民生地产工程管理手册.doc

西安民生房地产有限责任公司
工
程
管
理
手
册
批 准 人： 曩斌
版 次： 第 一 版
发布日期：2006年 10月

1页码：1-5

西安民生房地产有限责任公司
工程管理手册
0 概述
0。1 手册说明 …………………………………………… 1
0。2 手册管理 …………………………………………… 2
0.3 修改记录 …………………………………………… 3
1 组织机构及岗位职责
1。1 工程管理部组织结构图 ……………………………… 6
1.2 工程管理部职责 …………………………………… 6
1。3 工程管理部员工岗位职责 …………………………… 7
1.4 工程管理部工作流程 ………………………………… 10
2 工程管理部作业文件
2.1 勘察管理 ………………………………………… 12
2.2 设计管理 ………………………………………… 16
2.3 施工现场管理 ………… …………………………… 19
2。4 市政设施外接手续办理 ……………………………… 23
2。5 监理及施工单位管理 ………………………………… 25
2。6 工程造价管理 ………………………………………… 27
2.7 工程进度管理 ……………………………………… 91
2.8 工程质量管理 …………………………………………93
2.9 施工安全管理 …………………………………………102
2。10 工程竣工、移交、备案管理 ………………………… 105
1 手册说明
0.1。1 编制目的
为了加强西安民生房地产有限责任公司对工程项目实施阶段的管理，规范工程管理工作程序，明确工程管理部工作目标和职责，建立健全工程管理流程，保证对工程项目进行有序、高效的管理，特制定本工程管理手册。
0。1。2 编制依据
依据海航集团、扬子江地产集团及西安民生房地产有限责任公司的有关规定而制定.
0。1.3 手册组成
0。1.3.1 本手册内容包括西安民生房地产有限责任公司工程管理部 组织机构、岗位职责、相关作业文件等内容，是西安民生房地产有限责任公司工程管理部在实际工作中的指导性文件。
0。1.3。2 要求西安民生房地产有限责任公司工程管理部所有人员在工作中必须执行本手册的规定，并在执行中不断提出改进意见。
0.2． 手册管理
0.2。1 编写、审核和批准
本手册由西安民生房地产有限责任公司工程管理部进行编写，通过全体员工讨论后，报公司领导签发。
0。2。2 修正
0。2。2.1 本手册需进行不断修正。公司全体员工均有责任对《工程管理手册》中不适应实际工作要求的地方提出修改意见，经工程管理部相关人员讨论后,将通过正式文件报公司领导批准后下发并据此更改《工程管理手册》有关内容,由工程管理部负责修订电子版本并重新分发.
0。2.2.2 本手册采用电子版的形式，便于日后维护方便。
0。2。2。3 每次对手册进行修正时，应在《修正记录》上作相应的记录。
0.2。3 换版(修订）
0.2。3.1 本部门机构和职能发生大变动；
0.2.3.2 本手册修正幅度超过50％时；
0。2.4 发放
0.2。4.1 经批准的《工程管理手册》在海航集团E网上公布；
0.2.4。2 从发布之日起开始实施。
0。2.5 监督
西安民生房地产有限责任公司全体人员都有责任对《工程管理手册》使用情况进行监督，工程管理部经理负责对本手册的执行情况进行监督。
0。2.6 解释
西安民生房地产有限责任公司工程管理部负责对《工程管理手册》进行解释。
0.3 修正记录
0.3.1 手册修正说明
手册修正应在修改记录的相应栏内填写修改序号、修改章/页、修改日期、批准人、换页日期和换页人姓名。每次修改文件的说明须放在本修改记录的后面，直至下次修改文件时予以替换。
0.3。2 修改记录表
修改序号
修改章/页
修改日期
批准人
换页日期
换页人

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西安民生房地产有限责任公司
工程管理手册
第一部分 组织机构及岗位职责
1 工程管理部组织机构
工程部经理
建筑师（兼职）

