万科集团战略环境分析报告.doc

万科集团战略环境分析报告
一 公司概况
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止,公司总资产219。9亿元，净资产83。7 亿元。
1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大,并于同年介入房地产领域。
1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易.同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1。27亿元,开始跨地域房地产业务发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。
1993年3月，公司发行4，500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45，135万港元,主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6。25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。
2001年,公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，公司发行可转换公司债券,募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ,初步形成“3+X" 的区域发展模式。
2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。
2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对,全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。
2006年，公司将以“变革先锋、企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速成长的新平台,以保障第三个十年中长期发展规划目标的顺利实现;同时也要在企业公民方面成为行业表率。
二 宏观环境分析
1.自然环境
1.1自然资源(土地）
中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出,土地资源的紧张.同时,人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出.由此对于房地产造成巨大影响。第一，土地资源短缺成为房价上涨的主要因素.同时，促使城市发展向城郊扩展.第二，土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。第三，土地资源匮乏,带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。
1。2自然生态环境对房地产需求影响
人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如:空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。据北京林业大学统计72。4%的人希望居室临近天然美景,回归山林。开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润.
2.经济环境
2。1GNP/GDP
GNP/GDP：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9。5％，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5。5%；第二产业增加值51631亿元，增长10。9％；第三产业增加值28953亿元，增长8。5%。
2。2经济增长率
经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9。5％
2.3利率 通货膨胀率
通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3。6％
2。4人均可任意支配收入
人均可任意支配收入： 前三季度,城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素,实际增长7％，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4％,增幅比上年同期高7。6个百分点。
2。5货币供给
货币供给：9月末,金融机构人民币各项贷款余额同比增长13。6％，增速分别比去年同期,去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2。7、0。5个百分点
2。6工资/物价控制
物价控制:前三季度，居民消费价格同比上涨4。1％，其中，城市上涨3。6％，农村上涨5。1％。.从商品构成看，食品价格上涨10。9％，其中粮食价格上涨28.4％；居住价格上涨4。4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1％；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0。1个百分点.
2。7市场需求
市场需求前三季度,社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13％,扣除价格因素，实际增长9。7％，比上年同期加快0.6个百分点。
2.8税收及汇率
国家税收政策有所调整
3。技术环境
3。1硬件
3。1.1新型环保建筑材料泡沫玻璃
泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。
3.2软件
3。2。1估价软件
基于GIS 技术的房地产估价系统的应用
3。2.2预售政府管理
借助互联网络技术 强化商品房预售监管
3.2。3网站发展
中国房地产专业网站现状分析
3.2。4公司管理
w VPN：技术应用和实现方式
w 企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。
4。政治法律环境
4.1特殊经济政策
融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业,一个项目的开发动辄几千万,几亿元.巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资,多于70％的资金来源于国家银行的支持.因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。
4。2特殊信贷政策
２００２年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多.这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定. ２００３年６月１３日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（因序号１２１,所以业內都将其简称为“１２１号文件”）.１２１号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定,针对性极强，在房地产界引发强烈“地震”。
5。社会文化环境
5.1生活方式
现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以“新经济”“信息时代”的称号，网络，便捷，高速成了生活的必须。同时新的思维,新的思想,与众不同成为新一代追求的目标.由此诞生了“SOHO”,这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围,又满足了工作的需要,而高速的网络使一切成为现实.
5。2消费观念和消费结构
一方面,中国“买方置地”的传统观念古来有之.也是大多数普通百姓生活的基本的要求。“衣食住行”中“住”是其中不可缺少的部分.这对于人口数量如此庞大的中国来说，市场之大，需求之大，自不待言。
另一方面，随着住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品房成为主流，加之住房按揭的发展，信贷结构的完善，人们不能享受福利分房的优惠.同时,商品房的出现给人们更多的选择，收入的提高，人们逐步接受了商品房,并且愿意以贷款方式提前消费,更为重要的是，人们对于房屋品质,坐落,朝向,环境,便捷度有了更高的要求，这些需求促使房地产开发商不断提高楼盘质量，也刺激了房地产业的高速发展.
