云南省房地产估价师制度与政策物业承接查验制度考试题.docx

云南省房地产估价师《制度与政策》：物业承接查验制度考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、评估一宗房地产开发用地2007年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10％，则该房地产的价值为:__万元.
A．1562289
B．1652289
C．1502263
D．1520263
2、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：自然折旧
B:物质折旧
C：功能折旧
D：经济折旧
E:工业用地的监测点评估价格
3、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。 ①求取报酬率或资本化率、收益乘数;②预测估价对象的未来收益;③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。
A．①②③④
B．②③④①
C．③②①④
D．③①②④
4、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2007年开始年收入增长2%，经营费用增长1．5%,该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：2044．87万元
B：4296．54万元
C：5526．56万元
D：7337．33万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是.
A：时间风险
B：比较风险
C：持有期风险
D：通货膨胀风险
E：借款合同
6、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨.
A．必须
B．应当
C．可以
D．不能
7、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是元。
A：2040。82
B：3451。83
C：5089.01
D:6666.37
E：借款合同
8、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6％计，月还款额为__。
A．439元
B．1230元
C．743元
D．928元
9、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
10、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
A:15
B:30
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。
A：成本
B：购买者
C:竞争
D:市场
E:借款合同
12、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/㎡，容积率为2,受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。
A．824
B．864
C．882
D．904
13、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同,且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡,第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比，.
A:前者高于后者
B：前者低于后者
C：前者等于后者
D：无法确定
E：执行层的组织协调
14、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是.
A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节
B：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据
C:评估结果就是保留价，但不是起拍价
D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价
E:执行层的组织协调
15、房产税的课税对象是__.
A．房产所有人
B．房屋使用人
C．房产
D．房产收益人
16、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。
A:谨慎价值
B：市场价值
C：残余价值
D：快速变现价值
E:工业用地的监测点评估价格
17、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上.
A．20
B．30
C．70
D．40
18、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将__.
A．上升
B．下降
C．不变
D．难以确定
19、不考虑其他因素变化,利率升高，则房地产价值__。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
20、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。
A：6．67％
B:7．41％
C:12．60%
D：13．33％
E：工业用地的监测点评估价格
21、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡,当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。
A：10
B:9
C:0．9
D:0．1
E：工业用地的监测点评估价格
22、以下不是房地产投资信托特征的是__。
A．流动性好
B．高现金汇报
C．市场价值不稳定
D．抵御通货膨胀
23、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__.
A．政策性银行
B．商业银行
C．中央银行
D．人民银行
24、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元,流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）.
A．13。0%
B．43.3％
C．30%
D．23。3％
25、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
A．最高最佳使用
B．标准科学使用
C．标准操作手段
D．科学操作手段
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是__。
A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
2、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
3、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察__是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告.
A．房地产估价机构
B．房地产估价师
C．房地产估价机构和房地产估价师
D．估价人员
4、在以下情况下应该申请注销登记。
A：土地或房屋的权利主体变更
B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失,房屋所有权不复存在
C:土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期
D：土地使用权年限届满,房屋所有权人申请续期而未获批准的
E:抵押权、典权等他项权利的终止
5、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告.
A:当地政府土地管理部门
B：当地县级以上人民政府房屋管理部门
C:当地县级以上人民政府
D：当地县级以上人民政府土地管理部门
E:执行层的组织协调
6、指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是__。
A．非正常成交价格
B．清算价值
C．政府定价
D．标定地价
7、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333。3
8、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
9、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
10、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并具有相应资质等级的单位检测。
A．建设单位或工程监理单位
B．建设单位
C．工程监理单位
D．建设单位和工程监理单位
11、开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括等。
A：土地成本
B：建造成本
C：运营成本
D：开发费用
E：购买税费
12、依法取得建设用地使用权的途径有方式。（2001年试题)
A:划拨
B：出让
C：转让
D：抵押
E：租赁
13、房地产预售、销售广告,必须载明以下事项.
A：开发企业名称
B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称
C：预售或者销售许可证书号
D:项目的具体位置
E：项目的销售价格有效期
14、定义市场区域工作主要包括.
A：描绘市场区域的发展前景
B：描绘市场区域
C：在相应地图上描绘区域的物业类型
D:在相应地图上标出市场区域的边界
E：解释确定市场区域边界的依据
15、下列保险险种中,属于商业保险的有__.
A．责任保险
B．失业保险
C．工程保险
D．人寿保险
E．劳动工伤保险
16、下列属于报酬率求取方法的是。
A:累加法
B：功能法
C：市场提取法
D：投资报酬率插入法
E：均衡法
17、对于任意拍卖,下列说法错误的是__.
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品交换兑现
18、下列属于限制流通物的包括。
A：弹药
B:麻醉药品
C：文物艺术品
D：化工物品
E:武器
19、下列哪种房地产最适用成本法估价__。
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅
E．油田
20、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是.
A:财产
B：信用
C：货币资金
D：货币
E：实物
21、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。
A:绝对指标
B:相对指标
C:统一指标
D：平均指标
E:变异指标
22、A市B住宅小区，专有部分面积为8万，小区总面积为9万.该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会.如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。
A：专有部分面积为4．5万以上的业主同意
B:专有部分面积为6万以上的业主同意
C：且有业主总数中的375户以上业主同意
D：且有业主总数中的500户以上业主同意
E：由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿
23、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__.
A．0。060
B．0.940
C．1。060
D．1.064
24、__是敏感性分析的最基本方法,使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立.
A．多因素敏感分析法
B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法
D．风险分析法
25、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题）
A:销售收入
B：转让收入
C：租金收入
D：利息收入
E：借款合同