项目销售策划报告样本.doc
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1、合肥宋全部西湖花苑销讲资料目 录一、政务区基础知识二、政务区卖点销讲三、宋全部集团销讲四、设计单位销讲五、项目销讲六、竞争对手销讲七、答客问问题确定八、相关房地产名词解释九、附件一、政务区基础知识11座落(关键了解边界和规模)合肥市政务区座落于老城区中心西南约6公里处,计划面积12.67平方公里,相当于老城环城马路内城区面积两倍有余,新区东至金寨路、合作化南路,西抵高新技术开发区、合九铁路,北和铁路专用道和高压走廊相望,南连经济技术开发区、312国道。12发展前景(明确政务区未来发展五个关键内容)合肥市是安徽省省会,在安徽省中部,是全国关键科研教育基地,华东地域关键交通枢纽。依据合肥市总体计划
2、,合肥将建设成为经济繁荣、科教发达、布局合理、设施完善、环境优美现代化大城市。现在老城区格局拥挤无法进行大规模改造和建设,政务新区建设势在必行!建设政务文化新区是合肥市落实经营城市理念,拓展城市发展空间,优化城市分区功效,实施城市化战略关键举措。建成后政务文化新区,将形成融政务中心、文化中心、国际商务、居民住宅、旅游观光等为一体高端现代化新城区。l 政务中心(政府搬迁,该地域将会成为合肥市行政中心)市政府办公大楼已经在建,封顶以后将会整体搬迁,在很快未来政务区肯定会成为现在市政府所在区域,大量国家机关和行政机关全部会进驻,地域整体情况将会有翻天覆地改变。l 文化体育中心(安徽最大文化艺术中心和
3、奥体中心,着重突出数据) 文化艺术中心做为新区两大功效特征载体之一文化艺术中心,现在已进入方案整合和选择阶段,在前期计划方案有奖征集中,中国著名计划设计企业悉数参与,这些单位中现有中国老牌建筑学府,如清华大学、同济大学、东南大学领衔,也有美国部分设计事务所参与合作,设计方案中充足考虑了徽文化、中国传统风骨等元素,现在建设者正会同教授对这些获奖方案进行比对、整合和最终选型。计划文化艺术中心,体量将达数万平方米,将融合徽文化馆,徐悲鸿、赖少其和潘玉良等名人展示馆,小音乐厅、博物馆、庐剧院等在内诸种文化艺术品种,建成后中心将成为合肥文化艺术舞台和生长土壤。 奥体中心合肥一直缺乏规模适度大型体育场,这
4、个遗憾将伴随政务文化新区建设推进而不复存在。安徽合肥体育中心在政务文化新区绿轴南端,由6万人主体育场、8000人综合体育馆、3000人游泳跳水馆、运动员中心等相关设施组成,能够承接全国性运动会和单项国际比赛。主体育场旋转升起月牙型顶棚和充满张力不对称布局综合馆、跳水馆充足表现出奋发向上体育精神。计划方案经过中国外公开招标,最终选定了主体蛋形、辅体飞扬设计方案。现在奥体中心已进入方案深化阶段,假如进展顺利,底该中心已经进入建设程序,9月中心将成为下一届省运会主场馆。l 国际商务中心(关键了解国际商务中心坐落,中心商务区位置,未来发展方向)依据政务文化新区总体计划,国际商务中心项目位於政务文化新区
5、天鹅湖南岸,主干道祁门路以南、潜山路以西中心商务区,紧邻行政办公区,地理位置优越、环境优美、交通便捷,建成后能够为现代化企业提供高级商务、办公、接待、会议等多种服务,含有较大市场潜力。合肥市是安徽省省会,是全省政治、商业中心,现在合肥市商务写字楼市场分布较零碎,没有形成一定体系。伴随合肥经济快速发展,外省市很多著名企业在此落户,兴建商务中心能够为其提供高级工作场所。行政办公功效是合肥市政务文化新区一个关键职能,伴随市级行政中心建成及省、市数十家行政机关陆续迁入,老城区行政中心正逐步向新区偏移,形成合肥市新政务中心。到时不仅大量公务及商务活动将会在此展开,且各地相关行政部门及企机关全部有在新区设
6、置窗口需要。所以,国际商务中心建设势在必行。加之政务文化新区紧邻合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区,还可满足开发区和老城区内众多著名大型企业入驻需要。国际商务中心项目因其地理位置优越性和功效齐全,将在合肥市写字楼市场中显现出很强市场竞争力。l 旅游观光中心(旅游环境含有标志性和景观性,和居住环境改善有亲密关系,深入了解和叙述)旅游观光和景观环境相结合,即经过营造绿地、水体、市政道路和专题公园,结合区内文化设施,丰富新区旅游资源,形成市民旅游观光景点。逐步形成四大标志性建筑群和五大致系。 逐步形成五大致系:一是以三纵四横井字型路网为构架,合理部署主干道、次干道、支路、街区道路和行人步道等路网
