成本部岗位职责.doc

房地产开发成本的构成
房地产开发成本共有八项：
1．土地使用权出让金.国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
（1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2）拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费.
3．前期工程费.前期工程费主要包括:
（1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2）“三通一平"等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。
4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用.主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费"的估算方法.
7．不可预见费.它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1~6项之和为基数，按3％一5％计算.
8．开发期间税费.开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重.应根据当地有关法规标准估箅。
房地产开发费用的构成
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1．管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算.
2．销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
(1）广告宣传费.约为销售收人的2％一3%;
（2）销售代理费.约为销售收入的1．5％一2％；
（3)其他销售费用.约为销售收入的0．5%一1％。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4％一6%.
3．财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等)
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成本管理制度文件清单
填报部门：成本部 填报人： 填报日期:2010年 月 日
类别
序号
文件名称
文件编号
文件版本
文件状态（在用／已废止／需增订）
存在问题
备注说明
已有制度
1
合同管理制度

在用
不完善
需评审
2
招标管理制度

在用
不完善
需评审
3
预、结算管理制度

在用
不完善
需评审
4
现场签证、设计变更审核制度

在用
不完善
需评审
需新增制度
程序文件
5合格供方控制程序

需增订

6物资采购控制程序

需增订

工作规程
7工程招标管理工作规程

需增订

8供方考察工作规程

需增订

9工程施工合同签订及履行工作规程

需增订

10精装修物资采购工作规程

需增订

11重大设备采购工作规程

需增订

12项目成本预算控制工作规程

需增订

13施工阶段成本控制工作规程

需增订

14项目竣工决算成本控制工作规程

需增订

15房屋销售面积复核工作规程

需增订

16工程成本类资料管理工作规程

需增订

制度文件
17采购管理制度

需增订

在草拟中
18成本档案资料管理制度

需增订

在草拟中

注:备注栏可填报：对需要修订的已有制度是否已经修订评审或是正在修订之中,或是评审之中;对需要新增制度，是否已经拟定草案、计划时间安排、是否需要公司资源支持等.
成本管理制度
一、 为了加强公司的成本管理，降低消耗，提高企业的经济效益，根据《公司财务管理制度》的有关规定制定本办法.
二、 成本管理的基本任务是：通过预测、计划、核算和分析,正确反映经营成本,促进企业各部门加强管理,寻找降低成本，减少消耗的途径,提高企业的经济效益.
三、 公司在成本管理中心必须遵守国家有关财经法规,遵守财税部门关于成本范围的规定，坚决服从和严格执行董事会的各项指令.
四、 公司的总经理对公司的成本管理负全面责任,成本部、开发部、工程部对项目成本负有与其职能相对应的直接责任，在做好成本管理工作的前提下，公司应在成本管理中逐步推行目标成本管理.
成 本 管 理 责 任 制
一、 管理责任建立的原则
（一） 公司应按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立和健全与实际情况相适应的成本管理责任制.
（二） 公司以董事会批准的项目目标编制项目预算成本。项目预算成本经由董事会批准后即为项目的目标成本下达，由公司总经理全面负责实施.
