上半年安徽省房地产估价师相关知识合同的履行考试试卷.doc

2017年上半年安徽省房地产估价师《相关知识》：合同的履行考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在强制拍卖中，拍卖的主体是__.
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
2、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（).
A．空置率偏小
B．运营费用偏大
C．收益期限偏短
D．报酬率偏高
3、某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40％，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（)万元。
A．457。40
B．476。98
C．686.10
D．715。48
4、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__.
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的,应据实计算房价款
5、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。
A．市场价值
B．理论价值
C．市场价格
D．理论价格
6、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效.
A：全国人民代表大会及其常务委员会
B：国务院
C:省、自治区、直辖市的人民代表大会
D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
E:执行层的组织协调
7、《中华人民共和国土地管理法》规定,对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍.
A．10
B．20
C．30
D．40
8、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡,建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：44%
B:50％
C：67%
D:94％
E：工业用地的监测点评估价格
9、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表,而不出现在损益表中的项目是。
A：固定资产购置支出
B：企业所得税
C:固定资产折旧
D：贷款利息
E：借款合同
10、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
A．最高最佳使用
B．标准科学使用
C．标准操作手段
D．科学操作手段
11、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__.
A．8.0
B．5。6
C．5。0
D．0.7
12、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。
A．6。00
B．7。05
C．7.59
D．13.59
13、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求.
A:独立、客观、公正原则
B:合法原则
C：最高最佳使用原则
D：估价时点原则
E：工业用地的监测点评估价格
14、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。
A．368
B．552
C．561
D．920
15、下列关于临时建筑,表述错误的是。
A：临时建筑都应当有规定的使用期限
B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D:拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
E:房地产估价机构必须加盖公章
16、估价报告有效期应从起计。
A：估价时点
B：估价作业期
C:出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日
E:工业用地的监测点评估价格
17、在建工程抵押贷款,是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A．房屋建筑物
B．土地使用权
C．在建工程
D．房屋期权
18、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。
A：20%
B:30％
C：40%
D：50％
E：借款合同
19、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（原题由于教材说法有误,笔者作了修改）（1）．要求在成交日期时一次付清。（2）．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％.（3)．以抵押贷款方式支付,首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付.（4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。下列选项中,名义价格和实际价格相同的是。
A:第(1）种情况
B：第（2）种情况
C：第（4)种情况
D：第(5）种情况
E:工业用地的监测点评估价格
20、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
21、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和.
A：注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B:注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C：估价作业日期、估价报告编号、附件
D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号
E:工业用地的监测点评估价格
22、国务院将房地产估价机构资质核准列为事项。
A：行政备案
B:行政许可
C:行政处罚
D：行政复议
E：执行层的组织协调
23、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为__万元。
A．370
B．385
C．420
D．550
24、根据所有权的结构，房地产企业不包括__。
A．中介公司
B．独资企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
25、在市场调查中,__是最易出错的阶段.
A．分析信息
B．信息汇总
C．收集信息
D．报告结果
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、下列关于民事权利,表述正确的是.
A：物权是财产权，但不是支配权
B：知识产权是支配权
C：姓名权是人身权
D：解除权是抗辩权
E:撤销权是形成权
2、零售商业物业租金调整可以基于来进行调整。
A：消费者价格指数
B：零售物价指数
C：业主的要求
D：租赁双方商定的定期调整比率
E：同类物业的租金水平
3、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于（)。
A．变动成本的设
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
4、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指__。
A．房地产管理投资
B．房地产置业投资
C．房地产开发投资
D．房地产经营投资
5、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
C:改建、重建建筑物及其附属设施
D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
E：制定和修改业主大会议事规则
6、房屋租金可分为__。
A．成本租金
B．商品租金
C．土地租金
D．市场租金
E．经济租金
7、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
8、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。
A:以投资估算价控制设计方案的选择
B:用预算造价控制施工图设计
C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D：合同管理
E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
9、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是。
A:金融业的发展
B：社会人口密度
C：物价的高低
D:自然环境的变化
E：政治制度的变迁
10、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）.
A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益
11、根据,可将合同分为双务合同与单务合同.
A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称
B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务
C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价
D:法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
E:执行层的组织协调
12、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。
A：意外破坏的损毁
B：市场供给的过量
C:建筑设计的缺陷
D：人们消费观念的改变
E：周围环境条件恶化
13、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的,由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
14、开发商的主要合同关系通常包括等。（2005年试题）
A：保险合同
B:分包合同
C：销售合同
D：勘察设计合同
E:加工合同
15、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。
A：因不可抗拒力造成开工延期
B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
C：因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的
D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
E:因房地产资金问题而不能如期开工的
16、以保险基金来源的不同为标准,可将保险分为。
A：商业保险
B：社会保险
C:政策保险
D：财产保险
E:人身保险
17、收益性物业经营费用包括。
A：人员工资
B：办公费用
C：抵押贷款还本付息
D：保险费、房产税
E：企业管理费及利润
18、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以__方式取得的。
A．划拨
B．出让
C．转让
D．出租
19、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
20、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次.
A：一般会计准则
B：普通会计准则
C:特殊会计准则
D：基本会计准则
E：具体会计准则
21、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。
A：形象差异化
B：人员差别化
C：服务差别化
D：产品差别化
E：借款合同
22、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年,下列选项中，正确的有().
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
23、下列关于住房公积金的表述中,正确的是__.
A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15％
C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别,应免征个人所得税
24、产权不明确的房屋在被拆除前,拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全.
A．公证机关
B．公安机关
C．法院
D．县级以上人民政府
25、下列关于宏观经济政策中的财政政策,表述正确的是。
A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一
B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付）和税收
C:政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入
D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量,增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入
E:财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择,或是对政府收入和支出水平作出的决策