7、体系,配合以连接新区和老城区胶轮轻轨系统和贯穿全区BRT快速交通系统,形成四通八达、快速通畅新区综合交通体系;二是采取点、线、面相结合布局方法,组成了街区绿化、道路绿化、专题公园、湖区景观带、绿轴和环区绿化带为一体绿化体系;三是将区内1000亩水面天鹅湖和蜿蜒近10公里长环区水道,和公园、小区内喷泉、水池等有机结合形成含有新区特色水景体系;四是以跨度达400多米怀宁路大桥为代表,结合环区对外交通道路,计划建设大小20多座集拱桥、平桥、拉索桥、吊桥、石桥、木桥等多种形式多姿多彩桥梁体系。五是除计划有奥林匹克中心和歌剧院等大型建筑外,还结合专题公园、演艺文化广场等拟建文博园、美术馆、群众文化活动中
8、心等丰富着广大市民业余文化生活文化体育体系。二、政务区卖点销讲21计划和设计(聚集国际中国多家一流著名企业,是中国一流,合肥历史上最好计划)l 计划及景观设计单位(国际一流企业联手打造,关键是表现政务区国际级计划)建筑和美化、亮化相结合。计划伊始,建设者们就重视环境和建筑之间关系,务求使建筑融于环境之中,结合灯光计划,使三者相互渗透,互为景观;在计划方面,指挥部办公室聚集省市20多位教授意见,委托3家设计单位编制新区概念性计划。在概念性计划基础上,组织4家计划设计单位编制新区总体计划。自4月20日形成总体计划第一稿以来,反复征求教授意见,数次召开教授咨询论证会,经过5轮修改和教授评审,现已经过
9、市规委会审核同意。新区总体计划和3纵(潜山路、怀宁路、圣泉路)4横(习友路、祁门路、二环路、休宁路)大格局路网确定后,一是委托了世界第三大建筑设计企业-美国RTKL建筑设计事务所做城市设计方案,并由新站区建筑设计研究院牵头做城市设计比较方案;二是委托了深圳吉相合、香港奥雅和广州土人等著名企业做景观设计方案;三是委托了深圳大学、美国MDA建筑设计事务所、深圳建筑设计研究总院、日本增田实建筑设计事务所做行政中心单体方案设计;四是委托同济大学视觉照明研究中心做全区灯光概念性设计和路灯灯型设计。城市设计、景观设计、行政中心单体设计和灯光照明计划,在初步完成设计后,前后邀请了中国外10多名教授对各家所报
10、方案进行论证、整合。整合后城市设计既吸收了美国RTKL企业优异理念,又不失中国城市特色。新区城市设计和计划结果受到各界教授和省市领导高度评价,被认为是合肥有史以来最为出色城市计划设计。l 景观设计突出思绪(关键突出细节,尤其是强化整体环境和居住质量)景观设计聚集3家方案,经过教授评审,决定委托香港奥雅企业做新区环区绿带和中心湖区景观设计。 环区河道“翡翠项链”现在,环区河道已定,完成了环区绿带植物配种,环区景观深化设计和中心湖区景观初步设计也已基础完成,并委托了4家设计单位做科技绿轴和市民广场景观设计。提起“翡翠项链”,合肥百姓自然联想到老城区环城公园,这个利用旧城墙、旧护城河改建而来公园为合
11、肥平添了无边秀色和灵气,也为合肥在全国赢得了无数荣光,成了合肥一个标志景点。以打造现代人居最好环境为计划宗旨政务文化新区在计划时就把建设新区环城公园纳入计划,经过教授研究,一个利用现有区内水体和地势特点,包含环区三面30公里绿带、水体和快速经过道路在内新区“翡翠项链”浮出水面。现在,新区环城公园建设已全方面铺开,快速道路在建,水体河道挖近于完成,部门河段已进入修坝护坡,绿化已开始土地平整和苗木选型。估计,一条长约30公里、宽约200米环城绿带将像一条项链将政务文化新区呵护起来。到时,新区居民将为自己“翡翠项链”而骄傲。 灯光设计邀请上海同济大学视觉和照明研究所做全区灯光总体计划,完成了全区灯光
