山东省2015年上半年房地产估价师《经营与管理》第一章历年考情考试试卷.doc

山东省2015年上半年房地产估价师《经营与管理》第一章历年考情考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是__.
A．按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款
B．商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券)两大类
C．长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年）的贷款
D．抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款
2、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价,则前街影响深度为__米。
A．9
B．13。5
C．15
D．18
3、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__.
A．空置率>合理空置率
B．空置率
4、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】
A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B：待开发房地产建设发包日期
C:取得待开发房地产的日期
D：房地产开发完成并投入使用的日期
E：工业用地的监测点评估价格
6、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__,并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点
B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估,做好勘察记录
D．确定房屋重置价的标准
7、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。
A:38
B：40
C:68
D:70
E：执行层的组织协调
8、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。
A：价值
B:交换价值
C：成交价格
D：评估价值
E：工业用地的监测点评估价格
9、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。
A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》
B．《注册房地产估价师管理办法》
C．《关于建立房地产企业及执（从)业人员信用档案系统的通知》
D．《房地产抵押估价指导意见》
10、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金,当其月营业额超过（）万元时,才对超过部分的营业额收取百分比租金。
A．50
B．60
C．70
D．80
11、__是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A．物权
B．债权
C．租赁权
D．所有权
12、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划,并在附近预先投资，最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．不一致性
C．适应性
D．相互影响性
13、房屋结构差价是指各种不同结构房屋建筑__之间的差额。
A．材料
B．成新
C．折旧
D．造价
14、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证.
A．20，200
B．50,300
C．30,500
D．30，300
15、不是房地产贷款担保形式的是（）。
A．保证
B．抵押
C．质押
D．提存
16、某建设项目建设期3年,各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为万元。
A：305
B：463
C:636
D：961
E:执行层的组织协调
17、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。
A．房屋总登记
B．初始土地登记
C．房屋初始登记
D．房屋他项权利登记
18、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是__.
A．谨慎价值
B．市场价值
C．快速变现价值
D．投资价值
19、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．前期工程费
B．房屋开发费
C．管理费用
D．土地费用
20、下列关于合理使用征地补偿费问题,表述错误的是.
A：耕地占用税用于土地开发和农业发展
B：土地复垦费用于农业发展
C:菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。
A．单位比较法
B．分部分项法
C．工料测量法
D．指数调整法
22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）.
A．150％
B．200%
C．300％
D．400%
23、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的.
A：估价机构
B:估价师
C:估价报告使用者
D：估价委托人的估价需要
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产权属登记的地域范围是。
A：城市建成区內的所有房地产
B:城市规划区內的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C:城市行政区域內的国有土地及其上的房屋
D：城市规划区內国有土地范围內取得土地使用权和房屋所有权的房地产
E：执行层的组织协调
25、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算,其前街影响深度为__。
A．18％
B．20％
C．15%
D．25％
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9％,按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元.
A．544。10
B．709.99
C．6300.00
D．709。38
2、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年,不可续期（土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．95.40
B．97。87
C．98。55
D．99.33
3、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时,往往采用。
A:挑战定价法
B：领导定价法
C：目标定价法
D：随行就市定价法
E:借款合同
4、下列不属于房地产区位因素的是__。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
5、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__.
A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
6、甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样.甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1。5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年.在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为8％则下列表述中正确的有__。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341。67元/m2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
7、收益法中确定资本化率的基本方法有__.
A．市场提取法
B．累加法
C．指数调整法
D．投资收益率排序插入法
E．收益乘数法
8、《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。
A：网上申报
B：网上受理
C：网上审批
D：即时申报、受理和审批
E:直接申报、受理和审批
9、下列闲置土地的处置方式,正确的有。
A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年
B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地
C:改变土地用途,办理有关手续后继续开发
D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年
E：政府收回土地,并与土地使用者签订收回土地协议书
10、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定.
A．房地产开发企业
B．人民法院
C．市、县级人民政府房屋征收部门
D．市、县级人民政府
11、最能说明土地价格水平高低的价格是__。
A．土地单价
B．基准地价
C．楼面地价
D．标定地价
12、根据房地产估价的合法原则,目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。
A：土地所有权
B:国有工业用地土地使用权
C：宅基地土地使用权
D：大型游乐场
E：乡镇企业用房
13、下列关于商业物业的表述中,正确的有
A：能为投资者带来经营性的收入现金流
B：分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C：适合于长期投资
D：需在机构投资者之间进行交易
E：位置对其有着特殊的重要性
14、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。
A：拍卖
B：招标
C：挂牌
D：双方协议
E：直接定标
15、处分抵押房地产所得金额,应首先__。
A．扣除土地出让金
B．支付处分抵押房地产的费用
C．偿还抵押权人债权
D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
16、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是__。
A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
E．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
17、商业银行的外部组织形式包括。
A：单元银行制
B：总分行制
C：混合银行制
D：集团银行制
E：连锁银行制
18、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元.
A．114
B．63.84
C．31。92
D．28。71
19、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
20、对一般__的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点.
A．规模小
B．内容复杂
C．规模较大
D．不太复杂
21、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的()分析。
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
22、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
23、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础,主要包括__等。
A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵
E．统一付款方式
24、不属于通风施工图纸类别的是。
A:平面图
B：剖面图
C：系统图
D：分部图
E：执行层的组织协调
25、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。
A：B市房产管理部门
B:B市土地管理部门
C：C县房产管理部门
D:C县土地管理部门
E：W省房产管理部门和土地管理部门