土建工程师

安装（水暖电）工程师
造价工程师(土建安装)
资 料 员

2 工程管理部职责:
2。1 接受扬子江地产集团有限公司工程管理部的业务指导,配合地产集团工程管理部的有关工作；
2.2 配合开发项目用地的拆迁工作，负责场地内清理；
2.3 在项目取得施工许可证后 ，工程管理部负责办理开发项目市政配套手续，包括绿化、自来水、雨污水排放、电力、电信、煤气、热力等项目的报建和负责现场施工；
2.4 配合策划部进行设计招标、方案设计工作，与策划部共同负责施工图设计的质量和进度，负责施工中设计变更管理
2.5 负责施工单位的组织、协调，对工程的进度、质量进行检察监督，对施工计划负责；
2。6 负责工程监理、勘测、施工的招投标工作,编写工程招标、发包的各项文件；
2.7 负责编制工程施工的工作计划、方案;
2.8 负责向施工单位拨付备料款、工程进度款和工程结算款的审查工作，协助计财部进行工程决算工作；
2。9 负责各阶段及整体工程竣工验收，负责施工过程中的各项洽商，负责竣工资料的整理和报批工作；
2。10 负责工程各项报表的编写、申报工作；
2.11 负责监督工程现场和全部安全技术工作，并落实到各个工作岗位；
2。12 负责工程项目的概算、预算、结算工作，按照批准的概算、预算、变更预算等控制造价;
2。13 负责各类工程文件的管理工作；
2.14 负责领导交办的其它工作.
3 工程管理部员工岗位职责
3。1 工程管理部经理
3。1.1 负责工程管理部全面管理工作.
3。1。2 负责工程进度、质量、安全、建安造价、施工现场的管理工作.
3.1。3 参与各项招标工作。
3。1.4 负责编制工程项目的总工作计划、方案;
3.1.5 负责协调外协单位关系。
3。1。6 负责审批工程部各类文件。
3.1。7 负责监督本部门员工工作，进行考评。
3.2 建筑师
3。2。1 根据项目建设要求和有关批文，协助策划部组织编制设计大纲,参与设计招标或方案竞赛,评定设计方案；协助策划部编写设计任务书，参与设计单位委托并对其工作进行监控;
3.2.2 配合前期报建工作，提供技术支持;
3.2.3 从专业方面监督设计文件阶段成果的进度和质量；
3。2.4 负责组织施工图会审，督促设计院修改和完善设计图纸；组织设计单位进行设计技术交底。
3.2。5 控制设计质量、设计费用和设计进度；
3。2。6 从专业角度审查设计修改通知、工程变更申请等并确认责任归属；
3。2。7 协调现场各专业技术问题.
3.2。8 提供主要建筑材料的技术指标，并提出相关意见。
3。3 土建工程师
3。3.1 负责土建工程质量、进度、技术、现场安全等工作。监督监理专业工程师工作质量。
3。3。2 参与相关专业施工单位、材料设备的招标，负责工程招标文件的起草、上报。
3.3.3 配合进行本专业材料设备询价、认质认价工作.
3。3.4 负责本专业合同起草、上报和监督执行。
3。3.5 参与放线和定点，配合勘查单位工作。
3。3.6 参与设计方案和初步设计图纸及施工图设计审查。
3。3。7 负责本专业工程设计变更，起草工程联系单。
3.3.8 负责编排专业工程进度计划，并监督实施。
3。3。9 审核工程形象进度，配合进度款审核。
3.3。10 负责办理相关市政配套外接手续,并配合现场施工。
3.3。11 参加土建工程各阶段质量验收和工程质量、安全事故处理。
3。4 设备（水、暖、电）工程师：
3.4。1 负责设备安装（水、暖、电)专业工程质量、进度、技术、现场安全等工作，监督监理专业工程师工作质量。
3。4.2 参与相关专业施工单位、材料设备的招标，负责工程招标 文件的起草、上报。
3.4。3 负责进行水、暖、电专业材料设备询价、认质认价工 作。
3。4。4 负责本专业合同起草、上报和监督执行.
3。4。5 参与设计方案和初步设计图纸及施工图设计审查.
3.4.6 负责本专业工程设计变更，起草工程联系单。
3。4.7 负责编排专业工程进度计划，并监督实施。
3.4.8 审核工程形象进度，负责进度款审核。
3.4.9 负责办理相关市政配套外接手续，并配合现场施工。
3.4.10 参加水、暖、电专业工程各阶段质量验收和工程质量、安全事故处理。
3.5 造价工程师
3.5。1 负责本专业工程概算、预算、结算工作，并监督监理单位对建安工程造价的控制。
3.5.2 负责设计变更、现场签证的技术经济分析，核算变更价款，并进行控制.
3。5。3 负责材料设备询价、认价工作.
3.5。4 参与工程招标，负责起草经济条款内容的起草，负责合同经济条款内容。
3.5.5 审核工程进度款，协助办理工程款支付。
3。5.6 编制工程款动态报表。
3。5。7 负责汇总各专业资金计划并报财务部门。
3.6 资料员
3.6。1 监督施工单位、监理单位资料整理情况；
3。6.2 汇总项目前期资料、各专业工程资料,接受项目各阶段勘察、设计单位、施工单位、监理单位形成的资料以及我司在项目管理工作中形成的有关资料，并按照资料整编规范，进行归档整理，负责移交档案馆。
3。6。3 日常收发图纸、文件、文件资料复印。
3。6.4 汇总工作总结、计划，月度考勤。
3.6.5 来访接待及办公室整洁。
3.6.6 内部图书管理。
3。6.7 文字录入及部门会议记录。
3.6.8 负责工程合同编号。
3。6.9 接受领导交办的其他工作。
4 工程部工作流程（ 见下图）
附图1-1 项目管理部工作流程图
勘察及设计
管理
招标及询价
管理
施工阶段
管理
竣工验收
移 交
竣工资料整理
归档
办理主管部门
备案
勘察管理

