浅析房地产开发贷款的风险控制.doc

浅析房地产开发贷款的风险控制
摘要:针对当前房地产开发中存在的一些问题和困难，分析房地产开放贷款的风险有哪些以及房地产贷 款内部外部的环境. 关键词：房地产 贷款风险 环境 最年来，房地产价格呈现上升的趋势，我国住房制度改革的不断深入,个人购买商品住房的意向渐趋强 烈.住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生.按揭贷款是指购房户 交纳部分首期付款后，将所购房产抵押给贷款行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银 行与贷款人之间的资金借贷关系。应该说此贷款有价值较稳定的住房作抵押品,安全性有一定保障，但由 于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的房地产市场环境和借款人的还款能力，使得安全性 存在一些问题.据近年来我国银行实际运作表明,贷款风险正日益增加。
一、全球经济一体化带来的政策性风险 ：随着全球经济的发展，各国经济都在相当程度地合作渗透，相 互之间的影响也在不断地加大.东南亚金融风暴，就是“一发”牵动“千钧”。
二、市场风险分析 1。 市场无序竞争.近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少,当开发企业无法实现资 金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。 2。市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已 还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产,使银行难以收回贷款,贷款损失风险增大。 3.利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获 利空间，利率下降,借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受 损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。
三、银行风险分析 银行是典型的负债经营组织，其经营的好坏，关系到储户存款和银行本身的安全，体系和社会经济的安 定。按揭贷款的银行风险来自借款人和银行经营两方面：
1 借款人的风险
（1）借款人违约风险。借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险，主要表 现为被迫违约(指个人财力不足引起还款能力丧失）和理性违约 （即借款人转移投资违约,指借款人具有还款 能力，但觉得放弃继续还款可带来更大的利益）。借款人买房后,房价上升，其理性违约的情况少,而市 场不景气时，借款人可能提前还款，银行在一定的时间内，失去收入来源，影响资金正常循环.
（2）借款人个人信用潜在风险。我国目前个人收入制度不透明，个人消费信贷处于初级阶段, 贷款行不能 正确评价借款人实际收入,不能对其进行有效的跟踪监控，个人信用状况难以评估。
（3）借款人对住房按揭贷款业务存在认识上的误区。部分业主购房时被按揭优惠条件所吸引，未充分考虑 自身的还款能力，随时间推移,生老病死、事业成败、社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。
(4）按揭成数确定不当。按揭成数确定不当，对借款人不加区分地提高按揭贷款成数可能造成的风险。过 低的成数还可能诱发借款人的道德风险。对以投资为目的的购房行为来说,首付比例降低，前期投入越小， 放弃投资后遭受损失越小,房产市场不景气时,就有可能放弃房产并拒绝还款，将风险全部转嫁给银行。
（5）信贷经营中信息不对称的风险。我国尚未建立个人信用征集系统，对个人资质评估缺乏统一客观的标 准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，会产生提供虚假证明的欺诈行为，也为银行在形成逾期后 的催收工作设置了障碍.
2 银行经营风险
（1）按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人住房按 揭贷款风险分析及防范有哪些？违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的 支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握,银行需承担的违 约风险就越大.
（2）流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限 一般较长,这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。
四、开发商的风险分析
（1）假按揭（开发商与购房户串通对银行金融欺诈，骗取银行资金)风险。通过高估房地产价值并与购房 人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，目的达到后，开发商立即转移资金，导致银行债权悬空,即使 银行处置房产，也会大幅“缩水”，信贷资产出现损失。
（2）开发商不具备相应实力。随着住房市场的快速发展,具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业 绩的开发企业是各家银行争夺的对象，但激烈竞争也给一些实力很差的开发企业带来可乘之机。
（3）来自开发项目的风险。开发商对市场因素分析失误，房屋出售后价格下降。在期房按揭贷款中预售不 理想,导致后续资金不足，不能按期交房,客户不能按期入住，甚至项目“烂尾”。开发商多利用融资和 预售收入作为资金来源，处于劣势的客户可能要求解除购房合同,迫使银行出面帮助挽回损失,从而将其 与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的法律风险。
（4）资格与能力、房产质量、配套设施、市场、道德及其它风险。 主要贷款风险表现在：
抵押物风险分析： 1 住房按揭贷款的抵押物即房屋是贷款金的最基本保障,但因贷款期限长，期内抵押物发生变化的可能性 极大，保证人资产可能恶化,易造成抵押物风险。
（1）评估风险。主要表现为抵押物不足.房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷 款成数较高时,有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险.
（2）抵押物损毁或灭失,影响银行信贷资产质量.
