2022保障性租赁住房专题研报(政策理解及西安).pdf
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1、2022AUG保障性租赁住房保障性租赁住房20222022房地产市场黑皮书专题研报房地产市场黑皮书专题研报声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。政策理解及城市|西安|2022/8/20Xian THE ONE Real Estate Consultant Co.,Ltd.保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:
2、本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022黑皮书专题研报政 策 理 解 篇政 策 理 解 篇2保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THE
3、ONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|3Content&View目录目录&核心观点核心观点Chapter 1保租房政策理解保租房政策理解1.宏观形势判断宏观形势判断 Page 4十四五规划中棚改安置住房的接力棒我们认为保租房在新保体系中是绝对主力2.重新定义保租房对象重新定义保租房对象 Page 11新保体系中三大政策主体区别我们认为是在为不同类型居民提供分级住房供给政策将促进保障范围从本地人口向外来人口的扩增思路3.保租房的多层级供给保租房的多层级供给 Page 14从一
4、张床到一间房到一套房服务对象从新市民、新青年到更多受众4.解读开发建设模式解读开发建设模式 Page 17保租房并非二元模式政策已具备商业盈利可能性的闭环模型我们认为保租房的普惠价值是管理目标的判断Chapter 2西安西安保租房发展及方向预判保租房发展及方向预判1.全新赛道全新赛道 Page 2170年地产转型特殊阶段的新起点2.任务与机遇叠加任务与机遇叠加 Page 25即是迎难而上保障建设又是国企新业务的始发站3.入局国企扩表窗口期入局国企扩表窗口期 Page 27从闲置土地开发利用,虽然不能销售但资产规模膨胀将带来新一轮扩表4.蓝海西安恰逢时蓝海西安恰逢时 Page 29城市生命周期向
5、上优质住房租赁市场需求扩容保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|4商品房减量时代商品房减量时代租赁住房发展进入快车道租赁住房发展进入快车道2022年“两会”再定调保租房加快发展1.宏观形式判断12022年两会政府工作报告,定调房地产的发展方向,继续保障好群众住房需求。
6、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。对比2021年“两会”强调“通过多渠道增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担”。今年“两会”关于租赁市场的发展,强调了加快发展长租房市场,同时,继续推进保障性住房建设同时“大力增加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”被住建部列为2022年工作重点。我们认为我们认为今年会是保租房启动的政策元年今年会是保租房启动的政策元年保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万
7、原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|5十四五”期间十四五”期间保障性租赁住房保障性租赁住房建设全面提速建设全面提速1.宏观形式判断1保障性租赁住房建设和占比的提升是“十四五”的重要目标。从中央从中央“十四五十四五”规划发布后规划发布后,保障性租赁保障性租赁住房建设进入全面提速阶段住房建设进入全面提速阶段。自1994年住房保障体系探索建设以来,2021年6月关于加快发展保障性租赁住房的意见
8、正式明确国家层面住房保障体系的顶层设计,即国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。我们认为国家层面住房保障体系我们认为国家层面住房保障体系的顶层设计已经明确的顶层设计已经明确今年开始保租房将正式今年开始保租房将正式接过棚改安置住房的接力棒开始接过棚改安置住房的接力棒开始成为国家住房保障体系的建设成为国家住房保障体系的建设核心核心保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最
9、大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|6建设井喷期与建设井喷期与租金承压期租金承压期1.宏观形式判断12022年1月,住建部提出“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)的总目标。根据住建部发布数据,2021年40个重点城市共筹集 93.6万套(间);截至2022年3月28日,全国已有43个城市发布“十四五”期间保障性租赁住房规划目标,总计达到723.47万套(间),超规划目标11.3%。结合各城市规划目标来看,基本占新增住房供应总量的20%45%,北上广深北上广深保障性租赁住房供应占
10、比相对较高保障性租赁住房供应占比相对较高,基本位基本位于于40%左右左右。我们估计十四五期间全国新增保障性租赁住我们估计十四五期间全国新增保障性租赁住房将在房将在800-900万套之间万套之间,对应的新增建筑对应的新增建筑面积或在面积或在4-4.5亿平方米左右亿平方米左右。短期看预计十四五期间保障性租赁住房建设的影响力不及棚改,但长期趋势将持续向上。我们认为未来我们认为未来1年将是保租房建年将是保租房建设井喷期设井喷期,3年后的集中交付入年后的集中交付入市也将面临租金的阶段性承压期市也将面临租金的阶段性承压期保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政
11、策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|住建部计划数量各城市发布数量71.宏观形式判断1“十四五十四五”全国规划保障房数量全国规划保障房数量“十四五十四五”西安规划保障房数量西安规划保障房数量30万套万套11万套万套西安2021-2022筹建数量西安2023年筹建数量西安2024年筹建数量西安2025年筹建数量图表图表 1:“十四五十四五”期间全国及西安