（三） 公司各部门在总经理的领导下应结合本部门的职责参与公司的成本管.
五、 成本管理责任分工：
（一） 成本部：
1、根据董事会批准的项目总体目标和规划，组织编制目标和规划的预算成本；
2、董事会下达目标成本后,成本部应牵头会同有关部门一起进行目标成本的指标分解,并把分解指标和实施责任落实到部门和个人。
3、成本部应与财务部、工程部、开发部一起对成本进行跟踪，分析和控制，并每月提供书面分析报告送总经理审阅。
（二） 财务部:
1、参与公司项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作.
2、 参与成本部和工程部、开发部对董事会下达的目标成本进行的指标分析。
3、 组织公司的成本核算,及时、准确地为成本部、开发部进行成本分析与控制提供核算资料.
4、 每月编制成本报表,在次月七日前报董事长、总经理。
（三)工程部
1、 在董事会批准项目目标和规划后,按目标成本要求，在本部门经理主持下，进行目标成本分解，组织实施落实到个人。
2、 在保证质量的前提下，努力降低成本,减少消耗,提高经济效益。
（四） 开发部：
1、 对前期开发过程中应交纳的各项费用，做到合理、必须。
2、 对后期配套过程中应交纳的各项费用做到严格控制.
（五） 综合部：
在董事会下达给公司管理费用指标内，安排好管理费用的开支。
建设工程招标管理制度
总 则
一、 为了加强公司建设工程招标工作的管理，促进招标工作出顺利健康的进行,特制定本管理制度。
二、 凡本公司报建的建设工程，建筑面积在2000㎡以上或投资额在50万元以上的，除特殊情况外，均须按本条件进行招标。
三、 公司的建设工程招标工作由公司招标工作领导小组负责实施。
招 标 管 理 机 构 及 职 能
一、 招标管理机构的组成
（一） 名称:招标工作领导小组（以下简称招标小组）
（二） 招标小组由总经理任组长，副总经理任副组长；小组成员由技术副总经理及成本部、财务部、开发部、工程部各部门经理组成。
二、 招标管理机构的主要职能：
（一） 根据威海市关于建设工程招标管理的法规、制度以及合作公司董事会的决定，对本公司建设工程招工作进行组织管理和具体实施。
（二） 对须由市建委审批开工且须实行招标的建设工程,负责以下各项具体工作:
1、 负责制定工程招标工作计划并报董事会；
2、 编制起草招标文件;
3、 办理有关招标手续;
4、 编制标底、确定招标方式;
5、 组织投标企业报名及考察投标企业；
6、 开标、评标、定标;
7、 报董事会批准后签订工程承包合同.
招 标 工 作 程 序
一、 进行本公司建设工程招标工作，应遵循下列程序：
（一） 凡按规定应实行招标的本公司建设工程，由招标小组到市招标办进行招标登记.
（二） 由招标小组有关人员牵头落实招标前的准备工作。具体包括以下几个方面：
1、 向有关部门办理建设用地规划许可证.组织完成拆迁工作，实现“三通一平”；
2、 落实建设工程所需外部市政、公用设施条件；
3、 组织有证设计单位完成施工图。施工图预算或设计概算，并向有关部门领取建设施工许可证。
（三） 由公司招标小组牵头组织编制招标文件并报董事会审核.董事会通过并由董事长签署批准后，由招标小组报市招标办核准。具体包括以下内容:
1、 招标工程综合说明；
2、 确定招标方式草案报董事会审查确定；
3、 由成本部确定甲供材料范围（包括特殊材料）与设备地供应方式以及材料价差处理方法；
4、 由成本部提出工程款提出工程款项支付方式及预付款的百分比并报招标领导小组正、副组长审核确定；
5、 由成本部编制现行《威海市建筑安装市政工程合同》文本内容需修改和添加的条款；
（四） 由成本部负责编制标底文件后直接报公司招标小组正、副组长及董事会审核,董事长签署后由招标小组报市招标办核准。
（五） 招标小组持市建委有关部门签有“同意招标”的建设工程开工审批表“招标申请书”及招标文件，向市招标办提出申请.
（六） 按市招标办批准的招标方式，由公司招标小组发出招标通知和向拟选择的投标企业发出投标资格预审通知书。
（七） 由招标小组审查投标企业资格并将审查结果报招标小组正、副组长及董事会审核后向市招标办提请审查投标企业的资格，方能确定投标企业.具体包括以下几个内容:
1、 由财务部落实投标企业的注册合格情况及其他经济性指标；
2、 由成本部审查落实投标企业经营管理情况;
3、 由工程部审查落实施工企业承包同类工程的经历；
4、 由成本部与拟投标企业进行经济条件谈判，并报招标小组审核；
5、 投标企业必须书面承诺我方提出的有关条件后方能正式参加投标.
（八） 由公司招标小组向经市招标办核准的投标企业发行核招标通知书。
（九） 由公司招标小组向投标企业分发招标文件和施工图并由财务部收取押金。
（十） 由工程部组织投标企业踏勘现场.