（3） 抵押物法律风险。 主要来自抵押的合法性, 一是因建筑违规违章或严重质量问题， 抵押物无法取得 《产 权证》，导致抵押无效。二是重复抵押、重复销售,致不能办理抵押登记手续被查封，若此前银行已发放 贷款，就造成债权悬空。
（4)抵押物处置风险。相关政策法规不健全，当不能偿还借款时，作为抵押人的银行虽有权处分抵押物， 但若该抵押物为借款人的唯一财产，会涉及居民的安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房 产，但我国住房二级市场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行很 可能得不偿失。住房按揭贷款虽是一种风险较低的贷款，但各个环节仍存在一定的风险隐患,如不能正确 认识风险，不能对客观环境的变化做出正确的预测和反应,就可能在未来造成损失。
2 贷款风险的防范 防范规避风险.预测大环境、局部环境的变化，提倡市场竞争但要避免无 为了推动其健康发展，就必须防范 防范 序竞争.改善住房贷款的经济大环境，制定相关的法律法规，健全社会保障制度，决政府直接参与问题， 组建非盈利性担保公司。严格执行住房信贷的金融政策、法规法令，防止有欺诈行为的开发商骗取信贷资 金。提高按揭贷款审批门槛，大大提高赖账的机会成本, 预防道德风险的发生，以保证银行债权安全。
2。1 银行的贷款风险防范 银行是房地产贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法 制化是风险防范的中心环节. （1）加强贷前审查，在成本允许时,尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入 稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策， 帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查；抓 住营销贷款的客户经理这个关键。 （2）防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次 性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。不搞人情和关系贷款，设定合理的抵押率。 在签约后介入项目全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向，开发项目进度、资金运转、总投资、成本构 成、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，督促开发商按时按质按量完成项目,防止工程“烂尾”， “供楼"期间，了解购房人的经济状况，加强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确定“供楼"不能 的情况后，及时要求开发商参与解决.期楼按揭要慎重，考虑工程延期可能性，根据工程进度，分期投放 贷款，专款专用。 (3）加强房地产贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程中，必须适时 建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。在期房按揭中应落实专人加强对售房 款的监控.了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访。掌握借 款人的动态，及时对贷款的风险状况做出风险评价,建立风险预警机制。 (4)确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数.根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按 揭比率,确定相应的风险溢价和信贷额度,提前预防风险的发生。采取实时防范措施，防止按揭违约带来 的提前偿还风险,实现资金的预期利润率，提高资金的运用效率。合理确定按揭贷款成数,不为竞争而随 意提高按揭成数，减少价格缩水的风险。对期楼适当降低按揭成数。
3 密切关注开发商，规避来自开发商的风险 （1)加强对开发商的审查。在签订按揭贷款的合作协议之前，积极稳妥地选择开发企业，注重对开发商资 金实力、开发资质、历史业绩等要素的调查，与实力雄厚、开发业绩好、经营效益高的开发商发生业务合 作;科学地分析和研究市区的发展趋势以及市民居住心理和居住习惯,审慎选择支持对象。 （2）开发项目的审查。严格审查开发项目的区位、环境、地段、建筑品质、项目开发环节的各项许可证， 加强对城市建设规划的先期调查和信息收集工作。在期房按揭中,加强对开发商项目开发资金的审查，即 自有资金的投入、预售形势和前景、资金缺口及资金来源是否有保障。 （3）为有效确保信贷资金正确使用、安全运转及全部用于开发建设，应对所有的建设资金（包括银行贷款) 实行“封闭管理，专项运行". （4)要充分发挥按揭贷款的综合效应。按揭客户一般有一定的经济实力,有的还创办经济实体,可通过开 发商争取到本行开户或办理银行卡业务。 （5) 设置个人住房按揭贷款保证金制度。 签订按揭协议时, 应要求开发商按每个项目专门设置贷款保证金， 金额不得低于贷款额的 10%，作为其履行担保责任，当违约发生时，便于银行收回贷款。
4 加强对抵押物监测，防范抵押物风险 （1）强化对抵押物的审查，确保抵押的有效性,防止重复抵押，对于期房按揭必须取得相应的证明。 （2)对抵押房产准确估价。对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确估价,按照谨慎性原则,采用相对保守 的评估方法，防止价格高估。最好建立银行自己的抵押物评估机构，若银行没有自己的评估机构，应委托 信得过的评估机构。该类贷款期限长，抵押物的价值会发生变化,贷款行应定期或不定期地对抵押物进行 监测,合理地确定抵押物价值。 （3）办理财产保险，防止抵押物毁损.贷款银行应时时关注抵押物现状,要求借款人在借款时对抵押物办 理财产保险,当抵押物发生人为或自然毁损时,及时获得补偿,不会对贷款的按期偿还产生影响。 (4）采取积极的措施，提前研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。出现风险时，可考虑采取银行 同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理抵押物赢得时间,减少贷款损失.积 极促进建立和完善住房二级市场,使抵押物的拍卖和交易能正常、合法进行,降低抵押物的处置风险.促 进建立“廉租住房"制度，使无力继续还款而失去住房的人有安身之所,降低银行处置抵押物的社会成本。 （5）争取立法，规定当楼价持续下跌时，银行可对抵押物重新评估，如果一时未能立法，则在购房抵押借 款合同中注明. 总之， 房地产贷款的可持续发展对整个房地产业的可持续发展具有重大意义，要实现房地产贷款的可持续 发展，我们一定要不断完善各项管理制度，采取措施,控制各种风险。