玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目可行性研究报告.doc
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1、玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目目录第一章 总论1一、项目基本情况1二、项目由来2三、相关政策3四、政策依据3五、建设原则5六、结论6七、技术经济指标6第二章项目支撑体系8一、政策支撑8二、环境支撑10三、运营与管理支撑11四、其他支撑14第三章 项目建设地点16一、项目建设地概况16二、项目环境分析18第四章 运作主体和模式22一、设计指导思想与原则22二、项目建设规模22三、运作模式23第五章 用地情况28第六章 建设内容29一、基础设施建设29二、项目建设工程35第七章 资金来源及建设进度37一、投资估算范围37二、投资估算依据37三、计算期38四、项目投资38五、资金来源40六、建设
2、进度43七、招投标方案43第八章、效益分析45一、经济效益分析45二、环境效益分析61三、社会效益分析62第九章 结论与建议65一、主要研究结论65二、建议6662第一章 总论一、项目基本情况(一)项目名称:玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目(二)项目业主:重庆中孚投资有限公司(三)项目地址:重庆市渝北区玉峰山镇龙门村10社(四)项目性质:新建(五)项目建设内容及规模本项目拟租赁土地652亩(其中林地450亩、耕地180亩、农民宅基地22亩),其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及农民新村的建设。主要建设规模如下:1、乡村俱乐部:用地面积3000平方米,主要用于游客餐饮、娱乐、住宿
3、以及精致农业产品(如:特色瓜果,花草)和精致特色旅游手工艺品展示和交易。2、互助农庄:用地面积9000平方米(其中新建7000平方米,维修改造2000平方米),主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售,并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园:用地面积5000平方米,以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题,打造特色植物风情园,种植具有地域风情的植物,突出和显示了风情特色元素,挖掘农业旅游的价值。4、农民新村:用地4674平方米,利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。(六)项目工期:项目建设期拟定为3年,即2009年1月至2011年12月.(七)项目总投资及资金筹措1、项目
4、总投资为5300万元,其中建设投资4438万元,土地租金562万元,流动资金300万元。2、资金筹措:项目资金全部由业主自筹。二、项目由来本项目积极响应党和国家对三农问题的关注和号召,严格按照十七届三中全会的政策指引和精神解读,合理利用农村自然资源,森林资源,农副产品资源,劳动力资源以及农村荒地、林地基础资源,并充分发挥本团队在过去十几年来积累的技术研发手段,开发组织管理手段和市场运作能力,建立起新的商业运作模式集“休闲互助农庄、乡村俱乐部,农业生态园和农民新村”于一体的创新型开发模式。该模式从根本上保障和解决了农民的终身利益:提高和改善了农民的居住条件,充分利用农村剩余劳动力资源,提供工作机
5、会,保障农民长期稳定的经济收入,让农民的生活有所依托,得到社会的保障;同时,该模式为政府减轻了社会就业压力,为地方政府长期稳定的税收做出积极的经济贡献;保证了农民,政府等多方利益。在更大的程度上发挥了土地的经济价值,改善并优化了农村自然资源配置,保护林地、耕地的使用性质和规模,对农村集体建设用地实现集约有效利用。该模式实现了农民,政府和企业的利益的统一,使三者相互相承,和谐共生。该模式在实现三赢的基础上,为农村生态环境保护,农村资源利用和社会效益等方面提供了可持续发展的模式,在创造社会主义和谐社会这条路上,积极探索和实践出一个可持续发展道路的方向。三、相关政策1、渝北两路城区分区规划。2、渝北
6、区土地利用总体规划。3、中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。4、四山管制规划.5、重庆市渝北区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业发展的意见。6、渝府发200845号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知.四、政策依据2008年10月19日,党中央发布了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。其原文如下:1、加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地
