下半年江西省房地产估价师案例与分析分享产权和独享产权考试试卷.docx

2016年下半年江西省房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的,应及时办理变更登记
2、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。
A：5%
B:10％
C:20％
D:30％
E:执行层的组织协调
3、房地产开发投资通常属于。
A:长期投资
B：中长期投资
C：中短期投资
D:置业投资
E：借款合同
4、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者
B．承购人
C．预买客户
D．潜在客户
5、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。
A:累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度
C:单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度
E：工业用地的监测点评估价格
6、《中华人民共和国刑法》规定,承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物,但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处,并处罚金.
A：三年以下有期徒刑或者拘役
B：五年以下有期徒刑或者拘役
C：五年以下有期徒刑或者管制
D:五年以上、十年以下有期徒刑
E：执行层的组织协调
7、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。
A．同时
B．随之
C．不能
D．权利人确定是否
8、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
9、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。
A:固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B：生产性投资和非生产性投资
C:政府投资、非盈利机构投资
D：企业投资和个人投资
E：借款合同
10、某套住宅总价30万元,套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：1765
B:2000
C：2069
D：2400
E:工业用地的监测点评估价格
11、由于出让计划不明确,对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年
A．1
B．2
C．3
D．5
12、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与__之比.
A．经营收入
B．资本金
C．经营成本
D．销售收入
13、某家庭预计今后15年内月收入为10000元,如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题)
A：28。62
B:29。16
C:41.56
D:48。24
E：借款合同
14、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。
A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
15、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。
A:总和
B:水平
C：质量
D:数量
E：执行层的组织协调
16、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。
A：1％
B：2％
C：3%
D：4％
E:执行层的组织协调
17、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。
A．0。91
B．0。92
C．1.09
D．1。10
18、某在建工程,土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2。5年.已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A．3758。57
B．394203
C．3966.10
D．4769.85
19、目标定价法所确定的单位价格为__。
A．单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量
B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量
C．单位价格＝单位成本×（1+月标利润率）/(1－税率）
D．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率）×(1－税率）
20、在存在房地产泡沫的情况下,国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：收益法
B：市场法
C:成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。
A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途
B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准
C：产权档案未记录用途的,以实际用途为准
D:实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意,是否取得合法手续为依据
E:房地产估价机构必须加盖公章
22、减征、免征契税政策中，城镇职工,按规定第一次购买的,免征契税。
A：私有住房
B：公有住房
C:商品住房
D：二手住房
E:执行层的组织协调
23、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8％，该宗房地产的收益价格为__万元。
A．133.90
B．135。09
C．143。10
D．150
24、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
25、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容,息票一般以个月为一期。
A:1
B：3
C：6
D：9
E：执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分)
1、某宗土地使用权出让合同约定的使用年限为70年,土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限为__年。
A．10
B．20
C．30
D．40
2、在房地产定价方法中,名牌策略属于__。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．领导定价法
3、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过__得来的。
A．近期交易物业的租金或售价进行比较
B．市场上交易物业的租金或售价进行比较
C．类似物业的比较
D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
4、定义市场区域工作主要包括.
A：描绘市场区域的发展前景
B:描绘市场区域
C：在相应地图上描绘区域的物业类型
D：在相应地图上标出市场区域的边界
E：解释确定市场区域边界的依据
5、某房地产开发项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。
A：损益表
B：资金来源与运用表
C：资本金现金流量表
D：全部投入现金流量表
E:借款合同
6、是物业管理的三个基本特性。
A:社会化
B:专业化
C:市场化
D：私有化
E：民主化
7、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。
A．商品房预售许可申请表
B．开发企业的《营业执照》和资质证书
C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
D．工程施工合同及关于施工进度地说明
E．商品房预售方案
8、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。
A．住宅用地
B．公共服务设施用地
C．道路用地
D．绿化用地
E．军事用地
9、经营费用的人工费包括。
A：工资
B:医疗、养老、失业保险
C：统筹费
D:聘请法律顾问的费用
E：保安费用
10、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有.
A：成本低
B：反馈快
C：能深入了解被访者情况
D：回收率高
E：能深度访谈
11、下列属于长期资产的有.
A:长期投资
B：固定资产
C:无形资产
D:应收账款
E：存货
12、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。
A:二者既有相同之处,又有质的区别
B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系,而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任,而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。
A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．会计折旧
14、基础设施建设费包括__的建设费用。
A．自来水
B．污水
C．煤气
D．热力
E．电信
15、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。
A：法院强制拍卖的国家强制性
B:目的的利他性
C：目的的非利他性
D：强制拍卖标的的非自有性
E：强制拍卖标的的自有性
16、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算,甲公司拥有的土地数量为__m2.
A．700
B．600
C．500
D．200
17、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面.
A．合法交易
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
E．合法区位
18、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的,首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分
C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
19、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元／、2800元.该市A市2007-2008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。
A：107．69％
B：7．69％
C：110．3%
D：10．3％
E:执行层的组织协调
20、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。
A：5
B：7
C：10
D:15
E:执行层的组织协调
21、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的,如选择仲裁方式，则。
A：必须经房屋拆迁管理部门同意
B:前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C：实行“一裁终局制”
D:只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的,仲裁委员会不予受理
E：对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
22、某单位拥有的一出租物业的原值为5 000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。
A：42．0
B：50．4
C：60．0
D:72．0
E：借款合同
23、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。
A．估价时点为未来,估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
24、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
A：房产税
B：增值税
C：消费税
D:营业税
E：流转税
25、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作,这是的工作内容。
A：物业管理
B:设施管理
C：房地产资产管理
D：房地产组合投资管理
E:借款合同