房地产企业管理制度.doc

各部门管理制度
＊*＊＊房地产开发有限公司
目 录
综合部工作职责..。。。。。.。。。.。。。。。...。.。....。..。。。。..。。.。。。.。.....。.。..。。.。.。。..。。。.。.。。。。.2
行政管理。。.。。.。。。。.。。。.。。.。.。。。。。。.。.。。。。.。。..。。。。。..。。。。.。。.。.。.。。。.。。。.。。。.。。。。。。。。。。。。。.2
人力资源管理.。。。。。。。。。。..。。.。.。..。..。。.。。。。。。。..。。。。。。..。.。。。。。。。。。.。。。....。。。..。.。。。。..3
客服部工作职责.。.。。。。.。。.。。.。.。。。.。..。..。。。。...。。。.。.。..。。。。。.。。。。。。。。。。。..。。...。。..。..4开发部工作职责。。。。。.。。。.。.。.。。。.。。。。。。.。。。。。。...。。。。。。..。.。..。。.。。。。..。.。..。。.。.。。。。。。.。5
项目开发管理。.。...。.。。.。。.。。.。。。。。。。。..。.。..。.。.。.。。。。。.。.。.。.。。..。。。.。。..。。。。.。。。。.。。。.5
项目立项工作管理.。..。..。。.。。.。.。.。.。.。。。..。.。。。。。。。。...。。.。..。。.。。。.。。。。。...。.。.。.。。。6
总工办工作职责。。。。...。。.。。。.。.。。。..。。。。..。..。。。。.。。..。.。.。.。.。.。.。.。。。。。。。.。..。.。。.。.。。7
工程部工作职责。。。.。。..。.。。。...。。。。..。.。。。.。。。..。。。.。.。。。。。。.。.。。.。。..。..。。。.。。.。。。。.。。。.9
项目施工现场管理.。。。。..。.。.。.。.。。。..。。。..。。..。。.。。.。。。...。。..。。..。..。。....。。。。。.。.。。。9
工程质量管理.。。。.。。..。.。。。。。.。。。。..。。。..。。。。..。。.。.。。..。。。。。。。。。。。。.。。。。.。。.。。.。..。。。..。9
工程进度管理。。.。。。。。。...。..。。。。。。.。。。。。.。.。..。。。。.。。..。..。。。。.。.。。。。。..。。.......。。。。。。。。9
成本部工作职责.。.。.。。.。。。.。。...。。。。.。.。。..。。。。..。。。。。.。..。。.。。。。。.。....。。。。。.。。..。.。。.。。9
项目合同管理。.。。。..。。。。。。。。。..。。.。。。.。。。。..。。。.。..。.。.。。。.。。.。。.。..。.。。..。.。。。....。。..。。..。.10
项目成本控制管理。。..。。.。。。。。..。..。...。..。..。..。.。.。。。。。。。..。.。。。..。。。..。。。。.。..。.。.10
项目（材料设备采购）招标管理。。...。。。。。。。。。.。.。....。..。。。。。。。。.。。。.。...。..。10
合同资料管理。。....。。.。。。。....。。。。。..。..。。.。。。。..。。.。。.。。。.。.。.。.。。.。。..。。.。。。。..。.。。。。10
财务部工作职责。.。。.。.。。。。。。。。。。.。。。..。。。.。。。。。。.。.。..。..。。。。。。.。.。。.。..。。...。.。。.。。.。。11
出纳岗位职责.。。。。.。.。。.。。。。..。.。。。。.。。.。。。。...。。.。。。。..。..。。.。。..。。。。。.。。。.。。.。。.。。.。。12
会计岗位职责.。。。..。。..。.。。。。。。。。.。。.。。。.。。。..。。.。。..。。。.。。。。。..。..。.。。.。。。。。。.。..。。。。。13
审计部工作职责..。.。。.。。..。。。。.。。。。.。。。。..。。。。。。。。。...。.。。。.。.。。。。。。。.。.。.。...。..。。.。。13
市场部工作职责...。..。。。。。。。。.。。。。。。。..。.。.。...。。。。。.。。。。..。。。。。。。。...。。。。。...。。。。.。.。。15
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各部门主要职能
综合部工作职责
一、行政管理：
（一）、政务管理
1、综合文件的起草、打印、分发；
2、公司内外文件收发及处理；
3、公司 会议的组织与管理;
4、重点工作的督促、跟进；
5、员工日常行为规范的督促管理;
（二)、办公设施管理
1、办公用品的采购、保管、分发；
2、办公设备的采购、维护、管理;
3、行政办公费用的管理与控制；
4、办公环境管理.
