二手房买卖合同书.doc

二手房买卖合同书
　　合同各方：
　　甲方(出卖人)：
　　身份证号码：
　　乙方（买受人）：
　　身份证号码：
　　甲、乙、两方依据自愿、诚信原则,经友好协商，达成如下一致意见：
　　第一条 各方承诺及保证
　　甲方承诺并保证：拥有座落于____________房屋的所有权,该项所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。诚信履行本合同书的项下的合同义务。
　　乙方承诺并保证:诚信履行本合同书的项下的合同义务。
　　第二条标的物
　　甲方自愿转让的房屋座落于_______________________________
　　房屋内现有装修及物品全部随房屋转让并不再另外计价。
　　第三条 价款
　　本合同书第二条项下标的物全部计价_______________。
　　各方确认:在甲方及时履行本合同书第六条义务的前提下，本条第一款的价款为甲方转让标的物的净价，即本合同书履行过程中产生的税费由乙方承担。
　　第四条 交付与支付
　　1、本合同书签订时，甲方向乙方交付全部门锁钥匙、电费、自来水费、有线电视、电话等交费证件。
　　2、本合同书签订（并由双方履行了第1款义务）后_____天内，乙方向甲方支付所有房款_______________________。
　　第五条 所有权转移特别约定
　　各方确认:本合同书项下标的物自交付后转移至乙方.
　 第六条:本合同生效后，由于该房产产生的法律责任与经济纠纷与甲方无关。
　　七、违约责任
　　1、乙方不能依约承担本合同书第三条义务时，应承担违约责任。
　　2、甲方双方违反本合同书其他约定的，依法承担相应的违约责任。
　　八、争议解决办法
　　本合同书履行过程中产生的一切纠纷，应提交仲裁委员会仲裁,其裁决对双方具有约束力。
　　九、杂项规定
　　1、本合同书未竟事项，由双方依诚信、公平原则另行商定.
　　2、本合同书一式六份，由甲、乙、各执一份，另三份由乙方保管用于办理变更登记使用(如登记部门要求另行签订合同文书时,各方得另行签订用于登记,但各方权利义务以本合同书为准）。
　　3、本合同书在各方签字后生效。
　　甲方签名：
　　乙方签名：
范本(三）
　　深圳二手房买卖合同范本
　　深（ ）房现买字( ）第 号
　　为更好地维护买卖双方合法权益，请买卖双方在签约前认真阅读以下内容：
　　1、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成,买卖双方经协商一致,可以对合同条款进行修改、补充，但修改、补充的内容应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定。
　　2、在签订本合同之前，买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、房地产证等有关证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，可向法律人士咨询.
　　3、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察.对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息.
　　4、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管,并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。
　　5、本合同生效后,未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意的内容。合同附件及补充协议经买卖双方共同签订后与合同正文具有同等法律效力。
　　6、买方需按揭购房时,应事先全面了解办理按揭贷款所应具备的条件和应提交的资料。
　　7、本合同签订不等于产权过户，只有经过房地产登记机关的转移登记,产权过户才算完成。合同签订到产权过户,有一个时间过程,期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因 ［5］此请买卖双方务必注意交易风险。
　　当事人基本信息:
　　卖方:
　　姓名：____________________________
　　国籍/地区:_________________
　　身份证/护照号码:_________________
　　所占份额：_____________________________________________________
　　公司或机构名称：_______________________________________________
　　营业执照号码：___________________
　　所占份额：__________________
　　通讯地址：_______________________
　　邮政编码：__________________
　　法定代表人：_____________________
　　联系电话：__________________
　　身份证/护照号码：__________________________________________
　　代理人：_________________________
　　联系电话:_________________
　　身份证/护照号码:______________________________________________
　　通讯地址:_______________________
　　邮政编码：__________________
　　共有权人: 姓名：_____________________________ 国籍/地区：_________________ 身份证/护照号码:__________________ 联系电话:_________________ 通讯地址：_________________________ 邮政编码：_________________ 所占份额：___________________________________________________ 公司或机构名称：___________________________________________________ 营业执照号码：_____________________ 所占份额：_________________________ 通讯地址：_________________________ 邮政编码：_________________________ 法定代表人：_______________________ 联系电话：______________________ 身份证/护照号码：_____________________________________________________
　　买方:
　　联系电话：_________________
　　通讯地址：________________________
　　邮政编码：_________________
　　姓名:_______________________________
　　国籍/地区:_____________________
　　身份证/护照号码：____________________
　　邮政编码：_____________________
　　通讯地址：___________________________
　　联系电话：_____________________
　　所占份额：_______________________________________________________
　　公司或机构名称:____________________________________________________
　　营业执照号码：_______________________
　　所占份额：_________________________
　　通讯地址:___________________________
　　邮政编码:_________________________
　　法定代表人：_________________________
　　联系电话：_____________________
　　身份证/护照号码：___________________________________________________
　　代理人：_____________________________ 联系电话：_________________________
　　身份证/护照号码:____________________________________________________
　　通讯地址：___________________________ 邮政编码:____________________
　　二手房买卖合同范本4
　　卖方（以下简称甲方）： [6］姓名：___（身份证号码)：
　　地址:　联系电话：
　　共有人：姓名：___（身份证号码)：
　　地址:　联系电话：
　　买方（以下简称乙方）：
　　姓名:　（身份证号码)：
　　地址:　联系电话:
　　第一条　房屋的基本情况:
　　甲方房屋坐落于　；位于第___层　户,房屋结构为__，房产证登记面积____平方米，地下室一间，面积　平方,房屋权属证书号为　.
