上半年陕西省房地产估价师案例与分析旅馆房地产及其特点考试题.doc

2016年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产及其特点考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、物业服务成本的构成一般包括__. ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用;③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金;⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
2、从事房地产估价，首先要有房地产。
A：估价业务
B：估价目的
C:估价对象
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
3、某临街深度30。48%（100ft）、临街宽度20％的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24％（50ft）、临街宽度20％的矩形土地的总价为__万元。
A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
4、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元,经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为__万元.
A．61。84
B．78。35
C．84。88
D．173。17
5、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是（）。
A．80％
B．120％
C．171％
D．200％
6、房地产开发前期的规划管理,下列步骤正确的是.
A:选址规划意见通知书，规划设计条件通知书,《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B:规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》
C:选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》,规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》
D：规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》
E:借款合同
7、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算.
A：竣工
B:竣工验收
C:入住
D:交付
E：执行层的组织协调
8、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正,逾期不改正的，可处以元以下的罚款。（2008年试题）
A：1000
B:5000
C:10000
D：30000
E：执行层的组织协调
9、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定,李某应到当地房地产管理部门办理.
A：房屋总登记
B：房屋所有权初始登记
C:房屋所有权转移登记
D：房屋所有权变更登记
E:执行层的组织协调
10、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与__之比。
A．经营收入
B．资本金
C．经营成本
D．销售收入
11、房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者主要差异在于__的设置。
A．项目定位
B．盈亏系数
C．平衡点
D．风险临界值
12、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。
A．权益融资
B．房地产抵押贷款
C．债务融资
D．建设贷款
13、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2％
B．50%
C．56。8％
D．70％
14、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=×直接成本利润率.
A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用
C:待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：工业用地的监测点评估价格
15、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是.
A：法律上的许可性
B：要求上的准确性
C：经济上的可行性
D：技术上的可行性
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有__是不正确的。
A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
17、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。
A：增加项目
B：扣除项目
C:排除项目
D：剩余项目
E：执行层的组织协调
18、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的,预告登记失效。
A．3
B．5
C．6
D．8
19、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是.
A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡,总建筑面积为5 000㎡
B：建筑物地面一层建筑面积为1 400㎡，总建筑面积为5 000㎡
C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为5 500 m,
D:建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为2 500㎡
E:工业用地的监测点评估价格
20、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。
A：15．0%
B:15。7％
C：12．6%
D：11.6％
E:工业用地的监测点评估价格
21、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。
A：5
B：10
C：20
D:30
E:执行层的组织协调
22、转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__土管部门备案.
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
23、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。
A:同价值
B：同收益
C：同性质
D:同类型
E:工业用地的监测点评估价格
24、某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格,则合理的评估价格是.
A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金
B：该房改房现时上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D：当时该房屋的房改成本价
E：工业用地的监测点评估价格
25、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定,并设年的暂定期。
A：半
B：一
C:二
D：三
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、某房地产开发项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。
A：损益表
B：资金来源与运用表
C：资本金现金流量表
D：全部投入现金流量表
E:借款合同
2、城镇体系规划分为.
A：全国城镇体系规划
B：省域城镇体系规划
C:市域（镇域）城镇体系规划
D:县域城镇体系规划
E:乡镇体系规划
3、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。
A．贷款额
B．企业信用等级
C．自有资金数量
D．项目风险等级
E．贷款期限
4、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括．（2009年试题）
A：开发商违法预售
B：借款人赖账不还
C：借款人拖延还款
D：房地产市场供需失衡
E：借款合同
5、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括__。
A．应采用客观成本而不是实际成本
B．应采用实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
6、房地产开发企业的经营成本主要包括__。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
7、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷.如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题,这里的“交付使用”之后是指。
A：未办理交付使用手续之前
B：办理了交付使用手续之后
C：房屋所有权证办理之前
D：房屋所有权证办理完毕之后
E：因房地产资金问题而不能如期开工的
8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。
A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E:在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
9、耕地占用税是对征收的一种税。
A：对占用耕地建房的单位和个人
B：对从事其他非农业建设的单位和个人
C：对占用耕地建房的单位，不包括个人
D：对从事其他非农业建设的个人,不包括单位
E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人
10、按贷款使用期限的长短,可将贷款分为.
A:短期贷款
B：中期贷款
C：长期贷款
D：抵押贷款
E：保证贷款
11、风险辨识常用方法有.
A:蒙特卡洛模拟法
B：筛选一监测一诊断技术
C：幕景分析法
D:德尔菲法
E：智暴法
12、强制拍卖标的须符合以下三个要件。
A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产
B:强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、冻结)的财产
C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施（查封、扣押、冻结)的财产
D:强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产
E:强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产
13、某类房地产2005年~2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0。1、0。2、0.2、0。5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为(）元／。
A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
14、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。
A:二者既有相同之处，又有质的区别
B：股票投资是一种长期投资,而公司债券投资则是一种短期投资
C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
15、”拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。"这是拍卖基本原则中__原则的内容。
A．公开
B．公平
C．公
D．诚实信用
16、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场,即，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场,即.
A：差异性营销，集中性营销,无差异性营销
B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销
C：集中性营销,无差异性营销，差异性营销
D：集中性营销,差异性营销,无差异性营销
E:借款合同
17、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得.
A:涉及贷款服务
B：出现融资的内容
C:承诺为人住者办理户口
D：利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E:使用建筑设计效果图
18、房地产用益物权不包括。
A:抵押权
B：建设用地使用权
C：地役权
D:土地承包经营权
E:执行层的组织协调
19、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为__。
A．定值保险和不定值保险
B．单一危险保险和综合危险保险
C．财产保险和人身保险
D．原保险和再保险
20、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素.从投资的角度来看主要有__。
A．风险因素
B．资本化率
C．通货膨胀率
D．投资利润率
E．资金总额
21、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有.(2009年试题)
A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时,应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
22、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
23、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是。
A:属地管理原则
B:房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C：房地产权利人只能到房屋所在地的市(县）房地产管理部门办理产权登记
D:房屋的所有权人和使用人为两个人
E：执行层的组织协调
24、随着市场细分研究的深入,在房地产营销中引入了“弥隙市场"的概念。弥隙市场的特点是。
A:消费者愿意支付较高的价格
B：企业处于领导地位
C：消费者以年轻人为主
D：商品住宅多为豪宅
E：以投资性购买为主
25、可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的__分析、论证的科学方法。
A．社会因素
B．技术经济
C．风险
D．收益成本