5.3社会阶层
开发商适于不同阶层需求,开发不同类型、品质、区位的住房。
金领阶层——-别墅,townhouse,位于市郊，对环境要求 高，要求精装，大建面，高品位
白领阶层—-—高档公寓,位于市区内，适于生活的环境和工作的需要,中小型户型，舒适度要求高。
一般工薪—--一般小区，市内，价格适中,便利交通，离工作地较近,中小户型,舒适度要求较低
5。4社会习俗、观念
人们的传统的观念会影响人们的消费方式与购买偏好。例如:人们观念中的房屋应该坐北朝南,南向为正向,所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者青睐，且价位较高.北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于南城。
5。5教育水平
人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解，变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要和口味，更要在软件和硬件两方面上下功夫,诚信为先，这样才能有更大发展.同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主胜诉案例无在少数。
三 产业环境分析
一、房地产产业环境现状分析
经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长.我国近些年房地产行业发展非常迅速,快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢的背景下出现的，起点非常低,压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长,所以市场需求将保持着持续增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比的住宅产品，高性能的商业地产,从发展趋势上看都有很强的内在需求，存量和增量的巨大需求正是保证房地产继续保持快速发展的根本动力。
因此我们认为，尽管在政府加强引导和调控的宏观环境影响下，房地产行业将进行一系列的调整，行业状况和企业自身都不断走向成熟，消费市场也将进一步理性化，但由于市场强劲需求，接下来的几年房地产行业的发展趋势仍将是稳定增长的。
2006年中国房地产政策似乎格外活跃，一系列影响重大的政策相继出台,整个房地产业进入一个关键的转型期。
1、房地产行业投资总额在困境中稳定增加
最为猛烈的则是7月以来的“金融风暴”.4月28日提高房地产贷款利率政策之后,7月19日,结合金融资本的“限外”政策出台,即限制外商投资中国房地产企业以及限制外资购买中国房地产产品的政策；7月22日，银监会及相关金融部门出台加强信贷管理政策;7月26日,从整个国家政策层面,从市场供应的角度调整到市场需求，出台二手房个税政策。再到8月份，地产金融政策似有新突破，即8月5日出台提高存款准备金率紧缩银根的政策；8月19日进一步加息，上调存贷款利率，对于中长期的贷款进行“打压"……
种种迹象表明,一切关于企业银行资金的信贷，乃至于个人购房资本成本都出现了前所未有的收缩，中国房地产金融似乎走到一个发展瓶颈.这让许多开发商在抱怨融资渠道单一和融资困难的同时,一些企业、银行、信托、基金以及众多海外投资机构也找不到中意的投资项目.房地产金融和房地产行业一起走入了“转型时期”.而转型时期到来的“助推器"则是宏观调控下“不冷反热"的房地产市场。
虽然国家政策上大副限制，但房地产投资额度的总标，不但没有降低，还有增加，整个房地产行业的投资总量和建设总量还是相对比较高的，而且处于一个稳步增长的环境,应该说整个房地产行业的发展态势是非常良好的。
2、当前的产业环境是转型的环境
从房地产产业链的情况来看,目前这样的行业环境是转型的环境.从资金上说，房地产的金融创新，成为房地产新一个非常重要的环节。与其他的行业相比，房地产是一个资金量消耗大的行业，以从国有银行和其他银行贷款为主要的融资渠道。这样的融资方式导致了大型的投资量会有一个资金上的制约。在房地产行业中，房地产企业一般会从价值链进行分析，先做土地运作,再进行现有房价的开发,这样的经营模式同样受到种种方面的制约。从土地市场的调整，到开发市场限制产品的供应，包括户型的供应，还有相关金融支持上的限制，等等一系列来说，整个价值链都受到了法律各方面的限制。
中国的房地产行业正在经历一个转型的过程：在产品这方面来说,更多体现在产品创新的角度。从住宅的新房市场，逐步过渡到旅游住房市场，这类产品市场的创新,成为了整个产业链增长的主要因素之一.在市场需求的方面，同时也出现了新的变化。大型开发区新增的市场需求，逐步扩大了对房地产市场的影响。再看一下金融.今年有一个主体就是金融的上市风潮。今年房地产在国家的相关证券的条理过程当中，现在我们的房地产也在陆续地上市,大家看到一些大型的房地产商，在国内的A股和H股有一些上市计划，有成功的，有失败的，但是不难看这些是房地产金融创新的阶段。
3、当前房地产行业的主要变化
产品金融产品化、产品复合化、企业规模化和产业专业化是我国目前房地产行业发展变化的重点所在。我们可把目前房地产行业分成四大类的品种,有住宅,有商业，有旅游地产,还有一些复合的地产.其中住宅地产最主要的变化是品牌化的扩张，这些都是住宅市场非常重大的特点，从企业的扩张这一块来说,是住宅地产非常重要的现象。商业地产更多地受制于国家的零售业，其总体的发展趋势是稳步上升的。社会总额的上升,带动了消费总额的上升,同时拉动了商业市场的上升.另外我们看到，大型的主力店,沃尔码这些大型的主力店的扩张，也扩大了地产业的扩张。
4、房地产行业的市场形势分析
住房仍然是我国居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段,随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛,是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势.房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当前的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果.