（十一） 由公司招标小组主持召开招标会议，向投标企业介绍招标工程情况，解答有关问题。
（十二） 由公司招标小组负责接收、审核投标企业送交的投标书并编写审核报告.
（十三） 由公司招标小组主持召开开标会议。
（十四） 由公司招标小组进行评标、决标并将决标报告报请董事会审查确定，董事长签署后由招标小组报请市招标办审核。
（十五） 由公司招标小组向投标企业发出中标或未中标通知书.
（十六） 由公司成本部会同工程部、开发部、财务部负责与中标企业进行合同条款谈判，并将谈判结果报招标工作领导小组正、副组长机董事长审查。
（十七） 由公司招标小组按董事长签署批准底合同条款机授权与中标企业签订正式合同.
（十八） 由公司招标小组会同中标企业持合同正是文本，向市招标办缴纳招标管理费.
二、 招标工作各阶段工作期限
按由董事会审查通过的招标工作计划严格执行.
奖 惩 条 例
一、 在招标工作中表现突出，为公司节约了招标费用和建设成本的个人和部门，给予一定的奖励.具体办法另行规定.
二、 由于在招标工作中玩忽职守、受贿行为给公司造成浪费和损失的，将追究个人或部门的行政责任并进行行政和经济处罚.
三、 由于在招标工作中的重大失误或泄露标底，擅自启标篡改投标书内容，给公司造成巨大损失的，将加重处罚直至追究刑事责任。
第五章 材料设备工作管理制度
总则
一、 为了确保施工需要,加强材料、设备采购管理，节约开发资金，特制定本管理制度。
二、 工程设备、材料采购工作在技术副总经理领导下由成本部会同工程部、财务部共同完成.
采购计划及市场调查
一、 所有工程用甲供设备、材料、配件由工程部在使用前一个月根据设计要求、施工图及施工预算书编制甲供材料、设备表，(如有需要另附尺寸图纸）报技术副总经理审核同意，交成本部。
二、 设备、材料部根据工程部提供的材料、设备清单进行市场调查，编制采购计划（包括资金计划）交由成本部、财务部审核后报技术副总经理审核确定。
三、 设备、配件、材料的采购必须先进行市场调查，择优择廉选购。
四、 一般材料、设备采购由成本部编写调查报告报成本部及技术副总经理审核后实施。
五、 重要设备及大宗物资的市场调查报告由技术副总经理审核后报公司副总经理、总经理及董事会审核。
工程设备材料招标与议标
第六章 成本制度
总则
一、 为规范公司成本工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：
二、 成本工作是以对公司的经济工作过程中实施有效管理.控制和监督为目的，由成本部具体实施。
工程招投管理
一、 工程建设施工单位和甲供材料、设备的供应单位的选择，必须采用公开招投标（包括邀、议标）的方式进行，任何招标须有3个以上施工单位（供应厂家）参加竞、议标。
二、 组织机构。
建设工程招标时，公司成立招标小组总经理和常务副总经理分别任组长和副组长,小组成员由技术副总经理及成本部、财务部、开发部、工程部等部门经理组成;其他项目招标时，可根据项目规模的大小及重要和复杂程度,由公司领导临时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作计划，组织招标工作成员实施,并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。
三、 招标管理机构的主要职能和责任.
部对编制招标工作计划、起草招标文件、编制标底及主要经济条款和合同谈判负责；开发部负责办理有头招标手续；工程部、材料设备对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术要求负责，领导小组对投 标单位的考查及确定、开标、评标、定标、合同签定负责。有关部门具体职能按工作计划执行。
四、 招标工作的具体操作按公司制定的《建设工程招标管理制度》执行.其他项目的招标参照该办法执行.
经 济 合 同
一、 公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项"在取费、工期、付款方式等方面视合同管理.
二、 预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内,因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。
三、 编审人员编制出预算表，工程部经理、技术副总经理、正、副总经理审核签署无异后,报法人代表同意后生效执行。
四、 材料设备的报价及支出均需由成本部预算审核并逐级上报批准后执行。
五、 其它经济开支均列入成本部的审核范围,并按程序逐级审批比管理部对备项经济预算设立台帐，如有超出应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调整.
项目建设用款审核