（三)、后勤保障服务
1、车辆的维护与管理;
2、员工食堂管理。
3、办公设施的维护、修缮、添置和环境卫生的管理。
4、保安、保洁、员工宿舍的管理。
(四）、公共关系管理
1、对外接待管理；
2、对外公关活动;
3、与政府各部门的外联工作。
(五）、公文的收集、整理、归档；
（六）、网络管理
1、网站的建设与维护；
2、公司简报、期刊编辑的出版发行；
二、人力资源管理
（一）、组织及企业文化建设
1、组织制定公司组织机构、部门组织结构和职能；
2、组织编制人力资源规划,核定年度岗位需求,定岗、定编、定员；
3、组织职务分析,编制职务说明书,并监督实施；
4、组织制定公司基本业务制度与流程;
5、组织编制企业文化建设大纲和实施方案；
6、组织、策划、实施员工活动；
7、每月递交员工状况分析报告；
8、部门间沟通、协调和员工定期沟通。
（二）、人力资源开发与培训管理
1、组织员工入职、岗位和技能培训和外训;
2、编制和组织、实施培训计划;
3、组织岗位胜任力模型开发；
4、组织员工发展、职业生涯规划和管理。
（三）、绩效考评和薪酬管理
1、组织编制并实施岗位绩效考核方案；
2、组织部门负责人及以上人员年度职务述职及岗位年度考评；
3、组织、实施员工试用期转正、晋升考评；
4、组织制定和实施对外具有竞争力、对内公平的薪酬管理制定。（四）、人事和员工管理
1、根据招聘需求，甄选招聘渠道，策划、组织、实施招聘活动；
2、组织、实施应聘人员面试、笔试、测评和背景调查;
3、应聘合格人员甄选,薪酬谈判，鉴定《入职备忘录》;
4、入职人员劳动合同、培训合同签定和管理；
5、组织员工试用期考试评估和晋升考核评估；
6、员工入职、离职、岗位异动、岗位晋升、薪资调整等人事手续办理;
7、员工档案、劳动合同、考勤卡、工资卡等人事资料的存档和保管。
（五）、完成公司领导交办的其他工作任务。
客服部岗位职责
一、 物业管理
1 、组织实施物业项目管理运作;
2 、保安、保洁、财务管理;
3、 负责组织制定一年项目费用预决算管理工作；
4 、完成上级交办地其它工作任务。
保洁管理：
负责所辖区域的卫生、绿化工作，保证公司内的环境质量.
1 、负责公司高层领导办公室的清扫和物品布置工作；
2 、负责公司办公走廊和会议室的环境清洁,物品整理、布置；
3、负责洗手间、储物间的卫生和清洁;
4 、负责公司的绿化工作；
5 、负责卫生分担区的清洁工作，达到卫生标准要求；
6 、认真遵守公司的规章制度；
7 、完成领导交办的其它工作.
保安管理：
1、行使对公司办公区域的安全保卫工作,并消除水、火、电的隐患，并承担执行公司各项规程、工作指令的义务.