目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看,国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应,在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。
　　房地产产品具有空间不可移动性,局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小.中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，中国房地产短期开发销售(项目型)和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的,对于大多数中小房地产商来说,如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等)，充分发挥房地产企业的学习型特点,借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量. 　
二、房地产产业特征分析
房地产行业主要有以下几个特征：
1、高投入.房地产行业是一个投入相当大的产业,主要用于购买土地、房形的设计以及房屋的建造、装潢、维修和房屋的销售等等。所以雄厚的资金支持是房地产公司得以建立和发展的前提条件.
2、高风险.房地产产品的开发孕育着很大的风险。首先，进入房地产行业要有冒很大的资金风险，而且房地产行业是一个关联度很大的产业,它受一个国家、地区甚至全球经济环境的影响很大,而外界经济环境具有很大的不可预测性，这就给房地产行业带来了很大的风险。比如说亚洲金融危机的爆发，就使得房地产业一度陷入低迷。
3、长周期。房地产产品的开发到销售由于产品本身的特殊性要经历很长的时间,从资金的大批投入到资金的回笼需要经历很长的时间，这就需要房地产开发商需要很强的资金实力，无疑这更增加了房地产开发商的风险.
4、高收益。房地产产品的利润回报率很高。如果一项房地产产品从开发到设计和销售都非常成功,利润回报能高达几倍甚至数十倍以上。
三、房地产产业竞争环境分析
1、行业新加入者的威胁-—较高
房地产行业作为投资回报率较高的行业，必然会吸引大量的行业外竞争者;另外，作为资金密集型的房地产行业，我国房地产公司无论从资金实力、开发能力、管理能力，还是技术水平上都较低。虽然近年来由于国家宏观调控，土地供给量减少、企业自带资金的限制，使行业新加入者的困难增加,但行业普遍的高利润引起了各大进行多元化经营战略转移的集团公司的高度兴趣.
2004年以来,尤其是中央开始实施宏观调控后,国内房地产产业环境开始发生巨变-—行业准入门槛陡然提高，高到连行业翘楚们都要积极生变才能保全自己,通往做大做强的理想的道路变得更崎岖了。然而，这个资金密集型行业也由此进入了“资本说话”时代,凭借资本砝码度量企业,重新安排市场秩序。正是因为这一转机，对房地产觊觎已久的行外资本又纷纷涌入，已经涉足的则加大投入力度，掀起行外资本投资房地产的又一轮高潮.
有房地产业内人士分析认为,国内主流家电及IT企业近年都面临着本行业投资饱和、庞大资本急需寻求新的投资方向的问题，而急速发展的房地产市场无疑拥有巨大的吸引力。反过来说，房地产业是资金密集型行业，在国内目前融资渠道非常有限的情况下，房企对银行的开发贷款依赖度极高,宏观调控政策出台，等于拧紧了房企开发资金的“水龙头”。同时,政府还严控批地数量.以土地和资金为生命线的房地产企业纷纷告急，无疑给了一直觊觎房地产开发丰厚利润的行外资本大鳄一个乘虚而入的大好机会.进一步说，这些外行企业选择此时介入房地产业,无论是收购中小房企名下土地、注入资金盘活项目，或是与奥园、万科等大中型房企联手开发，其讨价还价的能力都更强，相对成本也较低，有助于降低风险，提高收益。同时,这些企业在内地不少城市都拥有大型生产基地，与地方政府关系深厚，较易获得优惠政策支持，有可能将手中大量低成本的工业用地转为日渐稀缺的开发用地，获得丰厚开发收益。因此，诸如美的与奥园之类的合作,极有可能是它们整合现有资源、拓宽投资领域的尝试，房地产开发或不会成为它们的主营业务，但也不排除这类在资本和土地方面拥有足够话语权的企业，是在为今后在地产业的纵深发展作战略上的准备。
由于有资本撑腰,行外资本进入地产后多数采取强强联合、组建精英团队的操盘模式,起点很高，产品并不外行.所以，很快就会形成房地产业界的一股新势力。联想投资开发的融科资讯中心、国华电力投资建设的华贸公司都是各自区域内数一数二的项目,叫好又叫座，所以，即便是地产大鳄对这股新势头也不敢小觑。
因此，无论是从全球经济一体化的角度，还是从市场经济的客观要求或者产业成熟度来看，我国房地产业都必须实现从数量型扩张为主的粗放型增长模式向数量质量并重的节约型模式转变.实现规模经济是我国房地产企业发展的必然之路.
