上半年四川省房地产估价师制度与政策房地产中介服务机构管理考试题.docx

2016年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务机构管理考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于（）。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
2、下列关于地籍图,表述不正确的是.
A:地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据
B:地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图
C：城市地籍图比例一般为1：800
D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素
E：执行层的组织协调
3、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。
A．低于
B．等于
C．高于
D．无关联
4、合法建造房屋的物权自__产生效力.
A．记载于不动产登记簿时
B．颁发房屋权属证书时
C．申请房屋所有权登记时
D．事实行为成就时
5、流动比率，下列说法不正确的是.
A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100%
B：又称之为“银行家比率"
C：又称之为“二对一比率"
D:在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
E:借款合同
6、下列不属于物业管理基本特性的是__。
A．城市化
B．社会化
C．专业化
D．市场化
7、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
8、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。
A．市场分析
B．选择目标市场
C．细分市场
D．产品定位
9、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。
A．交通拥挤
B．建筑技术进步
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
10、某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。
A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金
B：该房改房现时上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D:当时该房屋的房改成本价
E:工业用地的监测点评估价格
11、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%)。
A:现在按9。5折一次性支付
B：一年后一次性支付
C：现在首付30％,余款在未来3年内分年等额支付
D：现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付
E:工业用地的监测点评估价格
12、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。
A：1
B：2
C：3
D：4
E：执行层的组织协调
13、下列关于地籍图的表述中,不正确的是.
A：地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图
B：城市地籍图比例一般为1：500
C:宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图
D:宗地图要求必须按比例真实绘制,比例尺一般为1：500或小于1:500
E：执行层的组织协调
14、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。
A：空间直线距离
B：交通路线距离
C:交通时间距离
D：经济距离
E:工业用地的监测点评估价格
15、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__.
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
17、合同未作约定的，面积误差比的绝对值超过3％时,如果买受人退房,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。
A：30
B：45
C：60
D：90
E:执行层的组织协调
18、王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
19、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15％
B．20％
C．30％
D．40％
20、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
21、按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括__。
A．结算类中间业务
B．决算类中间业务
C．担保型中间业务
D．融资型中间业务
22、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时,有条件的必须采取方式。
A：政府定价
B:双方协议
C：政府指导价格
D:拍卖、招标、挂牌出售
E：执行层的组织协调
23、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具.
A．1
B．2
C．3
D．4
24、主要是在会计中使用的价值概念是__。
A．公允价值
B．买卖价值
C．保险价值
D．计税价值
25、以下说法不正确的是__.
A．估价目的不同，估价的依据可能不同
B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值
C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同
D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同
二、多项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续.
A．10
B．20
C．30
D．40
2、测量学按照专业可分为.
A：空间测量
B:陆地测量
C：地籍测量
D：房产測量
E：矿山测量
3、最小二乘法的基本原理是__。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
4、下列属于强制拍卖的特点是。
A：主体的不定性
B：权利义务的对等性
C:国家强制性
D：目的的利他性
E：标的非自有性
5、在下列房地产投资行为中,体现房地产置业投资特点的是__。
A．买地-—建房-—卖房
B．买房—-经营
C．买房--出租--转售
D．买房——出租
E．买地--开发——转让
6、下列哪种情况会导致房地产价格偏高__。
A．有特殊利害关系人之间的交易
B．出国急售
C．买方对所买房地产有特别兴趣
D．卖方不了解行情
7、估价报告书的内在质量包括__。
A．估价结论的准确性
B．文字表达水平
C．估价方法选择的正确性
D．参数确定的合理性
8、根据房地产估价的合法原则,目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有.
A:土地所有权
B：国有工业用地土地使用权
C:宅基地土地使用权
D：大型游乐场
E：乡镇企业用房
9、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。
A．1
B．5
C．15
D．20
10、不属于房地产价格外部影响因素的是__。
A．人口因素
B．权益因素
C．经济因素
D．区位因素
E．社会因素
11、正常成交价格的形成条件有。
A：理性且自私的经济行为
B：买者和卖者都具有完全信息
C：买卖双方是出于利己动机进行交易的
D：不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价
E:适当的期间完成交易
12、某商场当前市场售价为6000元/，业主采用年租金6％等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6％,则第一年的租金应该确定为元/.
A：283
B：318
C：460
D：423
E：借款合同
13、一般来说,有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。
A：城市化水平的提高
B：房地产开发建设的技术进步
C:房地产本身价格的提高
D:消费者收入水平的提高
E：房地产开发建设要素价格下降
14、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。
A．购买上班用的电动车
B．购买自用二手商铺
C．自建自住住房
D．装修自住住房
E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息
15、银行为某家庭提供了年利率为6%，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0。2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元.
A：1843。86
B:1847.55
C：2279。87
D:2291。27
E：借款合同
16、城市规划的批后管理主要是.
A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书
B:对城市用地审批核发建设用地规划许可证
C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证
D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作
E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作
17、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务.
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定级
18、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。
A:当地工商行政主管部门
B：当地计划行政主管部门授权机构
C:当地计划行政主管部门
D:当地建设行政主管部门授权机构
E:当地建设行政主管部门
19、金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50％
B．60%
C．70%
D．80％
20、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年.
A．1
B．2
C．3
D．5
21、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是__.
A．法律上的许可性
B．要求上的准确性
C．经济上的可行性
D．技术上的可行性
22、物业管理的社会化有两个基本含义,即。
A:房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C:物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E:政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
23、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格”.
A．30
B．90
C．50
D．60
24、下列属于形成权的是。
A：解除权
B：追认权
C:选择权
D:异议权
E：人身权
25、物业管理的基本特征不包括__。
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．职能化