7、承包权益. 2. 可以允许农民以5种形式流转土地承包权,它们是:A。 转包,就是指承包方将部分或全部土承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。B。 出租,是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他们从事农业生产经营。C. 互换,是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。D. 转让,是在土地家庭承包经营的情况下,由第三者代替自己的发包人履行承包合同的行为。E. 股份合作,是指承包方之间为发展农业经济,将土承包经营权作为股权,入股组成股份公司或合作社等,从事农业生产经营. 3。 现有土地承包
8、关系长久不变。文件指出,要稳定和完善农村基本经营制度,以家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制,是适应社会主义市场经济体制,符合农业生产特点的农村基本经营制度,是党的农村政策的基石,必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而有保障的土承包经营权,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变.4. 允许农民开发经营集体土地.文件中提到,在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土建设非公益性项目允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。文件指出,依法征收农村集体土地,按照同地同价同原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿,解决好被征地农民就业,住房和社会保障。逐步建立城乡统
9、一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场,以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。五、建设原则1、以重庆市城乡总体规划、四山管制规划为指导,明确规划片区功能定位及发展方向.2、将玉峰山镇龙门村10社作为一个完整的空间,从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。突出规划的综合协调作用,统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展;一、二、三产业协调发展;实现区内土地和各项资源的优化配置,使玉峰山镇龙门村10社在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。3、策划应能满足玉峰山镇龙门村10社不断发展壮大所需要的
10、空间构架,远近期相结合,保留林业、农业用地,合理开发宅基地,并不断完善城市功能,使城市健康有序的发展。4、策划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境,严格控制农民宅基地,保证占用耕地与开发复垦相平衡,创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。5、策划要与当地经济发展相适应,从用地划分、功能分区和道路结构等方面,为近远期建设提供方便,有利于镇区整体规划,分片实施,项目启动,滚动发展的模式.六、结论本项目经济、环境及社会效益良好,在不改变土地性质和用途的基础上,最大程度的提高了土地质量,增加了农民年收入,为重庆市民休闲娱乐提供了场所,并且改善了当地自然环境状况,是可行的。
11、七、技术经济指标表11 主要数据及技术经济指标序号名 称单 位数 据备 注1总规划面积亩6821.1林地亩4501.2耕地亩1801。3宅基地亩222总用地面积亩352。1农民宅基地亩222.2林地亩13按林地面积3%3项目总投资万元5300企业自有资金3.1其中:建设投资万元44383.2建设期利息万元03。3土地租金万元5623.3流动资金万元3004资金筹措万元53004.1其中:企业自筹万元5300企业自有资金4.2银行借款万元05设计生产能力6年销售收入万元4200正常年份7总成本费用万元991正常年份8所得税万元787正常年份9年净利润万元2361正常年份10所得税前财务内部收益率
