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浅谈物业管理纠纷
摘要：近年来，城市化进程的推进和房地产业的发展，同时也带动了物业管理行业的迅速发展。由于人们生活水平收入的提高和国家信贷政策的大力支持。城市居民的购房能力也不断增强，越来越多的人成为房屋的所有者。但随之而来的新类型的物业管理纠纷逐渐显现出来。在相关媒体和报纸上关于物业管理纠纷的事情的投诉也时有发生。但如何运用法律手段处理日常的物业管理纠纷，来维护自己的合法权益不受侵害,就应当对物业管理纠纷的相关知识有所了解。借此，我将对物业管理纠纷的种类与特点、原因、处理和避免物业管理纠纷的途径四大方面进行相应的论述。
关键词:物业管理纠纷 行政调处 调解 仲裁
一 物业管理纠纷的种类与特点
(一）物业管理纠纷的种类
物业管理纠纷：是指在物业使用、维修、管理中物业管理主体之间所发生的争执，是一种较为普遍的民事纠纷。具体分为以下几类:
1、前期物业管理的纠纷
如物业出售单位是否承担物业保修期限和保修范围责任的纠纷.
2、物业使用的纠纷
如业主使用人是否有法律法规规定物业使用中的禁止行为的纠纷；为主或使用人在装修物业时的纠纷等。
3、物业维修的纠纷
如因物业装修造成相邻业主,使用人的自用部位，自用设备损坏或者其他财产损失而引起的纠纷等。
4、物业管理服务的纠纷
如物业管理企业是否履行其职责的纠纷.
5、物业管理企业与各专业管理职责分工的纠纷
如居住小区内供水设备管理职责的纠纷。
6、物业租赁转让纠纷
如对房屋租赁合同约定的有关条款是否履行的纠纷。
7、异产毗连房屋管理的纠纷
如异产毗连房屋修缮责任的纠纷等
8、政府有关部门在行政管理实施中发生的纠纷
如房屋所有权登记，市政设施、绿化等城市管理法律法规规定的行为作出处罚和处理的纠纷等.
根据物业管理纠纷的性质不同可以分为两大类：
1、平等民事主体之间的物业管理活动中发生的纠纷。
前述的八类纠纷中的前七类纠纷属平等主体之间的民事纠纷。这些纠纷的主体不涉及建设行政主管部门和有关的政府管理。
2、不平等主体之间在物业行政管理活动中发生的纠纷。
前述中的第八类纠纷就属物业行政管理中发生的纠纷。这些纠纷的主体有一方为建设行政主管部门或政府有关的管理部门.
（二）物业管理纠纷的特点
1、纠纷的多发性
随着城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并迅速发展，物业管理的覆盖面逐步扩大。如北京昌平法院,2001年共受物业管理纠纷52件，2002年增至为126件，2003年1--9月份则为137件.
2、纠纷的群体性
城市小区居住密集，物业管理纠纷一旦发生，少则十几人，多则几十甚至上百人.业主利益的共同性自然使其联合起来形成群体性纠纷。
3、纠纷的敏感性
作为一种新的社会现象，物业管理与人们的生活息息相关，纠纷相应地也容易受到社会的关注，加上媒体的传播，容易形成社会的热点。如某物业,因业主与开发商因停车费用与价格发生纠纷。后业主遭不明身份的人殴打,于是事发当夜，百名业主到市政府上访,并悬挂“讨还血债"等标语，引起很大社会震荡。
4纠纷的多样性
物业管理纠纷表现为业主与物业管理公司之间矛盾纠纷.如管理权纠纷，水电及煤气费，维修资金挪用而产生的纠纷等多种多样。
5纠纷处理的复杂性
目前,我国虽相继出台了一系列调整物业管理行为的行政法规、规章、特是国务院出台的《物业管理条例》更是有效地改善了物业管理的法制环境，但它们均属于行政规范,并无针对民事审判的法律文件。而物业管理纠纷涉及物业管理公司,业主及业主委员会，房地产开发等多方主体,所以在同一个案件中出现多方主体法律关系交织的多维现象，处理难度很大。
二 物业管理纠纷的原因
(一）物业管理不善是纠纷的主要原因
作为一个新兴行业，我国有关物业管理方面的法律法规还很不健全,而我国居民也还未对物业管理能改善居住环境，促进房屋的倮值、增值作用有充分的认识.因此导致了一些物业管理纠纷的发生。但从物业管理纠纷的绝大情况来说，由于物业管理不善导致的最为多见.如保安队员所在公司为非法保安公司，未经公安局批准等。
（二）物业管理不到位导致纠纷的重要原因
1、物业管理公司单方面制定物业管理公约，并强行要求业主在公约上签字。
2、物业管理公司阻挠物业管理委员会的组建和正常行使权利，对物业管理委员会的决议置之不理.