2、现有竞争者之间的竞争程度—-高
(1）竞争程度高
目前中国房地产行业的竞争是非常激烈的，其竞争程度很高。万科是中国最大的房地产开发公司，但是它只占有中国房地产1％的市场份额，规模与其相等的企业很多,如上实、中海等。
在中国地产企业综合实力百强排行榜上，万科企业股份有限公司和中国海外发展股份有限公司并列第一,合生创展集团有限公司名列第三,其后依次为北京首都开发控股（集团)有限公司、保利房地产（集团)股份有限公司与招商局地产控股股份有限公司等。这些百强企业百强企业在2005年实现销售总额2384。07亿元，占全国市场份额的18。06%,而绝大部分市场份额都被众多地区性的中小型房地产企业占有.
(2)行业固定成本和库存成本高,退出行业障碍大
房地产产品的固定成本和库存成本是很高的，据统计,商品房一年的折旧将占产品价值的十分之一左右，此外由于政府、企业等因素的影响，其退出行业的障碍较大,很多退出房地产行业的企业都是在企业发生资不抵债的情况下破产或被兼并的。
（3)优质开发企业面临发展良机
由于我国房地产市场存在的巨大发展空间，我们认为目前房地产市场的发展状况尚只是一个“预演”行情，各个公司潜在的发展空间还很大,即使是目前业内的一些优质企业也才“刚刚上路”。但随着经营环境的变化，行业内的分化进程很可能会加速,中小企业面临的挑战要远大于优质开发企业。
具体讲就是，随着土地市场和资金市场门槛的提高，同时房地产开发产品质量和后续管理得到越来越多的重视，整个行业将逐步完成“劣汰"的过程，许多中小企业尽管目前也可能由于仍有部分低成本的土地储备，近几年能够形成业绩支持，但如果不能及时调整发展战略，企业发展难以真正持续.
与此同时，一些具有比较先进的“全国布局”开发模式以及融资优势的房地产公司，完全可能抓住目前行业分化的机遇,进一步扩大自己的优势竞争地位.不仅如此,我们认为,在未来的融资竞争中和国际并购机会中，它们也将占据有利地位。如万科、金地集团、招商地产、栖霞建设、金融街等公司都将处于良好的发展时期。
3、替代产品的威胁程度—-小
房地产产品主要的替代产品是二手房，目前中国的二手房市场不够成熟、发展缓慢,加上中国人对新房子情有独钟,二手房行业基本不能对房地产行业起到大程度的威胁作用。
从历史来看，中国原来没有房地产业，只有统建办,基建办等，那时候没有房地产开发企业,都是自建自用这么过来的。住房制度改革以后，几乎90%以上的房子全是出售.一个健全的房地产市场的自有率和出租率应有合理分配，即使在发达的美国、德国，住房的自有比例也只有70％和45%。对于我们国家来说，要达到90以上的自有率是不现实的.经过这一次的宏观调控以后，人们才逐渐接受租售并举,物业持有这样的一个理念.