2 、负责本岗位所分管的工作任务的全面完成；
3 、密切与公司各个部门的工作联系，加强部门间的协调配合工作；
4 、 办公区域的安全保卫工作；
5 、 负责办公区的日常安全管理工作，严禁偷盗、火灾、水患的发生;
5 、完成公司领导交办的其它工作。
开发部工作职责
一、项目开发管理
1、完成项目可行性研究报告，并提出开发建设模式；
2、组织编制项目开发计划，控制开发进度节点；
3、检查、指导、协调项目各部门计划落实；
4、组织完成产品定位工作。
5、收集土地信息，组织完成项目建设书等;
6、负责项目立项并争取政府优惠政策；
7、协助组织编制总体规划、景观、建筑、装修装饰方案等设计任务书;
8、协助组织甄选规划、建筑、景观以及装修装饰等方案设计单位；
9、协助组织项目规划、建筑、景观以及装修装饰等方案评审;
10、协助方案设计单位,深化并完成各项方案及初步设计；
二、项目立项工作管理
1、办理选址意见书和用地审批手续;
2、办理规划报批手续；
3、办理项目建设工程施工许可证手续；
4、办理预售许可证手续；
5、配合总工办、工程部办理用水、用电等手续。
6、根据设计造型及公司对材料的要求组织甄选供应商（投标人）.
7、负责项目工程甲供材料设备采购。
8、监督甲方指定设备、设施的采购 .
9、负责公司工商营业执照、开发资质、组织机构代码证等证照的年审。
10、完成领导交办其他工作.
总工办工作职责
一、负责项目方案管理工作
1、项目规划方案编制
2、组织编制总体规划、景观、建筑、装修装饰方案等设计任务书；
3、组织甄选规划、建筑、景观以及装修装饰等方案设计单位；
4、组织项目规划、建筑、景观以及装修装饰等方案评审；
5、方案设计单位,深化并完成各项方案及初步设计；
二、工程项目技术管理
1、协调设计单位按时完成施工图设计,对施工图进行审核和确认;
2、组织施工图设计交底和图纸会审,协调解决施工中发现的施工图设计问题；
3、对涉及质量、安全等关键部位的施工组织设计进行复核；
4、跟进项目管理,及时做好施工图设计变更的管理工作;
5、提供工程技术支持与指导,及时协助解决施工现场的疑难问题。
6、收集保管工程技术资料,及时组织移交公司相关部门和建设档案管理单位;
7、配合招标及合同管理工作,及时确定施工技术参数、工艺要求、质量标准、验收办法等；
三、工程计划管理
1、根据项目总计划和建筑方案的出图计划，编制施工图出图计划；
2、根据项目总计划编制施工进度总计划，并根据实际情况及时进行调整；
3、根据施工进度总计划和现场施工进度计划,编制项目年度、季度、月度材料、设备采购计划；
4、根据项目施工进度编制材料、设备、绿化苗木等进场计划;
5、根据施工进度总计划和项目施工进度计划，编制设计、监理、勘察、图审、施工、材料设备、苗木采购等资金使用计划.
四、工程监督管理
1、对工程进度进行监督,定期检查执行情况；
2、建立工程质量保证体系和安全文明施工保证体系，经常检查，消除质量隐患，对发现的质量问题跟督整改到位；
3、参与现场定位放线的复核;
4、参与分项、分部工程验收和竣工验收。
五、组织甄选参建单位及材料设备采购管理
1、根据项目计划实施的需求，及时组织甄选施工图设计单位、施工图审查单位、施工单位、监理单位、地质勘察单位、测量单位、检测单位等施工阶段各参建单位;
2、根据设计要求及时收集材料样板和资料,配合设计单位选型；
3、根据设计选型及公司对材料的要求,组织甄选材料供应商（投标人）；
4、根据项目定位,提出并推荐与项目匹配的材料设备档次与品牌；
5、推荐甲定、甲供材料的品牌，确定甲供甲定材料规格、颜色等技术参数;
6、组织对到货材料、设备、苗木的验收.
六、相关报批报建工作
1、协助开发部办理项目建设工程施工许可证；
2、协助办理项目用水、用电手续；
3、协助与工程施工相关的外部关系;
4、协助办理预售许可证、房屋使用权证等工作。
5、负责项目资料管理。
七、福通规划公司技术指导工作。
工程部工作职责
一、项目施工现场管理
1、组织召开第一次工地会议，跟督并参加监理例会；
2、对现场工程技术问题及时处理;
3、对关键工序、隐蔽工程及时进行检查和验收，遵循量价分离原则组织签证计量工作.