3、物业管理公司单方面制定收费标准，并强迫业主按此标准交费。
4、物业公司收费高，服务水平却很低。
5、物业公司动辄以停水停电来要挟业主交纳物业管理费。
6、物业公司巧立名目,随时增设收费项目.
7、物业公司人员素质较低，缺乏处理非常事件的经验和能力.
(三）业主在思想上没有足够的认识也是一个重要原因有些住宅小区的物业管理纠纷，原因是业主不能从思想上接受物业管理这种社会化、专业化的房屋管理方式.现在有一些物业管理收费纠纷纯粹就是由于业主缺乏物业管理意识造成的.
三 物业管理纠纷的处理
（一）物业管理纠纷的处理原则
在法律法规或规章有冲突时，应该遵循宪法的原则,理顺不同法规章之间的效力关系，从而达到纠纷的最好处理方法.
1、先行调解原则
房地产及物业行政主管部门受理申请仲裁的房地产或物业管理案件的，应首选先行调解原则。
2、以事实为依据，以法律为准绳的原则.
仲裁机关在受理仲裁过程中，应开展深入细致的调查研究，查阅户籍档案和有关资料，在弄清事实的基础上，依据国家有关法律和房地产管理法规进行仲裁。
3、当事人在法律面前一律平等的原则
申请仲裁的双方当事人都应是自然人或独立法人，在法律上处于平等的地位。
4、不妨碍当事人行使诉讼权的原则
仲裁发生后,如果当事人一方或双方不接受仲裁裁决，只要一方当事人坚持向司法机关起诉，任何人不行妨碍其行使这项权利。
5、一次裁决的原则
实行一次仲裁制度可以使纠纷得到及时解决，可以避免纠纷中长期无法解决的弊端。
6、以外还有以下原则
（1）物业管理纠纷的地域管理原则
这是处理不动产或不动产有关的争议的基本准则。
（2）民事纠纷尊重协议和合同的原则
因合同和其他民事活动引发的纠纷，应重视当事人之间的约定，以当事人之间达成的合同和协议为基础处理，对于双方议定的条款，只要不与法规冲突,就可以作为调处纠纷的依据。
（3)着重调解的原则
主要适用于民事性质的物业管理纠纷，如合同纠纷或侵权纠纷.
