上半年江西省房地产估价师制度与政策必看建设用地使用权出让试题.docx

2015年上半年江西省房地产估价师《制度与政策》必看:建设用地使用权出让试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度.
A:债权
B：物权
C：质权
D：他项权
E：执行层的组织协调
2、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元,则该房地产的成本利润率为__.
A．36％
B．62.07％
C．73．47%
D．80%
3、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】
A：22 m
B:28m
C:38 m
D:50 m
E：工业用地的监测点评估价格
4、在某商业街深度30。48m(即100英尺）,临街宽度20m的矩形土地,总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45。72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。
A：市场价值
B：清算价值
C:快速变现价值
D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
6、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
7、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
8、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难,这主要体现了房地产投资风险的__.
A．政治风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
9、收入效应是指。
A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B:在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C:其他商品价格不变，某商品价格发生变动,从而商品的相对价格发生变化,消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：执行层的组织协调
10、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是__.
A．收益递增递减原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．适合原理
11、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。
A:1~7
B：7一10
C:7~14
D:15-20
E：执行层的组织协调
12、实行施工总承包的房地产开发项目,施工现场的安全应由（）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
13、误差的处理方式中，对合同未作约定的,面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。
A：退房
B：换房
C:买房
D：卖房
E:执行层的组织协调
14、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
15、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。
A：土地宗地号
B：房地产门牌号
C：房地产原始号
D：房地产产籍地号（丘号）
E：执行层的组织协调
16、在城市规划中，地下建筑面积通常不计.
A:建筑规模
B：建筑高度
C：建筑密度
D：容积率
E：工业用地的监测点评估价格
17、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为4％，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0。4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为__。
A．6％
B．8.4％
C．11%
D．15％
18、下列表述中不正确的是__。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果
19、某一在出让土地上建的商场,土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．37
B．40
C．60
D．63
20、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是__.
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
21、对出租物业来说,最主要的收入记录是__.
A．空置率水平
B．租金清单
C．押金收入
D．欠租清单
22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：自然折旧
B：物质折旧
C：功能折旧
D：经济折旧
E：工业用地的监测点评估价格
23、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。
A．商品住房
B．限价商品住房
C．经济适用住房
D．廉租住房
24、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补__与实际情况不符的缺点。
A．成本投入的数量
B．成本投入的数量和时间
C．支出与投入的数量和时间
D．销售收入的数量
25、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70％,其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m,则这宗临街土地的单价为（）元/m2.
A．560
B．700
C．437。5
D．280
二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、外汇市场的参与者.
A:外汇经纪人
B:客户
C：外汇银行
D：中央银行
E：商业银行
2、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。
A：住宅小区建筑容积率在2．0以上
B：住宅小区建筑容积率在1．0以上
C：单套建筑面积在140以下
D：单套建筑面积在120以下
E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下
3、下列关于拍卖特征,说法正确的是。
A：拍卖当事人只有两方，即卖方和买方
B:拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的
C：拍卖中,被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价
D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的
E:从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中,竞买人不用向拍卖人公开其真实身份
4、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。
A．线条图
B．散点图
C．网络计划技术
D．统筹法
E．抛物线
5、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元,资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为__。
A．167%
B．80％
C．200%
D．60%
6、国办发[2006］26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有。
A：住宅小区绿地率在30％以下
B：住宅小区建筑容积率在1.0以上
C:单套建筑面积在120㎡以下
D：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1。2倍以下
E：人均居住建筑面积在25㎡以下
7、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
8、某投资市场的平均收益率为15%,银行贷款利率为5。6％,国债收益率为4。5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为__。
A．10.3%
B．7.17%
C．9.75%
D．8。59％
9、广义而言，财产保险包括。
A：财产损失保险
B:责任保险
C:信用保险
D：保证保险
E：出口信用保险
10、下列关于信用形式，表述正确的是。
A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式
B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
C：银行信用是目前主要的信用形式
D:民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用,一般直接用于生活消费
E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用
11、保险合同的客体为__。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
12、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1。2亿元的贷款额度,下列表述中，正确的有。
A：该抵押属一般房地产抵押
B：该抵押是最高额抵押
C：若银行实际发放了1。5亿元贷款，其优先受偿价款为15亿元
D：若银行实际发放了1。5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E：该抵押可以不经登记即产生合同效力
13、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化,老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念应运而生。
A．酒店式
B．期贷式
C．季节性
D．概念型
14、以下交易属于非正常交易的情况有。
A：土地使用权出让拍卖
B:相邻房地产的合并
C：房地产涉案拍卖
D：卖方负责补交土地使用权出让金
E:买方不负责缴纳契税
15、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：对个人出租住房取得的所得税按5%的税率征收个人所得税
B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税
D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税
E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
16、商业辐射区域分析包括。
A：可能的顾客流量
B：消费者行为、喜好和偏爱
C：购买能力分析
D：区域优势
E：消费导向
17、以下关于建筑物寿命的说法中,正确的有__.
A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命
B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数
C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数
D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长
E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数
18、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有__。
A．前者大于后者
B．前者低于后者
C．前者等于后者
D．不能比较
19、下列证券品种中，属于货币证券的是.
A:股票
B：支票
C：债券
D：投资基金
E:执行层的组织协调
20、下列__等是影响房地产制度的政策因素。
A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
21、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年,按年等额还款的抵押贷款.如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。
A．12％
B．19.27％
C．17。18%
D．27。10％
22、是减轻纳税人负担的措施。
A:附加
B：加成
C:减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
23、管理中心运作住房公积金的基本要求是__.
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
24、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。
A．总投资估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．损益表
E．资产负债表
25、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的(）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价