12、38.4011所得税前财务净现值万元1021912所得税前投资回收期年4.87含建设期13所得税后财务内部收益率%31.2514所得税后财务净现值万元688215所得税后投资回收期年5。39含建设期16总投资收益率%66.43正常年份17项目资本金净利润率%44。95正常年份18盈亏平衡点(BEP)22。76%第二章 项目支撑体系一、 政策支撑本项目参照的政策及有关法律法规有以下几个:1、渝北两路城区分区规划.2、渝北区土地利用总体规划。3、中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。4、四山管制规划.5、重庆市渝北区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业发展的意见。6、渝府发20
13、0845号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知.项目依据渝北区土地利用总体规划、渝北两路城区分区规划和四山管制规划及产业规划,采取土地整理、宅基地置换、农村土地承包经营权流转等方式使用农民集体所有的土地,发展休闲、托老、旅游、度假等项目,带动区域经济增长,实现城乡统筹发展.在项目的设计、施工、销售过程中也将严守国家、重庆市的各项政策规定。根据中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中可以看出,本次决定主要强调了以下6点:1、新形势下推进农村改革发展的重大意义本点指出,目前农业基础仍然薄弱,最需要加强;农村发展仍然滞后,最需要扶持;农民增加收入仍然困难,最需要加快。我们必须居安思危、加倍
14、努力,不断巩固和发展农村好形势。2、推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则本点通过5个必须,指出了目前农村改革发展的指导思想与目标.统筹工业化、城镇化、农业现代化建设,加快建立健全以工促农、以城带乡长效机制,调整国民收入分配格局,巩固和完善强农惠农政策。3、大力推进改革创新,加强农村制度建设农村宅基地和村庄整理所节约的土地,首先要复垦为耕地,调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划,并优先满足集体建设用地.4、积极发展现代农业,提高农业综合生产能力按照建设生态文明的要求,发展节约型农业、循环农业、生态农业,加强生态环境保护。继续推进林业重点工程建设,延长天然林保护工程
15、实施期限,完善政策、巩固退耕还林成果,开展植树造林,提高森林覆盖率。5、加快发展农村公共事业,促进农村社会全面进步社会主义文化建设是社会主义新农村建设的重要内容和重要保证。坚持用社会主义先进文化占领农村阵地,满足农民日益增长的精神文化需求,提高农民思想道德素质。6、加强和改善党的领导,为推进农村改革发展提供坚强政治保证实现全面建设小康社会的宏伟目标,最艰巨最繁重的任务在农村,最广泛最深厚的基础也在农村。锐意改革,加快发展,在推进中国特色社会主义伟大事业进程中努力开创农村工作新局面!本项目的建设,正是响应了推进农村改革发展的号召。项目建成后,通过土地整治,不但能够提高当地的土地质量;而且农民通过
16、租借宅基地并入股的形式,每年可以得到分红,从而提高自身收入;本项目的建设过程中及项目建成后可以提供大量的工作岗位,解决了农民的就业问题。综上所述,本项目的建设具有可靠的政策支撑,是可行的。二、 环境支撑 ”渝北第一峰的玉峰山,”峰含玉润,蔚然深绣”,山上尚存光绪年间用条石修砌3000余米的古长城、天城寨、永佛寺,与之相关的遗址有净瓶仙境、莲花池、杨柳潭.玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名,山上除保留古城遗址外,山下已钻出汩汩的温泉,正待开发。玉峰山公园内有来自原始山东省谷净水的枫叶湖、玉泉湖、龙胆湖,因水纯净甘甜,当地人及游客常直接取用,玉峰山泉水点的豆花,更是一绝. 盛夏,这里远离尘嚣、炎热,
17、由于玉峰山相对海拔高、加之森林植被好,林涛送来的习习凉风,清爽宜人.冬日,白雪压弯了松枝,围在火炉旁烤羊肉、品尝玉峰山萝卜炖猪蹄更是浪漫温馨!玉峰山有宝贵的森林植被、美好的自然景观、丰富的人文景观,是一块”养在深闺无人识”的旅游宝地。玉峰山已向游客开放玉峰山森林公园海拔270848。8米,国家森林覆盖面积蓄18000亩,是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被保护最好的森林公园,其森林植被属亚热带温性常绿阔叶林带.森林植物种类326种,野生中草药、野菜近200种。丛林中虎豹虽已绝迹,但仍有野兔、松鼠、锦鸡、杜鹃等多种野生动物出没,年平均气温17度,常年气温比市区气温低约5度.玉峰山有满山的苍翠,高耸的