12、保障性期间全国及西安保障性租赁住房筹建数量分布租赁住房筹建数量分布资料来源:住建部/西安市住建局/THEONE整理分析7万套万套6万套万套6万套万套724万套万套650万套万套+11.3%十四五期间西安总目标保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|8十四五”规划中十四五
13、”规划中棚改安置住房的接力棒棚改安置住房的接力棒1.宏观形式判断1图表图表 2:中国住房保障体系构成中国住房保障体系构成住住宅宅保保障障体体系系城城/棚改棚改安置住房安置住房保障性住房保障性住房经济适用房两限房共有产权住房廉租房公共租赁房保障性租赁住房保障性租赁住房配售型配售型配租型配租型资料来源:住建部/西安市住建局/THEONE整理分析十四五之后十四五之后,共有产权房共有产权房、公共租赁房公共租赁房、保保障性租赁住房将构成新的中国住房保障体系障性租赁住房将构成新的中国住房保障体系。本报告中简称为本报告中简称为“新保体系新保体系”而之前的其它将逐步退出历史舞台。保障性租赁住房Black Pa
14、per Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|9部分保障性住房类型将部分保障性住房类型将陆续退出历史舞台陆续退出历史舞台1.宏观形式判断1经过多年探索,我国逐步探索了经济适用房、廉租房、共有产权住房、公租房等多种住房保障政策经济适用房经济适用房存在房屋质量差、寻租现象严重等问题2015年后全国各地已逐步停
15、止供应廉租房与公租房廉租房与公租房2013年廉租房与公租房并轨运行目前已统称公租房公租房已经基本实现对双困家庭的应保尽保将不会是未来保障性住房体系的发力重点棚改棚改目前已基本完成旧改是未来主要存量改造政策方向保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|10我们认为保租房在我
16、们认为保租房在新保体系中是绝对主力新保体系中是绝对主力1.宏观形式判断1十三五十三五”期间期间为解决城镇新居民住房困难,我国开始建立购租并举的住房制度,积极发展住房租赁市场。2017年十九大提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”2019 年以来,租赁住房的供给侧改革逐步展开。“十四五十四五”期间期间我国将扩大保障性租赁住房作为重点任务。规划提出,以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEO
17、NE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|11新保”体系中三大政策新保”体系中三大政策主体区别主体区别1.重新定义保租房对象2我们认为是在为不同类型居民提我们认为是在为不同类型居民提供分级住房供给供分级住房供给图表图表 3:中国新住房保障体系结构中国新住房保障体系结构资料来源:住房和城乡建设部官网/THEONE整理分析房屋房屋类型类型政策政策目标目标保障对象保障对象保障规定保障规定公租
18、房公租房 兜底低保/低收入住房困难家庭实物保障和货币补贴并举/实物公租房面积为60平米以下共有共有产权产权房房改善居住条件城镇户籍/无房且有一定经济能力但难以支付商品住房的个人或家庭以套型总建筑面积在90平米以下户型为主/销售价格低于同段商品房售价/由政府与购房人共享产权保障保障性租性租赁住赁住房房解决阶段性的住房困难新市民/青年人以建筑面积不超过70平米的小户型为主保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所
19、涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|121.重新定义保租房对象2公租房公租房作为兜底性政策已实行多年,致力于保障城镇住房的收入困难家庭的住房需求,设定了“收入低”+“住房条件差”的双门槛,具体条件由地方政府确定。我国公租房制度已实施多年,已基本实现对双困家庭的应保尽保保障性租赁住房保障性租赁住房主要致力于解决新市民、青年人的阶段性住房困难,重点利用存量土地、存量房屋,主要是人口净流入房价高的大城市,在老城区、园区或者交通便利的区域建设小户型共有产权住房共有产权住房作为三大政策中唯一的产权政策
20、,主要旨在为城镇户籍、无房且有一定经济能力但难以支付商品住房的个人或家庭提供相对廉价的改善性住房分层保障的思路分层保障的思路及实施重点区域及实施重点区域保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|政策将促进保障范围从政策将促进保障范围从本地人口向外来人口的本地人口向外来人口
21、的扩增思路扩增思路13公租房公租房属于最基础的保障房在全国范围内展开保障性租赁住房保障性租赁住房主要集中在人口流入多、房价高的城市,重点解决城市新青年的住房需求共有产权住房共有产权住房是配售型,主要针对是城市夹心层,降低首次购房门槛。1.重新定义保租房对象2保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅
22、号后台留言与联系。Page|保租房的多层级供给从保租房的多层级供给从一张床一间房到一套房一张床一间房到一套房141.保租房的多层级供给3我们认为保租房的保障对象不只我们认为保租房的保障对象不只是新市民新青年里的基层奋斗者是新市民新青年里的基层奋斗者应是多主体的需求组合应是多主体的需求组合参与主体的多样性和各自承担的不同责任,要考虑和平衡的因素很多对租住的新市民新青年个体而言对租住的新市民新青年个体而言租住服务的体验安全感、归属感、幸福感,满足基本居住之外对品质、服务、社交、精神等综合诉求。也只有让企业和住客满意,才能实现政府的保租房的保障目标对企业而言对企业而言在疫情常态化影响之下,我们会发现
23、很多企业其实是非常艰难的,企业宿舍的存在最大的价值是帮助企业减负,降低成本,让他的员工有幸福感,让他的员工真正能够留下来保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明:本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集(包括整合公开渠道信息发布)报告内容仅代表THEONE观点,且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实,以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|需要同时满足民生“保障”和多方主体收益“持续”两个属性,才具有可行性。要助力政府留住产业,为企业解决人才发展的
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