上半年甘肃省房地产估价师理论与方法动态分析法和静态分析法的产生考试试题.doc

2015年上半年甘肃省房地产估价师《理论与方法》:动态分析法和静态分析法的产生考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。
A:800万元
B：1000万元
C：1800万元
D:800～1000万元之间
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的__。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
3、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。
A：较高
B:较低
C:最高
D：最低
E:工业用地的监测点评估价格
4、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年,残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．80%
B．82％
C．83%
D．92%
5、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4。5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10%，则下图的宗地B的单价为元／㎡。(更正:路线价：4000元/㎡）
A：6400
B:6800
C:6960
D：7600
E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8％,则该房地产的价格为元／㎡.
A：1 700
B：2 000
C：2 100
D：2 400
E:工业用地的监测点评估价格
7、估价报告书中说明的限定了其用途。
A:估价原則
B：估价方法
C：估价目的
D：估价对象状况
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是。
A：房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效
B:租赁期限届满当事人续订租赁合同,约定的租赁期限自续订之曰起不得超过20年
C：承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意
D：出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
E:执行层的组织协调
9、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元,若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。
A．8.00
B．11.76
C．16。80
D．24。00
10、已知某房地产40年收益价格为150万元,该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为()万元.
A．112。5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
11、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。（2005年试题）
A：减少
B:增加
C:不变
D：同步递减
E：借款合同
12、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是(）。
A．i＝r
B．i＞r
C．i＜r
D．i＝1+r
13、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。
A．40年
B．50年
C．60年
D．70年
14、契税的课税对象为__。
A．房地产的出售人
B．房地产的购买人
C．房地产的使用权人
D．发生权属转移的房地产
15、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业,是我国新的发展阶段的一个产业。
A：支柱
B：主要
C：次要
D：一般
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、下列关于容积率的计算式,正确的是__。
A．容积率=建筑基底占地面积÷地块面积
B．容积率=地块面积÷建筑基底占地面积
C．容积率=土地面积÷总建筑面积
D．容积率=总建筑面积÷土地面积
17、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．55％
B．65％
C．75％
D．85％
18、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产.
A:目前是否有经济收入
B:过去是否带来了经济收益
C：是否具有产生经济收益的能力
D：目前的收入是否大于运营费用
E：工业用地的监测点评估价格
19、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。（2008年试题)
A：由国家无偿收回
B:自动续期
C：应于届满前6个月申请续期
D：应于届满前1年申请续期
E:房地产估价机构必须加盖公章
20、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用,2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。
A．2002年1月10日
B．2004年1月10日
C．2005年1月10日
D．2007年1月10日
21、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。
A．越大
B．越小
C．坚挺
D．疲软
22、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作.
A：政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业
B：房地产开发商与选聘新的物业服务企业
C：业主大会选聘新的物业服务企业
D：业主委员会与选聘新的物业服务企业
E:执行层的组织协调
23、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。
A：30％
B：100％
C：130%
D：330%
E:执行层的组织协调
24、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。
A．同一地
B．同一城市
C．同一供求范围内的类似地
D．A或C
25、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：75。00
B：75。60
C：83。60
D：86。00
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行,以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有。
A：该抵押属一般房地产抵押
B:该抵押是最高额抵押
C:若银行实际发放了1。5亿元贷款，其优先受偿价款为15亿元
D:若银行实际发放了1。5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E：该抵押可以不经登记即产生合同效力
2、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率".当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。
A：相等
B：不相等
C：可能会相等
D：不能确定
E:借款合同
3、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是.
A：市场营销因素调查
B：消费者及消费者行为调查
C：技术发展调查
D：国内外市场环境调查
E:借款合同
4、《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行.
A：网上申报
B:网上受理
C：网上审批
D：即时申报、受理和审批
E:直接申报、受理和审批
5、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。
A．商用房地产风险更高
B．商用房地产的收益更高
C．商用房地产的价值更高
D．商用房地产的增值潜力更大
6、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％、3％，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
7、建筑材料的性质有等。
A：物理性质
B:力学性质
C：耐久性
D：耐热性
E:耐湿性
8、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．（2005年试题)
A：综合利率
B:贷款利率
C:折现率
D：机会成本
E:借款合同
9、某类房地产2005年～2009年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0。1、0。2、0。2、0。5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（)元／。
A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
10、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。
A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》
B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》
C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》
D．使用集体土地的,核发《集体土地使用证》
11、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）.
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
12、根据房地产市场自然周期的理论,商品房租金增长率上升是处于自然周期的(）.
A．第一阶段初期
B．第二阶段
C．第一阶段后期
D．第三阶段
E．第四阶段
13、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题）
A：改建
B：买卖
C:赠予
D：租赁
E:扩建
14、房地产权属登记管理的原则包括。
A：房地产权属登记的合法原则
B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C:房地产权属登记的属地管理原则
D：申请在先的原则
E:房地产权属瑕疵披露原则
15、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记,表述正确的是。
A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权,随主债权一同转让的,可以申请办理住房抵押权变更登记
B:批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请
C:拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目,并加盖抵押权转让双方当事人的印章
D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务,其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
16、某宗土地总面积1000m2，容积率为3,对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5,楼面地价不变。应补地价为（）元/m2。
A．350
B．300
C．200
D．150
17、风险辨识常用方法有。
A：蒙特卡洛模拟法
B:筛选一监测一诊断技术
C:幕景分析法
D:德尔菲法
E：智暴法
18、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。
A：改建
B：买卖
C：赠与
D:租赁
E：扩建
19、如果某类房地产需求富有价格弹性,则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为.（过时）
A：0。5
B：1。0
C：1.5
D:2。0
E：3。0
20、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。
A．1
B．2
C．3
D．4
21、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。
A：供给量的变化
B：影响供给量的因素变化
C:供给的变化
D：影响供给的因素变化
E:执行层的组织协调
22、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。
A．一般来说,城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素
C．我国的城市规划控制基本上属于通则式
D．我国的城市规划控制基本上属于判例式
23、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。
A：一面临街
B：两面临街
C：土地形状为矩形
D:土地形状为正方形
E:容积率为所在区段具有代表性的容积率
24、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1999年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年.
A．45
B．50
C．52
D．55
25、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中,正确的有。
A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年,具体由各省、市、自治区人民政府确定
D:取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的,需达到继续教育合格标准
E：房地产估价师受刑事处罚的,其注册应被撤销