设计管理

招投标管理

合同管理

办理配套外接手续
成本进度质量控制

现场安全管理

监理及施工单位管理

预验收

正式验收

施工单位项目移交

移交物业

收集整理资料

移交物业、档案馆

工程结算
办理进度款
设计变更、现场签证、索赔事项
概预算、合同价
按规定报地产集团

监督监理单位工作

工程管理部负责职责范围内工作

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第二部分 工程管理部作业文件
1 地质勘察管理
建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。
1.1 勘察单位的选择
勘察单位的选择原则上以公开招标或邀请招标方式进行选择。具体参照《工程招投标、询价、认价管理》执行，合同签订参照《合同管理》执行。
1。2 配合勘察人员工作
1.2。1 勘查单位进场前,工程管理部应及时向勘察人提供下列文件资料，并对其准确性、可靠性负责。提供下列资料:
1。1。2。1 提供本工程批准文件（复印件），以及用地（附红线范 围)、项目立项 等批件(复印件）。
1。1.2。2 提供工程勘察任务委托书、技术要求和工作范围的地形图、建筑总平面布置图。
1.1。2。3 提供勘察工作范围已有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料。
1.1.2.4 提供勘察工作范围地下已有埋藏物的资料(如电力、电讯电缆、各种管道、人防设施、洞室等)及具体位置分布图。
1.2。2 勘察人员进入现场，土建工程师在现场为其顺利工作提供便利,及时为勘察人提供并解决勘察现场的工作条件和出现的问题（如：落实土地征用、青苗树木赔偿、拆除地上地下障碍物、处理施工扰民及影响施工正常进行的有关问题、平整施工现场、道路通畅、水电源到位等）
1.3 监督勘察单位的工作
1。3。1 审查勘察组织设计，监督勘察单位严格按照组织设计进行勘查。若根据岩土工程条件(或工作现场地形地貌、地质和水文地质条件)及技术规范要求，需变更的，勘察人提出的增减工作量或修改勘察意见，土建工程师审核，办理正式书面变更手续。
1。3.2 勘察工作完成后，接收勘察人提交的勘察成果资料四份.勘察人应按国家技术规范、标准、规程和任务委托书及技术要求在勘察合同规定的时间内提交质量合格的勘察成果资料，并对其质量负责。
1。4 审查勘察结果
勘察成果文件的编制要达到《建筑工程勘察文件编制深度规定》(建质［2003]144号文件)的要求。
勘察单位选择, 招标
评标、签订合同
现场准备、资料准备提交勘察人
勘察人进场工作，专业工程师（土建、水电、造价工程师）配合
监督勘察质量、现场配合
审查变更、签证，并签署
勘察完成，接收并审核勘察文件
勘察管理流程
审查勘察组织设计,人员、机具到位