一、 建设用款指前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款.其用款由相关承办部门根据用款内容，做用款申请单（申请单附后，用款申请人、用款部门经理签署)报以济管理部专职审核人员根据政策缴费依据、缴费率、已完工程量、材料设备价格抽测等,比照合同付款方式进行审核。
二、 成本部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、正副总经理审批签署无异后、报法人代表同意后执行.
三、 承办部门对所申请用款对应的工程形象进度的实完工程量、材料实际需用量及前期和后配套用款事项等的真实性负责。成本部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。
四、 公司财务部经理必须依据法人代表的签署意见及总经理据法人代表的用款支付授权,予以支付。
现场签证事项审核
一、 工程施工急需安排的临时用工和零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用《工程联系单》形式作为合同的补充据此结算。
二、 《工程联系单》均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项,属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理(属设计变更由技术副总经理签署）签署意见后报成本部审核。
三、 签证金额在20000元以下的，按现场专业承办人—-工程部经理——成本部经理—-正、副总经理的审核程序办理,方可纳入决算依据。
四、 超过20000元以上的签证事项，应采用补充合同,按合同审批程序办理。
五、 对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，成本部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。
成本部岗位职责
一、工作内容：
（一） 招标工作
（二） 合同的谈判、编制及保存
（三） 预、决算
（四） 项目建设用款审核及现场签证事项
（五） 负责材料设备的市场调查、招标、合同谈判等的具体工作。
（六） 按材料设备合同负责催货、运输、验收、支付、仓储、保修。
（七） 对进口物资负责报关、商检。
（八） 办理乙方供材料价差签证.
（九） 监督材料设备采购合同执行情况.
（十） 参加设备试运行。
（十一） 负责收集、整理、保管好材料设备档案（包括合格证、说明书、随机技术文件、运转记录等）。
（十二） 负责加工材料设备的管理。
（十三） 负责设备备件及专用工具的管理。
二、成本部经理岗位职责
（一） 全面负责成本部日常管理工作。
（二） 主抓核算,即预决算、项目用款拨付、现场签证核定等，对二次审定上报文件的审定签署及部门内工作进度、组织分工及工作质量负责.
（三） 主抓合同管理、经济档案管理、招投标等项工作,并负责编制部门内的文件.
（四） 依据合同法等有关法律、法规及公司要求,组织参与合同谈判。负责合同条款的拟定并按程序上报审批。合同生效后,负责合同的传递、存档.在合同执行过程中，依据实际完成工程量情况按程序上报审批工程付款，并相应设立台帐，认真实施。
（五） 认真执行公司及本部门的各项管理制度，完成本岗位工作任务。
（六） 制定本部门阶段工作计划，提前安排好下一步工作任务.
（七） 做好与其他部门之间的协作关系。
（八） 负责向上级领导汇报本部门的工作情况,遇到问题及时向领导请示。
（九） 检查指导本部门员工工作,及时纠正缺点、错误.
（十） 坚持原则，维护公司利益。
（十一） 完成上级领导交办的其他任务。
一、 预算工程师岗位职责
（一） 土建、安装预算工程师负责编制所有工程的预决算。各项按规定交付的前期、后期开发配套费用及取费标准、费率和工程取费以及实际预决算工程量，包括材料、设备的单项、总项报价等均以预算工程师核定无异为基础.
（二） 负责招标工程的标底编制及其他与招标工作有关的文件、资料准备.
（三） 负责审核施工单位上报的月度工程量，作为工程进度款的支付依据,对施工过程中实施有效的成本控制.
（四） 负责现场签证的工程量的审核和价值量的计算。
（五） 完成部门经理交办的其他工作。
二、 档案管理岗位职责（兼职)
(一) 负责公司和各部门文件收发、转送、登记、存档。
(二) 负责全部合同、协议、招投标文件、预算书的登记分类存档.
(三) 负责其他资料的保管.
三、 设备材料专业工程师岗位职责
（一） 认真执行公司及本部门的各项管理制度,完成本岗位工作任务。
（二） 协助部门经理完成材料设备采购、运输、验收、入库、仓储、出库等工作。
（三） 掌握施工进度，了解设备材料使用情况为下一步工作做准备.
（四） 负责本部门的资料保管，建立各种资料台帐。
（五） 完成本部门接待、环境卫生等日常工作.