4、及时对甲供和甲定材料进场进行验收并跟督管理；
5、协调质监站、监理单位、施工单位、供应商等之间的关系。
二、工程质量管理
1、在图纸下发后尽快熟悉施工图，及时发现问题并提交工程技术部处理;
2、根据技术和施工工艺要求，严格把控重要工序质量控制点，确保工程质量；
3、对项目现场的安全施工、文明施工严格管理，并对发现的安全隐患，及时会同监理单位整改到位。
三、工程进度管理
1、根据项目开发计划控制工程进度，编制详细的可控制的施工计划，确保各施工节点计划按时完成；
2、及时确认开工时间。
3、根据施工合同和形象进度，严格审核支付工程进度款的条件；
4、及时组织工程签证，并对工程签证的客观性、真实性负责；
5、按相关规定严格隐蔽工程签证及设计变更施工签证管理；
6、对施工单位和监理单位提出的有关造价的函件认真进行审查并提出处理意见(价格除外）。
成本部工作职责
一、 项目合同管理；
1、草拟、完善、审核项目合同；
2、组织合同商务性谈判；
3、完善元规范各类合同文本。
二、项目成本控制管理
1、编制、审核工程概况、工程预算、工程结算;
2、审核现场签证、计量;
3、审核工程进度款；
4、审核合同外价格；
5、对工程设计变更进行成本分析并提出意见；
6、对项目成本进行预测、分析并提出成本控制建议书
三、项目（材料设备采购)招标管理
1、拟定招标文件;
2、组织开标、评标、定标;
3、编制、审核工程量清单；
4、拟定招标项目最高限价；
5、草拟、完善、审核项目合同;
6、组织招标商务性谈判；
7、完善规范招标文件范本。
四、合同资料管理
1、招标文件、项目合同相关资料的收集、整理、归档；
2、建立招标、合同管理台帐；
3、收集、整理造价信息，建立造价信息库。
4、甄选工程招标代理、造价咨询单位.
5、配合施工队伍的甄选、材料设备选型、询价等工作.
五、完成公司领导交办的其他工作任务.
财务部工作职责
财务经理岗位职责
1、根据公司经营计划，组织编制公司年度综合财务计划和控制标准；
2、建立、健全财务管理体系，对财务部门的日常管理、年度预算、资金运作等进行总体控制；
3、主持财务报表及财务预决算的编制工作，为公司决策提供及时有效的财务分析,有效地监督检查财务制度、预算的执行情况以及适当及时的调整；
4、与税务、银行等相关部门建立并保持良好的关系；
5、负责向公司总经理汇报财务状况和经营成果。定期或不定期汇报各项财务收支和盈亏情况，以便领导及时进行决策；
6、负责组织公司的成本管理工作。进行成本预测、控制、核算、分析和考核，降低消耗、节约费用，提高盈利水平，确保公司利润指标的完成；
7、完成公司领导交办的其它工作任务。
出纳岗位职责
1、按照国家有关现金管理及银行结算制度及公司相关规定，办理现金收付及银行结算业务，做到日清月结;
2、保守保险柜密码的秘密,保管好钥匙，不得任意转交他人，做好岗位安全工作。
3、控制库存现金的限额，不得白条顶库，不得私自挪用公司现金；
4、负责发票、支票、汇票的收入及各种有价证券的保管、签发支付工作;
5、严格按照公司的财务制度办理费用报销,审核原始凭证的合法性;
6、根据记账凭证登记现金及银行存款日记帐，并做到账账相符、账实相符；
7、各月末及时与银行对账，并编制银行存款余额调节表；
8、根据公司管理及领导的需要，编制各种资金流动报表；
9、有权抵制外单位或个人借用本公司的银行账户；
10、配合会计人员做好每月的报税和工资的发放工作；
11、完成领导交办的其他工作。
会计岗位职责
1、在财务经理的领导下，搞好财务核算,严格依据预算控制各项经费开支标准；
2、负责各项会计事务处理，正确设置会计科目,数字真实、凭证完整，装订整齐,字迹清晰，记账及时；
3、及时正确编制会计报表,帐表相符，认真分析，按时上报;
4、经常检查收支情况，分析费用升降原因，提合理化建议，及时向经理反映本单位经济活动情况；
5、按时完成国税、地税的纳税申报工作；
6、严格执行结算纪律，及时清理债权债务；
7、做好会计档案管理工作,做到安全、保密;
8、认真贯彻执行《会计法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》及财经纪律的有关规定.