2 设计管理
2。1 设计管理的内容及责任分工
2.1。1 建筑师协助策划部编制设计任务书、规划设计流程及设计工作界面的划分.
2.1.2 建筑师负责施工图阶段设计工作的跟踪、协调、图纸会审、交底发等工作,其他专业工程师配合。
2。1.3 建筑师监督设计合同实施，其他专业工程师配合。
2。1。4 建筑师、专业工程师共同负责施工阶段需变更内容的收集，提出专业意见,经公司确认后，由专业工程师负责工程联系单的起草,工程部经理签发设计院,出具正式《设计变更通知单》。设计变更审批见《设计变更、洽商管理规定》.
方案初步评审
方案确定
2~3个方案
方案优化
初步设计
内外部审批

按报建要求提供图册
施工图设计
施工图审查
图纸会审
图纸交底
按施工进度要求提供图册
设计变更
工程联系单
图纸实施
设计管理流程2
方案竞选
设计单位选择
设计单位选择
策划部负责工程部配合

策划部、工程部共同完成
工程部负责，策划部配合

2 现场管理
现场管理是指按照国家规定对施工现场的安全、场容场貌等进行的管理.
3.1 现场管理内容
3.1.1 前期准备工作:
3。1.1.1 收集原始资料：现场古墓、洞、地质等资料
3.1.1。2 清除障碍物
(1） 配合拆迁单位进行场地内建筑物及附属物拆除。
(2) 配合进行临时电源、水源引入现场。
3。1。1.3 检查施工现场清障后场地平整状况，安排铺设临时施工通道及通往现场道路。
3.1.1.4 达到“三通一平后”，向施工总包单位进行场地移交。
3。1.1。5 检查监理人员到位。
3.1.1.6 检查施工单位现场准备工作
（1) 审核施工单位编排的施工现场平面图，合理确定临设、大型机械安装、施工道路、物料场、加工厂等的位置
（2） 安排施工单位修建围墙，搭建临时设施,安装机械.布置现场，公示各种规章制度。
（3） 对进场的大型机械设备进行安装验收,检查机械设备操作人员上岗证。
（4） 检查施工物资、机具以及人员到位情况。
(5） 检查施工单位冬雨季施工准备情况
3。1.1.7 作好施工现场的补探及测量放线.包括补充勘探，控制网测量，建筑物的定位放线。
3.1。2 施工阶段现场管理
3。1。2。1 监督监理对现场的管理，要求按 ［[建设工程施工现场管理规定］] ，检查总包单位施工现场管理组织、制度，文明工地措施、环境保护措施、安全防火防电措施、卫生防疫措施。
3。1。2.2 监督检查各种制度、措施的落实情况。现场管理做到文明施工、安全有序、整洁卫生、不扰民、不聚众闹事、不损害公众利益。
3。1.2.3 工程管理部配合总包单位接受政府职能部门对现场的检查.
3。1。3 施工结束后现场管理
3。1.3.1 施工结束后,及时安排施工单位进行清场，剩余物资退场，拆除临时设施，清除建筑垃圾,按市容管理要求恢复临时占用土地
3。1。3。2 清理现场，准备验收。
3.1。3。3 验收合格，施工单位撤场前，现场移交工管理部。
3.2 责任分工
3。2。1 工程部经理全权负责现场管理工作。
3.2。2 各专业工程师负责场地移交总包前的现场管理工作。
3.2。3 施工阶段、施工结束后现场管理,主要由总包单位负责,工程管理部各专业工程师主要负责检查和监督监理单位及 总包方现场管理工作的落实。
3。2.4 现场移交工程管理部后，及时移交物业管理。
3。3 现场管理目标：
3.3.1 无因公死亡、重伤和重大机械设备事故
3.3.2 无火灾事故
3。3。3 无重大违法犯罪案件
3。3.4 无严重污染扰民
3.3。5 无事物中毒和传染疾病
3.3.6 无重大质量事故
3。3。7 施工料具无浪费现象
前期准备
清理障碍物
三通一平
现场移交施工单位，并检查现场准备工作
施工阶段现场管理
施工结束后现场管理
移交物业
监督检查施工单位现场管理，达到文明施工，安全卫生
检查施工单位工完场清
物业管理现场
现场管理流程