12、概念性设计、夜景照明总体计划和全区主干道照明设计。 绿轴东西向水轴和沿中心区南北长约3.4公里科技绿轴,宽200米,是整个区内贯穿南北主轴线。绿轴既突出合肥科技之城、绿色之城专题,以多个表现形式展示中国乃至世界历史上重大科技结果。 水轴水轴则以区内现实状况十五里河为依靠,依据河道自然走势蜿蜒而下,在和绿轴交汇中心处,就地势自然高差匠心独运地嵌上一颗璀璨明珠-开挖近1000亩面积人工湖:天鹅湖。波光闪耀湖水将给新区添加温润和灵气。天鹅湖“仁者爱山,智者近水。”做为城市自然空调和轻柔代表水越来越受到城市居民重视,这也引发了政务文化新区决议建设者高度重视,于是高起点新区计划图中央出现了一个超出千亩人
13、工湖天鹅湖。让合肥市领导在政务文化新区寸土寸金心脏位置拿出一千多亩土地修筑人工湖魄力,就是要将政务文化新区打造成合肥新城建设典范:人居。天鹅湖依地势而建,因空中俯瞰湖面神似天鹅故得名。经过近两年建设,现在湖体已修筑完成。 金融商务中心沿关键干道二环路南侧、潜山路东侧、祁门路南侧一线连绵部署形成新区金融商务轴,尤其是沿湖区东南,林立高层建筑群给新区增添了强烈现代化气息。新区在计划时充足考虑了区内每一地块科学利用,努力争取做到土地增殖最大化、资源配置合理化、建筑体量最好化;小区建设和劳动就业相结合,即经过新区计划建设,发明出大量劳动岗位,为区内一二级劳力提供多个就业机会; 内部居住环境(突出和居住
14、相关交通、景观配套,和标志性建筑)1. 四大标志性建筑群:一是依湖而建,高近300米观光塔将成为全市最高建筑,旅客登高远眺,庐州秀色尽收眼底; 二是能容纳6万人田径足球场、8000人室内体育馆和3000人游泳跳水馆等在内奥林匹克中心;三是集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体近10万平米大型商业广场将成为合肥市最具规模商业建筑;四是兼有歌剧院、音乐厅、影剧院、美术馆等综合功效文化建筑群。2. 道路体系政务文化新区在建设之初就以高起点计划起步,这充足表现在区内道路计划上,“方格梯级路网”这一现代交通构架在政务文化新区道路建设上得已展现。区内道路依次分为:环区快速经过道路、区内主干道路、区街道路、步行道等
15、。 “三纵四横”骨干道路做为区内道路筋骨“三纵四横”(三纵:潜山路、怀宁路、圣泉路;四横:休宁路、祁门路、东流路、习友路)主干道路网现已全部动工,且计划路幅均双向六车道,控制宽度均为100米。路面一改钢性水泥结构,改为黑色沥青介质,大大提升了路面噪声和通行能力。另外七条路所对应区外接口道路也已进入了修筑或计划程序,纠结老城区“断头路”、“肠梗路”将不会在政务文化新区出现。现在七条道路已进入沥青铺装阶段,估计将于年内达成通行标准。 轻轨交通城市交通处理方案很多,但伴随城市繁荣,轨道交通以其容量大、环境保护而越来越受到大家青睐。在轨道交通中,轻轨又以其成本低、建设周期短而为很多城市选中。合肥计划中
16、轻轨就是利用原有穿城铁路改造而来,政务区在对区内交通进行整体处理方案计划时,也首选了轻轨交通。新区轻轨系统拟采取单轨双线系统,线路为自金寨路起,沿东流路西段向南转入潜山路,经习友路往南转向圣泉路,最终到经济技术开发区大学城。线路全长7公里,设8座车站。为了减小噪声,政务文化新区轻轨拟采取胶轮轻轮处理方案,同时考虑到城市道路实际使用情况和政务文化新区功效,新区将轻轨功效界定为含有观光功效轨道交通工具。政务文化新区轻轨项目已进入新区招商项目库,若无其它变故,轻轨将在政务文化新区建设中期时投入使用。 桥梁新区计划中为了构筑人居环境,充足表现人文精神,在水上做了大量文章,关键是以中心湖体、环区水面为主
17、。而在这些跳动水体间穿插就是桥,这些桥或如彩虹出水或如弯月当空或如琴弦丝动,和水相互掩映,组成了新区独特桥文化。新区桥之多可创合肥城建新纪录,在不到13平方公里城内内,上规模桥就有22座。这些桥现在全部已在建,其中以飞跨天鹅湖达300多米怀宁路大桥为代表。这些桥将会最迟在全部桥全部将浮出水面。3、六大专题公园绿化、休闲已成为市民不停呼吁,各地多年适应该形势也不停地加大广场、公园和街头小品等建设。以最好人居环境为建设宗旨之一政务文化新区也高度重视此事,即使新区建设指导标准之一是经营城市,但在保障区内居民生活品质时,政务区首先考虑却是社会效益而不是经济利益。 于是参与过政务文化新区或看过新区总体计