　　第二条　价格:
　　以房产证登记面积为依据，每平米　元，该房屋售价总金额为　万元整，大写:　。
　　第三条　付款方式：
　　乙方于本合同签订之日向甲方支付定金___元整，大写：　, 日内交付　万元（大写　）,余款　元（大写　）在房屋过户手续办理完毕之日支付。
　　第四条　房屋交付期限：
　　甲方应于本合同签订之日起　日内,该房屋交付乙方。
　　第五条　乙方逾期付款的违约责任：
　　乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天,乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金.逾期超过__日，即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,追究乙方的违约责任。
　　第六条　甲方逾期交付房屋的违约责任:
　　除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同第四条规定的期限该房屋交给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同,追究甲方的违约责任.
　　第七条　关于产权过户登记的约定:
　　甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天内取得房地产权属证书,乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__％赔偿乙方损失。
　　第八条　签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担.由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。
　　第九条　甲方保证在办理完过户手续之日起　日内,户口迁出，逾期超过___日，乙方每日按已付款的__%收取违约金。
　　第十条　因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。
　　第十一条　本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
　　第十二条　本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_方所在地人民法院起诉.
　　第十三条　本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,甲、乙双方签字之日起生效.均具有同等效力.
　　甲方：　乙方：
　　年　月　日
注意事项
编辑
　　二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素,使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节,减少法律风险,那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢。
　　签订二手房买卖合同注意事项：
　　一、确认产权的可靠度
　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
　　4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
　　二、考察原单位是否允许转卖
　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
　　3、一般来说,军产、院（医院）产、校(学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　三、查看是否有私搭私建部分
　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如阳台改成卧室或厨房、一间分隔成两间；
　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
　　四、确认房屋的准确面积
　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
　　2、产权证上一般标明的是建筑面积；
　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积.
　　五、观察房屋的内部结构
　　1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
　　2、管线是否太多或者走线不合理;
　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
　　六、考核房屋的市政配套
　　1、打开水龙头观察水的质量、水压;
　　2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
　　3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象；
　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象；
　　5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线；
　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
　　7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器；
　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够,暖气温度够不够.
　　七、了解装修的状况
　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
　　2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
　　八、查验物业管理的水平
　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;
　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
　　3、小区是否封闭,保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
　　九、了解以后居住的费用
　　1、水、电、煤、暖的价格；
　　2、物业管理费的收取标准;
　　3、车位的费用。
　　十、追溯旧房的历史
　　1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
　　2、哪些人住过,什么背景，是何种用途；
　　3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
　　4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
　　十一、了解邻居的组合
　　1、好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
　　2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；
　　3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
　　十二、算计一下房价
　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
　　2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
　　3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
　　十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的条件是：
　　1、年满18岁，有城镇户口,本地、外地均可；
　　2、能提供稳定的收入支付本息的证明；
　　3、愿意所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押；
　　4、所购房屋产权所属真实可靠；
　　5、支付有关手续费。
　　十四、请律师
　　1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
　　2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规；
　　3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
　　十五、找代理行
　　1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作；
　　2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是来看信息的准确程度还需要验证；
　　3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
　　十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证:
　　1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;
　　2、资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。
　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
　　1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;
　　2、媒体的十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；
　　3、向律师及中介代理行咨询；
　　4、最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。
　　十八、产权是否完整
　　1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;
　　2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能房款转移到原户主手上。
　　十九、小心房款和产权的交接
　　1、不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
　　2、可以考虑房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后，再房款转入卖方的账户。
　　二十、保证产权顺利过户
　　1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
　　2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
效力审查
编辑
　　在买卖双方对二手房买卖的相关事项达成一致意见后，双方的买卖合同就已经成立。而合同是否具有法律效力，必须从以下方面进行审查：
　　一、 审查合同是否存在无效或可撤销的情形
　　①、合同无效的情形
　　《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:1、一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定.
　　②、合同可撤销的情形
　　《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销.”
　　二、审查转让人是否享有出卖房屋的实体权利，无权处分人签订的房屋买卖合同导致合同无效
　　1、 房屋的所有权人出卖房屋的:应注意审查出卖人是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上的名称一致,必要时到房屋管理部门查询。
　　2、委托或代理出卖的：应注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。
　　3、共有房屋出卖的:应注意审查是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。
　　三、 审查二手房的实际状态，转让的房屋属于法律限制转让的导致合同无效
　　1、审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋
　　比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
　　2、审查转让的房屋是否属于经济适用房
　　如果转让的房屋属于经济适用房有可能导致合同无效.由于各地对经济适用房转让的规定各不相同，因此必须明确该经济适用房是否属于可转让的范围.
　　3、审查转让的房屋是否被依法查封
　　依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产，不得转让”,其中第（二）项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的"。因此，如果转让的房屋在转让合同签订前依法被查封的，很可能会被法院认定合同无效。
　　4、城镇居民不得购买农民的住宅
　　虽然我国现行的法律没有明确禁止城镇非农业户口居民购买农村居民的房屋，但是国务院出台的很多文件却明确禁止此类交易.
　　1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》则重申:“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”受到这些国家政策的影响，有些地方性法规和规章也直接或间接地禁止城镇居民购买农村房屋。 ［7］
签订注意
编辑
　　一、当事人的名称或姓名、住所
　　这里主要是写清当事人的具体情况.地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
　　二、标的
　　同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接）;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;房屋的物业管理费用及其他交费情况.
　　三、价款
　　这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式、付款条件；如何申请按揭贷款；定位；尾款等。
　　四、履行期限、地点、方式
　　主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊.
　　五、违约责任
　　主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题.
　　六、解决争议的方式
　　主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式
　　七、合同生效条款
　　双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还.
　　八、合同中止、终止或解除条款
　　明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　九、合同的变更或转让
　　在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。
　　十、附件
　　在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。 [8]