上半年山东省房地产估价师案例与分析估价作业方案考试题.doc

2017年上半年山东省房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。
A：5%
B：7%
C：10%
D:15％
E:房地产估价机构必须加盖公章
2、《城市房屋拆迁管理条例》规定,尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人.项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起日內予以公告。
A：15
B:30
C:45
D:60
E:房地产估价机构必须加盖公章
3、影响房地产价格的环境因素不包括。
A:大气环境
B：声觉环境
C:卫生环境
D：治安环境
E：工业用地的监测点评估价格
4、关于利息的计算，下列说法不正确的是。
A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息，其后年份按全年计息
B：还款当年按年末偿还，按全年计息
C:每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额／2)×贷款利率
D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息
E：借款合同
5、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。
A:出售型房地产
B:出租型房地产
C：办公型房地产
D：自用型房地产
E:工业用地的监测点评估价格
6、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的,可以在__年内延续弥补.
A．2
B．3
C．4
D．5
7、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2,汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4％，则其1998年10月15日的价格为__元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8。29元人民币。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
8、__的成交日期应与估价时点接近。
A．可比实例
B．要约案例
C．指数实例
D．加权实例
9、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的__。
A．权责发生制原则
B．收付实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出和资本性支出原则
10、不属于财务分析目的的是__。
A．评价企业的偿债能力
B．评价企业的资产管理水平
C．评价企业的获利能力
D．评价企业过去的缺点
11、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元,资本化率为8％,则该写字楼目前的收益价格为.
A:4858万元
B:5200万元
C：2700万元
D:6264万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续,由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
13、与报酬率性质不同的名词有__。
A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
14、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
15、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。
A：上升
B：下降
C:不变
D：升降难定
E：工业用地的监测点评估价格
16、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。
A．行业平均收益率
B．资金成本
C．项目风险
D．资金成本和项目风险
17、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是。
A：物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级
B：新设立的物业服务企业,其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期
C:国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理
D：设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理
E：执行层的组织协调
18、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％,该商铺实际增值额为万元。
A:610．00
B:619．05
C：650．00
D:761．90
E:工业用地的监测点评估价格
19、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
20、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。
A．购、建自住住房
B．购买商业门市
C．偿还购房贷款本息时
D．房租超出家庭工资收入规定比例时
21、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元,年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。
A：305
B：463
C:636
D:961
E:执行层的组织协调
22、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场,确立了房地产市场的地位,宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A:中国共产党第十一次全国代表大会
B：中国共产党第十二次全国代表大会
C：中国共产党第十三次全国代表大会
D：中国共产党第十四次全国代表大会
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、已知某临街深度30。48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45。72米(即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。
A．109
B．117
C．124
D．130
24、假设将两居室每套价格提高5万元,会减少多少购买者，如对此问题进行调查,则属于__.
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
25、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改)
A：存在效益外溢和转移
B：需要适时地更新改造投资
C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D：易受政策影响
E:借款合同
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。
A:物业管理的早期介入
B:制定物业管理方案
C:制定临时管理规约及有关制度
D:物业管理人员的选聘与培训
E：选聘物业服务企业
2、取得开发项目用地所发生的费用为__。
A．用地使用费
B．土地费用
C．土地转让费
D．土地租用费
3、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】
A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B：社会发展状况、房地产投机和城市化
C：财政收支及金融状况、利率
D：物价、汇率、居民收入
E：人口数量、行政隶属变更、居民收入
4、估价作业方案编制的思路包括。
A:拟采用的估价技术路线和估价方法
B:拟调查搜集的资料及其来源渠道
C：预计需要的时间、人力和经费
D：估价作业步骤和时间进度安排
E：估价报告的编写
5、下列房地产定价方法中,不属于竞争导向定价的有。
A:随行就市定价法
B：价值定价法
C:领导定价法
D：挑战定价法
E：认知价值定价法
6、关于年度运营预算,下列说法错误的是。
A：该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B:该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C：该预算不需为不可预见费用的支出预留空间
D：该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外,也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会
E：借款合同
7、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。
A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
C：其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本
8、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。
A．资质年检制度
B．资质审查制度
C．资质复查制度
D．资质审批制度
9、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。
A:50%～65％
B:60%～75％
C：70％～85％
D：80％～90％
E：借款合同
10、对下列概念的描述，正确的是__。
A．边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值（VM和边际收益产量(MR两种
B．边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益
C．平均要素成本（AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出
D．边际要素成本（MF是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出
E．边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格
11、长期趋势法应用的假设前提条件为__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B．房地产市场无明显季节性波动
C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
12、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。
A：购买商业门市
B：大修自住住房
C：偿还购房贷款本息时
D：房租超出家庭工资收入规定比例时
E:职工丧失缴存条件
13、下列财务指标中,反映企业营运能力的有__。
A．资产负债率
B．存货周转率
C．存货周转次数
D．应收账款周转率
E．应收账款周转次数
14、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
15、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计,该幢房地产目前的价格应为(）元/m2.
A．4400
B．4409
C．4445
D．4455
16、以下不属于销售费用的是__。
A．广告费
B．售楼处建设费
C．销售人员费用
D．交易手续费
17、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。
A：短期贷款
B：中期贷款
C：长期贷款
D：抵押贷款
E:保证贷款
18、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼,包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题）银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。
A：保证保险
B：责任保险
C：信用保险
D:财产损失保险
E：执行层的组织协调
19、抵押权人包括.
A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人
C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织
D:将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
E:将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
20、房地产开发前期的规划管理包括.
A：开发项目的选址定点审批
B：规划设计条件审批
C：规划设计方案审批
D：核发建设用地规划许可证
E：核发建设用地批准书
21、房产图的测绘顺序为。
A：先测绘分户图,再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B：先测绘分幅图,再测绘分丘图，最后测绘分户图
C：先测绘分丘图．再测绘分幅图,最后测绘分户图
D：先测绘分幅图，再测绘分户图,最后测绘分丘图
E:执行层的组织协调
22、建筑安装工程费用中的财务费,属于。
A：措施费
B：规费
C:间接费
D：直接工程费
E：执行层的组织协调
23、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。
A:建筑安装工程费
B：土地使用权出让金
C：拆迁补偿费
D:公共配套设施建设费
E：城市基础设施建设费
24、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。
A．1
B．3
C．5
D．10
25、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。
A．工厂厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地