上半年四川省房地产估价师制度与政策被征收房屋价值的评估试题.docx

2015年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》:被征收房屋价值的评估试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、目前，我国房地产业中占主体地位.
A：房地产开发经营业
B：房地产咨询业
C：房地产经纪业
D：房地产估价业
E:房地产估价机构必须加盖公章
2、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
3、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__.
A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
4、张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元,无残值，周边地区同类住房价格为1800元／㎡,则该房地产的适合价格为。
A：180 000元
B：179 500元
C：159 500元
D:90 000元
E:工业用地的监测点评估价格
5、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益,同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益,则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价.
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
6、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是.
A：经有关部门鉴定后,损坏不堪使用的房屋和危险房屋
B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产
C:企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税
E：执行层的组织协调
7、房地产估价委托合同的内容可以不包括__.
A．估价服务费
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
8、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房,该出租住房的每月房租为500元,按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。
A：100
B:250
C：500
D：1000
E:执行层的组织协调
9、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。
A．前期考核
B．开发
C．建设
D．使用
10、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元,月利率为0。625％,则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题）
A：7.50%
B：7。56%
C：7。71％
D：7。76％
E：借款合同
11、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。(2008年试题)
A：消费者的感觉
B:消费者的生活方式
C:消费者的经济状况
D：消费者的预期
E：借款合同
12、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工.预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2。5年.已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A．3758。57
B．394203
C．3966。10
D．4769.85
13、某宗房地产的土地价值占总价值的40％,建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％,建筑物资本化率为8%，综合资本化率为。
A：6．2％
B：7．2％
C：8．2％
D：9．2％
E：工业用地的监测点评估价格
14、已知一年期国债利率为3。31％,贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2。23%，管理负担补偿为1。32％，缺乏流动性补偿为1。42％，所得税抵扣的好处为0。5％，则报酬率为__.
A．7。78％
B．8。28%
C．13。21%
D．14.21%
15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是.
A：交通拥挤
B：建筑技术进步
C：城市规划改变
D：自然环境恶化
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列有关丘的表述中，不正确的是__。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
17、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00％
B．8。05％
C．30.00%
D．7。52％
18、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是．【2006年考题】
A：房地产投机
B：物价变动
C:财政收支状况
D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
19、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。
A：利润为零
B:允许的最低经济效益指标
C:最大费用
D:最大利润
E:借款合同
20、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为__万元。
A．450
B．525
C．600
D．900
21、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过确定是否进行投资。
A：等待投资型期权估价
B：放弃型期权估价
C：成长型期权估价
D：柔性期权估价
E：借款合同
22、在某商业街深度30％的矩形土地,前后两面临街,其前街路线价（土地单价)为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算,其前街影响深度为__。
A．18％
B．20％
C．15％
D．25％
23、某房地产在正常情况下,年总收益为140万元,年总费用为40万元,报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。
A．817。55
B．953.52
C．1144。57
D．681。09
24、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的,当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡;地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的,当时的建筑造价为600元／㎡,建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新.该宗房地产的现时单一价为元／㎡.
A:1 200
B：1 250
C：1 270
D：1 800
E：工业用地的监测点评估价格
25、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。
A：上升
B:下降
C：不变
D：无法确定
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元,且每年递增6％，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为万元。
A：91．76
B:142．40
C：150．94
D：160．00
E:借款合同
2、下列关于需求函数数学表达式中,说法错误的是.
A:将影响商品需求的各种因素作为自变量
B:将需求作为因变量
C：将影响商品需求的各种因素作为因变量
D:将需求作为自变量
E：将供给作为自变量
3、路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于的健全与否。
A：路线价
B：深度百分率
C：宗地形状
D：临街状态
E：土地形状
4、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。
A．房地产泡沫
B．房地产市场中的过度开发
C．房地产适度经营
D．房地产过剩
5、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A：房屋建筑物
B：土地使用权
C：在建工程
D：房屋期权
E:借款合同
6、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元;当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13。2％,基准收益率为10％.该项目的财务内部收益率为。
A：20%
B：14。31％
C：14。69%
D：14。80％
E:借款合同
7、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量,考核工程造价的重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试车
D．竣工验收
8、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
9、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡.当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡,每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。
A:1800
B:2040
C：2100
D：2380
E：借款合同
10、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
11、收益乘数有。
A:毛租金乘数
B：利润乘数
C:净收益乘数
D:销售收入乘数
E：潜在毛收入乘数
12、房地产权益融资的方式有。
A:上市
B：增发新股
C：发行企业债券
D:住房抵押贷款
E：合作开发
13、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．资产负债率
14、根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是__.
A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖的阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
15、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是.
A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务
B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
D:暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务
16、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是.
A:加强对房地产市场的监测
B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
17、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。
A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁
B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁
C:强制拆迁时,应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全
D：行政强制拆迁应当严格依法进行
E:申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件
18、"可贷资金利率理论"认为。（2008年试题）
A：可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成
B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
C:利率不是由可贷资金的供求决定的
D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数
19、某商品住宅总价为98万元,首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年,按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（）.
A．7。65％
B．8。75％
C．9。42％
D．10。19%
20、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围内。
A．2～3
B．1～4
C．0.5～2
D．1～2
21、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供__。
A．《住宅质量保证书》
B．《住宅使用说明书》
C．《商品住宅质量保证书》
D．A和B
22、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．80%
B．60%
C．90％
D．70％
23、土地储备机构负责实施土地开发时,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。
A．1％
B．2％
C．3%
D．4％
24、注册房地产估价师禁止行为包括__。
A．不履行注册房地产估价师义务
B．在执业过程中实施商业贿赂
C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务
D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业
E．以个人名义承揽房地产估价业务
25、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。
A：购买房地产股票
B:购买商铺
C：购买房地产债券
D:购买住房抵押支持证券
E：借款合同