18、划细心市民会发觉,在政务文化新区有限面积内、在寸土寸金中央商务区中心内,出现了一片片“绿洲”。这些沁人肺腑“绿洲”就是政务区将建六大专题公园。这些专题公园均匀地分布在政务文化新区内,不因土贵而避开,不因土贵而“缺斤少两”。六大专题公园,加上中心绿轴和散布各处绿化小品。政务文化新区建设者提出了一个响亮口号:在政务文化新区任一点,步行五分钟可见绿地公园,这就是政务文化新区努力争取环境均好性,城为市民而建,不为少数人擅得不为少数人幸得。三、宋全部集团销讲内容3基础情况(关键突出数据内容)宋全部集团是一家以房地产专业运行为主,集投资控股、商贸、旅游于一体综合性集团。企业现在总资产达10多亿元,现有职员
19、130余人,其中大学本科学历以上职员占90以上。集团企业下属有桐庐县兴寓房地产开发、合肥宋全部房地产开发、南京宋全部房地产开发、舟山项目部等十多个子企业和项目部,跨地域在江苏省、安徽省及浙江省南京、合肥、杭州、桐庐、舟山等地投资项目,累计开发量已达400多万平方米,其投资贯穿房地产开发、商贸、旅游等多个领域。企业坚持“以人为本”管理哲学和“勤奋、好学、融洽、节俭”企业精神,深化管理体制改革,建立并完善集团控股构架和资本运行体系;走一业为主、多个经营发展道路,努力将企业建设成标准房地产专业营运商,并在此基础上形成跨地域、跨行业综合经营企业集团。宋全部集团历经了20年发展过程,积累了丰富开发经验和
20、雄厚经济基础。宋全部集团已经在中国展开了宏远发展,前后在杭州、南京、合肥、桐庐、舟山等地进行大规模投资,在杭州开发宋全部青龙苑、宋全部凯旋苑、宋全部采荷人家等,已成为该区域标志性楼盘;立即开发杭州宋全部鼓楼御街、宋全部新城国际、南京宋全部奥体名座等,也将再塑精品,续写佳话。3开发商品牌强化销讲1. 历经二十年发展,是中国最早房地产开发企业之一;杭州最早二十家开发企业之一,国有企业背景,诚信、扎实、稳重、实干;1994年被中国企业评价中心浙江分中心评为浙江省房地产业最大企业;1995年12月,企业升级为建设部颁一级房地产开发企业;企业顺利经过ISO9001:国际质量管理体系认证;被评为“中国房地
21、产百强企业;荣获杭州市关键企业称号;2. 开发量万平方米,是最有开发经验开发商之一;(按现有土地贮备量。未来5年内,有每十二个月100万平米开发量)相当于合肥市历年房地产开发总量,在数据上给人以震撼力;3. 资金实力雄厚,是最具开发实力开发商之一;92年至今连续被建设银行等金融机构评为AAA级资信企业;历年资金累计,形成了强大资金规模,确保了项目标正常开发,不仅有能力提供最好产品,而且规避了消费者风险;4. 开发产品成熟,是最具开发理念开发商之一;开发产品在杭州地域处于领先水平,全方位掌控能力强;1998年,宋全部商城荣获杭城十大景观底商住宅奖;业精于勤,精品起源于勤奋,为了求精,宋全部人花费
22、整整十二个月时间反复设计、修改图纸,可谓勤奋;为了求精,宋全部人从南到北不停考察学习,可谓勤奋;为了求精,宋全部人精心选材,精心施工,加班加点,放弃无数休息时间,可谓勤奋;为了求精,宋全部人做了无数次住户调查,努力争取使每一位住户满意,可谓勤奋。完成了宋全部凯旋苑,这是杭州九个中房指数样本楼盘之一。今天,当凯旋苑住户为拥有自己舒适新家而欢笑时,你可知道,在这幸福欢笑背后,凝聚了多少宋全部人艰辛和努力。5. 工程管理和质量控制系统完善,是最可靠开发商之一;积累二十年开发经验,百年大计,质量为本,关注购房者利益;担负着为人民发明舒适、美好生活使命,宋全部人在天堂杭州书写下了一个个传奇小说:十三个月
23、建成景芳小区,被称为杭州一大奇迹景芳速度,至今仍然为杭州房地产界所津津乐道。被当地居民称为为民办实事工程 采荷路拓宽建设工程,宋全部人仅仅用了六个月就完成了。吴山小区旧城改造工程是一项规模异常巨大,施工极其艰苦工程,多少开发商对此望而却步,不过宋全部人却以几乎令人不可了解决心负担了这个被称为杭州老大难工程,在短短六年时间里啃下了这块硬骨头,又是一个奇迹!6. 开发产品精益求精,是最人性化开发商之一;经过20年发展,宋全部集团形成了鲜明杭派风格,唯美、精巧、人本在设计、景观细节上精雕细琢,精益求精,为购房者提供最好住宅产品;首次完全根据市场运作规范操作,以令人震惊天价竞拍得到一号地块,并在十二个
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