4、购买商讨价还价的能力—-低
目前房地产产品的主要消费者是普通大众，公司集中购买所占比例较低,房地产是一个特殊的行业。目前，房地产产品价格在行业里普遍虚高,消费者的讨价还价似乎无能为力。购买房地产产品的费用占用了消费者总费用的大部分,理论上消费者的讨价还价能力是很高的，但实际上其讨价还价能力基本为零。
5、供应商讨价还价的能力—-低
房地产行业最主要的原材料是土地，而土地是政府所用有的，其讨价还价的能力是很强的，尤其是最近的宏观调控措施出台以后，但是对于大型房地产企业来说，其影响在短期内很小，因为大型房地产目前开发的项目土地都是几年前囤积的。而其他的原材料如钢材、水泥、砖石、沙等，其行业集中化程度低、产品差异化程度低，基本不存在供应商的转换成本,加上目前众多中小房地产企业的缩水，就进一步减弱了供应商们的讨价还价能力,因此在近期，房地产行业供应商的讨价还价能力较低。
四 内部环境分析
(一）企业资源分析
1． 财务资源
┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜财务指标（单位） |2006-09—30｜2005—12—31|2004—12—31｜2003—12—31|
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜存货周转率(％) ｜0。23 |0.54 |0。55 ｜0。63 |
｜应收账款周转率（％） |26。78 ｜28.07 |23.79 ｜22.32 |
|总资产周转率（%) ｜0.26 ｜0.56 ｜0.59 |0。68 ｜
|主营业务收 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜入增长率（％） ｜52。26 ｜37。71 ｜20。17 ｜- |
｜营业利润增长率（％） |46。04 ｜60。66 ｜54。42 ｜- |
｜税后利润增长率（％) |55。89 |53.80 |61.91 ｜41。80 ｜
｜净资产增长率(%) ｜47.62 ｜33。98 ｜31。92 ｜— ｜
｜总资产增长率（%） ｜99.28 |41。57 ｜47.09 ｜- ｜
└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
【资产与负债】
┌────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
|每股指标（单位） ｜2006—09—30｜2005—12—31｜2004—12—31|2003—12-31｜
├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜资产总额（万元） ｜4224510.97｜2199239。21｜1553442.25｜1056104.01｜
｜负债总额（万元） ｜3046972。23|1341116。88|922997。50 ｜580057.97 ｜
｜流动负债（万元） ｜2473441。31|1088374.20|630289。72 |479531。35 ｜
｜长期负债(万元） ｜573530。92 |252742.68 ｜292707。78 ｜100526。62 |
｜货币资金（万元） ｜545998。92 ｜324903.47 |313199。95 ｜96878.47 |
|应收帐款（万元） ｜25440.57 |37730。77 ｜37504.74 ｜26946。48 ｜
｜其他应收款（万元）｜66341。02 ｜70496。97 |46299。00 ｜9650.43 |
|坏帐准备（万元） ｜— ｜— ｜— ｜- |
｜股东权益（万元) ｜994802。98 |830960.26 |620219。88 |470135。91 ｜
｜资产负债率（%） ｜72。1260 ｜60。9809 ｜59.4162 |54。9243 ｜
｜股东权益比率（%） ｜23。5483 ｜37。7839 ｜39.9255 |44。5160 ｜
｜流动比率（%) ｜1。5623 |1。8270 ｜2.4062 |2。1293 ｜
|速动比率（％） ｜0。3563 ｜0。4626 ｜0.7331 ｜0。3211 ｜
└────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
【现金流量】
┌────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜财务指标(单位） |2006—09—30｜2005—12—31｜2004—12-31|2003-12—31｜
├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜销售商品收到 | ｜ ｜ ｜ |
｜的现金(万元） ｜1180893。46｜1266908。87｜926221。62 |640751.83 ｜
｜经营活动现金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
|净流量(万元） |—430326。88｜84343。91 |104859.03 ｜—147838.38｜
｜现金净流量(万元）｜221095。45 ｜11703.52 ｜216321。48 |—21862.08 ｜
｜经营活动现金净 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜流量增长率（％） ｜811。89 ｜—19。56 ｜-170.92 ｜—1247.42 ｜
|销售商品收到现金｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜与主营收入比(%） ｜139.5850 ｜119.9855 |120.8027 |100。4304 ｜
｜经营活动现金流量| ｜ | ｜ |
｜与净利润比（％） ｜—316。6463 |62.4602 ｜119。4286 ｜-272。6284 ｜
｜现金净流量与 ｜ | ｜ | ｜
｜净利润比(%) |162。6881 ｜8。6669 |246.3781 ｜-40。3158 ｜
｜投资活动的现 ｜ ｜ ｜ | ｜
