元/,住宅:2700元/。优惠措施:开盘时享15%累计优惠,现销售率已达95,没优惠政策啦!2.盈江财富中心项目地址:盈江县永盛路与阔时路交汇处(原老客运站),售楼部地址:盈江县赏建路126号财富中心,开发商:云南邦实房地产开发有限公司。楼盘属性:商业,部分商住项目概况:项目总占地110000,总建筑面积36138。3,主体由一万四千多平方米,
6、3层核心商业、两栋小高层住宅及1栋15层标志性酒店公寓组成。参考价格:商铺:一层商业最高价格40200元/,最低26000元/,内商最高23000元/,最低于4500元/ 住宅:均价:2700元/销售策略:(1)招商引资(引进沃尔玛、品牌服饰、高档餐饮等)(2)招租,形成气候,统一经营,统一管理。3.乾朝盛世商都项目地址:盈江县平原镇目瑙纵歌路100号,售偻部地址:盈江县平原镇目瑙歌路五洲商贸城A4栋,开发商:德宏州乾朝房地产开发有限公司盈江公司.项目概况:项目总建筑面积22450.99,用地积为4489.5,户型面积从112-239,总户数为108户。小区的规划布局采用的是围合式向景设计,围
7、而不合的设计布局组成。整体建筑风格属新现代主义简约风格的薄板建筑,具有“景颇族”的民族风格。参考价格:商铺:最高16000元/,最低13000元/ 住宅:2800元/优惠政策:一次性付款优惠3个点,按揭2个点优惠4。翡翠湾国际翡翠城项目地址:盈江县勐腊路拉贺练大桥旁。 售楼部地址:盈江县花园广场,发展商:盈江阿诗玛文化产业开发有限公司。项目概况:项目建筑面积约190000平方米,业态分区:翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心,毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场。参考价格:开盘时四层商住一体:3300元/-3800元/,现销售价格商住最高4898元/
8、,最低价格4000元/,纯商业6万平米左右,还未对外销售,估计均价约1万元/,纯住宅:开盘时2100元/2800元/,现售价格约2700元/.优惠政策及营销策略:(1)卖卡8000元开盘时可抵现金15000元购房款。(2)返租,三年21%的返租率!三年的返租金可抵减首付款。(3)以翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心,毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场为项目的宣传卖点。5。明成时代广场项目地址:盈江永盛路107号,售楼部:盈江永达娱乐城内 开发商:盈江易宸房地产开发有限公司项目概况:项目总建筑面积88959,共15种户型29.3227.5,充分满足
9、不同的购房需求,时尚与舒适的完美结合,居高生活,智见千里。参考价格:开盘时商铺:1.3万元/2.8万元/,住宅:2100元/-2800元/。至今项目已完工投入使用营销策略:(1)统一招商、招租,统一经营,统一管理!(2)黄金地段的优势.6.欧风俪墅项目地址:盈江县南部新开发区 售楼部位置:盈江县赏建路126号,开发商:云南邦实房地产开发经营有限公司项目概况:项目容积率仅0.89,绿地率高达42,别墅级花园洋房,赠送1834超大面积入户花园阳台,7400平方米环岛水岸,廊桥、浅湖、汀步、木栈、雕塑、喷泉南亚园林景观。参考价格:开盘时别墅2160元/起价,均价3700元/-6800元/。销售率:9
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