宁夏省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：最高额抵押权考试题.docx

宁夏省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：最高额抵押权考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金,双方协商不成的，__.
A．通过委托评估确定
B．依照合同办理
C．遵循惯例处理
D．不予支付
2、中国目前主要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权．其中,属于自物权,其余属于他物权。
A：地役权
B:抵押权
C：所有权
D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
3、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为 。
A：300万元
B：30万元
C：4 240万元
D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
4、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。
A：灯光污染
B：其他可见光污染
C：视觉污染
D：眩光污染
E：执行层的组织协调
5、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。
A．商品房价格
B．重置价格结合成新
C．重置价格结合结构差价
D．物价部门核定价格
6、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。
A:单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B:分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D:指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
E：工业用地的监测点评估价格
7、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则,其路线价为__元/m2.
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
8、为体现国家对房地产开发的鼓励规定,对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的，。
A：按规定计征土地增值税
B：按20％征收土地增值税
C:减半征收土地增值税
D：免于征收土地增值税
E：执行层的组织协调
9、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是。
A：某标准厂房
B：某酒厂厂房
C:某待出让土地
D：某写字楼
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列成本费用中,不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％,销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为．【2006年考题】
A：1840元／㎡
B:2840元／㎡
C:2966元／㎡
D：3000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
12、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是.
A:累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B:平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度
C:单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度
E：工业用地的监测点评估价格
13、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用,与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％,该期房目前的价格为元／㎡.
A:3439
B:3473
C：3508
D：3608
E：工业用地的监测点评估价格
14、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是.（2009年试题）
A:砖混结构
B:钢筋混凝土结构
C：砌体结构
D：钢结构
E：执行层的组织协调
15、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告,每份收费元。
A:100—300
B：100～500
C：300—800
D：300-1000
E:执行层的组织协调
16、住房公积金管理的基本原则是__。
A．低存低贷
B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督
C．维护住房公积金所有人的合法权益
D．通过安全运作实现合理增值
17、契税的税率为,各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。
A：1％~5％
B:2％～5%
C：3％～5％
D：3％～6%
E：执行层的组织协调
18、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出，并经出租人同意,重新签订租赁合同。
A．1
B．2
C．3
D．4
19、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2,楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整,容积率提高到1．6，楼面地价不变,则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】
A:375万元
B：450万元
C:500万元
D：600万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、物业管理的基本特征不包括。
A：社会化
B：专业化
C：市场化
D：职能化
E:执行层的组织协调
21、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50％、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
22、住房公积金汇缴年度为__。
A．上年1月1日至上年12月31日
B．上年6月1日至当年5月31日
C．上年12月1日至当年12月1日
D．上年7月1日至当年6月30日
23、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门.
A：5
B：10
C：20
D：30
E：执行层的组织协调
24、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和.
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D:价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
25、下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是。
A：容积率
B：建筑密度
C：绿地率
D:土地与建筑使用相容性
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、竞争导向定价法不包括__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
2、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础,主要包括__等。
A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵和大小
E．统一付款方式
3、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。
A：海洋生物排放的废物
B：航行沿海的船舶排出的废油
C：油轮触礁而漏散的原油
D：临海工厂排放的废水
E：沿海居民抛弃的垃圾
4、对一般__的工程,开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底,并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点.
A．规模小
B．内容复杂
C．规模较大
D．不太复杂
5、房地产估价机构的不良行为也作为该机构的不良行为记入其信用档案。
A：法定代表人或者执行合伙人
B：全体股东或全体合伙人
C：全体注册房地产估价师
D：全体董事
E：执行层的组织协调
6、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。
A：允许流通物
B:限制流通物
C:禁止流通物
D：特殊流通物
E：一般流通物
7、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
8、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
9、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产—费用＝负债+所有者权益-收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
10、业建筑设计的评价指标不包括__.
A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比
D．单位面积造价
11、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础,参照当地的市场价格进行评估。
A：各类房屋的抵押价格
B:各类房屋的租赁价格
C：各类房屋的重置价格
D:基准地价
E:标定地价
12、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。
A：保护房地产权属登记部门的合法权益
B:保护房地产权利人的合法权益
C:保证交易安全，减少交易成本
D:是房地产管理的基础工作
E：为城市规划、建设、管理提供科学依据
13、商品住宅价格中的利润是以为基数核定。
A:征地费及拆迁安置补偿费
B：勘察设计及前期工程费
C:住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用
D：住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E：住宅建筑、安装工程费
14、成本法中计算的销售税金及附加包括。
A：营业税
B：所得税
C：土地使用税
D：城市维护建设税
E：教育费附加
15、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有.
A:房地价格=土地价格+建筑物价格
B：房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格
C：土地价格=房地价格—建筑物价格
D：建筑物价格=房地价格-土地价格
E：土地价格=房地价格+建筑物价格
16、通过损益表可以了解.
A:企业正常经营情況下的收支状況及获利能力
B：企业获得的利润总额和分配情況
C：供企业负责人作出经营决策,投资者作出投资决策的参考
D:企业的经济实力
E：企业的偿债能力
17、下列工程中，不需要实行监理的是__.
A．大中型企业投资建设的工程
B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程
C．成片开发建设的住宅小区工程
D．大中型公用事业工程
18、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告,同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则,甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中,正确的是。
A：双方达成的是一种单务合同
B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C：甲公司是乙公司的被代理人
D：甲公司开始支付的款项是一种定金
E：停止侵害
19、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含.
A：开发商的直接损失
B:开发商的精神损失等间接性损失
C:购房人的精神损失等间接性损失
D:商品房销售代理商的直接损失
E：购房人的直接损失
20、在下列行为中，属于犯罪的有__。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
21、保险的基本原则有__。
A．最大利益原则
B．权责一致原则
C．保险利益原则
D．近因原则
E．损失补偿原则
22、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。
A．安置标准
B．补偿方式
C．补偿金额
D．安置用房面积
E．拆迁方式
23、房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30内核准登记，并颁发房屋权属证书.
A．所有权初始
B．变更
C．转移
D．他项权利
E．注销
24、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。
A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层
B：垫层是在基层之上的构造层
C：面层是地面的表层
D：面层是人们直接接触的一层
E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土
25、对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb)与静态投资回收期（Pb’)之间的关系是(）.
A．Pb
B．Pb＆le;Pb＆#39；
C．Pb=Pb＆#39；
D．Pb〉Pb＆＃39；