宁夏省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务的概念考试试卷.docx

宁夏省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务的概念考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在__年以上。
A．5
B．10
C．15
D．20
2、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费,若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__.
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
3、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年.
A．38
B．42
C．58
D．60
4、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是.
A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B:实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C:实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
E:借款合同
5、是指一个国家以当年价格(或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
A：国内生产总值
B：国民生产总值
C:国内生产净值
D:国民收入
E：执行层的组织协调
6、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。
A：了解某宗房地产的出租人权益价值
B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C:了解某地区地震后房地产价值的变化
D:了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
E:工业用地的监测点评估价格
7、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说(）对小型商场并不很重要。
A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
8、某临街深度30。48m（即100ft),临街宽度20m的矩形土地，总价为121。92万元.按四三二一法则,其相邻临街深度15。24m（即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A：53.34
B：85。34
C：106。68
D：213。36
E:工业用地的监测点评估价格
9、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A：6.19
B：6。42
C:7。20
D:9。58
E：工业用地的监测点评估价格
10、目前,在我国征收土地实行__级审批制度。
A．一
B．两
C．三
D．四
11、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%.该宗房地产的收益价格为万元。
A:650
B:687
C：585
D：630
E:工业用地的监测点评估价格
12、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。
A:1．07％
B：1．11%
C：1．20%
D:1．25％
E:工业用地的监测点评估价格
13、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指.
A：资本价值风险
B:未来运营费用风险
C:时间风险
D：持有期风险
E：借款合同
14、下列说法不正确的是__。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润＝直接工程费×利润率
C．安装工程的利润＝人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
15、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
16、一般而言,认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格.
A．高于
B．低于
C．等于
D．低于等于
17、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是.
A:项目风险越大，风险等级系数值越大
B：贷款期限越长，期限系数值越小
C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
E：借款合同
18、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。
A．5%
B．10％
C．15％
D．20％
19、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
20、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是__.
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定
21、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是。
A:股份
B:股单
C:股票
D：公司债券
E：执行层的组织协调
22、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。
A．一般保证
B．贷款人、保证人分担责任的比例保证
C．连带责任保证
D．信誉保证
23、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】
A：独一无二和供给有限
B：独一无二和价值最大
C：流动性差和价值最大
D：不可移动和用途多样
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
25、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
2、不应计入收益性物业经营费用的是（）。
A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险费
3、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
4、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下,则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。
A。2000
B。2200
C。2100
D.2315
5、下列属于支票特点的是。
A:在银行信用基础上产生，以存款为依据
B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据
C：支票有效期短,见票即付
D：签发支票金额，以贷款余额为限
E:签发支票金额，以存款余额为限
6、债券偿还期限的确定,主要受发行者等因素的影响
A：过去一定期限内所调配的资金规模
B:未来市场利率的发展趋势
C：证券交易市场的发达程度
D：投资者的投资意向
E：心理状态和行为偏好
7、对确定资本化率有参考依据的有__.
A．折旧率
B．物价指数
C．银行贴现率
D．投资回报率
8、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．
A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系
B:债券体现的是债权债务关系
C:投资基金证券是由基金发起人发行的
D:投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系
E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系
9、下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有.
A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B:再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E:在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
10、在下列费用中,属于债务融资成本的有．(2007年试题）
A:承诺费
B：手续费
C:担保费
D:利息
E：税费
11、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手,价格协商为90万元,设应扣除项目为30万元,则业主应缴纳土地增值税万元.
A：13．5
B：25．5
C：18
D:36
E：执行层的组织协调
12、下列属于报酬率求取方法的是__.
A．累加法
B．功能法
C．市场提取法
D．投资报酬率插入法
E．匀衡法
13、资本化率的公式为（).
A.选项A
B。选项B
C。选项C
D。选项D
14、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。
A：土地出让金
B：征地拆迁费
C:基础设施建设费
D：土地转让费
E：契税
15、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括__。
A．书面租赁合同
B．《房屋所有权证书》
C．当事人的合法身份证复印件
D．市、县人民政府规定的其他文件
E．当事人的合法身份证件
16、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险.
A．信用
B．管理
C．法律
D．操作
17、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
18、房地产面积测算的边长和面积分别取至。
A：0．1 m，0．01㎡
B:0．01 m，0．1㎡
C：0．01 m，0．01㎡
D：0．1 m,0．1㎡
E：执行层的组织协调
19、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚,或记入其信用档案。
A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的
B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的
C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的
D:多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的
E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的
20、在房地产买卖中对估价有多种需要,包括评估（)。
A．拟买卖的房地产市场价值
B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价
D．卖方可接受的最低价
E．卖方愿意接受的最高价
21、下列有关法律的效力问题,表述正确的是。
A：宪法具有最高的法律效力
B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D：行政法规的效力高于地方性法规、规章
E:地方性法规的效力等同于本级地方政府规章,但高于其下级地方政府规章
22、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。
A．分离
B．独立
C．对立
D．融合
23、房屋的建筑等级分为__方面。
A．建筑物的耐久性等级
B．建筑物的抗震等级
C．建筑物的耐火等级
D．建筑物的环保等级
E．建筑物的重要性等级
24、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是.
A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B:一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E:三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
25、关于评估带租约房地产的说法，错误的有。
A:合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B：抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C：在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值
D:房屋征收评估应评估无租约限制价值
E:只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变