4 办理相关市政外接手续，负责施工，取得相关许可证件。
4。1 小区内正式供电
正式供电方案批准后，配合供电单位施工。
4。2 小区内雨污水排放
办理市政排污手续，配合施工.
4.3 永久道路:
院内道路按总体布置图，结合院内绿化,委托施工，进行监督检查。
4。4 市政道路：
到市政管理局申请、报批，配合施工
4。5 自来水：
到自来水公司申请报装，配合现场施工
4.6　　热力:
到热力公司申请报装,配合现场施工。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
4.7 天然气:
到天然气公司申请报装，委托设计，配合现场施工。
4。8 电信
到电信局申请报装，现场配合施工.
4.9 电视
到广播电视局办理申请报装，现场配合施工。
5 监理及施工单位管理
按照监理合同、施工合同约定内容对监理及施工单位进行管理。
5。1 监理管理
工程管理部主要监督、检查监理单位工作质量,配合监理单位实施工程全过程管理。监理单位应主要按照监理规范、监理合同、监理规划、监理实施细则及国家有关建筑规范对工程实施“三控两管一协调”（即控制进度、质量、造价，管理资料、合同，协调建设方与施工方的关系），以及工程项目风险管理。
5。1.1 审查监理公司送报的项目《施工监理规划》、《施工监理细则》等监理技术资料。
5。1。2 审查监理组织机构、监理人员及监理设施是否符合《施工监理规划》、《施工监理细则》文件的规定。
5.1.3 监督监理对质量的控制，要求坚持上道工序不合格不得进入下道工序原则，依据设计文件、施工质量验收规范、合同及强制性法规，通过事前控制、事中控制、事后控制，利用巡视检查、旁站监理及抽样检测等手段，实施对工程质量的监理。
5。1。4 监督检查监理对造价的控制，专业监理工程师严格对施工方所报工程质量及工程数量进行审核,对质量不合格或不符合设计要求、无设计变更、无业主方签认的工程签证单不予认可；对于工程变更进行方案和造价的审核；按照合同、定额及有关配套文件对工程造价进行严格审核，经总监核定。
5。1。5 监督监理对工程进度的控制。
5。1.6 监督监理方对现场安全、文明生产进行管理，对合同、信息的管理。
5。1。7 参加监理例会，并监督各项工作实施情况。
5。1.8 审查监理评估报告、监理总结。
5。1.9 审查和接受监理资料。
5。2 施工单位管理
5。2.1 审查施工组织设计、质量安全保证体系等技术文件。
5.2.2 检查施工单位人员、施工装备等是否按照施工组织设计和有关规定配备到位.
5。2.3 检查施工现场安全、卫生等组织体系，监督落实.
5。2。4 监督检查施工单位违法行为.
5.2。5 监督检查施工单位对质量、安全、造价、现场等进行管理。
6 工程造价管理
6。1 工程造价概念：
建 设 工 程 项目 总 投 资 构 成
建设投资
流动资产投资
建筑安装工程费
设备及工器具购置费
工程建设其他费用
预备费
涨价预备费
直接费
间接费
利润
税金
设备购置费
工器具及生产家具购置费
设备原价
设备运杂费 费
固定资产投资方向调节税（已暂停收取）
土地使用费
与项目建设有关的其他费用
与未来生产经营有关的其他费用
基本预备费
建设期利息
铺底流动资金
工程造价系指从项目建议书开始到完成一项工程所花费的费用总和。
建 筑 安 装 工 程 费 用 项 目 组 成
措施费
间接费
直接工程费够
1.人工费
2.材料费
3.施工机械使用费
1. 环境保护
2. 文明施工
3. 安全施工
4. 临时设施
5. 夜间施工
6. 二次搬运
7. 大型机械设备进出场及安拆
8. 混凝土及钢筋混凝土模板及支架
9. 脚手架
10. 已完工程及设备保护
11. 施工排水及降水
1.工程排污费
2.工程定额测定费
3.社会保障费（养老、失业、医疗）
4.住房公积金
5.危险作业意外伤害保险
规费费费费
企业管理费 费
1.管理人员工资
2.办公费
3.差旅交通费
4.固定资产使用费
5.工具用具使用费
6.劳动保险费
7.工会经费
8.职工教育经费
9.财产保险费
10.税金
11.其他
利润
税金

直接费

立项阶段
项目总投资估算
合理确定项目规模、标准、定位、
小区规划合理
建筑平面布局、合理层高、结构类型、设备选型、功能设置、配套设施、装修匹配、基础类型、构件布置、配筋率
设计阶段：
设计概算（广义）