(二）物业管理纠纷的处理方式
根据物业管理纠纷,法律责任的种类和处理方法的不同。物业管理纠纷的处理方式主要有：协商、调解、行政调处、仲裁、诉讼几类。
1、协商
是指物业管理纠纷双方当事人之间本着互谅互让的态度和实事求是的精神，按照有关法律法规、有关纠纷直接进行磋商或评判,自行达成协议从而解决纠纷的一种方式。
2、行政调处
是指法定的物业管理行政机关或部门按照有关法律、法规规定,对特定的物业纠纷进行调解和处理的纠纷的重要途径之一，它具有专业性，权威性强及效率高、成本低等优点.物业管理纠纷行政调处的形式的样可分为行政调解、行政裁决和行政复议。
3、调解
是指当事人之间发生物业管理纠纷时,由国家规定的不管辖权的第三人来主持引导当事人进行协商活动,坚持自愿原则和合法原则，运用当事人进行厉害分析，说明教育的方法,促使当事人双方相互谅解,自愿达成协议,平息纠纷争端的解决方式。调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解和司法调解。
4、诉讼
俗称“打官司"是指受害人或案件的其他当事人或法定国家机关依法向人民法院起诉、上诉或审诉.由人民法院按照法定程序处理案件,保护有关当事人的合法权益.诉讼包括民事诉讼、行政诉讼和形式诉讼.物业管理纠纷主要是民事诉讼和行政诉讼。
5、仲裁
是指发生纠纷的当事人按照有关规定，事先或事后达成协议，把他们之间的争议提交仲裁机构,由促裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利义务作出判断。具有以下特点:（1）以双方自愿为前提;(2)仲裁的范围一般为民事纠纷;（3）仲裁有极大的灵活性与便利性；（4)仲裁具有强制执行力
四 避免物业管理纠纷的途径
（一）完善物业管理法制建设
根据中国物业管理立法的状况，按照法律法规的调整对象，结合中国物业管理行业的特点，发展需要，物业管理法律体系包括以下方面的内容。
1、 房屋及房屋维修管理法律、法规、规章；
2、 物业管理、设施管理法律、法规、规章;
3、 业主委员会管理的法律法规；
4、 物业管理的行业管理法律、法规、规章；
如《物业管理企业资质等级办法》《物业管理服务收费办法》、《物业管理招标管理办法》等等
5、 各类物业管理
如《高档办公楼物业管理办法》和《新建住宅小区物业管理条例》
6、 物业管理与各相关专业管理部门职责分工的法规、规章；
7、 物业管理有关的法律、法规、规章；
(二）理顺物业管理企业与政府有关部门的关系
政府有关部门是指其职责范围与物业管理有直接联系政府部门.主要包括房地产行政主管部门、建委、国土房管、市政、环卫、交通、公安、电价、物价等部门以住宅区所在地的街道办事处等部门.这些政府部门在物业管理中居宏观管理的地位，发挥着宏观管理和专项管理的重要作用。而物业管理则是物业管理企业受住宅区业主委员会的委托对房屋以及设备设施等物业实行专业化管理,目的是通过服务管理，维护业主和使用人共同的居住权益、改善小区环境和提高其生活素质。显然两者的职责重点不一，但是两者的最终目的又是统一的。因此，在物业管理立法中，必须对物业管理企业与政府有关部门的职责分工作出明确的规定，从而避免两者在物业管理中相互推诿或越权管理的弊端。
(三)提高物业管理企业的服务水平
面对社会发展改革带来的站击和挑战，物业管理企业应考虑以下经营发展策略。
1、以客为尊
面对21世纪“关怀顾客，以客为尊”以为上策，物业管理不再是只提供管理服务，而要为业主全面解决困难，让业主满意。
2、以人为本
在信息社会中人力资本取代金融资本成为战略资源。
3、品牌经营
现代经营注重企业形象和服务品牌，企业形象来自于社会大众的公认，所谓有口皆碑。
4、品质管理
推行ISO质量管理体系,会使顾客觉得是优质服务的保证，可惜现时有些管理公司将ISO作为市场推广策略，而没有贯彻和有系统地推行，使得管理运作与ISO的精神脱节,影响了服务质量.
5、成本效益
在成熟的市场经济体制中，产品价格是企业间的主要竞争手段之一。
6、承担社会责任
未来的企业在追求自身利益的同时，必须更重视社会利益，为社会负责,承担更多社会责任。
总之在物业管理过程中，业主与物业管理企业之间的矛盾和冲突频频发生，如何规范业主与物业管理企业之间的纠纷,将成为法律建设所面临的一个新的问题。为了保障我们在物业管理中处于不败之地，必须严格履行物业管理法,进而建立一种和谐的社会关系。从而加强业主与物业管理企业之间的友好联系,促进整个社会健康和谐发展.
参考文献：
(1)物业管理法规/周中元
主编·——北京科学出版社，2005
（2）新编物业标准管理大全/文杰
主编·——北京：光明日报出版社，2003.9
(3）物业管理法教程/周珂
主编·—-北京：法律出版社，2004。6
(4)物业管理法律法规指南/韩强 李冠东
主编·—-北京：中国建筑工业出版社，2000
（5）物业管理法规/王立久
主编·——北京:北京大学出版社，2005。11
(6）物业管理法律与制度/董藩、秦凤伟、刘毅
主编·-—北京：清华大学出版社，2002