18、山梁,纵横的沟壑,古朴的农舍,美丽的田园,缭绕的云雾,清澈的山泉,清新的空气等都市稀缺旅游资源,山上山下尤如隔世,好一个自给自足的农耕文明时的“世外桃园”,在这几十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中,依山就势地建造旅游度假村、乡村俱乐部、互助农庄等休闲娱乐设施,其价值是十分巨大的。三、 运营与管理支撑(一)项目运作1、“纲举:就是在项目设计之前,要尽快占领该项目行政与技术的至高点,也就是说要得到与本项目相关的最高行政与技术部门的支持、指导与帮助。2、“目张”:就是在相关行政与技术部门的认同、支持、指导与帮助下,找到项目的建筑设计、施工单位、园林保护、拆迁安置方面的专家。在找到各类单位与专家后,
19、依据先设计,后施工,再管理的原则,编制项目开发的进度表,严格按进度表实施。(二)项目管理1、建设期管理为了实现项目预期的质量、工期、投资等目标,业主应成立项目管理的组织机构。由该项目组织机构对项目进行管理。项目组织机构应根据项目总目标制定各分项目标、各阶段目标。要建立适当的职位体系,明确职权范围,对各职位的主要任务应有明确的规定。还应明确与其他部门人员的工作关系,以便于相互协调。(1)为了更好实现项目预期目标,建议业主委托监理单位对项目的质量、进度、投资等进行控制。业主可将精力主要放在总目标的控制,项目各分项、分阶段工作的衔接协调,项目的外部协调等.(2)工程项目从筹划、选择、评估、决策、设计
20、、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设工程中,必须遵循先后工作次序。建设期的各个阶段可以进行合理交叉,但不能任意颠倒次序。应严格执行工程建设有关法规、规定、标准。(3)业主单位应高度重视合同管理。建设合同是业主和项目实施各主体之间明确权利、责任关系的具有法律效力的协议文件,也是应用市场经济体制、组织项目实施的基本手段。从某种意义上讲,项目的实施过程就是建设工程合同订立和履行的过程。一切合同所赋予的责任、权利履行到位之日,也就是建设工程项目实施完成之时。(4)组织协调是实现项目目标必不可少的方法和手段。在项目实施过程中,业主需要处理和协调众多复杂的业务组织关系,主要内容包括:1)外部环境
21、协调,包括:与政府管理部门之间的协调,资源供应方面的协调,生产要素的协调,项目周边环境方面的协调等。2)与参建单位之间的协调。3)业主单位内部各部门、各层次之间的协调。(5)为了保证项目目标的实现,在项目实施应采用动态控制的方法,阶段性地检查实际值与目标值的差异,采取措施纠正偏差,制定新的计划目标值使项目的实施结果逐步向最终目标逼近。工程项目目标控制就是在项目前期筹划、勘察设计、施工、竣工交付等各个阶段采用规划、组织、协调等手段,从组织、技术、经济、合同等方面采取措施,确保项目总目标的顺利实现。(6)要保证建设项目的投资效益,必须对项目风险进行科学管理,其目的是通过风险分析减少项目的不确定性,
22、以便决策更加科学,以及在项目实施阶段保证目标控制的顺利进行,更好地实现项目质量、进度和投资目标。(7)在工程建设中应强化环保意识,切实有效地把环境保护和克服损害自然环境、破坏生态平衡、污染空气和水质、扰动甚至破坏地下管网等现象的发生,作为项目管理的重要任务之一。在项目实施阶段,做到主体工程与环保措施工程同步设计、同步施工、同步投入运行。在工程承发包中,必须把依法做好环保工作列为重要的合同条件加以落实,并在方案审查和施工过程中,始终把落实环保措施、克服建设公害作为重要内容予以密切注视。2、运营期管理项目建成后,运营期间各种事物由项目开发企业来统一管理。(1)运营期管理的利与弊。利:积极性高,效益
23、好。弊:管理复杂,难以规范。(2)运营期管理部门设置:行政事物部:含行政事物与人力资源的招聘与培训工作。综合管理部:含景点管理、园林维护、清洁卫生、森林保安工作。工程维修部:含景区内所有工程的维修与养护工作.租赁部: 含项目运营区内所有农庄、客房、餐饮、商店的租赁管理工作。财务部:含公司所有财务工作。四、 其他支撑1、 资源丰富玉峰山镇幅员面积48。56平方公里,林地面积为35000亩,耕地面积9500亩,总蓄水量74万立方。生态休闲旅游资源丰富,玉峰山森林公园是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被最好的森林公园之一,山上尚存光绪年间用条石修彻的3000米的古长城、古城门(天城寨)和历史悠久的永伏寺
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