｜金净流量（万元） |-96267。86 ｜-37775.72 |-45887。02 |—716。51 ｜
｜筹资活动的现 ｜ ｜ ｜ | |
|金净流量（万元） ｜747268。67 |-35332。19 ｜157389.13 ｜126632。95 |
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截止到06年三季度末，万科集团拥有资产422亿元,比上年增加了99。28%，负债304亿，负债率达到了72％，有些许偏高，比上年度增长12％。万科此刻拥有众多的资金并且具有强大的再融资能力，完全有能力在未来几年内做微利闪电扩张，与万科由05年的“谨慎进取"变为“快速扩张"的战略是相符合的,预计万科2006年用于土地和工程建设的资金需求将达到200亿元。
2． 土地资源
截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、
武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，目前万科业务已经扩展到20个大中城市,其中主要在以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市 。预计06年计划新增土地储备1000万平方米左右,计划开工面积和竣工面积分别为399万平方米和332万平方米，其中深圳、广州、上海、天津、北京五大核心城市是重点。
3． 人力资源
截至2005 年12 月31 日，公司共有在册员工10961 人，较上年增长13.9％，平均年龄为28 岁.其中房地产开发系统共有员工1924 人,较上年增长14.8％，平均年龄31 岁，平均司龄3 年。学历构成如下:
博士占0。3％,硕士占10。6％，本科占65。3％,大专占19。7%，大专以下占4。1％，本科及其以上学历占地产总人数的76。2％。专业构成如下:市场营销和销售人员360 人，占18。7％,较上年增长12。9％。专业技术人员961 人，占50。0％，较上年增长19.4%：其中工程人员504 人，占26。2%;设计人员234 人,占12.2％；成本管理人员130 人，占6。8％;项目发展人员93 人，占4。8%。管理类员工 603 人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占31。3％ ％，较上年增长9.2％。物业管理系统共有员工9037 人,较上年增长13.7％，平均年龄27 岁，平均司龄1。4 年。物业员工学历构成如下：硕士占0.1%，本科占6.0％,大专占10。5%，大专以下占83。1%。大专及其以上学历占物业总人数的16。6％。
4． 关联企业
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｜ 关联方名称 ｜ 关联关系 |所占权益（ | 比例 ｜是否|
| ｜ ｜ 万元） | (％) ｜控制|
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|东莞万科置业有限公司 ｜ 联营公司 | ｜ | 否 ｜
|沈阳万科新墅置业有限公司 | 控股子公司 ｜ ｜ ｜ ｜
|镇江润中置业有限公司 | 控股子公司 ｜ | ｜ ｜
|中山市万科房地产有限公司 | 控股子公司 ｜ ｜ | ｜
｜上海南都白马房地产开发有限公｜ 控股子公司 | ｜ ｜ ｜
|司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉市万科物业管理有限公司 | 控股子公司 ｜ | ｜ |
｜广州市万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜镇江润桥置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ | ｜
｜天津兴海房地产开发有限公司 | 合营公司 ｜ ｜ ｜ 否 ｜
｜深圳市万科财务顾问有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ | ｜ ｜
｜深圳市万科南城房地产有限公司｜ 控股子公司 | ｜ | |
｜深圳市万科东海岸实业有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ | ｜
|深圳市万科物业管理有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ | ｜
|沈阳万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ | ｜ |
|鹏利国际置业（广州)有限公司 ｜ 控股子公司 | ｜ ｜ ｜
｜鞍山万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 | | 35。00｜ ｜
|上海万科房地产集团有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津万科物业管理有限公司 | 控股子公司 | ｜ | ｜
|天津万科兴业发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ |
｜大连万科锦绣花城开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ |
|武汉市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ | | ｜
｜镇江润都置业有限公司 ｜ 控股子公司 | | | ｜
｜北京海开万科房地产开发有限责| 控股子公司 ｜ ｜ 60.00｜ ｜
|任公司 | ｜ | ｜ ｜
|深圳市第五园房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ | ｜ |
|聚唐有限公司 | 联营公司 | ｜ | 否 ｜
｜富海有限公司 ｜ 联营公司 ｜ ｜ ｜ 否 ｜
｜上海蓝山小城置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ | ｜
｜北京万科企业有限公司 | 控股子公司 | ｜ ｜ ｜
｜上海