审计部工作职责
1。认真贯彻执行国家有关方针、政策、法令、法规，严格执行国家及地区政府的各项规章制度；认真执行公司的各项规章制度;
2。制定公司年度审计项目计划及年度审计工作要点;
3.依据审计程序开展区域或专业公司年度经济效益审计、离任经济责任审计、财务收支审计，工程项目审计（包括工程项目竣工兑现审计、在建项目节点考核、在建项目过程控制审计等)，参股单位年度经济效益审计，内部控制审计，风险管理审计等;
4.向公司审计委员会或直管领导提交审计报告;
5。在审计委员会或直管领导的领导下组织讨论审计报告；
6.根据讨论后的审计报告，起草审计决定，公司正式行文下发，并报局审计部；
7。组织实施上年度预算执行情况考核工作；
8。组织实施公司内部控制审计和风险管理审计；
9.组织实施公司及上级审计机构安排的专项审计调查；
10。对公司各业务流程的制度执行等情况进行监督审计；
11。对财务基础工作进行检查和督导；
12.组织审计人员的理论、业务学习及培训；
13.及时全面的的整理保管审计档案;
14.执行审计结果公告制度，在公司半年及年度工作会上通报审计工作情况；
15。配合上级审计机构的审计任务，服从上级审计机构的工作安排;
16。配合纪检监察部、成本部等部门的有关工作;
17.办好审计专栏，增加审计的公信力和透明度，宣传公司的核心价值观和审计理念;
18。严格执行公司劳动纪律，完成公司交办的其他任务。
市场部工作职责
一、项目营销管理
(一) 营销策划
1、组织实施市场调研，配合完成产品定位报告；
2、制定资金回笼计划，收集、分析、汇总市场反馈信息；
3、制定营销策略，拟制并落实营销策划执行方案;
4、配合项目开发部完成方案设计工作；
5、参与项目前期拓展工作。
(二）营销推广
1、组织甄选营销广告及媒体合作单位，确定营销推广形式;
2、制定整体销售策略、制定推广计划，组织推销活动；
3、合理控制宣传物料及促销费用；
4、全面掌控销售进度，及时反馈市场宣传效果。
（三）、销售管理
1、负责置业顾问定期销售培训，帮助置业顾问促成销售.
2、销售现场管理并落实执行销售方案。
3、草拟、完善并签订售楼合同及送交房产部门备案;
4、及时催缴售楼款并落实销售政策；
5、协助公司客户办理房屋按揭手续；
6、售楼资料收集、整理、汇总、归档。
7、销售状况的评估、分析、解决.
（四）、客户关系管理
1、建立并完善客户档案（成交前原始资料，成交后的合同及其他资料），组织办理房屋产权证；
2、入伙条件的审核（房款支付情况及手续是否完备）；
3、接待客户投诉，提出处理意见.
4、负责客户资源、市场价格等数据的信息,并建立完善的客户资料档案.
二、项目招商管理
1、制定招商目标及招商计划,策划招商方案等
2、负责规划公司各个项目中商业部分的经营区域，形成合理、规范的经营格局;
3、负责制定公司各个项目中商业部分的招商目标及招商计划;
4、负责客户资源、市场价格等数据的搜集、整理工作；
5、负责公司各个项目中商业部分的招商方案的策划及实施；
6、负责收集、整理商业客户的数据信息，并建立完成的客户资源档案；
7、负责协调、沟通关于公司各个项目中商业部分的广告推广工作；
8、对销售现场的商业房源及时去划、进行实时销控；
9、处理销售中的重大突发事件;
10、协调处理重要客户关系；
11、现场重大事件的决策；