设计概算（狭义）
图纸质量、深度、出图速度、概算控制在估算之内
施工阶段
施工图预算
1.建筑安装工程费
2.设备购置费
3.土地使用费
4.与建设有关的其他费用
5.预备费
6.建设期利息
建筑工程安装费、设备购置费
质量控制：原材料、检验批、工序分部分项、分部工程、单位工程质量
进度控制：场地条件、进场时间、物资供应、劳动力、设备、机具均衡、工序衔接、资金安排。
安全控制：
现场安全文明施工等
造价控制图
造价控制：概预算控制、合同控制、变更签证控制 、材料设备价格控制

6.2 工程造价管理的内容：
在项目开发的各个阶段，工程管理部主要对项目的建安造价进行合理确定和有效控制。
6.2。1 在立项阶段,主要对项目的规模、定位、标准提出建议；
6。2。2 在项目设计阶段提出合理化建议；
6。2.3 在项目建设过程中，通过对工程质量、进度、成本、现场安全等的全面管理，达到造价控制的目的。
6.3 造价管理责任分工(详见各项管理细则）
6.3.1 招标小组 (施工、监理单位及材料设备的招标）:
6。3.1.1 人员组成：由公司经营班子、相关部门负责人及专业人员、监理人员组成，小组组长由董事长或授权负责人担任.由工程管理部负责施工单位、监理单位、材料设备招标、询价、认价等具体工作的实施。
6。3.1.2 职责：全面负责与工程相关的施工、监理单位及材料设备的招标、询价、认价的组织和实施工作。
6.3.1。3 招标小组工作流程：组织编制项目的招标、询价、认价计划及招标文件；组织实施招标、询价、认价工作。
6.3。2 工程预算管理小组
6。3。2.1 人员组成：由公司经营班子、相关部门负责人及专业人员组成，小组组长由公司董事长或授权负责人担任。工程管理部负责工程概算、预算、结算、变更、洽商具体工作的实施。
6。3。2.2 职责：审定工程概算、预算、结算、变更、洽商价款（单项变更所有涉及项目大于3000元时）等。
6。3.3 工程管理部经理对工程实施阶段建安工程造价的控制全面负责，根据已经审批的预算、合同价、变更价款、询价、认价对工程进行管理。监督检查监理对工程实施阶段造价的控制。
6。3.4 造价工程师负责设计概算审查，并根据有关计价依据对施工图预算、工程结算价进行确定，对工程变更、洽商做出预算控制，报投资管理员审核后，报公司预算小组审定；参与对投标单位商务标评审；参与材料的询价、认价.
6。3.5 专业工程师负责现场管理，重点进行技术把关，确认工程形象进度，合理安排工序,重视工程质量，减少工程变更，按合同、规范管理工程，控制造价。
6。4 造价管理规定
6.4。1 工程招标及材料设备询价、认价管理规定
本管理规定根据《扬子江地产集团工程招标、询价、认价管理规定（试行）》，及我司具体情况编制。
6.4。1.1 组织机构及职责
招标组织实行二级管理:由公司招标小组全面负责招标的管理组织和实施工作；地产集团负责对我公司的招标工作进行监督、指导并审批招标结果。
6.4.1.2 招标、询价、认价形式规定
（1） 符合以下情况之一的工程发包、设备材料采购、咨询服务委托必须采用招标形式（因技术、市场原因造成实质性垄断的除外）：施工承包单项概算价在100万元（含）人民币以上的；设备、材料采购单项概算价在50万元（含）人民币以上的；咨询、服务类委托单项概算价在50万元（含)人民币以上的；
（2） 除(1）规定以外的工程发包、设备材料采购、咨询服务委托可采用询价方式。
（3） 已在承包合同范围内的分包、采购、服务委托，根据合同相应条款约定，承包人提供工程分包商或设备材料相应厂家、品牌、规格、型号、价格，由发包人进行确认时采用认价方式。
6。4。1。3 招标、询价、认价权限
（1） 符合以下条款之一的发包、采购、咨询服务委托须报地产集团审批。
① 招标项目:全部.
② 询价项目：施工承包单项预算价在50万元（含）人民币以上的；设备、材料采购单项预算价在30万元(含） 人民币以上的；咨询、服务类委托单项预算价在30万（含）人民币以上的。
③　 认价项目：
设备、材料采购单项预算价30万元(含）人民币以上的。
④ 审批流程：
专业工程师→工程管理部经理→投资管理员→财务部经理→主管副总→总经理→董事长→地产集团
