上海上半年房地产估价师理论与方法房地产区位状况描述试题.docx

上海2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。
A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D:各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
2、假设开发法是以__原理为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
3、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括:①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告:⑩出具估价报告;(11）估价资料归档.一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)
B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11)
C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)
D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11)
4、当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应__直线法计算出的成新率.
A．大于
B．大于或等于
C．小于
D．小于或等于
5、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示.求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为(）年。
A。4.00
B。4。58
C.4.625
D.5。16
6、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
A：会计主体
B:持续经营
C：会计分期
D：货币计量
E:执行层的组织协调
7、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价××临街宽度。
A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：混合深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。
A：房地产重新购建价格的求取思路
B：土地重新购建价格的求取思路
C:具体价格重新购建价格的求取思路
D：建筑物重新购建价格的求取思路
E:工业用地的监测点评估价格
9、新建房地产项目的出租和销售,属于房地产的__.
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
10、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。
A．MBB
B．MPT
C．CMO
D．MSS
11、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B:某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积
C:某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价
E:工业用地的监测点评估价格
12、通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。
A：4075.0
B：4242。5
C:4410。0
D:4577。5
E:工业用地的监测点评估价格
13、下列不属于房地产结合物的是__。
A．管理人
B．实物
C．权益
D．区位
14、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。
A．减少
B．增加
C．不确定
D．不变
15、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n,净收益增长率g与报酬率y相等,则房地产价格V=（).＆nbsp；
A。选项A
B。选项B
C.选项C
D。选项D
16、我国土地用途管制的核心是。
A：实行土地有偿有限期使用制度
B：经营土地有偿使用
C:不能随意改变农用地的用途
D：不能随意改变建设用地的用途
E:执行层的组织协调
17、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0。5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。 某类房地产2005年～2009年的价格 （单位：元/m2）
A．年份
B．2005
C．2006
D．2007
E．2008
F．2009
G．价格
H．6810
I．7130
J．7460
K．7810
L．8150
18、一般来说，标准方差越小,投资风险__。
A．越小
B．越大
C．越难控制
D．越难估算
19、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。
A:总工程量
B:实测工程量
C：工程量清单
D:最终工程量
E：借款合同
20、属于禁止发布房地产广告的情形有.
A:在划拨土地上开发建设的房地产
B:已设定抵押的房地产
C：未取得商品房预售许可证的房地产
D：没有选聘物业管理企业的房地产
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、”五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
22、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系.
A．某一事物
B．某房地产
C．某一事物与其他事物
D．各种事物
23、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t）=N［Pc-C—kc（t)］中，N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量
B:市场上每单位农产品的价格
C：生产每单位农产品的成本
D：向市场运输每单位农产品的成本
E:工业用地的监测点评估价格
24、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的，则代理费应列入__.
A．管理费
B．销售费用
C．前期费用
D．其他费用
25、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括。
A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C：有助于保持估价机构工作的连续性
D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、在右图所示的现金流量图中,已知A、i和P,求F,采用复利系数标准表示法表示，正确的是()。
A．F＝15A－P
B．F＝A（F／A，i，5)－P
C．F＝A（F／A，i，5)－P（F／P，i,6）
D．F＝A(F／A，i，5）(F／P，i，1）－P(F／P,i，6）
E．F＝［A（P／A，i，5）－P］（F／P，i，6）
2、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__.
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
3、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是__。
A．金融业的发展
B．社会人口密度
C．物价的高低
D．自然环境的变化
E．政治制度的变迁
4、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为(）万元.
A．16
B．18
C．20
D．22
5、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后,抵押权人方可优先受偿。
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
6、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失.造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
7、在商业银行办理的贷款中,担保方式有。
A：保证
B：信用
C：质押
D：抵押
E：保险
8、关于商业物业投资的说法，正确的有。
A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B:商业物业交易常在机构投资者之间进行
C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D：商业物业不适合长期投资
E：商业物业投资收益全部来自出租收益
9、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__.
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
10、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成.且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__.
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
11、能够构成设计变更的事项包括。
A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸
B:增减合同中约定的工程量
C:改换有关工程的施工队伍和人员
D:改变有关工程的施工时间和顺序
E:其他有关工程变更需要的附加工作
12、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
13、下列有关房屋权属登记的表述中,正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外,必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度,边长取至0。001,但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
14、收益乘数有__。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
15、下列关于房屋建筑工程质量保修责任,说法错误的是.
A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B：保修费用由施工单位承担
C:保修完后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D:保修费用由质量缺陷的责任方承担
E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任
16、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经__讨论通过后实施。
A．当地房地产行政主管部门
B．房地产开发商
C．业主大会
D．物业公司
17、某类房地产2007~2011年的价格见下表,关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。
A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡
D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡
E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡
18、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。
A:开发商的直接损失
B：开发商的精神损失等间接性损失
C:购房人的精神损失等间接性损失
D:商品房销售代理商的直接损失
E：购房人的直接损失
19、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元（㎡·年），则其面临.
A：市场供求风险
B:周期风险
C:变现风险
D：通货膨胀风险
E:借款合同
20、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如()等.
A．道路
B．房屋
C．丘陵
D．山地
21、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
22、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78％
B．85％
C．117%
D．150%
23、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。
A：1％
B:2％
C:3％
D：4%
E：借款合同
24、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田.该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩.根据规定,如按最低标准,B房地产开发公司应每个农民支付元的安置补助费.
A:1000
B:2000
C:4000
D：6000
E:执行层的组织协调
25、在估价中，测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值