上半年甘肃省房地产估价师制度与政策物业与物业管理基本概念考试试卷.docx

2015年上半年甘肃省房地产估价师《制度与政策》：物业与物业管理基本概念考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据《物权法》规定,业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。
A：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
B:专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一
C：专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一
D:专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二
E：执行层的组织协调
2、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。（2)．如果在成交日期时一次付清,则给予折扣5％.（3）．以抵押贷款方式支付,首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。（4）．约定一年后一次付清。（5）．从成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。
A:第(1）种情况
B：第(2）种情况
C:第(4)种情况
D:第(5）种情况
E：工业用地的监测点评估价格
3、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理.
A:选址意见书
B：建设用地规划许可证
C:施工许可证
D：建设工程规划许可证
E:房地产估价机构必须加盖公章
4、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
5、银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（)元。
A．1005.56
B．1010。56
C．1110.56
D．1115.56
6、导致酸雨形成的主要污染物是.（2008年房地产经纪人相关知识试题）
A：一氧化碳
B:二氧化硫
C：二氧化氮
D：碳氢化合物
E：执行层的组织协调
7、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指.
A:房地产开发企业自有资金周转的速度
B：估价对象房地产变为现金的速度
C:估价对象房地产带来净收益的速度
D：房地产开发企业流动资金周转的速度
E：工业用地的监测点评估价格
8、不属于引起房地产价格上升的原因是（).
A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加
C．生活水平的提高
D．通货膨胀
9、对特定的纳税人实行加成征税,加一成等于加的10％。
A:正税
B:副税
C：纳税人
D：税率
E：执行层的组织协调
10、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。
A：3
B：5
C:8
D:15
E:执行层的组织协调
11、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。
A:10300
B：10400
C：11165
D:11265
E：工业用地的监测点评估价格
12、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。
A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746。81
13、业主是指__.
A．物业的管理人
B．物业的产权人
C．物业的使用人
D．物业的租赁人
14、下列不属于房地产区位因素的是__.
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
15、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为万元.
A：4 580
B：5 580
C:6 580
D:7 580
E:工业用地的监测点评估价格
16、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
17、《廉租住房保障办法》属于。
A：房地产的法律
B:房地产的行政法规
C:房地产的部门规章
D：房地产的规范性文件
E:房地产估价机构必须加盖公章
18、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：自然折旧
B：物质折旧
C:功能折旧
D：经济折旧
E:工业用地的监测点评估价格
19、在某商业街深度30．48 m（即100英尺）,临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测,与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺）、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。
A：1 504
B：1 404
C:1 304
D：1 204
E：工业用地的监测点评估价格
20、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有。
A：自然寿命≥经济寿命
B:自然寿命≤经济寿命
C：自然寿命=经济寿命
D:无关
E：工业用地的监测点评估价格
21、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8,楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】
A:78万元
B：882万元
C：1210万元
D:1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
22、房地产保险中，建筑工程承包合同保险不包括.
A:投标保证保险
B:预付款保证保险
C:贷款购房保证保险
D:维修保证保险
E：执行层的组织协调
23、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向,地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。
A．逐渐降低
B．逐渐升高
C．可视为基本不变
D．为零
24、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。
A．集体经济组织
B．国家
C．建设单位
D．使用单位
25、下列控制性详细规划的控制体系指标中,不属于环境容量控制指标的是.
A：容积率
B：建筑密度
C：绿地率
D：土地与建筑使用相容性
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分)
1、同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为__。
A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
2、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是（）。
A．商用房地产风险更高
B．商用房地产的收益更高
C．商用房地产的价值更高
D．商用房地产的增值潜力更大
3、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设.
A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
4、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格.
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
5、被执行人张某不能清欠张某所欠的债务,同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对__的财务强制拍卖.
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
6、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨,那么该类型物业的出租需求就会。
A:减少
B：增加
C：不变
D：同步递减
E:借款合同
7、下列属于禁止流通物的有.
A：毒品
B:武器
C：军火
D:化工物品
E:文物艺术品
8、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。
A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C．调查对象就是被调查和访问的具体单位
D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
9、失业一般分为三类。
A：摩擦失业
B：非摩擦失业
C:困难失业
D:自愿失业
E：非自愿失业
10、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2.
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
11、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。
A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元
D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30。16万元
12、下列物业中，属于特殊物业的是。（2008年试题）
A：在建工程
B：车站
C：购物中心
D:科技产业园区
E：借款合同
13、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／㎡ （按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计)的销售价格实现全部销售,则该项目 实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为元／㎡．（2007年试题)
A：3000
B：5000
C：7500
D：8000
E：借款合同
14、房地产中介服务业包括。
A：房地产交易
B：房地产咨询
C：房地产估价
D：房地产经纪
E:物业管理
15、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有__。
A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
16、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是.
A：项目投资资本金可以用货币出资
B：项目投资资本金也可以用实物出资
C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D:项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资,但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
17、影响房地产市场转变的社会经济力量有几个方面。
A：金融业的发展
B:经济发展状况
C：生产和工作方式的转变
D：人文环境的变化
E：房地产产权与交易政策
18、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的.
A：施工方案
B:工期
C:质量目标
D:报价
E：市场售价
19、关于长期趋势法的作用,下列说法正确的有__.
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
20、建筑物重置价格的求取方法有等．【2004年考题】
A：单位比较法
B:工料测量法
C：指数调整法
D：分部分项法
E:成新折扣法
21、对项目手册的实施作用,以下说法正确的是。
A：加强对房地产市场的监测
B:及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E:不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
22、收益性物业的经营费用不包括__.
A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用
C．保险费、房产税和法律费用等
D．抵押贷款还本付息费用
23、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
24、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款,年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元.
A：994.37
B:1016.81
C：1255。16
D：1387。24
E：借款合同
25、以下属于收益性房地产的有。
A：私人宅邸
B：农地
C：厂房
D:公寓
E:政府办公楼