（2）　 除（1）条款以外的发包、采购、咨询服务委托由我公司自行审批，审批流程:
专业工程师→工程管理部经理→投资管理员→财务部经理→主管副总→总经理→董事长
6。4。1。4 施工招标管理
招标是指通过招标公告或通知，邀请潜在的投标单位进 行投标,经过规定程序确定中标人，并与之签订合同的经济行为。
（1） 招标程序及工作分工：
序号
工作内容
分工
1
编制工程整体招标计划
工程管理部负责编制工程整体招标计划,主管副总审核,报总经理、董事长、地产集团审批。
2
编制单项招标计划
工程管理部负责编制单项招标计划，计财部复核，主管副总审定。
3
编制招标文件
专业工程师编制技术条款,造价工程师（造价咨询单位)编制经济条款、标底清单并汇总招标文件，计财部复核后报招标小组.
4
考察评审投标单位
招标小组组织工程、预算、计财、监理单位及有关部门考察投标单位，工程管理部、监理单位编制技术部分,工程部、计财部编制商务及其他部分考察意见，由工程部汇总各部门及监理单位考察意见，经招标小组审批后，形成考察报告。
5
报审计划和招标文件、备选单位
工程管理部将单项招标计划、招标文件、备选投标单位资料公文呈报，根据6。4.1。3条款,报公司或地产集团审批。
6
发出招标邀请
招标小组根据审批意见，向备选投标单位发出招标邀请。
7
发标、答疑
工程管理部(造价咨询单位）发标、各部门及监理单位参加答疑会,工程部经理主持答疑,造价工程师（造价咨询单位）负责经济条款答疑,专业工程师、监理单位负责技术答疑，并提出技术、工期及配合要求，计财部参与。
8
开标
招标小组组长（或委托人）主持开标
9
评标
招标小组组长（或委托人）主持评标会议，工程部、监理单位进行技术标评审;工程管理部、计财部、监理单位(造价咨询单位）进行经济标打分、评标。工程部根据评审结果汇总，整理成文,形成评标结果，反映对投标单位（3－5家）的综合评议和排名。
10
合同谈判
招标小组根据评标结果,与其中的1－2家单位进行商务谈判.
11
定标
根据6.4。1。3条款，报公司或地产集团审批。并由招标小组根据审批结果，发出中标通知及投标答谢书。
12
资料管理
工程部专业工程师负责招标资料的收集、整理、归档、保存.
(2） 招标前期准备
① 制定工程整体招标计划
a 项目初步设计完成后，工程部根据各分项工程发包、材料、设备采购的时间安排、技术要求编制工程整体招标计划.计划内容应包括分项工程范围、概算价格、招标形式、时间节点要求等（详见附件2《工程整体招标计划表》）.
b 审批流程:
专业工程师→工程管理部经理→投资管理员→财务部经理→主管副总→总经理→董事长→地产集团工程管理部
② 单项招标计划
单项招标工作实施前,由工程部组织编制单项招标计划.招标计划的主要内容应包括:标段划分、招标方式选择、合同价确定方式（清单、定额）、入围单位资格、评标方式、招标工作时间安排、招标小组人员等。
③ 招标文件
招标文件内容
招标文件分正文和附件两部分。
a 正文:招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；
b 附件：技术标编制要求、经济标编制要求、工程量清单报价表、付款方式、甲控材料设备表、施工图、拟签的合同文本、总包方提供的总包服务、材料和设备范围等。
招标文件编制要求
a 招标文件应完整、系统,全文表述准确，对于涉及双方利益的经济条款，应在招标文件中表述清晰,避免事后发生纠纷.
b 招标文件中，应要求投标单位将技术标、经济标分开封装.
c 采用费率招标的项目，须在招标文件中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，根据施工图预算和中标费率， 双方核对工程造价，确认合同总价，并签署补充协议.
④ 标底
a 标底编制
标底由招标小组编制或委托造价咨询公司编制。
b 标底编制要求
标底编制应准确、全面,不得漏项或与实际有较大偏差。
标底必须严格保密.
⑤ 投标单位的资格审查和管理
工程管理部负责建立与维护《合格承包商名录》，组织对新增及已列入《合格承包商名录》单位进行资质复核，并建立评定档案.招标小组负责对无合作记录的备选单位进行资格审查,根据需